Due Diligence Inmobiliaria: Concepto, objetivos y
beneficios de realizar una auditoría legal inmobiliaria en una transacción.
Tipos de Due Diligence: Exploración de los
diferentes tipos de auditoría legal inmobiliaria, como la Due Diligence
Legal, Financiera, Técnica, Ambiental, etc.
Documentación Relevante: Identificación
de los documentos clave necesarios para llevar a cabo la revisión
legal, como escrituras de propiedad, contratos de arrendamiento, licencias,
permisos, etc.
Propiedad y Título: Verificación de
la titularidad y validez de la propiedad, búsqueda en registros
públicos, gravámenes, hipotecas, embargos, etc.
Contratos y Obligaciones: Análisis de los contratos
relacionados con la propiedad, como contratos de arrendamiento, contratos
de gestión, contratos de servicios, etc.
Cumplimiento Normativo: Evaluación del cumplimiento
normativo en materia inmobiliaria, como normativas urbanísticas,
ambientales, fiscales, etc.
Litigios y Controversias: Investigación de
posibles litigios o controversias relacionadas con la propiedad, incluyendo
demandas pendientes, disputas legales, etc.
Asuntos Ambientales: Revisión de posibles riesgos
ambientales asociados a la propiedad, como contaminación del suelo,
permisos medioambientales, etc.
Estudio de Impacto Legal: Análisis de cómo
los aspectos legales identificados pueden afectar a la transacción
y qué implicaciones pueden tener para las partes involucradas.
Evaluación de Riesgos: Identificación
y evaluación de los riesgos legales relacionados con la propiedad
y recomendaciones sobre cómo mitigarlos.
Negociación y Cierre: Cómo utilizar
los hallazgos de la Due Diligence para negociar los términos de
la transacción y asegurar un cierre exitoso.
Informe de Due Diligence: Elaboración de un
informe completo que refleje los resultados de la auditoría legal
inmobiliaria y facilite la toma de decisiones informadas.
Como
profesional inmobiliario con años de experiencia, recomiendo la
guía práctica de "Due Diligence", Auditoría Legal
Inmobiliaria, como una herramienta una muy útil para el éxito
de mis transacciones. Destaca la claridad y la profundidad con la que aborda
los aspectos legales en el ámbito inmobiliario. Los casos prácticos
proporcionados han sido un auténtico regalo, facilitando la comprensión
y aplicación de los conceptos presentados. Sin duda, esta guía
se destaca como una referencia esencial para cualquier persona involucrada
en el sector inmobiliario. El enfoque práctico y la meticulosa explicación
de cada paso de la Due Diligence han sido cruciales para mejorar mi comprensión
y desempeño profesional. Me ha permitido identificar áreas
críticas y posibles riesgos en mis transacciones, y gracias a ello,
he tomado decisiones informadas y evitado posibles obstáculos legales.
En mi opinión, es la guía de referencia para el sector de
Due Diligence Inmobiliaria.
Pedro Bernabé
Somos un
grupo inversor especializado en capital riesgo. Utilizamos inmoley.com
en la formación de nuestro personal para la realización de
due diligence y auditorías inmobiliarias. Nos gusta su sistema que
es muy preciso y el tratamiento práctico es muy útil para
personas que se enfrentan a las primeras due diligence. Gracias a ellos
solucionamos un tema de una subcomunidad de un centro comercial que era
muy problemática para garantizar el control. Muy serios y recomendable.
La Due Diligence inmobiliaria
(auditoría legal inmobiliaria) tiene una ventaja muy sencilla de
comprender: puede limitar las sorpresas posteriores a la inversión
inmobiliaria.
También tiene un problema:
necesita tiempo. A veces el inversor inmobiliario no experimentado olvida
la principal regla de toda inversión: no apresurarse en llegar a
un acuerdo sin valorar todos los riesgos que hay en juego.
Esto significa que sin una
Due Diligence inmobiliaria previa no se debe invertir porque es como tirarse
a una piscina con una venda en los ojos. El inversor inmobiliario experimentado
sabe que puede que no haya agua en la piscina, por eso nunca verá
una inversión inmobiliaria profesional sin una due diligence inmobiliaria
previa.
Pero si bien es cierto que
una inversión inmobiliaria sin Due Diligence es una bomba de relojería,
no lo es menos una Due Diligence incompleta.
La adquisición de
bienes inmuebles requiere una Due Diligence intensiva para descubrir información
clave que puede no ser fácilmente aparente o estar disponible al
evaluar el valor de los inmuebles. Estos detalles ocultos pueden transformar
una operación rentable en un caro fracaso.
