PARTE PRIMERA. 

Principios generales. Normativa estatal. 

Regulación autonómica 

Formularios. Modelos de Convenios 

Expedientes urbanísticos y formularios de tramitación. 

Según los promotores experimentados en firmar convenios urbanísticos sólo tienen una pega, que del otro lado está la administración y que como no cumpla y haya que ir a juicio ser tarda años y las garantías de recuperar el dinero aportado quedan en el aire. Y lo que es peor te enemistas con ese ayuntamiento y por contagio con todos los de la zona. Por eso es tan importante empezar a poner ladrillos el mismo día que se firma el convenio urbanístico.

El incumplimiento del convenio por parte de la Administración da lugar a responsabilidad patrimonial administrativa.

Otras veces el incumplimiento de los convenios urbanísticos viene de los promotores o propietarios que no ejecutan los derechos urbanísticos reconocidos en un convenio, pero atención que el incumplimiento del promotor no es obstáculo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la administración.

Si se frustra el convenio, una facultad del promotor es solicitar su resolución y consiguiente indemnización, al menos el reintegro de las cantidades abonadas (sobre otros conceptos indemnizatorios). En estos casos, es habitual que el promotor haya adelantado una serie de cantidades que pueden ser elevadas, pese a que finalmente la Administración se ha quedado con ellas sin cumplir con su parte del convenio. 

Incluso si se produce la anulación del convenio no por ello, ha de privarse al promotor de los posibles perjuicios, y por lo tanto la devolución de lo ingresado. 

En definitiva, que hay que estar muy seguro de lo que se hace antes de firmar un convenio urbanístico. Hay muchos beneficios y muchos riesgos.

Al margen de esto, los convenios urbanísticos llegan a hacer posible el sueño de todo promotor inmobiliario: la modificación del planeamiento urbanístico comprometiéndose el Ayuntamiento a clasificar o calificar los terrenos atribuyéndoles determinados usos e intensidades. 

Claro que el promotor (propietario del terreno) tiene que pasar por caja y compensar los beneficios adquiridos incrementando las cesiones gratuitas al Ayuntamiento más allá de las cesiones previstas en el ordenamiento jurídico. Nada es gratis, hay que hacer números para ver si compensa.

Hay muchas clasificaciones de convenios urbanísticos. Pero hay dos tipos que no podemos pasar por alto:

• Los Convenios urbanísticos de planeamiento son aquellos cuyo contenido y cláusulas prevén o determinan la necesidad de una modificación, redacción o aprobación de un instrumento de planeamiento, sea éste de carácter general o de desarrollo.
• Los Convenios urbanísticos de gestión son aquellos cuya finalidad es facilitar el desarrollo del planeamiento y su ejecución mediante la tramitación de sistemas de ejecución urbanística, que permitan facilitar la gestión por acortar plazos, aunar voluntades, etc., y que en general, contribuyen a la implantación de las determinaciones previstas por el planeamiento.

• Principios generales. Normativa estatal. 

1. Introducción. 

a. La necesidad de los convenios urbanísticos. 
b. El convenio urbanístico compaginable con los intereses de los promotores: la perspectiva autonómica y el agente urbanizador.

2. Naturaleza jurídica de los convenios: contratos administrativos especiales. 
3. Elementos personales (las partes que intervienen en el convenio). 
4. Elementos reales: cualquier prestación urbanística. 
5. Elementos formales. Efectos registrales de los convenios.

1. Los Convenios administrativos.
2. Los Convenios Urbanísticos. Concepto y clases.
>> CONVENIOS DE GESTIÓN
>> CONVENIOS DE PLANEAMIENTO
3. Convenios Urbanísticos y urbanismo concertado.
4. Clases de Convenios Urbanísticos.
5. Límites de los convenios urbanísticos.

1. Definición de los convenios urbanísticos.
2. Clases de convenios urbanísticos.

a. En base a los sujetos que participan en los convenios urbanísticos.
b. En base a la fase de la actuación urbanística a que afectan.

Convenios de planeamiento

Convenios de ejecución

c. En base a su regulación

Convenios urbanísticos típicos

Convenios urbanísticos atípicos

3. Limitaciones de los convenios urbanísticos.

a. No pueden estar en contradicción con el ordenamiento jurídico.
b. No pueden incluir potestades administrativas irrenunciables.
c. Deben someterse al planeamiento y la justificación de su conveniencia al interés general.

4. Órganos competentes para la celebración de los convenios urbanísticos.

a. Estado
b. Comunidades Autónomas
c. Ayuntamientos

5. Particulares.

a. Vinculantes para las partes.
b. Terceros.

6. Efectos derivados del incumplimiento de los convenios urbanísticos.
7. Validez de la introducción de condiciones de eficacia en un convenio urbanístico, bien suspensiva o bien resolutoria.

TALLER DE TRABAJO.
Acceso al Registro de la Propiedad de los Convenios urbanísticos.

1. Artículo 86 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas-
2. Limitaciones administrativas de los convenios urbanísticos.

a. Prohibición de contravención del ordenamiento jurídico.
b. Prohibición de reservas de dispensación.
c. Prohibición de establecimiento de obligaciones o prestaciones adicionales o más gravosas que las contempladas legalmente para la propiedad.
d. Prohibición de negociación de potestades administrativas irrenunciables.
e. Ajuste al interés general.

2. Transparencia, publicidad y  concurrencia pública para cada convenio urbanístico.
3. Prohibición de entregas o prestaciones a cuenta de la culminación de un Convenio urbanístico.
4. Integración en el Patrimonio Público de Suelo de las cesiones de aprovechamiento urbanístico y de las aportaciones económicas
5. Órganos competentes de las Comunidades Autónomas.
6. Órganos competentes en la Administración municipal.
7. Procedimiento de negociación y aprobación de los convenios urbanísticos.

a. Fase de negociación y selección de la parte privada firmante del Convenio.
b. Aprobación inicial.
c. Información pública.
d. Aprobación definitiva.
e. Depósito y publicación del Convenio.

CHECK-LIST 
Describa los requisitos básicos para celebrar un convenio. 
1) quiénes las parte, 2) qué se puede pactar en un convenio y 3) qué formalidades hay que respetar.
¿Hasta dónde puede llegar el alcalde?
¿Inscribimos el convenio en el Registro de la propiedad?¿Qué son las condiciones de eficacia en un convenio urbanístico?
Describa las ventajas de “dejar atado el convenio”.

1. Clases de convenios. 
2. Diferencias entre convenios típicos y atípicos.
3. Convenios típicos.

a. Convenios de modificación del planeamiento y convenios de ejecución del planeamiento 
b. Convenios de monetarización del aprovechamiento correspondiente a la Administración. 
c. Convenios expropiatorios.
d. Convenios para constituir servidumbres. 
e. Convenios para fijar gastos de urbanización. 

4. Convenios atípicos. 

1. Concepto de convenio urbanístico de planeamiento.
2. Convenios de planeamiento expresamente regulados

Los Programas de Actuación Urbanística

Los Planes de iniciativa particular.

3. Convenios de planeamiento no regulados expresamente.

a. En base a las presentaciones que asume la administración.
b. En base a las prestaciones de los particulares.

4. Efectos de la celebración de convenios de planeamiento.
5. Incumplimiento de los convenios de planeamiento por parte de la administración.
6. Efectos de los convenios urbanísticos preparatorios del planeamiento.

TALLER DE TRABAJO
Esquema del procedimiento de los convenios urbanísticos de planeamiento.
1. Iniciación
2. Ordenación e Instrucción
3. Terminación
4. Notificación
5. Traslados
6. Archivo del Expediente

1. Concepto de los convenios urbanísticos de ejecución o gestión.
2. Supuestos de invalidez de los convenios urbanísticos de ejecución o gestión.
3. Excepciones mediante convenio urbanístico de gestión a las actuaciones del sistema para favorecer la gestión o asignación de volúmenes.
4. Clases de convenios de ejecución típicos y atípicos.

a. Convenios de ejecución típicos
• Sustitución de los gastos de urbanización por cesión de terrenos.
• Aplazamiento de pago de los gastos de urbanización.
• Aplazamiento de ejecución de obras en urbanizaciones de iniciativa particular.
• Cesiones de terrenos pertenecientes al patrimonio del suelo.
• Concesiones de obra urbanizadora.
• Expropiaciones
• Servidumbres
b. Convenios de ejecución atípicos
• Por parte de la Administración
• Por parte de los particulares

TALLER DE TRABAJO 
Esquema del procedimiento de los convenios urbanísticos de gestión. 
1. Iniciación
2. Ordenación e Instrucción
3. Terminación
4. Notificación
5. Traslados
6. Archivo del Expediente

• Convenios urbanísticos de expropiación 

• Convenios urbanísticos entre administraciones públicas. 

1. La colaboración interadministrativa.
2. Naturaleza jurídica de los convenios urbanísticos interadministrativos.
3. Regulación general de los convenios urbanísticos interadministrativos.
4. Requisitos para la suscripción de convenios interadministrativos.
5. Solución de conflictos de los convenios urbanísticos interadministrativos.

Caso práctico.

Los convenios urbanísticos en el marco de un procedimiento de elaboración de un PGOU, ¿han de aprobarse por el Pleno del ayuntamiento por mayoría absoluta? ¿Requieren Informe preceptivo de la Secretaria?

 

CHECK-LIST

1. Convenios Urbanísticos de Gestión.

a. Concepto. 
b. Naturaleza jurídica. 
c. Límites de los convenios urbanísticos de gestión. 
d. Publicidad. 
e. Contenido. 
f. Clases de convenios urbanísticos de gestión 
g. Régimen legal.

2. Convenios Urbanísticos de planeamiento. 

a. Concepto. 
b. Naturaleza jurídica. 
c. Límites de los convenios urbanísticos de planeamiento. 
d. Publicidad. 
e. Contenido. 
f. Clases de convenios urbanísticos de gestión 
g. Régimen legal. 

1. ¿Puede un Ayuntamiento en el ámbito urbanístico convenir libremente?
2. Límites formales 

a. Respecto al planeamiento. 
b. Respecto de la normativa. 
c. Respecto de terceras personas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Convenio urbanístico con cesión de parque público al ayuntamiento a cambio de propuesta de edificabilidad según estudio de detalle. Estudio de la situación urbanística y especialmente de la edificabilidad. 
Caso práctico. 

• Conocer el aprovechamiento susceptible de apropiación que le corresponde con el fin de solicitar la licencia de edificación

1. Cálculo del aprovechamiento real (la superficie total edificable de este ámbito permitido por el plan).
2. Análisis de la adecuación de la edificabilidad máxima permitida por el Plan al proyecto formulado.
3. Cálculo del aprovechamiento susceptible de apropiación o el que le corresponde al particular.

TALLER DE TRABAJO.
El convenio de gestión para permutas de solares con los ayuntamientos escapando del encaje del convenio de planeamiento. 
Caso práctico. Base sobre el recurso contencioso administrativo contra la aprobación definitiva del PGOU contrario al convenio urbanístico anterior.

• ¿Puede limitarse la potestad de planeamiento por un convenio urbanístico?
• ¿Puede alegar el particular que es ilegal la obligada modificación del convenio urbanístico para ajustarse al PGOU?
• El convenio urbanístico del ejemplo, ¿es de planeamiento o de gestión?
• ¿Es vinculante para el planeamiento el hecho de que existía un convenio urbanístico anterior y que existía un acuerdo del ayuntamiento de mantener la Ordenanza aplicable a la parcela?
• ¿Puede pedir el recurrente que la revisión del planeamiento respete los mismos aprovechamientos del Convenio Urbanístico?

TALLER DE TRABAJO. 
La “cláusula de oro”: si el ayuntamiento no cumple al 100% se le exige entregar a los propietarios otros terrenos de similares características y superficie en zona de inmediata edificabilidad. 
Caso práctico sobre edificabilidad a compensar en base a convenio urbanístico.

CHECK-LIST

¿Cómo protegerse de la temida espada de Damocles de los convenios: “devendrán nulos aquellos contratos que infrinjan alguna norma de carácter imperativo o que no puedan encontrar justificación en el interés público”?

1. Con condición suspensiva o resolutoria. 
2. Impugnación de terceros. 
3. Licencias y actuaciones administrativas consecuencia del convenio. 

1. Incumplimiento por parte del particular. 
2. Incumplimiento del convenio por la Administración. 
3. La diferencia entre el "capricho político" y la imposibilidad legal. 
4. Acciones contractuales contra la administración. 
5. Acciones de responsabilidad extracontractual: la otra vía de obtener indemnizaciones por la administración. 

1. Convenios urbanísticos y responsabilidad extracontractual de la Administración.
2. Acciones de enriquecimiento injusto.
3. Impugnación de los convenios urbanísticos 
4. Invalidez y extinción. 
5. Incorporación del convenio al planeamiento.

¿Se modifica su naturaleza de los convenios al ser incorporados a figuras de Planeamiento? 

1. ¿Qué es la responsabilidad patrimonial extracontractual de la administración?
2. Supuestos de responsabilidad patrimonial 

a. Alteración del planeamiento  e incumplimiento de convenios 
b. Anulación y suspensión de licencias. 
c. Responsabilidad

Incumplimiento de Convenios Urbanísticos.

Modificción y anulación del Planeamiento Urbanístico.

