PARTE PRIMERA

Introducción al Build to Suit (BTS)

El contrato mixto Build to Suit

Claves del contrato de arrendamiento Build to Suit (construido a medida).

Casos prácticos del Build to Suit (BTS)

• Build To Suit (BTS) (construcción a medida) en 14 preguntas y respuestas.

a. Itinerario del promotor inmobiliario
b. Itinerario de venta-arrendamiento posterior

a. Ventajas

Ventajas generales

Preservación de capital

Deducciones fiscales

Flexibilidad

Tiempo y facilidad de disposición

No preocuparse de la construcción y asuntos inmobiliarios.

Alivio administrativo por la gestión inmobiliaria

b. Ventajas de un edificio nuevo frente a uno anteriormente ocupado
c. Inconvenientes

a. Flexibilidad

Ubicación

Tamaño del espacio industrial

Tamaño de la zona industrial

El tipo de cooperación - alquiler o nueva construcción para la venta de la inversión a un cliente

Objeto de la planta industrial (almacén, planta de clasificación, industria ligera, industria pesada, etc.

Diseño de módulos integrables por el cliente

Mantenimiento técnico de edificios e infraestructura

Tipo de cooperación

b. El cliente define los planes según sus propias necesidades

a. Personalización
b. Ahorro de capital para el arrendatario
c. Beneficios fiscales
d. Una nueva instalación

a. Un acuerdo de desarrollo o construcción
b. Un contrato de arrendamiento

a. Tasa de rendimiento aplicada a los costes del proyecto
b. ¿Se requiere una garantía de arrendamiento?

a. Consultor de diseño del promotor
b. ¿Cuáles son sus criterios de señalización?
c. Construcción y costes
d. ¿Qué pasa si los costes (y por lo tanto el alquiler) exceden el presupuesto?
e. ¿Cuánto tiempo durará la construcción?

a. Alquiler base (Base rent)
b. Año base, año base de arrendamiento (Base year, base year lease)
c. Arrendamiento de construcción a medida (Build-to-suit lease)
d. Cargo de mantenimiento de área común (CAM charge).
e. Área común (Common area)
f. Arrendamiento de servicio completo (Full service lease)
g. Arrendamiento bruto (Gross lease)
h. Tasa de impacto (Impact fee)
i. Factor de carga (Load factor)
j. Arrendamiento neto (Net lease)
k. Costes operativos (Operating costs)
l. Proporción de estacionamiento (Parking ratio)
m. Renta porcentual (Percentage rent)
n. Área alquilable (Rentable area)
ñ. Arrendamiento inverso de construcción a medida (Reverse build-to-suit lease)
o. Mejoras para arrendatarios (tenant improvements)
p. Área utilizable (Useable area)
q. Nivel mínimo de acabado para las mejoras incluidas dentro de un nuevo espacio o edificio. (Vanilla Shell (White Box, Warm Shell) - Grey Shell (Cold Shell))

• Introducción al Build to Suit (BTS)

1. Definición y Orígenes del BTS (Build to Suit)
2. Importancia del Build to Suit (BTS) en el Sector Inmobiliario.
3. Tendencias Actuales en el BTS

1. Evaluación de Necesidades en la Planificación y Diseño en BTS
2. Diseño y Planificación Arquitectónica en BTS
3. Integración de Tecnologías Sostenibles en BTS

1. Opciones de Financiación en BTS
2. Modelos de Arrendamiento en BTS
3. Análisis de Rentabilidad y Riesgo en BTS

1. Criterios de Selección de Sitios en BTS
2. Análisis de Ubicación y Logística en BTS
3. Impacto Ambiental y Legal de la Selección de Sitios en BTS

1. Fases de Construcción en BTS
2. Gestión de Proyectos y Contratistas en BTS
3. Control de Calidad y Seguridad en BTS

1. Estructuración de Contratos BTS
2. Aspectos Legales y de Cumplimiento en BTS
3. Resolución de Disputas en BTS

1. Análisis de Casos Exitosos en BTS
2. Errores Comunes y Lecciones Aprendidas en BTS
3. Estudios Comparativos en BTS

1. Avances Tecnológicos en la Construcción de BTS
2. Automatización y Eficiencia en BTS
3. Innovación en Diseño y Materiales en BTS

1. Principios de Construcción Sostenible en BTS
2. Certificaciones Ambientales en BTS
3. Beneficios a Largo Plazo de la Construcción Verde en BTS

1. Estrategias de Mantenimiento en BTS
2. Gestión de Instalaciones en BTS
3. Optimización de Operaciones en BTS

1. Estrategias de Marketing en BTS
2. Venta y Alquiler en BTS
3. Relación con Clientes y Usuarios Finales en BTS

1. Tendencias Emergentes en BTS
2. Desafíos Futuros en BTS
3. BTS en el Contexto Global

• El contrato mixto Build to Suit

1. Concepto del contrato mixto Build to Suit

a. Un contrato mixto Build to Suit es un contrato de arrendamiento de una parte y un contrato de construcción de una parte.
b. El edificio es construido por el arrendador según los estándares comerciales elegidos por el arrendatario.

2. Cuestiones previas a la construcción

a. El arrendatario no se dedica a construir y es costoso ser propietario.
b. Subcontratar a un experto en Build to Suit para que trate con constructor/promotor.

3. Tipologías básicas contractuales relacionadas con el Build to Suit.

a. Renovación básica de edificios para su alquiler.
b. Rehabilitación de edificios para su alquiler.
c. Construcción y arrendamientos netos triples o arrendamientos netos dobles.

• Arrendamientos netos dobles
• Triples arrendamientos netos

d. Los auténticos contratos mixtos Build to Suit de construcción con arrendamiento triple neto.

1. Arrendamiento neto triple. Triple net - nnn o net net net

• Responsabilidades del arrendatario
• Ingresos constantes
• Diversificación de la cartera
• Construcción a medida
• Ubicación clave
• Términos del contrato
• Rentabilidad potencial

2. Contrato de arrendamiento comercial de triple red (NNN)

a. ¿Qué es un contrato de arrendamiento Triple-Net (NNN)?
b. ¿Qué significa NNN?
c. ¿Qué es el mantenimiento de áreas comunes (CAM)?
d. Limitación de gastos NNN
e. Responsabilidades del arrendador

3. ¿Cómo calcular la renta base?

• Conozca el mercado local
• Calcule los costos operativos
• Tasa de capitalización (Cap Rate)
• Costos de construcción y terreno
• Negociación

4. ¿Cómo redactar las cláusulas de aumento de la renta?

• Identifique la periodicidad del aumento
• Determina el método de cálculo
• Establezca un aviso anticipado
• Límite de aumento
• Costos operativos
• Fecha de inicio del aumento
• Confirmar la moneda y la forma de pago
• Registro y documentación

5. Determinación del porcentaje de alquiler

• Identificación del punto de ruptura
• Porcentaje de alquiler
• Límite máximo o mínimo
• Frecuencia de informe y pago
• Auditoría de ventas
• Documentación y registros
• Ajustes periódicos
• Notificación de cambios
• Resolución de disputas
• Consultar con profesionales legales y comerciales

6. Los términos de la opción y de la renovación del arrendamiento

• Período de Notificación
• Plazo de Renovación
• Tasa de Alquiler
• Valor Justo de Mercado (FMR)
• Árbitro Externo
• Flexibilidad en los Plazos de Renovación
• Revisión Legal

1. Una descripción del arrendatario y su negocio.
2. Una descripción del arrendador/promotor
3. Descripción del proyecto y su financiación
4. Una fecha límite para la presentación de una respuesta.
5. Revisión de respuestas a RFP, Promotor y selección del sitio.
6. La preparación de planos de construcción y especificaciones
7. Análisis de uso del suelo. Determinación de aprobaciones requeridas.
8. Presupuesto y Renta.
9. Contrato de construcción.
10. Caso Práctico: Contenido del Contrato Build to Suit

1. Problemas de arrendamiento.

a. Capacidad de venta en las opciones de compra.
b. Descripción de locales arrendados.
c. Término.
d. Fecha de inicio.
e. Momento en que las instalaciones están a disposición.
f. Finalización sustancial. Listo para ocupar.

2. Lista de verificación adicional del arrendatario
3. Renta
4. Impuestos.
5. Límites de uso por el arrendatario.
6. Mantenimiento y reparación.

a. Reparaciones del propietario.
b. Reparaciones del arrendatario.

7. Contrato de mantenimiento.
8. Conexiones del inmueble a servicios públicos.
9. Daño y Destrucción / Deber de Reconstruir.
10. Cesión y subarrendamiento.
11. Incumplimiento del arrendatario.
12. Fuerza mayor.
13. Precisiones del contrato (letters).
14. Opciones de compra y derechos de tanteo.
15. Opciones de renovación.
16. Obligación del arrendador de comprar bienes inmuebles.

a. Predeterminado antes de la finalización: Condición precedente.
b. Predeterminado antes de la finalización: daños.

1. Contenido del proceso constructivo
2. Cláusula de la fase de diseño
3. Calendario de la fase de construcción.
4. Retrasos.

a. Retraso excusable.
b. Retraso del arrendatario.

• Fuerza mayor
• Costes de construcción.
• Fechas críticas (Drop Dead Dates).
• Órdenes de cambio.
• Daños liquidados.
• Derecho a rescindir.

5. Caso Práctico: Problemas de Construcción en el Build to Suit

1. Responsabilidades general de las partes durante Construcción.

a. Obligaciones del propietario/arrendador
b. Obligaciones del arrendatario

2. Líneas de comunicación.
3. Papel del arquitecto, Resolución de conflictos.
4. Retrasos.
5. Cambiar órdenes, Sobrecostes.
6. Entrega del Edificio al Arrendatario.
7. Finalización sustancial. Certificado de ocupación.
8. Caso Práctico: Fase de Construcción en el Build to Suit

• Claves del contrato de arrendamiento Build to Suit (construido a medida).

1. Selección del sitio para proyectos Build to Suit (construido a la medida).
2. Características típicas de los arrendamientos de construcción a medida
3. Documentar el proceso de construcción
4. Preocupaciones fundamentales de cada una de las partes

a. Para el arrendador
b. Para el arrendatario

5. Alcance del trabajo y responsabilidades de cada parte

a. Diseño y construcción de propietarios.
b. Construcción para arrendatarios de características especiales.
c. Diseño de arrendatarios pero construcción por propietarios.
d. Diseño y construcción del arrendatario (pagado por el propietario).
e. Problemas de diseño por el momento de preparación de los planos de construcción.
f. El contrato de arrendamiento también debe abordar el coste de preparación de los planes.

6. Selección de contratista
7. Plazo de ejecución de la obra.

a. Fuerza mayor y otros retrasos justificados
b. Retraso del propietario y el arrendatario
c. Modificaciones durante la obra.

8. Finalización de la obra.

a. Certificado de final de obra.
b. Listo para usar para su uso previsto.
c. Inspección final y lista de verificación
d. Período de complementos finales en la obra por el arrendatario.

9. Consecuencias por entrega tardía o incumplimiento

a. Retrasos en la construcción
b. Efecto de los retrasos en la construcción en el nuevo contrato de arrendamiento

10. Garantías
11. Provisiones (Allowance Issues)
12. Problemas de pago y préstamos de construcción
13. Caso práctico: "Claves del Contrato de Arrendamiento Build to Suit"

• Casos prácticos del Build to Suit (BTS)

