Introducción a la comprensión de los balances de inmobiliarias y constructoras.

El análisis contable.

Análisis financiero.

Ciclo contable: la “radiografía” en movimiento (la vida contable de la empresa).

El Balance en inmobiliarias y constructoras.

El análisis especializado de los balances de inmobiliarias y constructoras.

Glosario con ejemplos de Términos Contables

Introducción a la comprensión de los balances de inmobiliarias y constructoras.

1. ¿Por qué es crucial entender un balance en el sector inmobiliario y de la construcción?
2. ¿Cómo aprovechar al máximo esta guía?
3. Supuestos y mitos sobre la contabilidad

1. Entendiendo el lenguaje de los números

a. La contabilidad se conoce a menudo como el "lenguaje de los negocios"
b. Superando el temor a los balances: Próximos pasos
c. El papel del aprendizaje continuo en la comprensión financiera

2. Balance General: ¿Qué es y qué no es?
3. Componentes clave del balance general

Activos
Pasivos
Patrimonio neto

4. Terminología contable básica

• Activo Corriente
• Activo No Corriente
• Pasivo Corriente
• Pasivo No Corriente
• Patrimonio Neto
• Depreciación
• Amortización

1. Activos: Más allá del efectivo y los edificios

• Ejemplo

2. Pasivos: ¿Deudas o compromisos?

• Ejemplo

3. Patrimonio neto: La verdadera riqueza de la empresa

• Ejemplo

4. Caso práctico: Identificando activos, pasivos y patrimonio neto

1. El balance nos cuenta lo que está sucediendo en la empresa.

a. La situación patrimonial de la empresa (bienes, derechos y obligaciones).

Bienes
Derechos
Obligaciones

b. Activo (bienes y derechos). Pasivo (obligaciones)

ACTIVO

• Inmovilizado
• Existencias
• Realizable
• Disponible

PASIVO

• Fondos Propios
• Exigible a Largo Plazo
• Exigible a Corto Plazo

c. Ejemplo.

2. Criterios básicos para evaluar si la empresa está evolucionando adecuadamente.

a. Crecimiento del activo

• Ejemplo

b. Crecimiento de los fondos propios

• Ejemplo

c. Reducción del pasivo

• Ejemplo

d. Relación entre el activo y el pasivo
e. Relación entre el exigible a corto plazo y el disponible

• Ejemplo

3. El activo circulante tiene que ser mayor que el exigible a corto plazo.

¿Cuánto mayor debería ser?

• Ejemplo

4. ¿Qué peso deben tener los fondos propios en el pasivo?
5. Fondo de Maniobra.

a. Definición de Fondo de Maniobra

• Ejemplo 

b. Fondo de Maniobra Cero

• Ejemplo

c. Fondo de Maniobra Positivo

• Ejemplo

d. Fondo de Maniobra Negativo

• Ejemplo

e. El flujo de caja es crucial para determinar el signo del fondo de maniobra.

• Ejemplo

f. Fondo de Maniobra y Periodo Medio de Maduración

• Ejemplo

6. Las fórmulas para saber leer un balance.

• Liquidez General
• Solvencia
• Tesorería
• Nivel de Endeudamiento
• Calidad de la Deuda
• Financiación de Inversiones
• Autonomía Financiera

1. Conceptos básicos de contabilidad para que se entiendan.

Patrimonio
Balance de situación
Cuenta de Pérdidas y Ganancias

2. Análisis económico financiero de una inmobiliaria

a. Fondo de Maniobra
b. Ratios económico financieros

• Ratio de liquidez
• Ratio de disponibilidad
• Ratio de endeudamiento
• Ratio de calidad de la deuda
• Ratio de garantía
• Rentabilidad Económica
• Rentabilidad Financiera

3. Análisis económico financiero de una inmobiliaria.

• Análisis de balance de situación
• Análisis de la cuenta de pérdidas y ganancias
• Análisis de ratios financieros
• Análisis del flujo de caja
• Análisis de inversiones en propiedades
• Análisis de riesgo de crédito
• Análisis del entorno de mercado
• Análisis estratégico

4. Ratios económico   financieros.

a. Fondo de Maniobra

• Ejemplo

b. Ratios económico financieros con EJEMPLOS

• Ratio de liquidez
• Ratio de disponibilidad
• Ratio de endeudamiento
• Ratio de calidad de la deuda
• Rentabilidad Económica
• Ratio de Garantía
• Rentabilidad Financiera

5. Ratio de liquidez
6. Fondo de Maniobra

• El análisis contable. 

1. Examen de las cuentas anuales.

a. Balance
b. Cuenta de Pérdidas y Ganancias
c. Estado de Cambios en el Patrimonio Neto
d. Estado de Flujos de Efectivo
e. Memoria

2. Caso práctico de análisis contable.

• Informe de Auditoría
• Estados Financieros
• Cuenta de Pérdidas y Ganancias
• Estado de Flujos de Efectivo
• Informe de Gestión

3. Casos prácticos del Informe de Auditoría.

• Informe Limpio
• Informe con Salvedades
• Informe Desfavorable o Negación de Opinión

4. Estados Financieros

a. Balance
b. Cuenta de Pérdidas y Ganancias
c. Estado de Flujos de Efectivo

• Actividades de Operación
• Actividades de Inversión
• Actividades de Financiación

d. Memoria

• Políticas contables
• Información adicional
• Segmentación
• Riesgos y contingencias
• Propuesta de distribución del beneficio

e. Informe de Gestión.

• Evolución del negocio
• Análisis de la situación actual
• Perspectivas futuras
• Actividades de Investigación y Desarrollo (I+D)
• Adquisición de acciones propias
• Eventos posteriores al cierre

f. Informe de los Administradores.

• Factores que influyen en la rentabilidad
• Cambios en el entorno y respuesta de la empresa
• Política de inversión
• Política de dividendos
• Fuentes de financiación
• Gestión del riesgo

g. Informes sobre Generación y Reparto del Valor Añadido, Informes Medioambientales, etc.

• Informe sobre Generación y Reparto del Valor Añadido
• Informe Medioambiental

5. Claves del análisis contable.

• Liquidez
• Riesgo y solvencia
• Rentabilidad

6. Metodología e Instrumentos de Análisis.

a. Fases esenciales

• Recogida de datos
• Inspección de los Estados Contables
• Elaboración de los datos
• Interpretación de los datos
• Formulación de hipótesis
• Diagnóstico

b. Instrumentos que se utilizan en el análisis contable

• Diferencias en Valores Absolutos
• Fondo de Rotación
• Valor del margen bruto comercial
• Ratios

7. Análisis de la estructura empresarial.

a. Análisis de la Estructura Empresarial

• Estructura Económica (Activo)
• Estructura Financiera (Patrimonio neto y Pasivo)

b. Metodología de análisis de las estructuras económicas y financiera.

• Valores Absolutos
• Números Relativos
• Números Índice

8. Impacto de los gastos de personal.

a. Ventas por Trabajador
b. Ventas en relación a los Gastos de Personal
c. Gastos de Personal por Trabajador

9. Recuperación de las Inversiones.

• Amortización acumulada / Activo fijo bruto
• Activo fijo neto/Gasto de Amortización
• Gasto de Amortización/Activo Fijo Bruto

10. Los ciclos empresariales. El Fondo de Rotación.
11. Análisis de la solvencia total.
12. Análisis de la Autonomía Financiera. Análisis de la solvencia total.
13. Estado de Flujos de Efectivo (EFE)

• Importancia de la Gestión de la Tesorería
• Objetivo del EFE
• Actividades de Explotación
• Actividades de Inversión
• Actividades de Financiación
• Análisis del EFE
• Interrelación de los Componentes del EFE

14. Análisis de la relación entre Flujos de Efectivo de las actividades de explotación (TGO), Efectivo procedente de las operaciones (EPO) ó Efectivo procedente de la explotación (EPE). Flujos de Efectivo de las actividades de inversión (TGI).

• Fase de lanzamiento o arranque
• Fase de crecimiento
• Fase de madurez
• Fase de declive

15. Tesorería Generada por las Operaciones (rentabilidad y liquidez).

• Reducir costes
• Aumentar el volumen de inversiones
• Modificar la política financiera de cobros y pagos
• Reestructuración de la deuda

16. La rentabilidad empresarial.

• Margen
• Rotación
• Solvencia
• Endeudamiento

17. Análisis de la Rentabilidad Económica.
18. Análisis de la Rentabilidad Financiera.
19. Análisis de la Rentabilidad Integral.

• Margen
• Rotación
• Solvencia
• Endeudamiento

• Análisis financiero.

1. Fondo de Maniobra

• Ejemplo

2. Correlación entre activo y pasivo.

a. Situación de Estabilidad Financiera
b. Situación Financiera Corriente
c. Situación de Inestabilidad Financiera
d. Situación de Inestabilidad Financiera Grave

3. Análisis Financiero a Corto Plazo (liquidez)
4. Ratio de Circulante

• Ejemplo

5. Prueba del Ácido

• Ejemplo

6. Ratio de tesorería.

• Ejemplo

7. Análisis Financiero a Largo Plazo (solvencia)

• Ratio de Endeudamiento
• Ratio de Solvencia
• Ratio de Rentabilidad
• Ratio de Rotación de Activos

8. Análisis Estático de la solvencia

a. Ratio de Endeudamiento General

• Ejemplo

b. Ratio de Autonomía Financiera

• Ejemplo

c. Ratio de Estabilidad

• Ejemplo

d. Ratio de Garantía

• Ejemplo

9. Análisis Dinámico de la Solvencia

a. Ratio de Cobertura de Gastos Financieros

• Ejemplo

b. Cash-flow económico

• Ejemplo

c. EBITDA (Beneficios Antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización)

• Ejemplo

1. La planificación financiera.

a. Planificación Financiera

• Ejemplo

b. Control

• Ejemplo

2. Fundamentos de la Planificación Financiera

Objetivos
Cursos de acción
Recursos
Implementación del plan

3. Características de la planificación financiera.

a. Definición de los objetivos financieros a corto y largo plazo.
b. Establecimiento de políticas financieras.
c. Desarrollo de procedimientos que faciliten la implementación de estas políticas financieras.

4. Previsiones financieras en función de las ventas estimadas.

a. En base al porcentaje sobre ventas.
b. En base al presupuesto de Tesorería.

5. Elementos que componen un presupuesto de tesorería.

a. Los flujos de entrada
b. Los flujos de salida

6. La planificación financiera y la técnica contable.

a. Modelos contables
b. Modelos de optimización y simulación

7. Análisis del balance (rentabilidad y solvencia).

a. El balance.

• Ejemplo

b. Composición del activo

• Inmovilizado
• Realizable
• Disponible.

c. Composición del Pasivo

• Recursos propios o no exigibles
• Exigible a largo plazo
• Exigible a corto plazo

8. Análisis del Balance (rentabilidad y solvencia).

a. Rentabilidad
b. Rentabilidad económica
c. Rentabilidad financiera
d. Solvencia
e. Origen y Aplicación de Fondos
f. Gráficos

9. Caso práctico de análisis de la rentabilidad

• Rentabilidad Económica
• Rentabilidad Financiera
• Rentabilidad por Dividendos

10. Caso práctico de análisis de la solvencia
11. Caso práctico de análisis mediante ratios.

a. Financiación de Activo Fijo
b. Financiación de activo circulante
c. Solvencia total
d. Solvencia a corto
e. Tesorería

• Ciclo contable: la “radiografía” en movimiento (la vida contable de la empresa).

1. Caso práctico del ciclo contable: la vida contable de la empresa.
2. Caso práctico de las fases del Balance de situación inicial.

• Balance de situación inicial
• Asiento de apertura de la contabilidad
• Registro de las operaciones del ejercicio
• Balance de comprobación
• Regularización contable
• Determinación del resultado del ejercicio
• Balance de la situación final
• Asiento de cierre de la contabilidad

3. Balance de situación.
4. Cuenta de pérdidas y ganancias.
5. La memoria

• El Balance en inmobiliarias y constructoras.

1. Activos inmobiliarios: Tipos y cómo se reflejan

• Ejemplo

2. Pasivos en el sector inmobiliario

• Ejemplo

3. Patrimonio neto en empresas inmobiliarias

• Ejemplo

4. Caso práctico: Balance de una empresa inmobiliaria real

1. Activos en empresas constructoras: ¿Solo maquinaria y materiales?

a. Efectivo en el banco
b. Cuentas por cobrar
c. Inventario
d. Maquinaria y equipo
e. Propiedades y terrenos
f. Ejemplo

2. Pasivos en el sector de la construcción

• Ejemplo

3. Patrimonio neto en empresas constructoras

• Ejemplo

4. Caso práctico: Balance de una empresa constructora real

1. Caso de estudio: Balance de una inmobiliaria en expansión
2. Caso de estudio: Balance de una constructora con problemas de flujo de efectivo
3. Caso de estudio: Balance de una inmobiliaria en situación de quiebra

1. Ratios contables esenciales y su interpretación

a. Ratio de liquidez corriente
b. Ratio de endeudamiento
c. Rentabilidad sobre el patrimonio (ROE)

2. ¿Cómo identificar signos de alarma en el balance?
3. Tendencias y análisis comparativo: ¿Cómo ver más allá de los números?
4. Caso práctico: Análisis de ratio y tendencias en casos reales

Caso práctico 1: Empresa de construcción "ConstruRápido"
Caso práctico 2: Inmobiliaria "Casas Bonitas"
Caso práctico 3: Promotora "EdificaAlto"
Caso práctico 4: Constructora "ObraMaestra"
Caso Práctico 5: Inmobiliaria "BuenasVistas"
Caso Práctico 6: Constructora "Edificios Verdes"
Caso Práctico 7: Empresa de Inmuebles "Inversiones Seguras"
Caso Práctico 8: Empresa Constructora "ArquiEstilo"
Caso práctico 9: Inmobiliaria "City Skyline"

• El análisis especializado de los balances de inmobiliarias y constructoras.

1. El inventario y el balance de situación son herramientas indispensables para el control y la gestión
2. El inventario

• Ejemplo

3. El balance de situación: lo que se tiene y lo que se debe en una fecha concreta

• Ejemplo

3. Caso práctico. ¿Cómo hace una promotora inmobiliaria el inventario y el balance de situación?

1. Proceso básico de análisis para registrar adecuadamente los asientos contables en el libro diario

a. Identifica la transacción
b. Determina las cuentas afectadas
c. Clasifica las cuentas
d. Registra la transacción
e. Ejemplo

2. Operaciones propias de la dinámica de un negocio y los sucesivos cambios que provocan en el balance de situación del mismo

a. Cuestiones básicas para el registro de las operaciones y la interpretación del balance
b. Registro de las operaciones, obtención del balance de situación de tres magnitudes y análisis del mismo
c. Registro de las operaciones y obtención del balance de situación de cinco magnitudes

3. El libro mayor

1. La duración del ejercicio contable
2. El balance y la cuenta de pérdidas y ganancias del periodo anual
3. Los conceptos de ingreso y gasto
4. El principio del devengo. En contabilidad, ingreso no es lo mismo que cobro y gasto no es lo mismo que pago
5. Transacciones en un periodo trimestral
6. Caso práctico. El balance y la cuenta de pérdidas y ganancias del periodo anual
7. Los conceptos de ingreso y gasto
8. Caso práctico dl principio del devengo. En contabilidad, ingreso no es lo mismo que cobro y gasto no es lo mismo que pago
9. Práctica de las transacciones en un periodo trimestral
10. Caso práctico de asiento contable para la compra del terreno

1. Las empresas comerciales y su almacén de mercancía. Conceptos contables básicos
2. La contabilidad de las existencias
3. Caso práctico para la compra y venta de materiales.
4. El estado de flujos de efectivo
5. La amortización de los inmovilizados y su efecto en el balance y en el resultado
6. El impuesto sobre el beneficio
7. Las amortizaciones y el impuesto sobre el beneficio
8. Caso práctico de las amortizaciones y el impuesto sobre el beneficio en Promotora Inmobiliaria ABC
9. Caso práctico de asiento contable para la venta de una propiedad
10. Caso práctico de asiento contable para la compra de una propiedad por parte de Promotora Inmobiliaria ABC

a. Los asientos contables
b. Estado de flujos de efectivo básico para Promotora Inmobiliaria ABC

• Actividades de operación
• Actividades de inversión
• Actividades de financiación
• Impuesto sobre el beneficio

11. Caso práctico de asientos contables de inversión de inmobiliarias.

1. Las empresas comerciales y su almacén de mercancía. Conceptos contables básicos
2. La contabilidad de las existencias en una Promotora Inmobiliaria
3. El estado de flujos de efectivo
4. La amortización de los inmovilizados y su efecto en el balance y en el resultado
5. El impuesto sobre el beneficio
6. Las amortizaciones y el impuesto sobre el beneficio en Promotora Inmobiliaria ABC

1. Las provisiones: son deudas actuales, si bien con alguna indeterminación
2. Las contingencias: no son deudas actuales
3. El deterioro de valor de los activos
4. Ingresos procedentes de activos no corrientes e ingresos excepcionales
5. Pérdidas procedentes de activos no corrientes y gastos excepcionales
6. Ingresos y gastos financieros
7. Caso práctico de provisiones como son deudas actuales, si bien con alguna indeterminación en una promotora inmobiliaria.

• Las contingencias: no son deudas actuales
• El deterioro de valor de los activos

8. Los gastos de personal

• Ejemplo de contabilización de los gastos de personal

9. El impuesto sobre el valor añadido (IVA)

• Ejemplo de contabilización del IVA

10. Las retenciones sufridas al percibir intereses o dividendos

• Caso práctico de contabilización de las retenciones sufridas al percibir intereses o dividendos

11. El resultado conocido como EBITDA

• Caso práctico de contabilización dl resultado conocido como EBITDA

• Glosario con ejemplos de Términos Contables

• Pasivo
• Patrimonio neto
• Ingresos
• Gastos
• Depreciación
• Amortización
• Provisiones
• Inventario
• Cuentas por cobrar
• Cuentas por pagar
• Capital de trabajo
• Flujo de efectivo
• Ganancia bruta
• Ganancia neta
• Beneficio operativo
• Ebitda
• Coste de los bienes vendidos (COGS)
• Pasivos corrientes
• Activos corrientes
• Pasivos a largo plazo
• Activos a largo plazo
• Capital circulante
• Rendimiento de la inversión (ROI)
• Amortización de la deuda
• Intereses pagados
• Dividendos pagados
• Costes fijos
• Costes variables
• Costes de oportunidad
• Punto de equilibrio
• Margen bruto
• Margen neto