3. Procedimientos de responsabilidad patrimonial. 

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Modelo de convenio para la resolución por mutuo acuerdo de convenio de concertación urbanística para un ámbito de gestión.
1. Devolución al promotor de las parcelas transmitidas por un convenio anterior de concertación urbanística.
2. Desistimiento por parte del promotor del recurso contencioso administrativo interpuesto contra el ayuntamiento.
3. Acuerdo de entendimiento para urbanizar el sector, creando comisión técnica paritaria con el promotor para el análisis y negociación.
4. Condiciones para futuro convenio urbanístico con el mismo promotor en base a las conclusiones de la comisión paritaria.

TALLER DE TRABAJO
Indemnizaciones por incumplimiento de convenios urbanísticos de planeamiento.
Caso práctico
1. Consecuencias del incumplimiento y demanda del promotor al ayuntamiento para obligar a que el planeamiento dote al edificio de la edificabilidad pactada en convenio urbanístico.

¿Puede un particular demandar al ayuntamiento para obligarlo a que el Plan General dote a su edificio de una altura de de acuerdo con el convenio?

2. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento del convenio por parte del ayuntamiento? ¿La edificabilidad reconocida en el convenio o diferencia entre esta y la del planeamiento?

1. Responsabilidad patrimonial administrativa por incumplimiento de convenio urbanístico.
2. Cuando la restitución no es posible y hay que indemnizar.
3. El ejercicio de la acción de responsabilidad del promotor inmobiliario frente a la administración.
4. El planeamiento urbanístico y los convenios urbanísticos preexistentes.
5. El problema de la permuta inmobiliaria en los convenios urbanísticos.
6. Responsabilidad patrimonial de la Administración de tipo contractual.
7. Reclamación del promotor inmobiliario al ayuntamiento por incumplimiento del convenio urbanístico.

1. Impugnación de los convenios urbanísticos y la jurisdicción competente.
2. Acción pública frente al convenio. Cualquier persona puede impugnar el contrato en los aspectos urbanísticos que contiene.
3. Imposibilidad de la impugnación de planes por incumplimiento de convenio.
4. Resarcimiento de daños y perjuicios. Resolución de un convenio urbanístico que concede menos derechos que un Plan urbanístico.
5. El incumplimiento del convenio por la administración implica resarcimiento de daños no obligatorio para realizar las determinaciones de planeamiento contenidas en el pacto.

1. Introducción. 
2. Compromisos del urbanizador.
3. Compromisos relativos a los plazos de ejecución de las obras de urbanización. 
4. Conservación de la urbanización. 
5. Garantías del adecuado cumplimiento del urbanizador. 

1. Introducción.
2. Los convenios urbanísticos y las haciendas locales. 
3. Los convenios urbanísticos y la legislación estatal y autonómica. 
4. Conclusión.

• Regulación autonómica 

• Formularios. Modelos de Convenios 

• A.CONVENIOS DE PLANEAMIENTO Y DE GESTIÓN. 

1. Convenio Urbanístico de planeamiento 
Modelo a. 
Modelo b. 
Modelo c.
Modelo d. 
Modelo e. 
Modelo f. 
Modelo g
2. Convenio urbanístico de gestión. 
Modelo a. 
Modelo b. 
Modelo c. 
Modelo d. 
Modelo e. Caso real.
3. Convenio urbanístico de planeamiento y gestión.
Modelo a. 
Modelo b. 
4. Modelo básico de convenio aceptando la modificación puntual del PGOU. 
 
• B. CONVENIOS ESPECÍFICOS.  

1. Convenio para recalificación como finca urbana mediante modificación puntual del PGOU. 
2. Convenio urbanístico para recalificación a urbano mediante cesión de terreno para dotación mediante modificación puntual del PGOU. 
3. Convenio urbanístico para aumento de altura de edificio mediante modificación puntual del PGOU con compensación dineraria.
4. Convenio urbanístico para ocupación de terrenos para realizar obras de urbanización 
5. Convenio urbanístico para modificación puntual del PGOU a efectos de obras y edificabilidad, mediante cesión de terrenos. 
6. Convenio urbanístico para urbanización, construcción y mantenimiento de aparcamiento público. 
7. Convenio urbanístico para recalificación de una finca parcialmente urbana. 
8. Convenio urbanístico para inclusión de terrenos en suelo urbano mediante revisión del PGOU. 
9. Convenio urbanístico para desarrollar unidad de actuación
10. Convenio urbanístico para ampliación de una gran superficie /centro comercial 
11. Convenio urbanístico para la construcción de VPO. 
12. Convenio urbanístico entre el Ministerio de Fomento y Consejería de obras públicas y urbanismo para la delimitación de un área de rehabilitación prioritaria 
13. Convenio urbanístico para la inclusión de un terreno en suelo urbano, mediante la modificación puntual del PGOU 
14. Convenio urbanístico para la cesión de un terreno destinado a la construcción de un polideportivo, mediante la modificación puntual del PGOU 
15. Convenio urbanístico entre el ayuntamiento y una empresa para la ejecución del planeamiento por el sistema de expropiación. 
16. Convenio urbanístico para la ocupación de terrenos para ejecutar obras de urbanización. 
17. Caso real. Convenio urbanístico para la inclusión de terreno en suelo urbano destinado a zona verde dentro de una unidad de gestión en el nuevo plan general de ordenación urbana.
18. Caso real. Convenio urbanístico para la inclusión de terreno en suelo urbano destinado a zona verde dentro de una unidad de gestión en el nuevo plan general de ordenación urbana.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Modelo completo de convenio urbanístico de planeamiento.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Modelo completo de convenio urbanístico de gestión. 

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Resolución de convenio urbanístico por incumplimiento del agente urbanizador e incautación de garantía constituida por aval bancario.

• Expedientes urbanísticos y formularios de tramitación. 

1. Propuesta de convenio urbanístico de planeamiento. 
2. Admisión a trámite del expediente del tramitación de convenio urbanístico de planeamiento. 
3. Informes técnicos y jurídicos del expediente del convenio de planeamiento. 

Modelo a. Informe técnico 
Modelo b. Informe jurídico. 

4. Resoluciones municipales relativas a la admisión. 
5. Edictos, certificaciones y notificaciones municipales. 

Segunda versión. Formularios de las fases del procedimiento de aprobación de un convenio urbanístico de planeamiento.
1. Fase de negociación 
2. Fase de aprobación 
3. Fase de formalización 

1. Solicitud particular para la sustitución del sistema de actuación de cooperación por el de compensación, mediante convenio urbanístico. 
2. Providencia de alcaldía 

Modelo a.
Modelo b. 

3. Informe de secretaría 
4. Presentación por los propietarios de una propuesta de convenio de gestión. 
5. Formalización del convenio propuesto  y diligencias. 
6. Publicidad.
7. Alegaciones. 
8. Informes técnicos.  Respuesta a alegaciones. 

Modelo a (valoraciones técnico jurídicas en caso de alegaciones). 
Modelo b. Informe jurídico sobre propuesta.
Modelo c.  Informe jurídico tras aprobación de convenio de gestión. 

9. Textos finales de convenios. Modelo de gestión y ejecución de planeamiento. 
10. Diligencias municipales. 
11. Informe con propuesta de secretaría. 
12. Dictamen de la comisión informativa. 

Modelo a.  Admisión a trámite de la propuesta de convenio.
Modelo b. 
Modelo c. 
Modelo d.

13. Acuerdo plenario. 

Modelo a. 
Modelo b. 
Modelo c. 
Modelo d. 

14. Notificaciones y diligencias municipales. 

1. Escrito de solicitud de particular proponiendo un convenio urbanístico a la administración por existencia de convenio colindante. 

• Auditoría sobre convenios urbanísticos.
• Informe de fiscalización de determinados convenios urbanísticos de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla  por la Cámara de Cuentas de Andalucía. 

Convenios que promoviesen una recalificación de suelo industrial a residencial, pues este cambio de uso del suelo (recalificación) conlleva importantes plusvalías. 

Primera.- Ámbito.- 
Definición de los sectores.
Segunda. Objeto.- 

Definir las condiciones para el desarrollo y ejecución del ámbito en el marco de las determinaciones del POM 
Postulantes a Agentes Urbanizadores, en relación a los programas de actuación urbanística, donde sean propietarios mayoritarios cada uno de ellos. 

Tercera. Ordenación. 
Propuesta de Sectorización y criterios de Ordenación establecida por el Ayuntamiento en el ámbito del presente Convenio.
Cuarta.- Innovación y Plan Especial de Infraestructuras 

- Plan Especial de Infraestructuras necesarias 

Quinta.- La relación con el POM en tramitación 
Sexta.- El Plan Especial de Infraestructuras (PEI) y su plan de etapas serán garantía previa del desarrollo y ejecución del ámbito convenido 
Séptima.- El presente Convenio y las actuaciones y convenios anteriores sobre su ámbito 
Octava.- Los gastos derivados del presente Convenio 
Novena.- Incumplimientos y legislación aplicable