ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. 
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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • Reforma de la ley de arrendamientos urbanos por la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
  • Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
  • Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
  • El arrendamiento de vivienda en contratos posteriores al 6 de junio de 2013. 
  • El arrendamiento de vivienda tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. 
  • Plazo de los contratos de arrendamiento.
  • Recuperación de la vivienda por parte del arrendador
  • Enajenación de la vivienda arrendada.
  • Uso de la vivienda en caso de separación legal de los Arrendatarios (artículo 15) 
  • Fallecimiento del Arrendatario (artículo 16). 
  • Obras en la vivienda arrendada por cuenta del propietario o del arrendatario. 
  • Actualización de la renta.
  • Elevación de la renta por obras de mejora de la vivienda. 
  • Cláusulas ilegales en el contrato de arrendamientos de vivienda. 
  • Desindexación de la economía española por la Ley 2/2015 
  • La certificación de la eficiencia energética de los edificios 
  • Los seguros de rentas en el contrato de arrendamientos de viviendas.
  • El arrendamiento de viviendas en el Impuesto de la renta de las personas físicas IRPF.
Tengo 3 pisos en alquiler y necesitaba entender la ley de arrendamientos de un modo práctico. Algo entendible para alguien que no es abogado. Me ha venido de campeonato, me ha ahorrado cantidad de problemas con mis inquilinos. Muy recomendable.

Antonio Arcona

ÍNDICE
Introduccion

PRELIMINAR.


PARTE PRIMERA.

PARTE SEGUNDA. PARTE TERCERA.
El arrendamiento de vivienda tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. 
El arrendamiento de vivienda en contratos posteriores al 6 de junio de 2013 anteriores al 19 de Diciembre de 2018 y posteriores al 23 de enero de 2019.
PARTE CUARTA. PARTE QUINTA PARTE SEXTA
La actualización de la renta de arrendamientos de vivienda.
PARTE SÉPTIMA
Tablas comparativas.
PARTE OCTAVA PARTE  NOVENA PARTE DÉCIMA PARTE UNDÉCIMA

GUÍAS RELACIONADAS
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERDE (GREEN LEASE)

 

Introducción

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La Ley de Arrendamientos Urbanos LAU se ha visto modificada en los años 2018 y 2019 por dos reales decretos ley, lo que conlleva a que los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan firmado en una u otra fecha, estarán regidos por diferentes versiones de la LAU. Por esta razón la guía práctica se estructura en función de la fecha del contrato de arrendamiento de vivienda.

Con carácter general, antes de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda hay que saber si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del arrendatario. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al arrendatario del primer año. Esta es una cuestión esencial y que justifica el necesario asesoramiento antes de firmar el contrato de alquiler de vivienda.

Pero hay que estar vigilante siempre, no sólo al principio, sino cuando acaba el contrato. Al finalizar el contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre arrendatario y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”. Con carácter general, la fianza debe ser restituida al arrendatario justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos.

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afectan a los contratos de vivienda firmados a partir del 6 de marzo de 2019. Contratos de duración más largos con plazos de 5 o 7 años (si el arrendador es persona jurídica) o limitar al IPC anual las subidas de las rentas son algunas de los cambios.

El plazo de duración del contrato para el propietario:

• La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

• No se distingue entre personas jurídicas que tengan la condición de “gran tenedor de inmuebles” o que no lo sean, el plazo de los siete años es para cualquier propietario persona jurídica con independencia del número de inmuebles que detente.

La prórroga será obligatoria:
• Transcurridos los cinco o los siete años que se mencionan en el apartado anterior, el contrato podrá prorrogarse obligatoriamente para la propiedad hasta un máximo de TRES (3) AÑOS más en ambos casos.
El plazo de preaviso para la resolución del contrato o de sus prórrogas:
• Llegada la finalización del contrato -a los 5 o 7 años-, o de cualquiera de sus prórrogas, el arrendador deberá notificar su voluntad de no renovar el contrato con un preaviso de CUATRO (4) meses.
• Para el arrendatario, dicho preaviso se fija en DOS (2) meses.
Fianza “voluntaria”:
• Se establece que las garantías adicionales a la fianza legal obligatoria no pueden exceder del importe equivalente a dos mensualidades de renta.
Gastos de formalización del contrato:
• Correrán siempre a cargo del arrendador en los casos de que sea persona jurídica.
En cuanto al Impuesto de Bienes Inmuebles:
• Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
• Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.
• Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo. 
Estas cuestiones se analizan desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica de arrendamiento de viviendas.
PRELIMINAR.
  • Reforma de la ley de arrendamientos urbanos por la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
Reforma de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
  • Régimen transitorio
  • Disposición transitoria cuarta Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley
  • Disposición transitoria séptima Aplicación de las medidas en zonas tensionadas
  • Artículo 10 Prórroga del contrato
  • Artículo 17 Determinación de la renta
  • Artículo 20 Gastos generales y de servicios individuales
  • Disposición adicional undécima Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda
Fiscalidad
  • Disposición final segunda Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda
PARTE PRIMERA.
  • Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
  • Contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019.
Capítulo 1. 
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. 
 