Los objetivos principales
de la Due diligence inmobiliaria son inspeccionar a fondo las obligaciones
de la propiedad y mitigar las incertidumbres financieras. Los posibles
compradores deben examinar las restricciones urbanísticas y los
gravámenes potenciales.
Por ejemplo, la compra de
una propiedad que genera ingresos, como un edificio de apartamentos, requerirá
que el inversor inmobiliario verifique los contratos de arrendamiento y
examine el historial de pagos de las rentas. De lo contrario, el inversor
no puede garantizar la estabilidad financiera del flujo de ingresos previsto.
Los inversores también
deben asegurarse de que una propiedad o edificio cumpla con las leyes actuales,
pero también de las potenciales en el futuro.
Un caso es la sostenibilidad
ambiental y la responsabilidad. Los inversores deben estar informados de
posibles cambios en una fecha posterior, en algunos casos a varios años
vista. Por ejemplo, puede que la contaminación que genera el edificio
sea aceptable a la fecha de compra, pero si el legislador prevé
una reforma medioambiental, no hay duda de que conllevará una rehabilitación
edificatoria muy costosa. Esta es la razón por la que los bancos
prefieren financiar edificios verdes, no quieren riesgos ni rehabilitaciones
a futuro.
Aunque los vendedores están
legalmente obligados a proporcionar información sobre las características
físicas de una propiedad, como servidumbres, gravámenes y
otras restricciones, es prudente que el inversor revise y valide toda la
documentación edificatoria, urbanística, fiscal, etc. No
es fácil saber todo lo que hay que pedir. La experiencia diaria
nos sorprende cada día porque siempre se escapa algo.
En relación al urbanismo,
una táctica inteligente es pasarse por el ayuntamiento para garantizar
que el uso actual y previsto del inmueble cumpla con las regulaciones urbanísticas
y las clasificaciones de uso del suelo.
La Due Diligence se extiende
más allá de los asuntos relacionados con la propiedad que
se adquiere. Antes de aventurarse en una inversión inmobiliaria
no está de más investigar la reputación y el historial
del vendedor y de los arrendatarios que pagarán las rentas que sostienen
la inversión. Por eso los bancos financian las compras de oficinas
alquiladas a empresas de primer nivel. No quieren sorpresas.
Cada transacción de
bienes inmuebles es diferente y requiere un plan de Due Diligence único.
Moverse demasiado rápido y no realizar una Due Diligence inmobiliaria
puede crear problemas incluso para los inversores más experimentados.
De estos temas se trata desde
una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica
de la Due Diligence inmobiliaria. Auditoría legal inmobiliaria.
INTRODUCCIÓN
Capítulo
1.
Introducción a
la Due Diligence inmobiliaria. Auditoría legal inmobiliaria.
1. Definición
de Due Diligence en el contexto de la propiedad inmobiliaria
Caso Práctico
2. Importancia de la Due Diligence
en el sector inmobiliario
Caso Práctico
3. Historia de la Due Diligence
en el sector inmobiliario
Caso Práctico
4. Beneficios y riesgos de la
Due Diligence
Caso Práctico
5. ¿Por qué es
imprescindible hacer una Due Diligence inmobiliaria antes de invertir?
a. Objetivos de
una due diligence inmobiliaria.
Evaluación
de riesgos y contingencias
Verificación
del modelo económico
Seguridad jurídica
b. Características de
una due diligence inmobiliaria.
Proceso previo
a la contratación
Realizada por
un tercero independiente
Multidisciplinaria
Análisis
legal
Estudio arquitectónico
y urbanístico
Análisis
tributario
Identificación
de riesgos y contingencias
Informe integral
c. La due diligence inmobiliaria
desde la perspectiva del vendedor inmobiliario.
d. La due diligence inmobiliaria
como oferta de transparencia.
Capítulo
2.
Principios básicos
de la Due Diligence Inmobiliaria.
1. Elementos clave
de la Due Diligence inmobiliaria
Legalidad del Título
de Propiedad
Estado físico de la Propiedad
Valoración de la Propiedad
Aspectos Ambientales
Aspectos Financieros
Caso Práctico
2. El proceso de Due Diligence
Planificación
Recopilación de Información
Revisión y Análisis
Informe de Due Diligence
Caso Práctico
3. La Due Diligence desde la
perspectiva del comprador
Caso Práctico
4. La Due Diligence desde la
perspectiva del vendedor
Caso Práctico
5. La Due Diligence desde la
perspectiva de terceros (abogados, asesores, auditores)
Caso Práctico
Capítulo
3.
