PRELIMINAR

El préstamo promotor en 19 preguntas y respuestas.

Introducción al Préstamo promotor.

El préstamo promotor.

Desarrollo íntegro de un proceso de financiación.

Casos Prácticos del Préstamo promotor. 

Préstamo a promotor

El crédito a promotores fue, junto al hipotecario, el crédito estrella de la banca durante los años del boom económico. Sus crecimientos interanuales llegaron a sobrepasar el 30%. Pero la crisis financiera paralizó por completo esta actividad. 

El cambio de ciclo económico con crecimientos positivos, ha vuelto a dar un giro a este crédito y los bancos han decidido volver al préstamo promotor.

Es una financiación dirigida a los promotores inmobiliarios y a quienes adquieran las propiedades terminadas incluidas en sus promociones, siempre que se subroguen en el préstamo que fue concedido al promotor.

Este tipo de financiación se puede instrumentar bajo un préstamo o crédito con garantía hipotecaria y habitualmente bajo el régimen de disposiciones sucesivas en la fase de construcción, que serán autorizadas por la entidad si se cumplen los requisitos pactados, referidos a la entrega de las correspondientes certificaciones de obra con las formalidades y exigencias acordadas.

Normalmente se fija un período de carencia de varios años, en el que sólo se pagan intereses para poder finalizar la construcción de los inmuebles, la división del préstamo entre las fincas y finalmente su venta a los compradores.

Finalizado el periodo de carencia:

• Si quedasen inmuebles sin construir o vender, la promotora deberá efectuar los pagos de los préstamos de dichas fincas, de capital e intereses, hasta el vencimiento del préstamo o hasta la venta de los inmuebles.
• Si a los compradores no les interesa la financiación, se procederá a la cancelación de los préstamos correspondientes.
• Si los compradores, se subrogan al préstamo, pasarán a ser los nuevos prestatarios y deberán efectuar los pagos en las condiciones pactadas en la escritura de préstamo a promotor para los adquirentes subrogados, salvo que la entidad exija -para autorizar esa subrogación de deudor- una modificación previa de las condiciones, normalmente mediante su participación en la escritura de compraventa con subrogación y novación.

Exigencias. El nivel de preventas que reclaman las entidades financieras a las promociones antes de concederles financiación se encuentra entre el 40% y el 50%. 

• El préstamo promotor en 19 preguntas y respuestas.

a. Concepto de préstamo promotor.
b. Período de carencia
c. Finalización del período de carencia.
d. Exigencias de preventas.
e. Plazo del préstamo promotor

a. Concepto de préstamo autopromotor.
b. ¿Cómo funcionan los préstamos de autopromotor?

• Tramo de suelo: es la fase inicial.
• Tramo de certificaciones
• Tramo de fin de obra

c. Beneficios de los préstamos de autopromotor

a. Compra de propiedad y costes de construcción
b. Valor Bruto de Desarrollo

a. Terrenos por desarrollar
b. Permite aprovechar rápidamente una oportunidad de compra de suelo.
c. Prestamistas: promotores y cooperativas

a. Valor de tasación del proyecto de edificación terminado.
b. Importe máximo a financiar
c. Dos fases: construcción y venta.

• Fase de Construcción
• Fase de Compra

d. El tipo de interés de los préstamos promotores

a. Las ventajas de un préstamo promotor
b. Beneficios
c. Reembolso
d. La finca que se construye como garantía
e. Dos entregas de efectivo
f. Plazo
g. Tipo de interés
h. Las cuotas de amortización

a. El préstamo promotor pensado en los promotores inmobiliarios.
b. ¿Para qué se utiliza el préstamo promotor?
c. Las condiciones de carencia de los préstamos promotores
d. Funcionamiento de un préstamo promotor
e. La necesaria garantía hipotecaria

a. Compra
b. Trabajos
c. Construcciones

a. Aprobación de un Monitoring Inspector independiente.
b. La cantidad de financiación condicionada al informe del Monitoring Inspector
c. Cantidad a prestar por valor actual y por costes de construcción.
d. Oferta de financiación y proceso del préstamo promotor

a. La subrogación en la hipoteca del promotor inmobiliario
b. La subrogación en las compras de vivienda sobre plano
c. El comprador acepta las condiciones de la hipoteca ya existente
d. Comisiones
e. Derechos del comprador en la subrogación
f. ¿Qué gastos supone la subrogación de la hipoteca?

a. Financiación privada alternativa a la banca.
b. Mayores intereses

• Introducción al Préstamo promotor.

1. Introducción al préstamo promotor
2. Aspectos fundamentales del préstamo hipotecario
3. Diferencias y conexiones entre ambos 

1. Proceso de subrogación
2. Consideraciones clave
3. Implicaciones legales y financieras

1. Riesgos en la subrogación
2. Medidas preventivas
3. Estrategias de mitigación

1. Tipos de riesgos

• Riesgo de Construcción
• Riesgo Financiero
• Riesgo de Mercado

2. Gestión de riesgos
3. Casos prácticos

1. Estrategias de mitigación

• Hedging Financiero
• Seguros de Construcción
• Fondos de Reserva

2. Clasificación de riesgos
3. Aplicaciones prácticas

1. Metodologías de identificación
2. Clasificación y análisis
3. Herramientas de evaluación

1. Soluciones de protección
2. Herramientas de gestión de riesgos
3. Ejemplos y estudios de caso

1. Riesgos en financiación inmobiliaria
2. Estrategias específicas de gestión
3. Evaluación de riesgos en proyectos específicos

1. Pasos del proceso
2. Consideraciones clave
3. Ejemplos de aplicación

1. Estrategias de refinanciación
2. Principios de negociación
3. Casos prácticos

1. Directrices para negociaciones
2. Técnicas de negociación efectiva
3. Estudios de casos reales

1. Tendencias actuales y su impacto
2. Innovaciones tecnológicas y financieras
3. Perspectivas y desafíos futuros

• El préstamo promotor.

1. ¿Qué es el Préstamo promotor?
2. Características del préstamo promotor.

• Préstamo con garantía hipotecaria
• Financiación integral
• Construcción de viviendas nuevas
• Subrogación del comprador final
• Revisión de condiciones
• Flexibilidad en la financiación
• Proceso de evaluación

3. ¿Cuáles son las ventajas del préstamo promotor?

• Gestión integral de la promoción
• Periodos de carencia durante la fase de construcción
• Subrogación del comprador del inmueble en el préstamo promotor
• Facilidades de financiación para el comprador final
• Servicios complementarios

4. Caso Práctico: Gestión de un Préstamo Promotor

• Gestión Integral de la Promoción
• Periodos de Carencia Durante la Fase de Construcción
• Subrogación de Comprador del Inmueble en el Préstamo Promotor

5. Caso Práctico: Desarrollo y Financiación de Complejo Residencial y Comercial"

• Características del Préstamo Promotor
• Estrategia de Comercialización
• Retos y Soluciones

6. Caso Práctico. Estructuración Financiera en Desarrollo Residencial.

• Estrategia de Financiación
• Retos y Soluciones

7. Caso Práctico: gestión de un Préstamo Hipotecario Promotor

• Obtención de Licencias y Escrituras
• Préstamo Hipotecario Promotor como Continuación del Préstamo Suelo
• Condiciones del Préstamo Hipotecario Promotor
• Disposiciones en Fase de Ejecución mediante Certificaciones de Obra

8. Caso Práctico: Cumpliendo Requisitos para la Financiación de un Complejo Residencial

• Requisitos del Préstamo Promotor y Estrategias de Cumplimiento
• Retos y Soluciones

9. Caso Práctico: Requisitos para Solicitar un Préstamo Promotor

• Constitución de una Sociedad Específica
• Adquisición y Tasación del Suelo
• Estructura y Fondos Propios
• Reservas y Preventas
• Licencia de Obra Concedida

10. Caso Práctico: Uso de Créditos Puente en Desarrollo Inmobiliario

• Compra del Suelo
• Desarrollo del Proyecto Mientras se Consigue Financiación Completa
• Ventajas del Crédito Puente

11. Caso Práctico. Financiación Efectiva para Proyecto Residencial y Comercial

• Requisitos para Solicitar el Préstamo Promotor
• Estrategia de Financiación
• Condiciones del Préstamo Hipotecario Promotor
• Gestión de la Financiación

12. Casos prácticos de ofertas bancarias depréstamo hipotecario promotor.

• Primer ejemplo. Oferta real bancaria de préstamo hipotecario.
• Segundo ejemplo. Oferta real bancaria de préstamo hipotecario.
• Tercer ejemplo. Oferta bancaria de préstamo hipotecario. 

1. Las garantías más habituales en las financiaciones bancarias de la construcción de edificios comerciales.
2. La Hipoteca de máximo.
3. Prenda de las acciones o de las participaciones sociales de la SPV por parte del Promotor a favor del Banco.
4. Prenda a favor del Banco de cuentas bancarias del Promotor.
5. Cesión de derechos del promotor inmobiliario al banco.

a. Cesión de los Derechos de Devolución del IVA a favor del Banco
b. Posibilidad de Cesión del Contrato de Construcción al Banco
c. Posibilidad de Cesión del Aval Bancario por parte de la SPV al Banco
d. Cesión de Rentas de Arrendamientos al Banco

6. Acuerdo de subordinación de deuda.
7. Fianza personal de la sociedad matriz del Promotor.
8. Caso Práctico: Estrategias de Financiación en Promoción Inmobiliaria

• Garantías en Financiaciones Bancarias
• Hipoteca de Máximo
• Prenda de Acciones de la SPV
• Prenda de Cuentas Bancarias
• Cesión de Derechos al Banco
• Acuerdo de Subordinación de Deuda
• Fianza Personal de la Sociedad Matriz

9. Caso práctico: Gestión Efectiva de Financiación en Proyecto Multifuncional"
10. Caso Práctico: Control y Mitigación de Riesgos en Promoción Inmobiliaria

• Identificación del Riesgo
• Clases de Riesgos y su Mitigación

11. Caso Práctico: Identificación y Protección de Riesgos en Financiación Inmobiliaria

• Identificar y Poner Precio a los Riesgos
• Riesgos Según las Fases del Proyecto
• Protección Contra Cada Tipo de Riesgo

12. Caso Práctico:  Apalancamiento LTV en Financiación Inmobiliaria

• Importancia del LTV en la Evaluación del Riesgo
• Gestión del LTV en el Proyecto

1. Estructura por promociones inmobiliarias o en conjunto para la promotora inmobiliaria.

a. Contratación de Deuda para Proyectos Individuales
b. Contratación de Deuda Global Basada en Variables de Tesorería
c. Práctica Común en Promotoras Inmobiliarias

2. Nivel de grado de endeudamiento de una promotora inmobiliaria.

• Cultura Empresarial y Aversión al Riesgo
• Ciclo Económico y del Sector Inmobiliario
• Entorno de tipos de Interés
• Competencia en el Sector Financiero
• Riesgo y Volumen de la Operación Inmobiliaria

3. Grado de endeudamiento por proyectos inmobiliarios.

• Productos Residenciales
• Urbanización
• Productos del Sector Terciario (Oficinas, Locales Comerciales, Centros Comerciales)

4. Los covenants o compromisos del promotor inmobiliario con el banco.

• Tipos de Covenants
• Covenants Financieros
• Propósito de los Covenants
• Acciones en Caso de Incumplimiento

5.  Caso Práctico: Estructura de Financiación en Promotora Inmobiliaria

• Estructura por Promociones o en Conjunto
• Nivel de Endeudamiento
• Grado de Endeudamiento por Proyectos
• Covenants con el Banco

1. Subrogación del préstamo promotor

• Proceso de Subrogación
• Condiciones Financieras Originales
• Gastos
• Elección del Banco
• Ampliación del Préstamo
• Cláusulas Abusivas

2. Precauciones en la subrogación del préstamo promotor.

a. Transparencia y Documentación
b. Aprobación del Banco
c. Comparación de Ofertas
d. Flexibilidad del Promotor
e. Asesoramiento Legal

3. Caso Práctico: Subrogación en Préstamo Promotor

1. Due diligence e identificación de riesgos de obra en construcción.

a. Riesgo Legal
b. Riesgo de Construcción

2. Due diligence y análisis de riesgos de la precomercialización.

• Contratación de expertos en el sector inmobiliario
• Establecimiento de hitos de comercialización
• Garantías de la matriz
• Cláusulas de "step in" o subrogación automática
• Análisis de mercado constante
• Diversificación de riesgos
• Reserva de contingencia
• Evaluación de riesgo constante

3. Due diligence y análisis de riesgos físicos.

• Seguro de Daños (Property Insurance)
• Seguro de Responsabilidad Civil (Liability Insurance)

• Desarrollo íntegro de un proceso de financiación.

1. Selección del banco.
2. Realización previa de un cuadro de valoración del instrumento bancario
3. Análisis preliminar de la operación.
4. Presentación de expedientes ante la entidad bancaria.
5. Seguimiento del expediente.
6. Caso Práctico: Desarrollo Integral de Proceso de Financiación

• Selección de la Entidad Financiera
• Elección del Instrumento Bancario
• Preparación de la Negociación
• Fijar los Objetivos de la Gestión Financiera
• Evaluación de las Necesidades
• Calificación de la Entidad Bancaria
• Valoración de las Relaciones Históricas
• Presentación de Expedientes ante la Entidad Bancaria
• Seguimiento del Expediente Dentro de la Entidad
• Actuación Final Tras la Respuesta del Banco 

1. Control de las condiciones bancarias
2. Control de las condiciones pactadas
3. Estrategia de renovación

a. Planificación.
b. Comunicación.
c. Negociación.

4. Establecimiento de aspectos a mejorar.
5. Máximas negociadoras
6. Caso Práctico: "Parque Empresarial Vega" - Control de Condiciones Bancarias en Financiación

• Control de las Condiciones Pactadas
• Estrategia de Renovación
• Establecimiento de Aspectos a Mejorar
• Máximas Negociadoras

1. Falta de estructuras financieras
2. Carencia de dotaciones administrativas
3. Falta de tiempo
4. Desconocimiento de las ventajas oficiales y subvenciones
5. Caso Práctico: "Innovación PYME" - Desafíos de Financiación en Pequeñas y Medianas Empresas

• Casos Prácticos del Préstamo promotor. 