Caso Práctico 1: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Selección de Sitio para un Centro Tecnológico"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis Detallado de Ubicaciones Potenciales
• Incorporación de Expertos en Desarrollo Urbano Sostenible
• Estudios de Impacto Ambiental y Seguridad
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 2: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Diseño Innovador en Oficinas Corporativas"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Incorporación de Espacios Abiertos y Flexibles
• Integración de Tecnología de Vanguardia
• Enfoque en Bienestar y Sostenibilidad
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 3: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Soluciones a Retrasos en Proyectos Inmobiliarios"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Negociación con Proveedores
• Adaptación al Cambio Normativo
• Comunicación Efectiva con Stakeholders
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 4: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Gestión de Costes en Proyectos de Gran Envergadura"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Revisión de Presupuesto y Costes
• Negociación con Contratistas y Proveedores
• Optimización del Diseño
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 5: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Implementación de Tecnología Sostenible en Edificios Corporativos"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Incorporación de Sistemas de Energía Renovable
• Automatización Avanzada para Eficiencia Energética
• Uso de Materiales Sostenibles
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 6: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Resolución de Conflictos en Proyectos Multi-Entidad"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Creación de un Comité de Gestión Conjunta
• Contratación de un Consultor de Proyectos Neutral
• Implementación de Sistemas de Comunicación Efectiva
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 7: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Manejo de Cambios en la Legislación Durante la Construcción"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Consultoría Legal y de Cumplimiento
• Revisión de Diseño y Materiales
• Comunicación Proactiva con Autoridades Locales
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 8: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Optimización de Espacios en Proyectos Comerciales"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Planificación Espacial Flexible
• Consultas con Inquilinos Potenciales
• Implementación de Tecnologías Innovadoras
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 9: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Integración de Espacios Verdes en Entornos Urbanos"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Diseño de Azoteas Verdes y Jardines Verticales
• Planificación de Espacios Públicos Abiertos
• Colaboración con Diseñadores Paisajistas
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 10: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Gestión de Riesgos en Proyectos de Gran Altura"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Riesgos Rigurosa
• Implementación de Medidas de Seguridad Avanzadas
• Capacitación Continua del Personal
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 11: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Adaptación de un Proyecto BTS a Cambios del Mercado"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Investigación de Mercado Continua
• Diseño Flexible y Adaptable
• Colaboración con Expertos en Tendencias de Mercado
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 12: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Modernización de Infraestructuras en Proyectos de Renovación"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación Exhaustiva de las Infraestructuras Existentes
• Integración de Sistemas Modernos de Telecomunicaciones y Energía
• Evaluar la viabilidad de fuentes de energía renovable.
• Modernización de Instalaciones de Seguridad y Accesibilidad
• Uso de Materiales y Técnicas de Restauración Apropiados
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 13: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Desafíos de Sostenibilidad en Proyectos Urbanos"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Diseño Innovador en Espacios Reducidos
• Uso de Materiales Sostenibles y Tecnologías de Eficiencia Energética
• Integración de Espacios Públicos y Privados
• Colaboración con Autoridades Locales
• Incorporación de Infraestructura para Transporte Sostenible
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 14: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Solución de Problemas de Financiación en Proyectos a Gran Escala"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Ampliación de la Búsqueda de Socios Financieros
• Desarrollo de un Plan de Negocio Exhaustivo y Persuasivo
• Negociaciones Creativas con Inversores
• Presentación de Estudios de Impacto y Beneficio Comunitario
• Uso de Garantías y Seguros para Reducir el Riesgo Percibido
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 15: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Integración de Nuevas Tecnologías en Proyectos de Retail"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Adopción de Sistemas de Inteligencia Artificial para Personalización
• Instalación de Infraestructura Digital Avanzada
• Realidad Aumentada y Experiencias Inmersivas
• Colaboración con Expertos en Tecnología Retail
• Capacitación del Personal en Nuevas Tecnologías
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 16: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Superación de Desafíos Logísticos en Construcciones BTS"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Establecimiento de una Cadena de Suministro Eficiente y Robusta
• Implementación de un Sistema Logístico Avanzado
• Colaboración con Empresas Locales
• Uso de Tecnologías de Transporte Innovadoras
• Gestión Eficiente de la Mano de Obra
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 17: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Gestión Ambiental en Proyectos BTS de Gran Escala"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Implementación de Técnicas de Construcción Verde
• Uso de Materiales y Tecnologías Ecológicas
• Integración de Espacios Naturales y Biodiversidad
• Colaboración con Organismos Ambientales
• Programas de Educación y Sensibilización Ambiental
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 18: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Adaptación a Cambios Regulatorios en Proyectos de Uso Mixto"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Consultas Regulares con Expertos Legales
• Diseño Flexible
• Comunicación Activa con las Autoridades
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 19: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Implementación de Soluciones de Movilidad en Complejos Corporativos"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Diseño de Infraestructura de Transporte Integrada
• Sistemas de Movilidad Inteligente
• Incentivos para el Uso de Transporte Sostenible
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 20: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Gestión de la Diversidad Cultural en Proyectos Internacionales"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Formación en Diversidad y Sensibilidad Cultural
• Comunicación Multilingüe y Multicultural
• Inclusión de Expertos Culturales en el Equipo de Proyecto
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 21: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Superación de Desafíos Técnicos en Proyectos de Altura"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Consultas Detalladas con Ingenieros Estructurales Especializados
• Adopción de Materiales y Tecnologías Avanzadas
• Implementación de Protocolos de Seguridad Rigurosos
• Simulaciones y Pruebas de Estrés Estructurales
• Monitoreo Continuo Durante la Construcción
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 22: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Incorporación de Espacios Comunitarios en Desarrollos Residenciales"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Planificación Detallada de Áreas Comunes Multifuncionales
• Creación de Zonas Verdes y Recreativas
• Colaboración con Arquitectos y Diseñadores Urbanos
• Implementación de Programas de Actividades Comunitarias
• Feedback y Participación de los Residentes en el Diseño
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 23: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Integración de Tecnología Educativa en Proyectos Escolares"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Consultas Profundizadas con Expertos en Tecnología Educativa
• Diseño Innovador de Espacios Educativos
• Programas de Capacitación Continua
• Inclusión de Plataformas Educativas Digitales
• Evaluación y Retroalimentación Constante
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 24: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Desarrollo de Complejos de Vivienda Asequible"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Selección Estratégica de Materiales
• Diseño Eficiente
• Alianzas con Entidades Gubernamentales y Privadas
• Innovación en Métodos de Construcción
• Incorporación de Características Ecológicas
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 25: BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) - "Adaptación de Proyectos BTS a Cambios Económicos"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Revisión Exhaustiva del Plan Financiero
• Modificación del Diseño y Oferta del Proyecto
• Intensificación de la Investigación de Mercado
• Diversificación de Fuentes de Financiación
• Flexibilidad en las Condiciones de Arrendamiento y Venta
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas