PARTE
PRIMERA
-
El modelado financiero (Finance Modeling
(FM))
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| Capítulo
1. |
¿Qué es el modelado financiero
(Finance Modeling (FM))?
1. ¿Qué es el modelado financiero
(Finance Modeling (FM))?
a. Un instrumento que ayuda
a la empresa a pronosticar el desempeño financiero futuro.
b. Es una foto de la situación
financiera.
c. Es una hoja de cálculo
2. ¿Para qué se utiliza la modelación
financiera?
a. Para los directivos de
una empresa
b. Para los analistas financieros
c. Analista bursátil
3. ¿Cuándo y cómo usar un modelado
financiero?
4. ¿Cuáles son los beneficios del
modelado financiero?
5. ¿Qué riesgos puede ocasionar
la modelización financiera?
a. Elaboración con
premisas falsas
b. Elaboración con errores
c. Errores por abstracción
o simplificación
6. Consecuencias de los errores en la modelización
financiera.
a. Malas decisiones y pérdidas
financieras
b. Tergiversación y daño
a la reputación
c. Retrasos
d. Litigios
7. Caso práctico de modelado financiero
Supuestos
-
El proyecto de expansión requerirá
una inversión inicial de 2 millones de euros.
-
Se espera que las ventas anuales en el nuevo mercado
sean de 5 millones de euros.
-
Los costes operativos se estiman en 3 millones
de euros por año.
-
Se espera un crecimiento anual de ventas del 10%
durante los primeros cinco años.
-
La tasa impositiva es del 25%.
-
La vida útil del proyecto se estima en 10
años.
¿Cuál es la viabilidad financiera
del proyecto de expansión?
¿Cuál es el periodo de recuperación
de la inversión?
8. Caso práctico de modelado financiero
centrado en la promoción inmobiliaria.
Supuestos
-
El proyecto de construcción del edificio
residencial tiene un coste estimado de 5 millones de euros, que incluye
el coste del terreno, diseño y construcción.
-
El edificio residencial constará de 20 apartamentos.
-
Cada apartamento se venderá a un precio
de venta estimado de 300.000 euros.
-
Los costes de construcción y desarrollo
se estiman en 3.5 millones de euros.
-
Se espera un período de construcción
y venta de 2 años.
-
Los costes operativos anuales se estiman en 100.000
euros.
¿Cuál es la viabilidad financiera
del proyecto de construcción del edificio residencial?
¿Cuánto tiempo tomará
recuperar la inversión?
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| Capítulo
2. |
Principios del modelado financiero.
1. Precisión del modelo
a. Calidad/granularidad
de los datos disponibles
b. Complejidad de las interrelaciones
entre los impulsores del negocio
c. Alcance del riesgo de estimación
inherente
d. Precisión requerida/umbral
de materialidad
2. Modularidad
a. Separación en
las entradas
b. Cálculos autónomos
c. Coherencia
-
Coherencia de las fórmulas
-
Coherencia temporal
-
Coherencia de la hoja de trabajo
-
Transparencia
-
Linealidad
-
Referencias circulares
-
Iteración Excel
-
Integridad
-
Protección y validación
Excel
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| Capítulo
3. |
Técnicas de modelado financiero.
1. Utilidades básicas
a. Datos históricos
b. Suposiciones
c. Codificación por colores
o vínculos
2. Tipos de modelados financieros
a. Modelado de tres declaraciones
(Three Statement Model)
b. Análisis de Compañías
Comparables (Comparable Company Analysis (CCA)) o Análisis de ratios.
c. Modelado de calificación
crediticia (Credit Rating Model)
d. Modelado de flujo de caja descontado
(Discounted Cash Flow (DCF))
e. Modelado de compra apalancada
(Leveraged Buyout (LBO))
3. Caso práctico de operación inmobiliaria
analizando la viabilidad financiera utilizando diferentes tipos de modelados
financieros.
Supuestos
-
Se está considerando la adquisición
de un edificio residencial existente por 10 millones de euros.
-
Se espera que los ingresos por alquiler anuales
sean de 1 millón de euros.
-
Los gastos operativos anuales, incluidos impuestos
y mantenimiento, se estiman en 300.000 euros.
-
El periodo de análisis es de 5 años.
-
La tasa de descuento utilizada en los cálculos
de DCF es del 10%.
-
La empresa tiene una deuda existente de 4 millones
de euros.
a. Modelado de tres declaraciones (Three Statement
Model)
b. Análisis de Compañías
Comparables (Comparable Company Analysis (CCA)) o Análisis de ratios
c. Modelado de calificación crediticia
(Credit Rating Model)
d. Modelado de flujo de caja descontado (Discounted
Cash Flow (DCF))
e. Modelado de compra apalancada (Leveraged
Buyout (LBO))
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| Capítulo
4. |
La importancia de Excel en el modelado financiero.
1. La importancia de Excel en el modelado
financiero.
2. Consejos y trucos de Excel
a. Trucos de funciones Excel
b. Formateo
c. Maquetación y diseño
del modelado.
d. Secciones a incluir en el modelado
financiero.
e. Evitar links entre diferentes
libros de Excel
f. Evitar fórmulas complejas
g. Estructuración coherente
de la información
h. Evitar errores con los signos
i. Crear puntos de control
3. Proceso de construcción de un modelado financiero
en Excel
a. Resultados históricos
y supuestos
b. Iniciar la cuenta de resultados
c. Iniciar el balance
d. Crear los cronogramas de apoyo
e. Completar la cuenta de resultados
y el balance
f. Construir el estado de flujo
de efectivo (cash flow statement)
g. Realizar el análisis de
flujo de caja descontado (discounted cash flow analysis (DCF model))
h. Agregar el análisis de
sensibilidad y escenarios
i. Construir tablas y gráficos
(Build charts - graphs)
j. Prueba de estrés (stress
test) y auditoría del modelado.
4. Funciones de Excel para analizar inversiones inmobiliarias
privadas
5. Herramientas de Excel de revisión creadas
por el usuario.
a. Hoja de variación
(Variance sheet)
b. Gráficos de revisión
analítica (Analytical review charts)
c. Herramientas complementarias
de hojas de cálculo
-
Mapeo (mapping).
-
Listado.
-
Comparar.
-
Rastreo.
6. Funciones de Excel que todos los inversores deben
conocer.
Función 1: VPN –
Valor Actual Neto
Función 2: TIR/XIRR – Tasa
Interna de Retorno
Función 3: PMT – Pago
Función 4: DateDif – Diferencia
de fecha
Función 5: Suma y Promedio
7. Caso práctico en euros del proceso de
construcción de un modelado financiero en Excel para una promoción
inmobiliaria de viviendas
a. Resultados históricos y supuestos:
b. Iniciar la cuenta de resultados
c. Iniciar el balance
d. Crear los cronogramas de apoyo
e. Completar la cuenta de resultados y el balance
f. Construir el estado de flujo de efectivo
(cash flow statement)
g. Realizar el análisis de flujo de
caja descontado (discounted cash flow analysis (DCF model))
h. Agregar el análisis de sensibilidad
y escenarios
i. Construir tablas y gráficos (Build
charts - graphs)
j. Prueba de estrés (stress test) y
auditoría del modelado
k. Supuestos
-
El coste de construcción por vivienda es
de 200.000 euros.
-
Estimamos un precio de venta por vivienda de 300.000
euros.
-
Se espera una tasa de ocupación del 90%
para las viviendas.
Iniciar la cuenta de resultados por años
Iniciar el balance por años
Crear los cronogramas de apoyo
Cronograma de Construcción
Cronograma de Gastos Operativos
|
| Capítulo
5. |
Excel y la llegada del Software as a Service
(SaaS)
1. ¿Utilizamos Excel o nos pasamos
a plataformas y herramientas de modelado financiero?
a. Consideraciones para
el modelador antes de selección la herramienta o plataforma.
-
Coste
-
Compatibilidad/base de usuarios
-
Madurez de la plataforma
-
Velocidad y flexibilidad
-
Capacitación/habilidades
-
Requisitos de especialistas
b. La ventaja de Excel
2. Software as a Service (SaaS) basado en la nube
proporcionan una alternativa sólida a Excel.
3. Software as a Service (SaaS) para modelado
financiero: Fathom, Spotlight Reporting y Futrli.
4. Software de inteligencia empresarial que se
integra con Excel.
5. La transición de Excel a SaaS.
6. Caso práctico del anterior supuesto
de promoción de viviendas del Excel a un Software as a Service (SaaS).
a. Proceso de transición
-
Selección de la plataforma SaaS
-
Migración de datos
-
Configuración del modelo financiero
-
Automatización de cálculos
-
Personalización y visualización de
informes
-
Colaboración y acceso compartido
-
Actualización y mantenimiento
-
Seguridad y respaldo de datos
b. Se selecciona Google Sheets como plataforma
SaaS para el modelado financiero de promociones inmobiliarias.
c. Desarrollo delcaso práctico de promoción
de viviendas en un entorno SaaS utilizando las cifras del caso anterior
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PARTE
SEGUNDA
-
El Modelado Financiero Inmobiliario
(Real Estate Financial Modeling (REFM))
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| Capítulo
6. |
¿Qué es el Modelado Financiero
Inmobiliario (Real Estate Financial Modeling (REFM))?
1. ¿Qué es el Modelado Financiero
Inmobiliario (Real Estate Financial Modeling (REFM))?
2. ¿Cuál es el objetivo del modelado
financiero inmobiliario?
3. Clases de Modelado Financiero Inmobiliario
a. Modelado de adquisición
de bienes inmuebles para su rehabilitación
b. Modelado de desarrollo inmobiliario
c. Modelado de desarrollo inmobiliario
con preventa
d. Modelado de inmuebles industriales,
comerciales y de oficinas
e. Modelado de inmueble hotelero
4. Proceso de modelado inmobiliario.
5. Casos prácticos de modelado
financiero inmobiliario:
a. Modelado de adquisición de
bienes inmuebles para su rehabilitación
b. Modelado de desarrollo inmobiliario
c. Modelado de desarrollo inmobiliario con
preventa:
d. Modelado de inmuebles industriales, comerciales
y de oficinas:
e. Modelado de inmueble hotelero
|
| Capítulo
7. |
El Ingreso operativo neto (Net Operating Income
(NOI)) en el sector inmobiliario.
1. El Ingreso operativo neto (Net Operating
Income (NOI))
-
¿Qué es el ingreso operativo
neto (NOI)?
2. Fórmula de ingresos operativos netos
a. Ingresos incluidos en
el cálculo del NOI
b. Gastos incluidos en NOI
-
Tarifas de administración de
la propiedad
-
Mantenimiento
-
Honorarios legales
-
Servicios públicos
-
Impuestos de propiedad
-
Seguro de propiedad
-
Depreciación
c. Gastos no incluidos en NOI
-
Impuestos
-
Mejoras para arrendatarios
-
Los gastos de capital
d. Resultado final
3. Cómo usar NOI en otros cálculos
a. Tasa de capitalización
(Capitalization Rate)
b. Ratio de cobertura de servicio
de la deuda (debt service coverage ratio (DSCR))
c. Retorno de la Inversión/Retorno
de Efectivo en Efectivo (Return on Investment/Cash on Cash Return)
4. ¿Cuándo usar NOI?
5. Pros y contras de usar NOI en los cálculos
de inversión
6. Utilidad Operativa Neta vs EBITDA (Net Operating
Income vs EBITDA)
7. Utilidad Neta vs. Utilidad Operativa Neta (Net
Income vs. Net Operating Income)
8. Caso práctico de para estimar la
Fórmula de ingresos operativos netos (NOI) de una promoción
de viviendas
a. Ingresos incluidos en el cálculo
del NOI
b. Gastos incluidos en NOI
c. Gastos no incluidos en NOI
d. Resultado final
e. Caso práctico de una promoción
de viviendas con la fórmula de ingresos operativos netos (NOI)
-
Ingresos incluidos en el cálculo del NOI
-
Gastos incluidos en NOI
-
Gastos no incluidos en NOI
-
Resultado final
-
Cálculo del NOI
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| Capítulo
8. |
Tipos de modelados inmobiliarios.
1. Modelado de adquisición de bienes
inmuebles residenciales
Paso 1: compra del inmueble
Tamaño y superficie
útil
Tasa de capitalización (Cap
Rate) para medir la relación entre el rendimiento neto obtenido
durante un periodo (Net Operating Income" (NOI))
Relación préstamo-valor
(Loan to Value (LTV)).
Paso 2: Proyectar el Período
de Construcción
Paso 3: Construir los supuestos
operativos
Paso 4: Proforma inmobiliaria
Paso 5: Realizar los cálculos
de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión
de inversión
2. Modelado de rehabilitación inmobiliaria
3. Modelado de promoción inmobiliaria
Paso 1. Configurar los supuestos
de transacción
Paso 2. Proyectar el Período
de Construcción
Paso 3. Construir los supuestos
operativos
Paso 4. Realizar la proforma
Paso 5. Realizar los cálculos
de devoluciones
Paso 6. Tomar una decisión
de inversión
4. Caso práctico de modelado de adquisición
de bienes inmuebles residenciales
Paso 1: Compra del inmueble
-
Tamaño y superficie útil
-
Tasa de capitalización (Cap Rate)
-
Relación préstamo-valor (Loan to
Value - LTV)
Paso 2: Proyectar el Período de Construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
-
Ingresos por alquiler
-
Gastos operativos
Paso 4: Proforma inmobiliaria
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
5. Caso práctico de modelado de promoción
inmobiliaria
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el Período de Construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
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| Capítulo
9. |
La modelación de la proforma inmobiliaria
(Real Estate Pro-Forma)
1. La proforma de bienes inmuebles como
una "proyección de flujo de caja" para una propiedad.
2. ¿Cómo calcular la proforma?
a. Renta bruta de alquiler
proyectada (Projected gross rental income (GRI)).
b. Tasa de vacantes.
c. Gastos de reparación.
d. Honorarios de administración
de la propiedad.
e. Pago de hipoteca.
f. Otros gastos.
3. Otras consideraciones en el cálculo de la
proforma inmobiliaria
a. Tasa de capitalización
(Cap rate)
b. Retorno de la inversión
(Return on investment (ROI))
c. Tasa de retorno (Cash-on-cash
return)
4. Caso práctico de modelación de
la proforma de un edificio de apartamentos para alquiler.
a. ¿Cómo calcular la
proforma?
-
Renta bruta de alquiler proyectada (Projected gross
rental income (GRI))
-
Tasa de vacantes
b. Tasa de vacantes proyectada
c. Gastos de reparación
d. Honorarios de administración de la
propiedad
e. Pago de hipoteca
f. Otros gastos
g. Otras consideraciones en el cálculo
de la proforma inmobiliaria
-
Tasa de capitalización (Cap rate)
-
Retorno de la inversión (Return on investment
(ROI))
-
Tasa de retorno (Cash-on-cash return)
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PARTE
TERCERA
-
Práctica del modelado financiero
inmobiliario
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1. Caso práctico: modelado financiero
de una adquisición de bienes inmuebles residenciales
Paso 1: Compra del inmueble
Paso 2: Proyectar el Período de Construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Proforma inmobiliaria
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
2. Caso práctico: modelado financiero de
una promoción inmobiliaria
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
Paso 7: Planificación y ejecución
del proyecto
Paso 8: Monitoreo y ajustes
Paso 9: Ventas y cierre
Paso 10: Reflexión y aprendizaje
3. Caso práctico: modelado financiero de
una inversión en un centro comercial
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de adquisición
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
4. Caso práctico: modelado financiero de
una inversión en una oficina
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de adquisición
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
5. Caso práctico: modelado financiero de
una inversión en alquiler de vacaciones
Paso 1: Configurar los supuestos de
la transacción
Paso 2: Proyectar el período de adquisición
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
6. Caso práctico: modelado financiero de
una inversión en un centro comercial
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de adquisición
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
7. Caso práctico: modelado financiero de
una inversión en una oficina de alquiler
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de adquisición
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
8. Caso práctico: modelado financiero de
una inversión en un centro comercial
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de adquisición
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
9. Caso práctico: modelado financiero de
la inversión en una propiedad de alquiler a largo plazo
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de adquisición
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
10. Caso práctico: modelado financiero para
una reforma y reventa de una propiedad
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de reforma
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
11. Caso práctico: modelado de la proforma
inmobiliaria para un edificio de apartamentos
Paso 1: Calcular la renta bruta de
alquiler proyectada (GRI)
Paso 2: Ajustar la renta bruta para tener en
cuenta la tasa de vacantes
Paso 3: Calcular los gastos operativos
Paso 4: Calcular el pago de la hipoteca
Paso 5: Calcular el flujo de caja neto proyectado
Paso 6: Otras consideraciones
-
Tasa de capitalización (Cap rate)
-
Retorno de la inversión (ROI)
-
Tasa de retorno (Cash-on-cash return)
12. Caso práctico: modelado de la proforma
inmobiliaria para una promoción de viviendas
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Calcular la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Otras consideraciones
13. Caso práctico: modelado de la proforma
inmobiliaria para un polígono logístico
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Calcular la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Otras consideraciones
14. Caso práctico: modelado de la proforma
inmobiliaria para un centro comercial
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el período de construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Calcular la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Otras consideraciones
15. Caso práctico: modelado de adquisición
de bienes inmuebles residenciales
Paso 1: Compra del inmueble
Paso 2: Proyectar el Período de Construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Proforma inmobiliaria
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
16. Caso práctico: modelado de promoción
inmobiliaria
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el Período de Construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la proforma
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
17. Caso práctico de modelado financiero
para una promoción de viviendas usando Excel.
a. Resultados históricos y supuestos
b. Iniciar la cuenta de resultados
c. Iniciar el balance
d. Crear los cronogramas de apoyo
e. Completar la cuenta de resultados y el balance.
f. Construir el estado de flujo de efectivo
(cash flow statement)
g. Realizar el análisis de flujo de
caja descontado (DCF model)
h. Agregar el análisis de sensibilidad
y escenarios
i. Construir tablas y gráficos (Build
charts - graphs)
j. Prueba de estrés (stress test) y
auditoría del modelado
18. Caso práctico en proyecto inmobiliario
de uso mixto.
Paso 1: Configurar los supuestos de
transacción
Paso 2: Proyectar el Período de Construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Realizar la Proforma Inmobiliaria
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
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