Caso Práctico 1: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Desafío de Financiación en Promotora Inicial"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Búsqueda de Socios Inversores
• Garantías Alternativas
• Presentación de Proyecto Detallado
• Negociación de Condiciones Flexibles
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 2: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Superación de Obstáculos Financieros en Proyecto Residencial"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Revaluación de Activos
• Renegociación de Condiciones del Préstamo
• Diversificación de Fuentes de Financiación
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 3: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Estrategias Avanzadas en Proyecto de Urbanización"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Estructuración Financiera Mixta
• Análisis de Viabilidad Económica
• Gestión de Relaciones Bancarias
• Incorporación de Garantías Adicionales
• Estrategia de programar en fases
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 4: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Refinanciación en Tiempos de Crisis para Desarrollo Mixto"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis de Refinanciación Preconcursal
• Evaluación Detallada de Activos
• Estrategias para Cubrir el Déficit
• Negociaciones con Bancos y Acreedores
• Cronograma de Refinanciación
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 5: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Gestión de Riesgos Legales y de Mercado en Desarrollo de Alta Complejidad"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación Legal Rigurosa
• Análisis de Mercado Detallado
• Estrategias de Mitigación de Riesgos
• Gestión Proactiva de Cambios
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 6: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Financiación de Proyecto Inmobiliario Multifacético"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Estructuración de Financiación Flexible
• Gestión de Relaciones con Stakeholders
• Negociaciones Coordinadas
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 7: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Desafíos en la Revitalización Urbana"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Alianzas Público-Privadas
• Estrategias de Mitigación de Riesgo
• Desarrollo de un Plan de Viabilidad Comercial
• Consecuencias Previstas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 8: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Financiación de Desarrollo Sostenible"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Apalancamiento de Beneficios Ambientales
• Presentación de Estudios de Impacto
• Negociaciones con Entidades Especializadas
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 9: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Navegando en Tiempos de Recesión"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Reestructuración de Deuda
• Diversificación de Fuentes de Ingresos
• Reducción de Costos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 10: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Gestión Financiera en Proyecto de Gran Envergadura"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Amplia Búsqueda de Financiación
• Estructuración de Deuda en Tramos
• Análisis Detallado del Flujo de Caja
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 11: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Adaptación a Cambios Regulatorios en Proyecto Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis de Impacto Regulatorio
• Revisión de Planes de Desarrollo
• Renegociación de Términos Financieros
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 12: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Afrontando una Crisis Económica Global"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación del Impacto de la Crisis
• Renegociación del Préstamo Promotor
• Revisión del Plan de Negocio
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 13: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Adaptación a la Innovación Tecnológica en la Construcción"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Costos Tecnológicos
• Presentación de un Caso de Negocio Innovador
• Búsqueda de Financiación Especializada
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 14: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Superación de Desafíos Financieros en Ubicación Geográficamente Desafiante"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis de Riesgo Geográfico
• Estrategia de Financiación Especializada
• Presentación de Planes de Mitigación de Riesgos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 15: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Abordando Retos Ambientales en Desarrollo Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Impacto Ambiental
• Búsqueda de Financiación Especializada
• Desarrollo de un Plan de Sostenibilidad
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 16: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Adaptación al Cambio Tecnológico en el Mercado Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Tecnologías Emergentes
• Reestructuración del Financiación
• Negociaciones con Proveedores de Tecnología
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 17: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Financiación en un Mercado Altamente Competitivo"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Diferenciación del Proyecto
• Estudio de Mercado Detallado
• Negociaciones Estratégicas con Bancos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 18: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Adaptándose a Cambios Demográficos en Proyecto Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis Demográfico Detallado
• Estrategia de Financiación Alineada
• Diseño Flexible del Proyecto
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 19: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Afrontando Restricciones Legales en Desarrollo Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis Legal Exhaustivo
• Negociación de Condiciones de Préstamo
• Estrategias de Comunicación con Stakeholders
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 20: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Gestión de Desafíos de Suministro y Logística"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Revisión de Contratos de Suministro
• Estrategias de Mitigación de Riesgos
• Comunicación Proactiva con Financiadores
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 21: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Navegación por Cambios en Política Urbana"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Impacto de Políticas
• Diálogo con Autoridades Locales
• Reestructuración de Financiación
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 22: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Desarrollo Inmobiliario en Zona de Retos Socioeconómicos"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis Socioeconómico Detallado
• Estrategias de Inversión Social
• Negociaciones Estratégicas con Bancos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 23: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Abordando una Crisis Medioambiental en Proyecto Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Reevaluación Ambiental
• Estrategias de Comunicación Proactiva
• Negociación de Flexibilidad en el Préstamo
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 24: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Adaptación a Cambios en la Demanda del Mercado"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis de Tendencias de Mercado
• Estrategias de Marketing Dinámico
• Renegociación de Términos Financieros
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 25: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Manejo de Crisis Política o Social en Proyecto Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Riesgo Político y Social
• Estrategias de Mitigación de Riesgos
• Comunicación con Financiadores
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas