| Introducción |
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La expropiación urbanística
está prevista para cumplir con los Planes urbanísticos y
está regulada por el derecho estatal y el autonómico.
La “expropiación como sistema de actuación”
se refiere a que la administración asume la titularidad de todos
los terrenos ubicados en el ámbito de ejecución. Desde ese
momento tiene que transformar el suelo mediante unos sistemas de gestión.
El más común es la concesión de obra urbanizadora.
La expropiación para obtención de
terrenos dotacionales, principalmente para obtención de sistemas
generales. Igualmente, la expropiación será el mecanismo
seguido para la obtención de terrenos afectos a una dotación
pública local cuando esté excluida de ámbito de ejecución
y no exista otro mecanismo alternativo en la legislación autonómica
(ej.: ocupación directa).
La expropiación para obtención de
terrenos no dotacionales con fines de interés general suele estar
destinada a la constitución o ampliación del Patrimonio Municipal
del Suelo, a obtención de terrenos afectos desde el planeamiento
a la construcción de viviendas de protección pública
o a la obtención de terrenos asignados a otros usos declarados expresamente
de interés social.
La expropiación sancionatoria o por incumplimiento
de la función social de la propiedad (ej. Deberes de urbanización
y edificación). Las legislaciones autonómicas regulan supuestos
de incumplimiento de los plazos fijados para urbanizar y/o edificar y también
de parcelaciones ilegales en suelo no urbanizable o asimilado, a modo de
sanción adicional, junto a la multa pertinente derivada del previo
procedimiento sancionador.
La reversión del bien expropiado (por incumplimiento
de la actuación que justificaba la expropiación) tiene un
régimen diferenciado en cada Comunidad Autónoma.
Pero el problema principal es saber cuánto
cobra el expropiado.
Cuando reciba la "Hoja de Aprecio" tiene que saber
que este es el precio que la Administración está dispuesto
a pagar por la enajenación forzosa del inmueble.
De partida, todo se considera suelo rústico,
incluso si tuviera la clasificación de Urbano, si el propietario
no ha invertido recursos para transformarlo en suelo urbano.
Salvo que se trate de suelo urbano consolidado,
se valora (a efectos expropiatorios) no tanto por el aprovechamiento que
un Plan otorga sino como valor inicial (como suelo rústico) en función
de la capitalización de las rentas.
Lo normal es quejarse. En la oposición a
la "Hoja de Aprecio" es muy conveniente la formulación de una pericial
por el expropiado.
El Tribunal Supremo tiene declarado que "la valoracio?n
ofrecida por la Administracio?n expropiante no goza de ninguna presuncio?n
de validez y acierto. No deja de ser la oferta de una de las partes, a
diferencia del acuerdo del Jurado, que recoge la tasacio?n llevada a cabo
por un o?rgano especializado".
En todos los casos se abonará al expropiado
un 5% del justiprecio en concepto de "premio de afección" por la
mera participación pasiva en el procedimiento expropiatorio.
Cuando quien expropia lo hace sin título
habilitante, o sin respetar las normas y al margen del proceso, se puede
solicitar, adicionalmente, una indemnización del 25% del justiprecio.
Estos conceptos y los procedimientos los encontrará
explicados con claridad en la guía práctica inmoley.com de
expropiaciones urbanísticas. Una obra práctica y fácil
de entender, lo que se agradece en un tema tan farragoso.
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PARTE
PRIMERA.
Expropiaciones
por razón del urbanismo.
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| Capítulo
1. |
Las expropiaciones forzosas
por razón del urbanismo se rigen por la Constitución española,
la Ley de Expropiación Forzosa y su Reglamento de desarrollo, así
como las normas sobre suelo, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana y el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre,
que aprueba el Reglamento de Valoraciones; la normativa autonómica
en materia de urbanismo; la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas
de valoración de bienes inmuebles y el Real Decreto 1020/1993, de
25 de junio, que aprueba las normas técnicas de valoración
y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar
el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. En relación
a los aspectos registrales de la expropiación forzosa, la Ley y
Reglamento Hipotecarios, así como en el Real Decreto 1093/1997,
de 4 julio.
La Ley de Expropiación Forzosa.
1. La Ley de Expropiación Forzosa.
2. Conceptos generales de expropiaciones
TALLER DE TRABAJO
La reforma de la Ley
de Expropiación forzosa por la Ley 17/2012, de Presupuestos Generales
del Estado para 2013, de 27 de diciembre de 2012.
1. Composición del Jurado Provincial de
Expropiación.
2. Plazo para pedir la retasación.
3. Nulidad del expediente expropiatorio.
TALLER DE TRABAJO
Fases de tramitación del procedimiento
de expropiación.
1. Fase de inicio
-
Periodo de información pública
-
Levantamiento de actas previas a la
ocupación
-
Abono, Consignación. Depósito
previo.
-
Levantamiento de acta de ocupación
2. Pago del Justiprecio
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
y Regularización catastral
TALLER DE TRABAJO
Garantías de los expropiados.
1. Retasación
2. Reversión
3. Pago de intereses
CHECK-LIST
1. ¿Qué es
una expropiación forzosa?
2. ¿Qué
es una Hoja de Aprecio del el expediente expropiatorio?
¿Qué es
una Hoja de Aprecio? ¿Qué debe hacer el propietario que recibe
dicha carta?
3. Fijación temporal
para fijar la valoración del justiprecio en las expropiaciones.
4. Fijación y
determinación de intereses de demora en la fijación del justiprecio
y en el pago. Forma de computarlos
TALLER DE TRABAJO
La retasación expropiatoria.
1. El derecho de retasación.
2. Requisitos de la retasación expropiatoria.
TALLER DE TRABAJO
Recurrir el justiprecio.
TALLER DE TRABAJO
Retraso en el pago del justiprecio expropiatorio.
TALLER DE TRABAJO
Pago o falta de pago del justiprecio.
1. Tiempo e importe del pago
-
¿Qué sucede cuando el expropiado o el
beneficiario, o ambos, recurren?
2. Intereses
TALLER DE TRABAJO
Las expropiaciones por el procedimiento de
urgencia.
TALLER DE TRABAJO
La expropiación forzosa urgente.
1. La expropiación de urgencia para aquellos
supuestos en los que resulte imposible, por razones de tiempo, conseguir
el fin público concreto por los trámites del procedimiento
expropiatorio general u ordinario.
2. Fases de la actuación expropiatoria
urgente.
3. Excepcionalidad de la urgencia y su ejecución.
4. Motivación de la expropiación
urgente.
TALLER DE TRABAJO
Expropiación por el procedimiento de
tasación conjunta.
TALLER DE TRABAJO
Esquemas.
-
El Procedimiento expropiatorio y determinación
del justiprecio.
-
Procedimiento de expropiación
-
Determinación del justiprecio por tasación
individualizada
-
Determinación del justiprecio por tasación
conjunta.
-
Pago del justiprecio e inscripción de la expropiación.
-
Requisitos del título inscribible para la inscripción
individualizada
CHECK-LIST
1. Precauciones del propietario
expropiado.
-
Expropiación
de suelo
-
Expropiación
de edificios o instalaciones
-
Expropiación
de terrenos con negocios
-
Expropiación
de bienes y derechos
2. Reclamación de mayor
Justiprecio
-
Hoja de aprecio
del expropiado
-
Conceptos objeto
de reclamación
-
Estrategia procesal
y probatoria
-
Especialistas
en expropiación forzosa
-
Amplia experiencia
en expropiaciones
3. Vigilancia del expediente
de expropiación
-
Toma de posesión
-
Justiprecio de
la expropiación
-
Jurado de Expropiación
-
Contencioso-administrativo
sobre justiprecio
-
Intereses de demora
-
Retasación
-
Ocupación
temporal
-
Reversión
|
| Capítulo
2. |
| Expropiaciones urbanísticas
La expropiación
urbanística conforme al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana.
-
Expropiación forzosa
y responsabilidad patrimonial
-
Régimen de las expropiaciones
por razón de la ordenación territorial y urbanística.
-
Justiprecio
-
Ocupación e inscripción
en el Registro de la Propiedad.
-
Adquisición libre de
cargas.
-
Modalidades de gestión
de la expropiación.
-
Supuestos de reversión
y de retasación.
-
Supuestos indemnizatorios
TALLER
DE TRABAJO
La expropiación
forzosa por razón de urbanismo.
1. La expropiación
forzosa por razón de urbanismo.
a.
Justiprecio.
b. Procedimiento
de expropiación urbanística.
2. La expropiación urbanística.
3. Clases de procedimientos
expropiatorios.
4. Procedimiento de expropiación
por tasación conjunta.
TALLER DE
TRABAJO
Las expropiaciones urbanísticas
o por razón de urbanismo en el Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana.
1. La expropiación
por razón de la ordenación territorial y urbanística.
2. Sujetos de la expropiación.
3. Justiprecio.
TALLER DE
TRABAJO
La expropiación
como sistema de actuación urbanística.
1. Más que una actuación
urbanística es un modo de obtener la titularidad pública.
3. Régimen jurídico
de la expropiación urbanística.
4. Aplicación del
sistema de expropiación urbanística.
TALLER DE
TRABAJO
Sujetos de la expropiación
urbanística.
1. Administración
expropiante
2. Expropiado.
3. Beneficiario.
TALLER DE
TRABAJO
Procedimiento de expropiación
forzosa
1. Declaraciones de utilidad
pública y la necesidad de ocupación.
2. Determinación
del justiprecio.
3. Pago del justiprecio.
4. Ocupación e inscripción
registral.
TALLER DE
TRABAJO
Reversión y retasación
de los bienes expropiados.
TALLER DE
TRABAJO
El acta de ocupación
del bien inmueble expropiado y pago con consignación del justiprecio.
-
La ocupación
-
El pago
-
La consignación
TALLER
DE TRABAJO
Derecho a una nueva valoración
de la finca en caso de modificación del planeamiento urbanístico
con posterioridad a una expropiación.
TALLER DE
TRABAJO
El concepto de ámbito
espacial homogéneo y los parámetros para valorar una finca
expropiada Valoración del suelo urbano no edificado sin aprovechamiento
lucrativo.
TALLER DE
TRABAJO
Expropiación de
suelo urbano calificado de dotacional público.
1. Obligación de
expropiar por los ayuntamientos.
2. Expropiación a
instancia del propietario.
TALLER DE
TRABAJO
La revocación
de la licencia de edificación rebaja el justiprecio del terreno
expropiado.
TALLER DE
TRABAJO
Las indemnizaciones por
el traslado forzoso de actividad económica por causa de su incompatibilidad
con la ejecución del planeamiento urbanístico (expediente
de reparcelación) o de un expediente expropiatorio.
1. Gastos del traslado de
las instalaciones, maquinaria y mobiliario de la empresa titular de la
actividad económica.
2. Elementos no trasladables.
3. Gastos de acondicionamiento
del nuevo local.
4. Pérdida de beneficios
durante el traslado.
5. Indemnizaciones laborales.
6. Incremento de gastos
de transporte de mercancías.
7. Pérdida de clientela.
TALLER DE
TRABAJO
Caso práctico
real de gestión por expropiación unidad de actuación.
Proyecto
de expropiación por tasación conjunta
1. Procedimiento de
gestión por expropiación.
2. Antecedentes
3. Bases legales y
justificación de la actuación.
4. Contenido del proyecto
de expropiación.
-
Memoria.
-
Planos.
-
Relación
de bienes y derechos a expropiar.
-
Criterios de valoración
-
Hojas de aprecio
-
Cedulas urbanísticas
4. Descripción de la
unidad de expropiación.
5. Descripción de
los terrenos en su situación actual.
6. Descripción del
planeamiento que se ejecuta.
7. Determinaciones
relativas al desarrollo y gestión.
TALLER DE
TRABAJO
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
Real Decreto 1492/2011,
de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de
la Ley de Suelo.
• Artículo 2 derogado
por el apartado 4.º de la disposición derogatoria única
de Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración
y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28
junio 2013
FIJAR UN JUSTIPRECIO
-
CAPITALIZACIÓN
-
RENTA REAL
-
RENTA POTENCIAL
-
LOCALIZACIÓN
-
SOSTENIBILIDAD
-
SUELO URBANIZADO
TALLER
DE TRABAJO
Valoración del
suelo urbanizable. Conflictos entre la ley del suelo Real Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y su Reglamento
de valoración RD 1492/2011, la Orden ECO 805/2003
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles
y la normativa del Catastro inmobiliario.
1. El suelo
urbanizable.
2. Consideración
como suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales. Conflictos
entre el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana y su Reglamento de valoración
aprobado por Real Decreto 1492/2011 (RVS),
de 24 de octubre y la Ley 8/2013, de 26 de junio,
de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas (LRRRU) y la ley del Catastro Inmobiliario
3. Valoración del
suelo urbanizable sectorizado o equivalente.
a.
Con objeto de la constitución de
una hipoteca sobre el inmueble, la
norma a aplicar será la Orden ECO
805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes
inmuebles.
b. Ley catastral
para valoración a efectos fiscales para determinar la base liquidable
de Impuesto de bienes inmuebles (IBI).
c. Los
suelos urbanizables sectorizados o incluidos
en ámbitos delimitados son a efectos catastrales, suelos de
naturaleza urbana.
d. Valoración
en el ámbito de aplicación de la Orden ECO 805/2003
(ECO)
e. Valoración
en el régimen jurídico del texto refundido de la Ley
de Suelo.
TALLER DE TRABAJO
La Sentencia 141/2014,
de 11 de septiembre de 2014 del Tribunal Constitucional. Declarar la inconstitucionalidad
y, por tanto, la nulidad del inciso «hasta
un máximo del doble». Método
para calcular el valor del suelo.
TALLER DE
TRABAJO
La valoración
del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación
existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación
de ruina física. Lo que dicen los
jueces.
TALLER DE
TRABAJO
Valoraciones de suelo
rural en casos de expropiaciones. Reglas para la capitalización
de rentas en suelo rural.
TALLER DE
TRABAJO
Los principios de la
tasación inmobiliaria.
1. Principio de prudencia.
2. Principio de máxima
utilidad.
3. Principio de adición.
4. Principio del mínimo
error.
5. Principio de objetividad.
6. Principio de equivalencia
o equidad financiera.
7. Principio de equivalencia
funcional.
8. Principio de variación.
9. Principio de coherencia.
10. Principio de importancia
relativa.
11. Principio de transparencia.
12. Principio de finalidad.
TALLER DE
TRABAJO
Métodos de la
tasación inmobiliaria.
1. Método de comparación
Estudio de mercado
de inmuebles comparables. Estratificación de la muestra.
Elección
de la muestra significativa. Eliminación y
homogeneización de la muestra resultante.
Cálculo
del valor tipo medio y desviación típica de la muestra obtenida.
Intervalo de aceptación.
Valor mínimo y máximo.
Coeficientes correctores.
Método
analítico por coeficiente corrector.
Método
analítico por corrección de valor.
Método
sintético de corrección del valor tipo.
Determinación
del valor de mercado.
Conciliación
con otros valores.
2. Método del coste de
reposición.
3 Método de capitalización
de rentas.
Valor de capitalización
(VC) de un inmueble.
Valor en renta
(VC).
4 Método residual.
Valor Actual Neto
(VAN) y el Cash Flow
Método
residual sintético
Método
residual analítico.
TALLER DE TRABAJO
Caso real de
expropiaciones urbanísticas para ampliación de calzada municipal.
MEMORIA
Afecciones
1.
Expropiación
2. Imposición
de servidumbres
LÍNEAS
ELÉCTRICAS DE MT
Telefonía,
fibra óptica y alumbrado
Abastecimiento,
saneamiento y riego
Oleoducto
Planos parcelarios
Criterios
de peritación y valoración de los bienes y derechos afectados
Metodología
A.
VALORACIÓN DEL SUELO
B. VALORACIÓN
DEL VUELO E INSTALACIONES AFECTADAS
C. VALORACIÓN
DE LAS SERVIDUMBRES
D. VALORACIÓN
DE LAS OCUPACIONES TEMPORALES
Precios unitarios
Determinación
de los bienes y derechos afectados
Relación
concreta e individualizada de los bienes
y derechos afectados por municipios
CHECK-LIST
1. Expropiación urbanística
y supuestos indemnizatorios
Legislación
aplicable y reparto competencial
Las expropiaciones
por razón de urbanismo: supuestos de la expropiación urbanística
• Concepto
de expropiación urbanística
• Supuestos
expropiatorios por razón de urbanismo
– Una especial atención a la expropiación como sistema de
actuación
– La gestión indirecta mediante concesionario
El procedimiento
expropiatorio
• La tasación
conjunta
• El procedimiento
individualizado
El justiprecio
expropiatorio
• Los criterios
• La forma
de materializar el pago
• Normas de
valoración del suelo
– Valoración
del suelo no urbanizable
– Valoración
del suelo urbanizable y urbano
– Valoración
de obras y otros bienes y derechos
Análisis
de expedientes expropiatorios
• Los supuestos
indemnizatorios
– Las
indemnizaciones por alteración del planeamiento, con licencia urbanística
ya concedida y sin licencia
– La
cláusula residual de indemnización
– La
indemnización por limitaciones o vinculaciones singulares
– Las
indemnizaciones relacionadas con las licencias urbanísticas
2. Clases de expropiaciones
urbanísticas.
a.
Ejecución del planeamiento por el sistema de expropiación
Proyectos
de Singular Interés o Proyectos de Interés Regional
Proyectos
de Interés Público o de Interés Social
Sectores destinados
a vivienda protegida
Desarrollos
urbanísticos
Expropiaciones
urbanísticas para sistemas generales o dotaciones públicas
que no sean de cesión obligatoria o cuya ejecución resulte
urgente
b. Expropiaciones
por incumplimiento de las los deberes urbanísticos.
La realización
de actos de parcelación, reparcelación, uso del suelo o edificación
constitutivos legalmente de infracción urbanística.
La inobservancia
de los plazos fijados para la formulación, tramitación o
aprobación de cualquiera de los instrumentos previstos en la presente
Ley para la ejecución del planeamiento urbanístico.
El incumplimiento,
sustantivo o temporal, de los deberes y las obligaciones vinculados a la
ejecución del planeamiento urbanístico.
El incumplimiento
de los deberes de conservación, mantenimiento y, en su caso, rehabilitación
de los inmuebles legalmente exigibles.
c. Expropiación
en actuaciones con Agente Urbanizador
d. Propietarios
no adheridos a Junta de compensación o propietarios desconocidos
e. Expropiación
por inadecuación de los inmuebles a las condiciones mínimas
legalmente establecidas o por catalogación de la parcela o del edificio
como bien de valor cultural, arquitectónico, urbanístico,
histórico-artístico o medioambiental.
f. Expropiación
para la constitución o dotación de patrimonios públicos
del suelo y la obtención de suelo destinado a viviendas de protección
pública, o a usos declarados de interés social.
3. Procedimiento expropiatorio.
1º
Funciones de la expropiación.
2º Sujetos
-El
expropiante -El beneficiario -El expropiado
3º Objeto
de la expropiación
-Bienes y
derechos susceptibles de expropiación
-Expropiación
de derechos reales y de bienes con cargas o gravámenes.
4º Causa
Expropiandi -Utilidad Pública
-Interés
social
5º Ejercicio
de la potestad expropiatoria.
-Procedimiento
ordinario
-Procedimiento
de urgencia
-Procedimiento
de tasación conjunta
-Procedimientos
autonómicos y del el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana y por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de
octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley
de Suelo
6º Pieza
separada de justiprecio
-Inicio de
la pieza separada de justiprecio
-Acuerdo o
convenio de las partes
-Hoja de aprecio
-Jurado Territorial
de Expropiación Forzosa
-Pago del
justiprecio
-Intereses
de demora
-Impugnación
del expediente expropiatorio y del acuerdo del
Jurado Territorial
7º
Retasación
8º Supuestos
expropiatorios
|
-
En esta parte
de la guía práctica se analiza el derecho autonómico
por su competencia urbanística.
-
Es muy útil
para precisar la aplicación urbanística en cada Comunidad
Autónoma.
-
Además
nos permite comparar las diferencias urbanísticas en las autonomías.
|
|
| Capítulo
3. |
| Especialidades autonómicas.
Legislación autonómica
en las expropiaciones en el sistema de compensación.
Andalucía
Ley 7/2021, de
1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía
1. Características
del sistema de actuación por expropiación
2. Supuestos expropiatorios
por razón de urbanismo
3. Procedimientos a seguir
para la expropiación forzosa por razón de urbanismo
4. Aprobación y efectos
de la tasación conjunta
5. Relación de personas
propietarias y descripción de bienes y derechos
6. Justiprecio y pago en
especie, órgano competente para su fijación y bonificación
por avenencia
7. Liberación de
la expropiación
8. Derecho de reversión
y retasación de los bienes y derechos expropiados por razón
de urbanismo
9. Los beneficiarios de
la expropiación forzosa por razón de urbanismo
Aragón
Asturias
Baleares
TALLER DE TRABAJO
La expropiación
urbanística en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo
de las Illes Balears.
1. Sistema de expropiación
por unidades de actuación completas
2. Expropiación para
patrimonio del suelo con fin social.
3. Procedimiento expropiatorio.
4. Concesión discrecional
por la administración de la liberación de la expropiación.
5. Expropiaciones urbanísticas.
a.
Supuestos de expropiación forzosa de urbanismo.
b. Procedimientos
que se seguirán para la expropiación forzosa
c. Aprobación
y efectos de la tasación conjunta
d. Procedimiento
de tasación individual
e. Ocupación
y adquisición de las fincas e inscripción en el Registro
de la Propiedad
f. Pago del
justiprecio y valoración de bienes y derechos expropiados en actuaciones
de transformación urbanística de promoción pública
g. La reversión
de terrenos expropiados
TALLER DE TRABAJO
Expropiación urbanística en el
Reglamento general de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo
de las Illes Balears, para la isla de Mallorca
-
Efectos del sistema de expropiación sobre los
bienes de dominio público
-
Administración expropiante y formas de gestión
del sistema de expropiación
-
Gestión del sistema de expropiación
por concesión administrativa
-
Requisitos de las solicitudes en el procedimiento
para la liberación de bienes
-
Expropiación forzosa en razón de urbanismo
-
Supuestos de expropiación en razón de
urbanismo
-
Administración expropiante y personas beneficiarias
de la expropiación
-
Formulación y contenido del proyecto de tasación
conjunta
-
Tramitación del procedimiento de tasación
conjunta
Procedimiento de tasación individual
Canarias
TALLER DE TRABAJO
Sistema de expropiación
(ejecución pública) en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del
Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
1. Sistema
de ejecución por expropiación.
2. Expropiación
forzosa por razones urbanísticas.
3. Relación
de propietarios y descripción de bienes y derechos.
4. Bienes
de dominio público
5. Forma de
gestión del sistema
6. Justiprecio
7. Liberación
de la expropiación
8. Procedimiento
a.
Ocupación: requisitos en caso de urgencia
b. Fijación
definitiva en vía administrativa del justiprecio
c. Mutuo acuerdo
d. Inactividad
administrativa en la expropiación
TALLER DE TRABAJO
El sistema de expropiación
en el Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento
de Gestión y Ejecución del Planeamiento de Canarias.
1. El sistema de expropiación como sistema
de ejecución pública.
2. Transformación registral de las fincas
expropiadas
3. Justiprecio
4. Liberación de la expropiación
5. Procedimientos aplicables en el sistema de
expropiación.
a. Expropiación individualizada
b. Tasación conjunta
Cantabria
Ley 5/2022, de
15 de julio, de ordenación del territorio y urbanismo de Cantabria
1. Expropiación forzosa.
2. Características del sistema de expropiación.
3. Liberación de expropiaciones.
4. Formas de gestión si la expropiación
es el sistema de actuación.
5. Justiprecio.
6. Procedimiento de tasación conjunta.
7. Aprobación y efectos de la tasación
conjunta.
Castilla La Mancha
Decreto Legislativo
1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
Castilla León
Cataluña
TALLER DE TRABAJO
Expropiaciones urbanísticas
en Cataluña.
Decreto Legislativo de
la Comunidad Autónoma de Cataluña 1/2010, de 3 de agosto,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo.
Legitimación de las
expropiaciones por razones urbanísticas.
Supuestos
legitimadores de las expropiaciones por razones urbanísticas
Liberación
de determinados bienes de las expropiaciones por razones urbanísticas
Tramitación
de la expropiación forzosa en actuaciones urbanísticas aisladas
Procedimiento
de tasación conjunta
Iniciación
de un expediente expropiatorio por ministerio de la ley
Decreto 305/2006, de 18 de
julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo
Expropiación
forzosa por razones urbanísticas
Supuestos
de expropiación por razón de urbanismo
Administración
expropiante y personas beneficiarias de la expropiación
Procedimientos
de expropiación
Procedimiento
de tasación conjunta
Expropiación
urbanística en procedimientos individualizados
Gestión
de la expropiación por personas concesionarias
Liberación
de expropiaciones
Expropiación
derivada de la ocupación directa
TALLER DE TRABAJO
Modificaciones de expropiaciones
urbanísticas en el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña,
derivadas del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas de refuerzo
urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
Extremadura
TALLER DE TRABAJO
Expropiación forzosa
en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial
y urbanística sostenible de Extremadura
1. Expropiaciones urbanísticas
en Extremadura.
2. Requisitos.
3. Efectos de la aprobación
definitiva del Proyecto de Expropiación.
4. Actuaciones aisladas
de expropiación
Galicia
TALLER DE TRABAJO
Convenios urbanísticos
de expropiación en Galicia.
TALLER DE TRABAJO
Expropiaciones forzosas
por ruina urbanística en Galicia. Ley 1/2019, de 22 abril, de rehabilitación
y de regeneración y renovación urbanas de Galicia
1. Expropiaciones forzosas
por ruina urbanística en Galicia.
-
Expropiación
forzosa por incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación,
conservación y rehabilitación
-
Expropiación
en materia de accesibilidad
-
Régimen
de venta o sustitución forzosas
-
Procedimiento
de venta o sustitución forzosas
-
Venta forzosa
-
Obligaciones de
la persona adquirente
-
Sustitución
forzosa
-
Obligaciones de
la persona adjudicataria de la sustitución forzosa
2. Canon de inmuebles en estado
de abandono.
-
Creación,
naturaleza y objeto del canon de inmuebles declarados en estado de abandono
-
Finalidad del
canon
-
Ámbito
de aplicación
-
Afectación
de la recaudación
-
Normativa de aplicación
-
Inmueble declarado
en estado de abandono
Censo de inmuebles declarados
en estado de abandono
Madrid
TALLER DE TRABAJO
Esquemas del
procedimiento de expropiación urbanística en Madrid.
Murcia
Navarra
TALLER DE TRABAJO
Expropiaciones urbanísticas
en Navarra. Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que
se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del
Territorio y Urbanismo.
1. Valoraciones y expropiaciones.
2. Prohibición de
construcciones en terrenos a expropiar.
3. Reversión
de la expropiación
4. Determinación
y pago del justiprecio.
a.
El Jurado de Expropiación de Navarra
b. El procedimiento
expropiatorio
c. Procedimiento
previo a la expropiación por incumplimiento de deberes urbanísticos.
5. Sistema de expropiación.
País Vasco
TALLER DE TRABAJO
El sistema de expropiación
en el País Vasco.
1. Supuestos expropiatorios
por motivos urbanísticos
2. Procedimiento expropiatorio
3. Procedimiento de tasación
conjunta contenido del proyecto de expropiación
4. Expropiación de
los bienes de dominio y uso o servicio público. Constitución
de servidumbres
5. Destino de los bienes
y derechos expropiados.
6. Expropiación por
incumplimiento de los deberes y obligaciones urbanísticas.
7. Plazo de la expropiación.
La Rioja
C. Valenciana
TALLER
DE TRABAJO
Especialidades autonómicas
en expropiaciones urbanísticas.
1. Elección del sistema
de actuación.
a.
Elección del sistema
b. Garantías
2. Justiprecio
3. Procedimiento
4. La expropiación
en el caso de terrenos dotacionales.
5. Expropiaciones por incumplimientos
del propietario respecto a las obligaciones de urbanización.
TALLER DE
TRABAJO.
El sistema competencial
en materia de expropiaciones.
TALLER DE
TRABAJO.
Singularidades autonómicas
en el procedimiento de expropiación.
1. La preferencia del régimen legal estatal
y autonómico.
2. La legitimación de las expropiaciones.
3. El objeto de la expropiación.
4. El procedimiento expropiatorio.
5. La determinación del justiprecio.
6. El pago de la indemnización expropiatoria.
7. La ocupación y la inscripción
registral.
8. Especialidades urbanísticas.
a. El procedimiento de tasación
conjunta.
b. Inicio del expediente de justiprecio
a solicitud del interesado y por ministerio de la ley.
c. Liberación de la expropiación.
d. Ocupación directa de suelos
afectados por el planeamiento.
TALLER DE TRABAJO
El posible ahorro vía
expropiaciones para las Juntas de Compensación y el Agente Urbanizador.
1. Los temores a abusos
en las valoraciones por juntas de compensación y agente urbanizador.
El trámite parlamentario.
2. Las expropiaciones en
el sistema de compensación.
-
Andalucía
-
Aragón
-
Asturias
-
Baleares
-
Canarias
-
Cantabria
-
Castilla la Mancha
-
Castilla León
-
Cataluña
-
Extremadura
-
Galicia
-
Madrid
-
Murcia
-
Navarra
3. Las expropiaciones a favor
del Agente Urbanizador.
-
Andalucía.
-
Castilla la Mancha.
-
Castilla y León.
-
Extremadura
-
Galicia.
-
Murcia.
-
Navarra.
-
C. Valenciana
|
PARTE
SEGUNDA.
-
Expropiaciones
urbanísticas y Registro de la Propiedad
|
<
|
| Capítulo
4. |
Expropiaciones urbanísticas
y Registro de la Propiedad.
1. La expropiación
forzosa, un acto inscribible en el Registro de la Propiedad.
2. Inicio del procedimiento.
3. Efectos de la inscripción
en el Registro de la Propiedad.
4. Procedimiento de tasación
conjunta.
5. Título inscribible.
6. Especialidades del Derecho
de reversión.
7. Datos registrales contradictorios.
8. Cesiones de terrenos.
|
| PARTE
TERCERA.
|
<
|
| Capítulo
5. |
Repercusiones tributarias
para las entidades expropiadas de la percepción del justiprecio.
1. Introducción.
2. La exención tributaria
del justiprecio.
3. Impuesto sobre el Incremento
de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
4. Impuesto sobre Sociedades
5. El Impuesto sobre el
Valor Añadido (IVA).
TALLER DE
TRABAJO.
Tributación de
la correspondiente plusvalía por expropiación a efectos del
IRPF o del impuesto sobre sociedades.
TALLER DE
TRABAJO.
Expropiación y
plusvalía en renta.
|
| Capítulo
6. |
El IVA y la expropiación
forzosa.
1. Inclusión
de la expropiación forzosa entre los supuestos de entrega de bienes
sujetos al IVA.
2. Sujeto pasivo del Impuesto.
3. La inclusión del
IVA en el justiprecio por el jurado de expropiación.
4. Momento en que el sujeto
pasivo puede reclamar a la Administración expropiante el Impuesto.
5. El problema de la vigencia
del articulo 49 LEF.
TALLER DE
TRABAJO.
Expropiación a
propietarios no adheridos a la junta de Compensación
1. Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados.
2. Impuesto sobre el Valor
Añadido
3. Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.
4. Impuesto sobre el Incremento
del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
TALLER DE
TRABAJO.
¿Cuándo
no están sujetas al IVA las indemnizaciones por expropiación?
TALLER DE
TRABAJO.
El justiprecio reducido
por el pago de los impuestos.
|
| PARTE
CUARTA.
|
<
|
| Capítulo
7. |
El derecho de reversión
y supuestos de retasación.
-
Real Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Supuestos de
reversión y de retasación.
1. Trámite parlamentario.
2. El derecho de reversión
y las limitaciones introducidas por la Ley 38/1999, de ordenación
de la edificación.
a.
Concepto.
b. Regulación:
competencia estatal.
c. Efectos
de la reversión. Efectos frente a terceros.
3. Supuestos de reversión
y retasación.
a.
Procede la reversión.
b. No procede
la reversión.
4. El derecho de reversión
y distinción con figuras similares.
a.
Desistimiento de la expropiación.
b. Nulidad
de la expropiación.
c. Caducidad
del expediente expropiatorio.
d. Liberación
de la expropiación.
e. Vía
de hecho.
5. Requisitos del derecho de
reversión: legitimación activa y pasiva.
a.
Los sujetos de la reversión.
b. Transmisión
del derecho de reversión.
c. Cotitularidad
del derecho de reversión.
6. Procedimiento y recursos
en el derecho de reversión.
7. Efectos de la reversión.
Efectos frente a terceros.
8. El justiprecio de la
reversión.
a.
Valoración del justiprecio de la reversión.
b. Indemnización
sustitutoria.
9. Extinción.
a.Caducidad
por falta de ejercicio.
b. Caducidad
por falta de pago.
c. La extinción
voluntaria del derecho de reversión.
TALLER DE TRABAJO.
La reversión en
las expropiaciones urbanísticas.
1. Concepto de reversión.
2. Regulación general
del derecho de reversión.
3. Efectos de la reversión.
4. Plazos de ejercicio del
derecho de reversión.
TALLER DE
TRABAJO.
La reversión.
El plazo.
TALLER DE
TRABAJO.
Análisis de la
reforma del derecho de reversión. La importancia de los plazos.
1. La reversión: concepto y regulación.
2. Requisitos subjetivos.
3. Requisitos temporales: plazos.
4. Efectos de la reversión: el pago de
su precio.
TALLER DE TRABAJO
El derecho de reversión expropiatoria.
1. Concepto del derecho de reversión expropiatoria.
2. Fases del derecho de reversión.
3. Causas de reversión.
4. Cancelación del derecho
de reversión.
TALLER DE
TRABAJO.
El derecho de reversión
y el registro de la propiedad.
1. La expropiación
forzosa y su inscripción registral.
2. Título inscribible.
3. Obligatoriedad de la
inscripción.
4. Extinción de arrendamientos.
Cargas, gravámenes y otros derechos reales.
5. Derecho de reversión
e inscripción registral.
6. La inscripción
del derecho de reversión.
7. Prueba del derecho de
reversión.
8. Momento en que se origina
el derecho de reversión.
TALLER DE
TRABAJO
El derecho de reversión
que aparece en las escrituras de los PAU de Madrid. Ej.: Sanchinarro.
TALLER DE
TRABAJO
La sentencia del Tribunal
Supremo sobre el derecho de reversión en la Operación Chamartín.
CHECK-LIST
La reversión en el
ámbito urbanístico
• Reversión con carácter
general.
• Reversión en las
expropiaciones destinadas a la formación o ampliación del
Patrimonio Municipal de Suelo.
• Reversión en la
expropiación como sistema de actuación.
• Reversión en las
expropiaciones por incumplimiento de deberes.
|
PARTE
QUINTA.
-
Esquemas de
expropiación urbanística.
|
|
-
Adquisición por expropiación. Procedimientos
ordinario y urgente.
• Tasación individual
• Procedimiento ordinario.
• Procedimiento de urgencia (art. 52 LEF).
• Tasación conjunta.
-
Esquema de expropiación forzosa por razón
de urbanismo. Declaración de necesidad de ocupación Procedimiento
expropiatorio.
|
-
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
-
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
-
El formulario
urbanístico es una pieza clave en la práctica urbanística
y estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor
para el profesional del urbanismo.
|
|
PARTE
SEXTA.
-
Formularios
de expropiación para la ejecución de ámbitos de actuación
en que se prevé dicho Sistema de Gestión.
|
|
1. Proyecto a efectos de delimitar el
ámbito territorial a expropiar a efectos de la urbanización
y ejecución de la Unidad de Actuación.
2. Aprobación inicial del proyecto por
el ayuntamiento.
3. Edictos y notificaciones.
4. Alegaciones.
5. Certificaciones municipales de información.
6. Informes técnicos y jurídicos
del ayuntamiento.
7. Denegación del proyecto por el ayuntamiento.
8. Aprobación del proyecto por el ayuntamiento.
|
PARTE
SÉPTIMA.
-
Formularios
del procedimiento de tasación individual.
|
1. Apertura del expediente de justiprecio
y concreción por fincas.
2. Supuestos de fijación del justiprecio
con conformidad del expropiado.
3. Supuestos de fijación del justiprecio
con disconformidad del expropiado.
4. Escrito requiriendo para la emisión
de la hoja de aprecio
Modelo a
Modelo b
5. Descripción del bien expropiado
6. Descripción de un edificio expropiado
7. Escrito del expropiado exponiendo su valoración.
Modelo a
Modelo b
8. Informes técnicos municipales sobre el aprecio.
9. Hoja de aprecio de la administración
Hoja de cálculo
Hoja de valoración
10. Aceptación de la hoja de aprecio del expropiado.
11. No aceptación de la hoja de aprecio
del expropiado
12. Escrito del expropiado no aceptando la hoja
de aprecio de la administración.
Modelo a
Modelo b
13. Requerimiento para llegar al común acuerdo
14. Propuesta de adquisición
15. Diligencia de no aceptación de la propuesta
16. Remisión del expediente de determinación
del justiprecio al Jurado Provincial de Expropiación.
|
PARTE
OCTAVA.
-
Formularios
en caso de expropiación con tasación conjunta.
|
1. Proyecto de expropiación de
tasación conjunta redactado por la Administración en el ámbito
de la ejecución de la unidad de actuación.
Modelo a
-
BASES LEGALES Y DE PLANEAMIENTO.
-
DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO
TERRITORIAL A EXPROPIAR.
-
FIJACIÓN DE PRECIOS. CRITERIOS
DE VALORACIÓN.
-
HOJAS DE JUSTIPRECIO INDIVIDUALIZADO
DE CADA FINCA.
-
V. HOJAS DE JUSTIPRECIO DE OTRAS INDEMNIZACIONES.
-
PLANOS.
Modelo b
-
DESCRIPCIÓN DEL ÁMBITO
TERRITORIAL A EXPROPIAR.
-
INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN:
-
DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE
-
BASES LEGALES
-
CRITERIOS DE VALORACIÓN DEL SUELO
-
DOCUMENTACIÓN
-
PROCEDIMIENTO
-
HOJAS DE JUSTIPRECIO INDIVIDUALIZADAS
-
HOJAS DE JUSTIPRECIO DE OTRAS INDEMNIZACIONES
Modelo c. Caso real.
2. Iniciación del expediente de expropiación
por tasación conjunta.
3. Edictos y publicaciones.
4. Alegaciones al proyecto de expropiación
de tasación conjunta.
5. Aprobación municipal del proyecto de
expropiación de tasación conjunta.
6. Edictos y notificaciones.
7. Acuerdos definitivos del justiprecio e impugnaciones
en vía provincial.
8. Resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación
sobre el expediente de expropiación de tasación conjunta
para la ejecución de la Unidad de Actuación
9. Acta de pago del justiprecio y requerimientos
para su otorgamiento.
10. Requerimientos del acta de pago del justiprecio.
Modelo a.
Modelo b.
|
PARTE
NOVENA
-
Formularios
de pago del precio.
|
1. Acta de consignación del justiprecio
y incomparecencia del expropiado.
2. Propuesta de pago del justiprecio mediante
entrega de parcelas.
3. Escritos en caso de acuerdos con la autoridad
expropiante.
4. Intervención del jurado provincial de
expropiación a solicitud del expropiado.
|
PARTE
DÉCIMA
-
Formularios
de ocupación y registro de finca expropiada.
|
1. Acta de ocupación de la finca
2. Inscripción en el Registro de la propiedad.
|
PARTE
ÚNDÉCIMA.
-
Formularios
de expropiación mediante el procedimiento de urgencia.
|
1. Solicitud de urgencia por el ayuntamiento.
2. Elevación de la declaración de
urgencia de la ocupación a la Comunidad Autónoma.
3. Edictos y notificaciones de la expropiación
por declaración de urgencia.
4. Actas de ocupación, consignación
y hojas de depósito.
|
PARTE
DUODÉCIMA
-
Formularios
casos reales. Texto completo.
|
1. Acta previa a la ocupación
2. Acta de ocupación.
3. Solicitud de caducidad del expediente expropiatorio
4. Solicitud de reversión.
5. Solicitud de pago del justiprecio.
6. Solicitud de intereses.
7. Requerimiento para la formulación de
hoja de aprecio.
8. Hoja de aprecio del expropiado
9. Informe pericial.
10. Hoja de aprecio del beneficiario.
11. Alegaciones del expropiado.
12. Acuerdo del Jurado de Expropiación
( a falta de convenio expropiatorio).
13. Convenio expropiatorio (si existe
convenio no habrá la resolución del Jurado).
14. Remisión de la hoja de aprecio al Jurado
de Expropiación.
|
PARTE
DÉCIMO TERCERA.
-
Formularios
en caso de liberación de expropiaciones.
|
1. Expediente a instancia del propietario.
2. Acuerdo del Ayuntamiento expropiante.
3. Aceptación por el propietario que resulta
liberado de condiciones.
4. Liberación de la expropiación.
Acuerdo definitivo.
|
PARTE
DÉCIMO CUARTA.
-
Convenios expropiatorios.
|
1. Modelo de convenio expropiatorio.
2. Convenio expropiatorio por obra pública
(autopistas).
|
PARTE
DÉCIMO QUINTA
-
Formularios
registrales de expropiaciones urbanísticas.
|
-
Solicitud de certificación
de finca a expropiar.
-
Solicitud de inscripción
individualizada de las fincas expropiadas.
-
Solicitud de inscripción
conjunta de fincas expropiadas.
-
Escrito de alegaciones a los
criterios de valoración en el procedimiento expropiatorio de tasación
conjunta.
-
Escrito solicitando se haga
constar en el Registro de la Propiedad el derecho preferente de reversión.
|
PARTE
DÉCIMO SEXTA
-
Formularios
de reversión tras expropiaciones urbanísticas.
|
-
Comunicación al titular
del derecho de reversión de la cantidad a devolver por la recuperación
del bien expropiado.
-
Solicitud de toma de posesión
del bien o derecho revertido.
|
| ANEXO 1 |
-
Jurisprudencia determinación del justiprecio
en caso de expropiación forzosa.
-
Necesidad de razonar la concreta aplicación
de la misma.
-
Desistimiento de la expropiación por parte
de la Administración.
-
Cualificación inidónea del perito.
-
Impugnación falta de motivación.
-
Vinculación de la hoja de aprecio.
-
Improcedencia en suelos urbanizables pendientes de
un desarrollo por un programa de actuación urbanística.
-
Determinación del justiprecio.
-
Valor real de los bienes expropiados y clasificación
de suelo
-
Articulo 43 y valoración de derechos reales
sobre inmuebles
-
Aplicación específica del art 24 de
la Ley 6/98 con exclusión del art 36 LEF
-
Procedimiento de tasación conjunta.
-
Fecha de valoración.
-
Procedimiento de urgencia.
-
Retraso imputable a la Administración en iniciar
el expediente de justiprecio.
-
Notificación al expropiado.
-
Valor que tengan los bienes al tiempo de inicio del
expediente de justiprecio.
-
Fecha de valoración en expropiación
por ministerio de la ley.
-
Fecha de valoración Necesidad de acreditar
la existencia de negociaciones.
-
Valoración de acuerdo con la clasificación
del suelo.
-
Modificación de la clasificación del
suelo por cambio de planeamiento.
-
Valoración del suelo de acuerdo con el instrumento
planificador vigente en el momento de iniciación del expediente
de justiprecio.
-
Valoración como suelo urbano.
-
Valoración como suelo urbano no consolidado.
-
Suelo urbanizable, delimitado y no delimitado.
-
Valoración del suelo no urbanizable.
-
Expectativas urbanísticas.
-
Patrimonio municipal del suelo.
-
Método de valoración.
-
Valor unitario y Ponencias catastrales.
-
Ponencia de valores y art 145 del Reglamento de Gestión
Urbanística.
-
Ponencia de valores y modificación posterior
del planeamiento.
-
Aprovechamiento del entorno.
-
Aprovechamiento asignado por el planeamiento.
-
Aprovechamiento lucrativo y aprovechamiento urbanístico.
-
Exclusión de usos no susceptibles de apropiación
privada.
-
Aprovechamiento consolidado.
-
Procesos de reurbanización.
-
Valoración de documentos públicos y
escrituras de compraventa.
-
Valoración del suelo rústico acudiendo
a la experiencia de la Sala.
-
Valoración fincas que se dicen idénticas.
-
Aplicación por analogía de los valores
pagados en otra expropiación.
|