Pasos detallados para
realizar la Due Diligence Inmobiliaria.
1. Comprensión
del negocio y del activo
Caso Práctico
2. Recopilación y revisión
de la documentación
Caso Práctico
2. Evaluación de aspectos
legales
Caso Práctico
3. Evaluación de aspectos
financieros
Caso Práctico
4. Evaluación de aspectos
físicos
Caso Práctico
5. Evaluación de aspectos
ambientales
Caso Práctico
6. Evaluación de aspectos
de mercado
Caso Práctico
Capítulo
4.
Aspectos legales de la
Due Diligence Inmobiliaria
1. Título
de propiedad y su verificación
Caso Práctico
2. Licencias y permisos
Caso Práctico
3. Contratos y acuerdos existentes
Caso Práctico
4. Aspectos fiscales
Caso Práctico
5. Aspectos de cumplimiento
normativo
Caso Práctico
Capítulo
5.
Aspectos financieros
de la Due Diligence Inmobiliaria
1. Valoración
de la propiedad
Caso Práctico
2. Análisis de las finanzas
del activo
Caso Práctico
3. Análisis del rendimiento
del activo
Caso Práctico
4. Implicaciones fiscales
Caso Práctico
5. Financiación y estructura
de la inversión
Caso Práctico
Capítulo
6.
Aspectos físicos
de la Due Diligence Inmobiliaria
1. Inspección
física de la propiedad
Caso Práctico
2. Evaluación de la infraestructura
existente
Caso Práctico
3. Aspectos de seguridad y habitabilidad
Caso Práctico
4. Asuntos de mantenimiento
y conservación
Caso Práctico
5. Evaluación de posibles
mejoras
Caso Práctico
Capítulo
7.
Aspectos ambientales
de la Due Diligence Inmobiliaria
1. Evaluación
de impacto ambiental
Caso Práctico
2. Riesgos y responsabilidades
ambientales
Caso Práctico
3. Cumplimiento de la normativa
ambiental
Caso Práctico
4. Sostenibilidad y eficiencia
energética
Caso Práctico
Capítulo
8.
Aspectos de mercado de
la Due Diligence Inmobiliaria
1. Análisis
de mercado y tendencias
Caso Práctico
2. Competencia y comparables
Caso Práctico
3. Potencial de crecimiento
Caso Práctico
4. Riesgos y oportunidades del
mercado
Caso Práctico
Capítulo
9.
Casos prácticos
preliminares de la Due Diligence Inmobiliaria
Caso práctico 1: Due
Diligence para la compra de una propiedad residencial
Caso práctico 2: Due
Diligence para la compra de una propiedad comercial
Caso práctico 3: Due
Diligence para la compra de un terreno
Caso práctico 4: Due
Diligence para una inversión inmobiliaria a gran escala
Caso práctico 5: Due
Diligence en el caso de una venta de propiedad
Capítulo
10.
Conclusiones preliminares
de la Due Diligence Inmobiliaria
1. La importancia
de la Due Diligence en el futuro del sector inmobiliario
2. Innovaciones y desarrollos
futuros en la Due Diligence inmobiliaria
3. Conclusiones preliminares
PARTE
PRIMERA
Due Diligence
inmobiliaria
Capítulo
11.
Introducción.
“Due Diligence” inmobiliaria, valoraciones y admisión del riesgo.
1. Concepto de due
diligence inmobiliaria.
a.
Preliminar a la firma de los contratos de compra. Con acuerdo de confidencialidad.
b. Ventajas
de la Due Diligence. Si conocemos los riesgos podemos proteger al comprador
(coberturas).
c. ¿Qué
investiga una Due Diligence?
2. ¿“Due Diligence” o
Auditoria Legal inmobiliaria?
a.
Conceptos preliminares en toda adquisición de inmuebles.
b. ¿Qué
diferencia una “Due Diligence” de una Auditoria Legal Inmobiliaria?
El qué
y el cómo.
No se trata sólo
de comprobar que todo es legal (auditoría legal), sino de recomendar
el modo en que se debe comprar o invertir (due diligence inmobiliaria).
Diferencias entre
la due diligence inmobiliaria y la auditoría legal.
Enfoque
Alcance
Acceso
Verificación
Opinión
3. ¿Cuáles son
los objetivos de la “Due Diligence Inmobiliaria”?
a.
Confianza. No ir a ciegas.
b. Seguridad
interna. Responsabilidad de los administradores si aparecen riesgos no
previstos.
c. Seguridad
externa (Project Finance). Convencer al banco que financia.
4. ¿Qué aspectos
deben analizarse para garantizar el éxito de la operación?
5. Clases de “Due Diligence”.
Legal
Financiera
Operativa
Circunstancial
Fiscal
6. Proceso de “Due Diligence”
a.
Fase preliminar
b. Fase
de investigación
c. Fase de
emisión del informe de “Due Diligence”
7. ¿Qué es el
“Data Room”? La sala de datos virtual (virtual data room - VDR) de la due
diligence inmobiliaria.
a.
¿Qué es el “Data Room”?
Sala de datos
virtual (virtual data room - VDR).
“Data Room”
Q&A (“questions
and answers”)
b. Management
Presentation. Due Dilligence
Management Presentation
Auditoría
y Verificación
8. Ventajas del blockchain:
el futuro del Data Room y la due diligence inmobiliaria.
Registro permanente
y encriptado de transacciones
Gestión
de activos y "data room" permanente
Procesamiento
eficaz de pagos
Automatización
de retorno de depósitos en garantía
Smart contracts
para monitorización de operaciones
Titulización
de activos inmobiliarios
9. Caso práctico:
Proceso de “Due Diligence” para la adquisición de un edificio de
oficinas
Fase preliminar
Fase de investigación
Fase de emisión del
informe de “Due Diligence”
10. Caso práctico
del “Data Room”. Caso práctico: Uso del “Data Room” en el proceso
de “Due Diligence” para la venta de un centro comercial
Q&A (“questions and answers”)
Management Presentation
11. Caso práctico:
Aplicación del Blockchain en el proceso de “Due Diligence” para
la compra de una oficina de alto valor
Registro permanente y encriptado
de todas las transacciones inmobiliarias
El blockchain aplicado a
la gestión de activos
Procesamiento más
eficaz de los pagos
Automatización de
retorno de los depósitos en garantía
Smart contracts
Titulización de activos
inmobiliarios
Capítulo
12.
“Due Diligence” para
compra de inmuebles a través de sociedades.
1. Breve mención
a las sociedades en paraísos fiscales.
2. Escrituras y otros documentos.
3. Accionistas.
4. Poderes.
5. Inversiones en cartera.
6. Auditores.
7. Contabilidad y cuentas
anuales.
8. Información fiscal.
9. Bienes inmuebles.
10. Bienes muebles
11. Contratos.
12. Clientes.
13. Proveedores.
14. Seguros.
15. Otros contratos.
16. Propiedad Industrial
e Intelectual.
17. La franquicia y el “Know
–how”.
18. Contratos que incidan
en materias de propiedad industrial, intelectual o análogas.
19. Contratos en los que
la empresa reciba concesiones, licencias o autorizaciones sobre derechos
pertenecientes a terceros.
20. Compromisos de confidencialidad.
21. Controversias y contenciosos.
22. Laboral.
23. Administrativo y Medio
Ambiente.
24. Caso práctico
de “Due Diligence” para compra de inmuebles a través de sociedades.
Caso Práctico: "Due Diligence" para la compra de un edificio residencial
a través de la sociedad
Breve mención a las
sociedades en paraísos fiscales
Escrituras y otros documentos
Accionistas
Poderes
Inversiones en cartera
Auditores
Contabilidad y cuentas anuales
Información fiscal
Bienes inmuebles
Bienes muebles
Contratos
Clientes
Proveedores
Seguros
Otros contratos
Propiedad Industrial e Intelectual
La franquicia y el “Know
–how”
Compromisos de confidencialidad
Controversias y contenciosos
Laboral
Administrativo y Medio Ambiente
Capítulo
13.
La due diligence en las
transacciones de carteras de préstamos inmobiliarios.
1. Los balances
de la banca por la acumulación de créditos inmobiliarios
fallidos p dudosos (Non-performing loans o NPLs).
a.
Venta al banco malo
b. Venta de
carteras inmobiliarias a fondos de inversión
2. Auditoria de la cartera inmobiliaria
o loan due diligence.
a.
Análisis pormenorizado de los préstamos y activos de la cartera.
Identificar riesgos inherentes tanto al préstamo, documentación,
gestión de cobro, identificación de estos riesgos individuales
en cada préstamo.
Evaluación
del deudor y garantes
Verificación
de la documentación
Análisis
del activo subyacente
Gestión
de cobros
Riesgo de morosidad
Evaluación
de estrategias de resolución
Identificación
de riesgos generales
b. Cuaderno de
venta (teaser) y data tape con la información relevante de los préstamos
de la cartera
Descripción
general de la cartera
Características
destacadas
Confidencialidad
y contacto
c. Virtual Data
Room (VDR)
Acceso controlado
Colaboración
Seguimiento de
actividad
Facilidad de búsqueda
Eficiencia y rapidez
Extrapolación
de resultados
d. Riesgos relativos
al préstamo y su origen.
Concesión
adecuada del préstamo
Documentación
contractual
Ejecutabilidad
de la documentación
Riesgos legales
y regulatorios
Calidad de la
cartera
Cláusulas
de vencimiento anticipado
Riesgos operativos
y de gestión
Factores macroeconómicos
e. Riesgos inherentes
al deudor/garante.
Capacidad de pago
Historial de pago
Situación
socioeconómica
Garantes y avales
Localización
del deudor
Reputación
del deudor
Viabilidad de
acuerdos amistosos
Riesgo legal
f. Los riesgos
respectos al activo inmobiliario.
g. Tasación
Valoración
incorrecta
Vicios en el activo
Obras no finalizadas
Elementos derruidos
o en mal estado
Riesgos urbanísticos
Uso del suelo
y zonificación
h. Auditoria del
préstamo y estrategia de cobro.
Estado de gestión
del préstamo
Progreso en la
recuperación
Cumplimiento legal
Cláusulas
abusivas
Concurso de acreedores
Plan de negocio
Contrato de compraventa
Visión
neutral e independiente
Capítulo
14.
“Due Diligence” Inmobiliaria.
Elementos personales.
1 Información
general inmobiliaria.
2. Elementos personales:
el titular.
a.
Regímenes económicos matrimoniales en la legislación
común y foral. Incidencia en el sistema de derechos reales.
b. Sistemas
sucesorios en la Legislación Común y Foral.
c. Donaciones.
La revocación de la donación.
d. Títulos
de adquisición. Modos de adquirir y pérdida de la propiedad.
3. Limitaciones del Dominio.
a.
Prohibiciones de disponer y Registro de la Propiedad.
b. Servidumbres
administrativas.
4. Caso práctico de
“Due Diligence” Inmobiliaria. Elementos personales. Caso Práctico:
"Due Diligence" inmobiliaria para la compra de un edificio de oficinas
a través del propietario individual, Señor X
Capítulo
15.
“Due Diligence Inmobiliaria”.
Elementos reales.
1. Derechos reales
de goce.
a.
Usufructo.
b. Uso y habitación.
c. Derecho
de superficie y derecho de vuelo. Sobreedificación y subedificación
d. Servidumbres
voluntarias.
e. Censos.
2. Derechos de garantía.
a.
Hipotecas y examen del crédito hipotecario.
b. La anticresis.
3. Derechos de adquisición
(opción, tanteo y retracto).
a.
Tanteos y retractos.
b. Opción
de compra.
4. Límites al derecho
de propiedad.
a.
Tanteos y retractos legales.
b. Servidumbres
legales y relaciones de vecindad.
5. Caso práctico de
“Due Diligence Inmobiliaria”. Elementos reales.Caso Práctico: "Due
Diligence" Inmobiliaria para la compra de un complejo de apartamentos a
través de una empresa
Capítulo
16.
“Due Diligence Inmobiliaria”.
Situaciones jurídicas de un inmueble.
1. Declaraciones
de obra nueva Inmuebles en régimen de comunidad y de Propiedad Horizontal.
Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo
28. Declaración de obra nueva.
La declaración
de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio.
2 Inmuebles en régimen
de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (conocido como “timesharing”
o multipropiedad).
3. Arrendamientos Rústicos.
4. Arrendamientos urbanos.
5. Leasing inmobiliario.
Arrendamiento financiero.
a.
Leasing de inmueble acabado (nuevo o usado).
b. Leasing
de inmueble en construcción.
c. Leasing
mixto.
6. “Lease back”.
7. Precario.
8. Aspectos técnicos
del inmueble en posesión.
9. Caso práctico
en base a:“Due Diligence Inmobiliaria”. Situaciones jurídicas de
un inmueble. Caso Práctico: "Due Diligence" Inmobiliaria para la
compra de un edificio de oficinas a través de una empresa
Capítulo
17.
“Due Diligence Inmobiliaria”.
Elementos formales. Escritura pública, registro de la propiedad
y catastro.
1. El título de propiedad.
2. La intervención
notarial. Escritura pública y actas.
a. Escritura
matriz y copias.
b. Actas notariales.
c. Testimonios
y legitimaciones.
3. Comprobación registral
de las cargas que puedan afectar a la finca La titularidad registral. El
Registro de la Propiedad.
a. Libros
registrales.
b. Asientos
y anotaciones preventivas de embargo.
i) Anotación
preventiva de demanda.
ii) Anotación
preventiva del embargo.
iii) Anotación
preventiva por ejecución de sentencia.
iv) Anotación
preventiva de secuestro o prohibición de enajenar.
v) Anotación
preventiva de demanda de incapacidad.
vi) Anotación
preventiva del derecho hereditario en abstracto.
vii) Anotación
preventiva de legados.
viii) Anotación
preventiva de créditos refaccionarios.
ix) Anotación
preventiva por imposibilidad de inscripción de títulos.
x) Anotación
preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra.
Cancelaciones.
Notas marginales.
Menciones
registrales.
4. Identificación Catastral
de los inmuebles.
5. Caso práctico
en base a:“Due Diligence Inmobiliaria”. Elementos formales. Escritura pública,
registro de la propiedad y catastro. Caso Práctico: "Due Diligence"
Inmobiliaria para la adquisición de un bloque de apartamentos por
una empresa.
Capítulo
18.
“Due Diligence
Urbanística”.
1. Primera aproximación
a la información urbanística.
2. La viabilidad económica
de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción
inmobiliaria).
a.
Documentos básicos para el examen de toda promoción inmobiliaria.
Proyecto básico
de ejecución.
Licencia de obra
/ solicitud de la licencia de obra.
Situación
urbanística del solar.
Coste real del
suelo.
Posibles cláusulas
resolutorias.
Relación
de las viviendas, garaje y trasteros.
Vinculación
de los garajes y trasteros.
Estudio de ingresos-gastos
de la promoción.
Aportación
contrato o precontrato con constructor.
Plan de disposiciones
del préstamo.
Situación
de las ventas.
Documentación
jurídico y financiera del promotor.
Expediente jurídico.
b. Experiencia
en el sector. Promociones realizadas hasta la fecha y/o en vigor.
c. Futuras
promociones.
d. Información
económico-financiera.
e. Detalle
de la solvencia.
f. En caso
de cooperativas y/o comunidades de propietarios.
g. Calendario
de ejecución.
3. Cómo localizar la
información urbanística necesaria para la “Due Diligence”.
a.
Planeamiento urbanístico. Plan general de ordenación urbana.
Naturaleza, objeto y ámbito territorial.
b. Documentación
del Plan General: contenido y valor de sus elementos.
c. Interpretación
del Plan General.
d. Información
urbanística. Publicidad del planeamiento.
e. Consulta
directa.
g. Informes
urbanísticos.
h. Cédulas
urbanísticas.
i. Valor acreditativo
de los informes y cédulas urbanísticas y precauciones sobre
su eficacia.
j. Información
urbanística a suministrar a los particulares en la enajenación
de fincas.
4. Aspectos urbanísticos
que deben aparecer en la escritura pública.
5. Datos personales del
titular de los derechos urbanísticos.
6. Aspectos urbanísticos
de los inmuebles.
a.
Entorno.
b. Planeamiento
y situación urbanística.
c. Condiciones
de parcela.
7. Licencias.
a.
Aspectos generales.
b. Clases
de licencia.
Licencia
de Obras o edificación.
1. Licencia
de obra mayor.
a)
Licencia de obra mayor por consolidación de edificios.
b) Licencia
de obra mayor por nueva edificación.
c) Licencia
de obra mayor por rehabilitación de edificios.
d) Licencia
de obra mayor por restauración de edificios.
2. Licencia de
obras menores.
3. Licencia
de primera ocupación.
4. Licencia
de instalación, actividad y apertura.
5. Licencia
de actividades molestas.
8. Documentación a aportar
a la autoridad en materia de licencias.
a.
Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local.
b. Licencia
de obra mayor de consolidación de edificios.
c. Licencia
de obra mayor de nueva edificación.
d. Licencia
de obra mayor de rehabilitación de edificios.
e. Licencia
de obra mayor de restauración de edificios.
f. Licencia
urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al
Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas.
g. Licencia
de obras menores.
9. Tasa por licencia de obras.
10. Licencia Comercial
de la Comunidad Autónoma (para grandes superficies).
11. Certificación
de la finalización de las obras.
12. Documentación
necesaria para solicitar licencia de segregación.
13. El aprovechamiento urbanístico.
La compra por promotores de “aprovechamientos urbanísticos”.
14. Caso práctico
en base a:“Due Diligence Urbanística”. Caso Práctico: "Due
Diligence" Urbanística para el desarrollo de un complejo residencial
1. “Due Diligence”
de adquisición de terrenos para su posterior edificación.
2. Condiciones para poder
edificar una parcela.
a.
Condiciones de planeamiento
b. Condiciones
de urbanización
c. Condiciones
de gestión
d. Condiciones
dimensionales
3. Condiciones de situación
y forma de los edificios.
a.
Línea de edificación.
b. Alineación
exterior, fondo máximo edificable y línea máxima de
edificación.
c. Plano de
fachada y de medianera.
d. Separación
a linderos.
e. Retranqueos.
f. Rasante,
cota natural del terreno y cota de referencia.
g. Ocupación,
superficie ocupable y coeficiente de ocupación.
h. Superficie
ocupable.
i. Superficie
libre de parcela.
j. Superficie
edificada.
k. Cómputo
de la superficie edificada.
l. Coeficiente
de edificabilidad.
m. Condiciones
de volumen y forma de los edificios. Altura de la edificación.
n. Condiciones
particulares de uso.
4. Tipo de obras.
a.
Obras de conservación y mantenimiento.
b. Obras de
consolidación.
c. Obras de
acondicionamiento.
d. Obras de
restauración.
e. Obras
de reforma.
f. Reforma
menor.
g. Reforma
parcial.
h. Obras de
demolición.
i. Obras de
nueva edificación.
j. Obras de
reconstrucción.
k. Obras de
sustitución.
l. Obras de
ampliación.
m. Obras de
nueva planta.
5. Control del Proyecto.
6. La documentación
que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras.
7. La importancia del acto
de recepción de las obras en relación a la responsabilidad
de los riesgos cubiertos por el seguro.
8. Seguros de la construcción.
a.
Seguro decenal.
b. Otros seguros
para promotores, constructores y subcontratistas.
c. La sustitución
del beneficiario de la póliza a favor del comprador.
9. Libro del edificio
10. Caso práctico
en base a:“Due Diligence de edificación”. Caso Práctico:
"Due Diligence" de Edificación para el desarrollo de un bloque de
oficinas
Capítulo
20.
“Due Diligence fiscal”
de los inmuebles.
1. Mención
previa a la venta de inmuebles a través de sociedades.
2. Impuestos Directos.
3. El impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas.
a.
Documentación a solicitar en el Impuesto de la Renta (IRPF)
y Retenciones.
b. Documentos
a examinar en supuestos de no residentes.
4. El Impuesto sobre Sociedades:
Régimen General de Residentes.
Documentos
a examinar en el Impuesto sobre sociedades.
5. El Impuesto sobre el Valor
Añadido.
Documentos
a revisar en el Impuesto sobre el valor añadido (IVA).
6. El Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
7. Impuesto sobre el incremento
de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
8. Impuesto sobre transmisiones
patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD).
9. Impuesto sobre actividades
económicas.
Documentos
a solicitar en materia de tributos locales (Impuesto de bienes inmuebles
(IBI), Plusvalía municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones
y Obras, Tasas, etc.)
10. Inspecciones fiscales. Actuaciones
ante la Administración.
11 Otros temas.
12. Caso práctico
en base a:“Due Diligence fiscal” de los inmuebles. Caso Práctico:
"Due Diligence" Fiscal de Inmuebles en la Compra de un Complejo Comercial
Capítulo
21.
Litigios.
1. Acciones
para proteger la Propiedad (deslindes, reivindicatorias, etc.).
2. Litigios
3. Documentos a solicitar.
4. Mención especial
a la existencia de expedientes expropiatorios.
5. Caso práctico
en base a:Due diligence de Litigios. Caso Práctico: "Due Diligence"
de Litigios en la Adquisición de un Edificio de Oficinas
Capítulo
22.
Advertencias especiales
para centros comerciales y grandes superficies.
1. Área de
reserva para ampliación.
2. Licencias locales.
3. Segunda licencia o licencia
comercial.
Apertura, traslado
o ampliación de establecimientos comerciales.
4. Impuestos sobre grandes superficies.
5. Junta de la Comunidad
de Propietarios del Centro Comercial.
6. Otros documentos esenciales
en centros comerciales.
7. Documentos especiales
para operaciones internacionales.
Certificado de
entrega sin defectos
Certificado de
cumplimiento
Certificado final
de obras
Bonificaciones
de renta.
Ficha comercial.
Contrato estandarizado
de arrendamiento.
Avales.
8. Caso práctico en
base a due diligence para centros comerciales y grandes superficies.
Caso Práctico: "Due Diligence" para la Adquisición de un
Centro Comercial
PARTE
SEGUNDA
Seguros de
cobertura de la Due diligence inmobiliaria.
z
Capítulo
23.
Seguros M&A desde
la perspectiva de la due diligence inmobiliaria. Descubiertos en ‘due diligence’
1. ¿Qué
son y para qué sirven los seguros M&A?
Ventajas para
ambas partes en una transacción de bienes inmuebles corporativos
Riesgos descubiertos
en due diligence
Riesgos potenciales
y desconocidos
Contingencias
específicas
2. ¿Por qué se
contrata el seguro M&A?
Delimitar y cuantificar
el impacto de posibles pérdidas futuras
Adelantar el impacto
de pérdidas
Tranquilidad en
jurisdicciones desconocidas
Eliminar discrepancias
y disputas
Eliminar riesgo
de insolvencia del vendedor
Eliminar ajustes
de precio
Eliminar conflictos
por la gestión anterior
3. Clases de seguros para protegerse
contra descubiertos en ‘due diligence’
a. El seguro
de manifestaciones y garantías cubre las pérdidas derivadas
del incumplimiento de las manifestaciones y garantías del vendedor
por hechos no conocidos.
b. Seguro
de planificación fiscal, seguro de resultas de pleito y seguro de
cuestiones específicas
c. Seguros
para contingencias específicas (planificación fiscal, resultas
de pleito y cuestiones específicas).
4. Ventajas de los seguros para
protegerse contra descubiertos en ‘due diligence’
Adaptación
a las necesidades del cliente
Alta probabilidad
de reclamación
Cobertura amplia
Rapidez en las
reclamaciones
5. El mejor seguro no debe evitar
las cláusulas de manifestaciones y garantías.
Clean exit
Confirmatory due
diligence
Protección
contra riesgos desconocidos
6. Razones para el seguro en
un acuerdo de bienes inmuebles corporativo.
a.
Clean exit (Salida limpia)
b. Garantías
de Título y Capacidad
c. Fortaleza
del pacto vinculante
d. Transferencia
de responsabilidad
7. El seguro de garantía
e indemnización en subastas inmobiliarias.
Vendedor con limitaciones
o dificultades financieras
Escenario de subasta
competitiva
Cotizaciones indicativas
de seguro
8. Alcance de la cobertura
a.
Límite económico
b. Límite
temporal
c. Exclusiones
d. Ajustes
posteriores a la finalización
9. Reparto de costes del seguro
entre comprador y vendedor.
10. Consejos
Revisar el alcance
de la cobertura
Fraude del vendedor
Renuncia a los
derechos de subrogación
Asignación
del beneficio del seguro
11. Caso práctico
de Seguros M&A desde la perspectiva de la due diligence inmobiliaria.
Caso Práctico: "Due Diligence" para la Adquisición de un
Edificio de Oficinas y el uso de Seguros M&A
PARTE
TERCERA
Casos prácticos
de la Due Diligence inmobiliaria. Auditoría legal inmobiliaria.
Capítulo
24.
Casos prácticos
de la Due Diligence inmobiliaria. Auditoría legal inmobiliaria.
Caso Práctico
1: Adquisición de una vivienda particular
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 2: Compra
de una parcela de terreno para desarrollo
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 3: Adquisición
de un edificio de oficinas por una empresa inversora
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 4: Adquisición
de una cartera de propiedades residenciales para alquiler
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 5: Compra
de un edificio de apartamentos con fin de inversión
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 6: Compra
de un terreno para desarrollo de viviendas
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 7: Adquisición
de una gran superficie comercial
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 8: Adquisición
de una cadena de hoteles
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 9: Due
Diligence para la adquisición de un edificio histórico
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 10:
Due Diligence para la compra de una cartera de propiedades residenciales
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 11:
Due Diligence en un proyecto de desarrollo de propiedad comercial
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 12:
Due Diligence en la compra de una empresa de administración de propiedades
Causa del problema
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 13:
Due Diligence para una empresa de inversión inmobiliaria
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 14:
Due Diligence en una transacción de propiedad de lujo
Causa del problema
Soluciones
Consecuencias
Resultados de las medidas
adoptadas
Caso Práctico 15:
Due Diligence en la Adquisición de un Edificio de Oficinas