1. Diferencias entre el Decreto-ley 7/2019 y el anterior Real Decreto-ley 21/2018.
a. Tabla comparativa texto anterior y el RDLey 7/2019
b. Tabla comparativa Real Decreto Ley 21/2018 (derogado) y el Real Decreto 7/2019
c. Tabla comparativa Real Decreto Ley 21/2018 (derogado) y el Real Decreto Ley 7/2019
2. Exposición de Motivos
a. Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda
b. Ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos
c. Relación de los arrendamientos urbanos con el Registro de la Propiedad.
  • Supresión de la necesidad de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, para que produzca efectos respecto de terceros
  • Efectos frente a terceros que hayan inscrito.
  • Duración del contrato sobre finca no inscrita.
  • Prórroga en caso de arrendamiento inscrito.
  • 3. Duración mínima de los arrendamientos de vivienda.
  • Duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y de sus prórrogas
  • 4. Prórroga del contrato.
  • Denegación de la prórroga por necesidad del arrendador persona física
  • 5. Resolución del derecho del arrendador.
    6. Enajenación de la vivienda arrendada.
    7. Subrogación en caso de muerte del arrendatario.
  • Imposibilidad de excluir la subrogación mortis causa en arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad o afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años
  • 8. Actualización de la renta.
    a. La limitación en la actualización de la renta
    b. El pacto para la elevación de la renta por mejoras
    c. La atribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al arrendador persona jurídica
    9. Gastos de formalización y otros.
    10. Derecho de adquisición preferente.
  • El derecho de adquisición preferente a favor de las Administraciones Públicas
  • 11. Fianza.
  • Los nuevos límites a las fianzas y garantías adicionales
  • 12. Contratos anteriores.
    13. Medidas para estimular la oferta de alquiler.
    14. Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

    TALLER DE TRABAJO
    Sentencia de inconstitucionalidad de adicionales del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

    TALLER DE TRABAJO
    Precaución ante  cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda
    1. Transferencia de responsabilidad al arrendatario respecto a los gastos de conservación de la vivienda.
    2. Libre acceso del arrendador a la vivienda arrendada.
    3. Cláusulas que penalizan económicamente al arrendatario si no permanece en la vivienda al menos un año.
    4. Denegación de la posibilidad de extender la duración del contrato al plazo de prórroga legal regulado en la LAU.
    5. Exigir el pago de rentas por adelantado.

    TALLER DE TRABAJO
    Trampas en los contratos de arrendamiento de vivienda.
    1. Ampliar el tamaño de las viviendas.
    2. Aprovechar la renovación tácita.
    3. Cobrar por el garaje. Garaje gratuito los tres primeros años y a partir del cuarto año van a cobrar.
    4. Falsas causas de necesidad para recuperar la vivienda.
    5. Firmar contratos inferiores a un año.

    TALLER DE TRABAJO
    La prórroga del contrato de alquiler de vivienda.

    • Soluciones prácticas a la aplicación del Artículo 10 de la LAU tras la reforma del R.D.-ley 7/2019.
      • Contratos de arrendamiento a partir del 6 de Marzo de 2019.
      • Contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019
      • Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019
      • Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018
      • Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013
     
    FORMULARIOS
    Modelos de contrato de alquiler de vivienda adaptado al Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

    1. Contrato de arrendamiento de vivienda
     

    Modelo a
    PRIMERO.- REGULACION.-
    SEGUNDO.- OBJETO.-
    TERCERO.- DURACION.-
    CUARTO.- PRÓRROGA.-
    QUINTO.- RENTA Y ACTUALIZACION.-
    SEXTO.- FORMA DE PAGO.-
    SÉPTIMO.- OBLIGACIONES DE LA PARTE ARRENDATARIA.-
    OCTAVO.- OBLIGACIONES DE LA ARRENDADORA.-
    NOVENO.- CAUSAS DE TERMINACIÓN DEL ARRIENDO.-
    DECIMO.- OBRAS.-
    DECIMOPRIMERO.- CONSERVACIÓN.-
    DECIMOSEGUNDO.- SUMINISTROS.-
    DECIMOTERCERO.- FIANZA.-
    DECIMOCUARTO.- PROHIBICIÓN DEL SUBARRIENDO.-
    DECIMOQUINTO.- RENUNCIA DEL DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE.-
    DECIMOSEXTO.- JURISDICCION.-
    DECIMOSÉPTIMO.- NOTIFICACIONES.-
    DECIMOOCTAVO.- AVALISTA.-
    DECIMONOVENO.- ACEPTACIÓN.- 
    Modelo b
    Primera. Regulación
    Segunda. Objeto y entrega de la posesión.
    Tercera. Plazo de duración
    Cuarta. Facultad de recuperar la vivienda por parte del arrendador
    Quinta. Desistimiento por parte del arrendatario
    Sexta. Prórroga tácita
    Séptima. Renta
    Octava. Actualización de la renta.
    Novena. Gastos y servicios
    Décima. Fianza
    Undécima. Conservación de la vivienda
    Duodécima. Obras del arrendatario
    Décimo tercera. Cesión y subarriendo
    Décimo cuarta. Resolución del contrato
    Décimo quinta. Resolución de conflictos
    Modelo c
    PRIMERA. -LEGISLACIÓN APLICABLE.
    SEGUNDA. -OBJETO.
    TERCERA. -DESTINO.
    CUARTA. -DURACIÓN DEL CONTRATO.
    QUINTA. -PRÓRROGA NECESARIA.
    SEXTA. - RENTA.
    SÉPTIMA. -REVISIÓN DE LA RENTA.
    OCTAVA. -OBLIGACIONES DE LA PARTE ARRENDATARIA.
    NOVENA. -OBLIGACIONES DE LA ARRENDADORA.
    DÉCIMA. -GASTOS
    UNDÉCIMA. -INTERESES DE DEMORA.
    DUODÉCIMA. -FIANZA.
    DECIMOTERCERA. -GARANTÍAS ADICIONALES.
    DECIMOCUARTA. – CONSERVACIÓN, MEJORA, OBRAS Y HABITABILIDAD.
    DECIMOQUINTA. -DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
    DECIMOSEXTA. -CESIÓN Y SUBARRIENDO.
    DECIMOCTAVA. -RESPONSABILIDAD.
    DECIMONOVENA. -AVALISTA
    VIGÉSIMA. -NOTIFICACIONES.
    VIGÉSIMA PRIMERA. - JURISDICCIÓN DE LOS TRIBUNALES.
    VIGÉSIMA SEGUNDA. – ACEPTACIÓN.
    Modelo d
    2. Contrato de arrendamiento de vivienda permitiendo el subarriendo parcial.
    3. Contrato de arrendamiento de vivienda condicionado a usufructo del arrendador.
    4. Contrato de arrendamiento de vivienda amueblada
    5. Contrato de arrendamiento de vivienda con avalista en garantía del cumplimiento de las obligaciones por el arrendatario
    6. Contrato de arrendamiento de vivienda social (VPO)
    7. Contrato de arrendamiento de vivienda suntuaria (excluida de la LAU).

    Notificaciones

    1. Novación de contrato de arrendamiento de vivienda
    2. Prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda
    3. Notificación al arrendador de fallecimiento del arrendatario y subrogación mortis causa.
    4. Notificación de actualización de la renta
    5. Notificación de reclamación al arrendatario por rentas pendientes.

    PARTE SEGUNDA.
      Derogado Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
     
    Capítulo 2. 
    Derogado Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. 

    Contratos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019.

    1. Normas afectadas.
    • Ley de Arrendamientos Urbanos
    • Ley de Propiedad Horizontal
    • Ley de Enjuiciamiento Civil
    • Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y,
    • Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
    2. Exenciones de la Ley de arrendamientos urbanos.
    a. Arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
    b. Arrendamiento de viviendas turísticas.
    3. Ampliación de plazos del arrendamiento de vivienda.
    4. Prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda.
    5. Derecho de tanteo del arrendatario en caso de una eventual venta de la vivienda.
    6. Fianza.
    7. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
    8. Impuestos. IBI.
    • Exención del impuesto de actos jurídicos documentados.
    • Exención del IBI por arrendadores públicos.
    9. Régimen transitorio.
    10. Duración de los contratos de alquiler según su fecha de celebración.
    a. Contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
    b. Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 19 de Diciembre de 2018
    c. Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013
    d. Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994.
    e. Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. (Los alquileres denominados como “renta antigua”)
    TALLER DE TRABAJO
    DEROGADO Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el de actos jurídicos documentados (AJD) en los arrendamientos urbanos de vivienda.
    • Exención del impuesto de actos jurídicos documentados.
    • Exención del IBI por arrendadores públicos.
    TALLER DE TRABAJO
    Consecuencias de la derogación del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
    • El Congreso de los Diputados no convalidó el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
    1. ¿Qué sucede con los contratos de alquiler una vez rechazado el decreto de la Vivienda en el Congreso?
    • Aunque el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, todos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados durante su vigencia (desde el 19 de Diciembre de 2018 hasta que se publique su derogación) quedarán inalterados, a pesar de que el Congreso de los Diputados no haya convalidado el Real Decreto-ley 21/2018.
    • Salvo esta excepción, dejarán de estar en vigor medidas como la ampliación de la prórroga de los contratos de alquiler de tres a cinco años.
    2. Con la derogación desaparece la prórroga forzosa de 5 años (7 años para sociedades) vuelve a 3.
    3. El truco que estaba aplicando algunos arrendadores para evitar esta prórroga forzosa de 5 años (7 años para sociedades).
    4. Fianzas y garantías adicionales. El aval vuelve a ser ilimitado.
    5. Honorarios,  gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
    6. Medidas fiscales. Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).
    7. Viviendas de uso turístico.
    8. Actualización de la renta.

    FORMULARIOS
    Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda adaptado a la reforma del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

    • PRIMERO.- REGULACION.- Real Decreto-ley 21/2018
    • SEGUNDO.- OBJETO.-
    • TERCERO.- DURACION.-
    • CINCO AÑOS SI ES PERSONA FÍSICA Y SIETE SI EL ARRENDADOR FUERA PERSONA JURÍDICA.
    • CUARTO.- PRÓRROGA.-
    • TRES AÑOS
    • QUINTO.- RENTA Y ACTUALIZACION.-
    • SEXTO.- FORMA DE PAGO.-
    • SÉPTIMO.-IMPUESTOS.-
    • OCTAVO.- OBLIGACIONES DE LA PARTE ARRENDATARIA.-
    • NOVENO.- OBLIGACIONES DE LA ARRENDADORA.-
    • DÉCIMO.- CAUSAS DE TERMINACIÓN DEL ARRIENDO.-
    • DECIMOPRIMERO.- OBRAS.-
    • DECIMOSEGUNDO.- CONSERVACIÓN.-
    • DECIMOTERCERO.- SUMINISTROS.-
    • DECIMOCUARTO.- FIANZA.-
    • DECIMOQUINTO.- PROHIBICIÓN DEL SUBARRIENDO.-
    • DECIMOSEXTO.- RENUNCIA DEL DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE.-
    • DECIMOSÉPTIMO.- RENUNCIA A LA SUBROGACIÓN.-
    • DECIMOCTAVO.- JURISDICCIÓN.-
    • DECIMONOVENO.- NOTIFICACIONES.-
    • VIGÉSIMO.- AVALISTA.-
    PARTE TERCERA.
    • El arrendamiento de vivienda tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. 
    • El arrendamiento de vivienda en contratos posteriores al 6 de junio de 2013 anteriores al 19 de Diciembre de 2018 y posteriores al 23 de enero de 2019.
    <https://proyectos.habitissim                               o.es/proyecto/flores-y-plantas-que-alejan-a-los-insectos
    Capítulo 3. 
    El arrendamiento de vivienda tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. 

    El arrendamiento de vivienda en contratos posteriores al 6 de junio de 2013 anteriores al 19 de Diciembre de 2018 y posteriores al 23 de enero de 2019.

    1. Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de  viviendas
    a. Flexibiliza  el  mercado  del  alquiler
    b. Modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. Procedimientos de desahucio. Registro de sentencias firmes de impago de rentas de alquiler.

    TALLER DE TRABAJO
    Acción de desahucio y reclamación de rentas.
    1. Acción de desahucio y reclamación de rentas.
    2. Voluntad de las partes (artículo 4).
    3. Excluye vivienda amueblada con cesión temporal, “alquileres vacacionales” (artículo 5).
    4. Ventajas de inscripción en  el Registro de la Propiedad (artículos 7 y 14.1).

    a. Condición y efectos frente a terceros en el arrendamiento de viviendas.
    b. Inscripción en  el Registro de la Propiedad.
    5. Plazo de los contratos de arrendamiento (artículo 9).
  • Recuperación de la vivienda por parte del arrendador
  • 6. El plazo máximo de prórroga tácita (artículo 10).
    7. Desistimiento del contrato (artículo 11).
    8. Retracto convencional (recuperación de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (artículo 13).
  • Usufructuario y superficiario
  • 9. Enajenación de la vivienda arrendada (artículo 14)
    10. Uso de la vivienda en caso de separación legal de los Arrendatarios (artículo 15)
    11. Fallecimiento del Arrendatario (artículo 16).
    12. Obras en la vivienda arrendada por cuenta del Arrendatario (artículo 17).
    13. Actualización de la renta, recogida (artículo 18)
    14. Obras en la vivienda arrendada por cuenta del propietario (artículo 19).
    15. Atribución de los gastos de mantenimiento de la vivienda arrendada (artículo 20).
    16. Obras del arrendatario (artículo 23).
    17. Obras de adaptación de la vivienda para discapacitados (artículo 24).
    18. Derecho de adquisición preferente del Arrendatario sobre la vivienda (artículo 25).
    19. Incumplimiento del contrato de arrendamiento (artículo 27).
    20. Resolución de pleno derecho del contrato por parte del arrendador (artículo 35)
    21. Fianza (artículo 36)
    22. Fondos Sociales de Viviendas (“FSV”)
    23. Régimen transitorio.


    TALLER DE TRABAJO
    El arrendamiento de vivienda en contratos posteriores al 6 de junio de 2013. 
    • El arrendamiento de vivienda tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. 
    1. Concepto del contrato de arrendamiento de viviendas.
    2. Formalidad del contrato de arrendamiento de viviendas. Validez de los contratos orales.
    3. Validez de pactos.
    a. Validez del pacto de arbitraje.
    b. Validez del pacto de notificación electrónica.
    c. Garantías de cumplimiento de pago.
    4. Clases de arrendamientos
    a. Arrendamiento de vivienda
    b. Arrendamiento para uso distinto al de vivienda
    c. Arrendamientos excluidos
    1. Porterías, casas militares y viviendas universitarias.
    2. Viviendas de uso turístico.
    5. Inscripción en el registro de la propiedad de contratos de arrendamientos urbanos.
    a. No es obligatorio inscribir el contrato de arrendamiento de vivienda en el registro de la propiedad, pero sí muy aconsejable.
    b. Cancelación de la inscripción sin consentimiento del arrendatario
    c. Ventajas para el arrendador
    d. Ventajas para el arrendatario
    6. Duración del contrato
    a. Prórroga hasta 3 años.
    b. No prórroga cuando el arrendador necesita la vivienda.
    c. Prórroga tácita del Contrato de arrendamiento de vivienda.
    7. La renta
    a. Salvo pacto en contra, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes.
    b. Lugar y modo de pago.
    c. EI recibo de pago
    d. Actualización de la renta
    1. Índices de precios de consumo (IPC) en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización
    2. Reclamación de actualizaciones de renta no realizadas antes.
    e. Cálculo de la subida de la renta por la variación del IPC
    f. Elevación de la renta por obras de mejora de la vivienda.
    g. Pacto en el que el arrendatario reemplaza la renta por obras
    8. Los gastos en el arrendamiento de viviendas.
    a. Gastos generales o no individualizables (ej. IBI, comunidad de vecinos)
    b. Gastos individualizables (ej. Agua, gas)
    9. La fianza
    a. Actualización de la fianza
    b. Restitución de la fianza
    c. Depósito de fianza en la Comunidad Autónoma.
    d. Devolución del depósito de fianza.
    10. Incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento de viviendas.
    • Resolución del contrato.
    11. Finalización del contrato de arrendamiento de arrendamiento de vivienda a instancias del arrendatario.
    a. Notificación por el arrendatario con 30 días de antelación a la terminación del plazo.
    b. Desistimiento por el arrendatario a partir del 6º mes.
    12. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio.
    13. Subrogación en caso de muerte del arrendatario.
    14. Causas de resolución del contrato para el arrendador.
    a. Falta de pago de la renta
    b. Falta del pago de la fianza o de su actualización.
    c. Subarriendo o concesión no consentidos.
    d. Realización de daños o de obras (fijas o de fábrica) no consentidas.
    e. Actividades molestas.
    f. Destinar la vivienda a otros usos distintos del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda.
    g. Daños en el inmueble.
    15. Causas de resolución del contrato para el arrendatario.
    a. Falta de reparaciones necesarias.
    b. Realización por el arrendador de perturbaciones en la utilización de la vivienda.
    16. Causas de extinción del contrato
    17. Suspensión del contrato de arrendamiento de viviendas por obras de conservación.
    18. Enajenación de la vivienda arrendada.
    19. Régimen de obras
    a. Obras a cargo del arrendador
    1. Obras de conservación y reparación
    2. Obras de mejora
    b. Obras a cargo del arrendatario
    1. Las obras de reparación o conservación urgentes.
    2. Las pequeñas reparaciones.
    3. Obras de reparación urgente
    4. Obras de accesibilidad para arrendatarios con discapacidad o mayores de 70 años
    20. Derecho de adquisición preferente
    a. Renuncia pactada en el contrato.
    b. No se ha pactado la renuncia en el contrato.
    21. Impagos. ¿Cómo proceder ante un arrendatario que no paga?
    22. El esperado registro de sentencias firmes de impagados
    23. Acreditación del certificado energético.

    TALLER DE TRABAJO
    Los contratos de arrendamiento de vivienda. 
    1. Tipos de arrendamiento  de vivienda 
    2. Precauciones antes de contratar. 
    3. El contrato 

    • Formalización del contrato. 
    • Duración del contrato (plazo mínimo). 
    • Prórroga del contrato. 
    • Desistimiento del contrato. 
    • Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario. 
    • Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario. 
    • Muerte del arrendatario (subrogación). 
    • Resolución del derecho del arrendador. 
    • Derecho de adquisición preferente (venta de la vivienda arrendada). 
    • Enajenación de la vivienda arrendada. 
    • La cesión y el subarriendo. 
    • Extinción o fin del contrato 
    4. La renta. Otros gastos. La fianza 
    • Actualización de la renta. 
    • Elevación de la renta por mejoras. 
    • Gastos. 
    • La fianza. 
    • Vivienda sin muebles un mes de fianza. 
    • Vivienda amueblada dos meses de fianza. 
    5. Obras 
    • Obras de conservación de la vivienda arrendada. 
    • Obras de mejora de la vivienda. 
    • Obras del arrendatario. 
    • Arrendatarios con discapacidad. 
    TALLER DE TRABAJO
    Régimen legal de arrendamientos de vivienda a partir del 6 de junio de 2013
    1. Una regulación para los arrendamientos de vivienda concertados antes del 6 de junio de 2013 y otra para los concertados con posterioridad a esta fecha.
    2. Modificaciones de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, reforma de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.

    TALLER DE TRABAJO
    Preguntas y respuestas al arrendamiento de la vivienda tras la reforma de 2013.
    1. ¿A qué arrendamientos se aplica la Ley tras la reforma de 2013?
    2. ¿Por qué es tan importante el destino del arrendamiento de vivienda?
    3. ¿Qué formalización requiere el contrato de alquiler de vivienda?
    4. ¿Cuál puede ser la duración el contrato de alquiler de vivienda?

    TALLER DE TRABAJO
    Tabla de equivalencias de la Ley de arrendamientos urbanos tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. (Comparación entre texto antiguo y actualizado).

    TALLER DE TRABAJO
    Cláusulas ilegales en el contrato de arrendamientos de vivienda.
    1. Permanencia en la vivienda.
    2. Acceso del arrendador a la vivienda alquilada.
    3. La prórroga del alquiler.

    TALLER DE TRABAJO
    Ejemplo de tramitación del depósito de Fianzas en una Comunidad Autónoma.

    TALLER DE TRABAJO
    El titular del contrato de arrendamiento de vivienda después de la separación o divorcio de los cónyuges.

    TALLER DE TRABAJO
    El falso alquiler de temporada. La ficción de los 11 meses.

    TALLER DE TRABAJO
    La inscripción del contrato de alquiler de vivienda en el Registro de la Propiedad.

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Es recomendable la inscripción del contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad? 

    TALLER DE TRABAJO
    La resolución del contrato de arrendamiento.

    TALLER DE TRABAJO
    Claves de la duración y restricciones en el contrato de arrendamiento de viviendas.

    TALLER DE TRABAJO
    Los tres años de duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013. Supuestos y ejemplos prácticos.

    TALLER DE TRABAJO.
    La dirección electrónica en los arrendamientos en la Ley 4/2013 de 4 de junio como nuevo sistema de cumplimiento de las comunicaciones previstas en la LAU

    TALLER DE TRABAJO
    Desindexación de la economía española por la Ley 2/2015 

    • Las rentas de los alquileres no se actualizarán si no consta expresamente en el contrato.
    TALLER DE TRABAJO
    Precauciones sobre la revisión del precio del alquiler conforme a la ley 2/2015 de desindexación de la economía española
    1. Contratos celebrados desde el 1 de abril de 2015
    2. Contratos celebrados después del 6 de junio de 2013
    3. Contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013

    TALLER DE TRABAJO
    La nulidad de las cláusulas en perjuicio del arrendatario o subarrendatario.
    1. Cesión y subarriendo.
    2. Ocupación a futuro de la vivienda por el propietario.
    3. Obras previstas.
    4. Supuestos especiales en contratos de arrendamiento de vivienda superiores a 5 años.

    TALLER DE TRABAJO
    Cláusulas nulas y válidas para el arrendatario de viviendas.
    1. Cláusulas nulas para el arrendatario de viviendas.

    Duración del contrato.
    Causa de necesidad del arrendador.
    Desistimiento voluntario del arrendatario.
    Derecho de subrogación.
    Renta.
    Gastos de la comunidad de vecinos.
    Obras de conservación.
    Derecho de tanteo y retracto.
    2. Cláusulas válidas para el arrendatario.
    Cesión o subarriendo.
    Obras de conservación.
    Fianza.
    TALLER DE TRABAJO
    Situaciones que pueden producirse durante la vigencia del contrato de alquiler de vivienda.
    1. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
    2. Fallecimiento del arrendatario.
    3. Notificaciones y comunicaciones entre el arrendador y arrendatario.
    4. Extinción del de alquiler de vivienda.

    TALLER DE TRABAJO
    Aplicación o no de la LAU al contrato de alquiler de vivienda.

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Es necesaria la firma en del cónyuge del arrendador de vivienda en el contrato?

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Qué es la renta del contrato de alquiler de vivienda?

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Qué es el derecho de adquisición preferente en el contrato de arrendamiento de vivienda?

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Cómo se regulan las obras y reparaciones en el contrato de arrendamiento de vivienda?

    TALLER DE TRABAJO
    El esperado registro de sentencias firmes de impagados.

    TALLER DE TRABAJO
    Precauciones con los seguros de alquiler en caso de impago. Ventajas y desventajas.
    1. La contratación de un seguro de alquiler que garantice protección al arrendador en caso de impago del arrendatario.
    2. Precauciones antes de contratar un seguro de alquiler de vivienda.
    3. El precio de la póliza.
    4. Garantía cubierta.
    5. Ejemplo de póliza (caso real) de seguro de rentas para arrendamiento de viviendas.

    TALLER DE TRABAJO
    Precauciones ante el impago de los arrendatarios.
    1. El seguro de alquiler de vivienda.
    2. El aval bancario.
    3. Rentas por adelantado.
    4. Fiador

    TALLER DE TRABAJO
    El número de mensualidades que debe darse para poder rescindir el contrato y la precaución del contrato.

    TALLER DE TRABAJO
    Arrendamientos urbanos y derechos del consumidor, Documentación necesaria a aportar por el propietario para arrendar una vivienda
    1. El certificado energético
    2. Cédula de habitabilidad
    3. Acreditación de la propiedad (escritura pública e inscripción registral).

    TALLER DE TRABAJO
    Certificado de eficiencia energética en el arrendamiento de viviendas y locales.
    1. Inmuebles obligados a tener certificado de eficiencia energética para arrendar
    2. Inmuebles obligados a tener certificado de eficiencia energética para arrendar
    3. Anuncios y referencias al certificado de eficiencia energética.  Etiquetas.
    4. Registros autonómicos de certificados de eficiencia energética.
    5. Modelo de certificado de eficiencia energética.
    6. Modelo de informe de medidas de mejora energética.

    TALLER DE TRABAJO
    La certificación de la eficiencia energética de los edificios 
    1. Ámbito de aplicación 
    2. ¿Qué es el Certificado de eficiencia energética del edificio? 
    3. ¿Quién puede realizar el Certificado? 
    4. ¿Quién solicita el Certificado? 
    5. ¿Qué plazo de validez tiene, cómo se renueva y actualiza el Certificado? 
    6. ¿Cómo se utiliza la Etiqueta de eficiencia energética? 
    7. El Registro Autonómico de las certificaciones de eficiencia energética. 
    8. Infracciones y sanciones. 

    CHECK-LIST 

    Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
    ¿Cuándo entró en vigor la Ley?
    ¿Cuáles son las novedades más destacadas que se introducen en la LAU?
    Libertad de pactos en el arrendamiento de viviendas.
    Se excluye de la LAU el alojamiento privado para el turismo.
    Efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas. Inscripción obligatoria en el Registro de la Propiedad.
    Duración del arrendamiento de viviendas y sus prórrogas.
    a. Prórroga forzosa
    b. Prórrogas tácitas
    c. Arrendamientos no inscritos
    Desistimiento del contrato.
    Resolución del derecho del arrendador y enajenación de la vivienda arrendada.
    Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
    Pago de la renta en especie.
    Actualización del alquiler.
    Derecho de adquisición preferente.
    Resolución del contrato por falta de pago.
    ¿Qué novedad se introduce en los procedimientos de desahucio?
    • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
    • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
    • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
    PARTE CUARTA.
    • Formularios. Modelos de contrato de arrendamiento de vivienda adaptados a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
    1. Modelo de reserva de arrendamiento de vivienda.
    2. Contrato de arrendamiento de vivienda. Explicación de las cláusulas.
    • Arrendamiento de vivienda
    • Finca objeto de arrendamiento
    • Estado de la vivienda y entrega de llaves.
    • Cesión del contrato y subarriendo: prohibición, art. 8 LAU
    • Cesión del contrato y subarriendo: prohibición, art. 8 LAU
    • Cesión del contrato y subarriendo: autorización
    • Cesión del contrato
    • Subarriendo
    • Duración y prórrogas del contrato, arts. 9 y 10 LAU
    • Exclusión de prórroga por necesidad del arrendador, art. 9.3 LAU
    • Desistimiento del contrato, art. 11 LAU
    • Determinación de la renta, art. 17 LAU
    • Determinación de la renta, art. 17 LAU
    • Actualización de la renta, art. 18 LAU
    • Gastos generales y de servicios individuales, art. 20 LAU
    • Gastos generales y de servicios individuales, art. 20 LAU
    • Gastos generales y de servicios individuales, art. 20 LAU
    • Comunidad de propietarios, arrendatario, art. 20 LAU
    • Conservación de la vivienda, art. 21 LAU
    • Obras del arrendatario, art. 23 LAU
    • Obras del arrendatario, art. 23 LAU
    • Derecho de adquisición preferente: renuncia, art. 25.8 LAU
    • Incumplimiento de las obligaciones: efectos, art. 27.1-3 LAU
    • Arrendamiento inscrito en el registro de la propiedad, art. 27.4 LAU
    • Elevación a escritura pública, art. 27.4 LAU
    • Fianza, art. 36 LAU
    • Garantía del cumplimiento por el arrendatario.
    • Intereses de demora
    • Penalización por impago.
    • Responsabilidad y seguro.
    • Régimen jurídico aplicable.
    • Jurisdicción de tribunales.
    • Notificaciones: domicilio y correo electrónico.
    • Certificación de la eficiencia energética del edificio.
    • Protección de datos de carácter personal.
    3. Modelos de contrato de arrendamiento de vivienda.
    Modelo a
    • Arrendamiento de vivienda.
    • Finca objeto de arrendamiento.
    • Estado de la vivienda y entrega de llaves.
    • Duración y prórrogas del contrato, arts. 9 y 10 LAU
    • Determinación de la renta, art. 17 LAU
    • Comunidad de propietarios, arrendatario, art. 20 LAU
    • Fianza, art. 36 LAU
    • Régimen jurídico aplicable.
    • Notificaciones: domicilio y correo electrónico.
    • Certificación de la eficiencia energética del edificio.
    Modelo b
    Modelo c
    Modelo d
    Modelo e. Contrato de arrendamiento con consentimiento de obras de adaptación, entrega previa de llaves, art. 23 LAU
    Modelo f
    Modelo g
    Modelo h
    4. Modelos de contrato de arrendamiento en casos prácticos.
    Modelo a
    Modelo b
    Modelo c
    Modelo d
    Modelo e
    5. Contrato de arrendamiento de vivienda amueblada.
    6. Contrato de arrendamiento vivienda por temporada.
    Modelo a
    Modelo b
    Modelo c
    7. Aval en garantía de las obligaciones del arrendatario. Cláusula.
    8. Recibo de fianza
    9. Recibo de primera mensualidad.
    10. Notificaciones de obras.
    a. Notificación del arrendatario por obras de reparación urgente.
    b. Solicitud de autorización para hacer  obras
    11. Actualización de la renta
    a. Modelo de notificación al arrendatario de la actualización de la renta
    b. Notificación del propietario comunicando la subida de la renta en base al IPC.
    12. Resolución del contrato de arrendamiento por el arrendador.
    a. Notificación del propietario comunicando su voluntad de finalizar el contrato de arrendamiento.
    b. Solicitud de desalojo por necesidad de ocupación
    c. Resolución del contrato de arrendamiento y  pacto con el mobiliario aportado por el arrendatario.
    d. Comunicación de no procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda.
    13. Requerimiento de pago de renta.
    a. Requerimiento de pago de la renta.
    b. Notificación del propietario donde se requiere el pago de rentas y/u otras cantidades. Arrendatario moroso
    14. Notificación del arrendatario comunicando la finalización del contrato de arrendamiento
    15. Modelo de resolución de contrato de arrendamiento y entrega de llaves.
    16. Modelo de notificación de no renovación de la prórroga del contrato.
    17. Comunicación de desistimiento de contrato de arrendamiento de vivienda
    18. Subrogación por fallecimiento
    19. Modelo de acuerdo de terminación con liquidación de fianza 
    PRIMERO.- OBJETO 
    SEGUNDO.- REVISIÓN DEL INMUEBLE  (MARCAR UNA DE LAS OPCIONES) 
    No hay desperfectos. 
    Hay desperfectos. 
    TERCERO.- LIQUIDACIÓN DE LAS OBLIGACIONES 
    3.1 Importes en poder del Arrendador. 
    3.2 Obligaciones del Arrendatario pendientes de cumplimiento. 
    Recibos de renta pendientes. 
    Desperfectos. 
    Pago de suministros. 
    Indemnización por desistimiento anticipado. 
    CUARTO.- ACUERDO EXTINTIVO 
    20. Acuerdo de terminación de arrendamiento con retención. 
    PRIMERO.- OBJETO 
    SEGUNDO.- REVISIÓN DEL INMUEBLE  (MARCAR UNA DE LAS OPCIONES) 
    No hay desperfectos. 
    Hay desperfectos. 
    TERCERO.- LIQUIDACIÓN DE LAS OBLIGACIONES 
    3.1 Importes en poder del Arrendador. 
    3.2 Obligaciones del Arrendatario pendientes de cumplimiento. 
    Recibos de renta pendientes.
    Desperfectos. 
    Pago de suministros. 
    Indemnización por desistimiento anticipado 
    3.3 Liquidación parcial de las obligaciones y retención del remanente.
    3.4 Liquidación definitiva de las obligaciones. 
    CUARTO.- ACUERDO EXTINTIVO 
    QUINTO.- RESOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS (MARCAR UNA DE LAS OPCIONES) 
    Mediación. 531
    Arbitraje. 532
    Jurisdicción civil. 
    • Formularios de notificaciones en arrendamientos de vivienda posteriores a 2013.
    Formularios de notificaciones en arrendamientos de vivienda posteriores a 2013.

    A. NOTIFICACIONES DE PLAZO.

    1. Notificación de finalización del contrato por el arrendador.
    2. Notificación de finalización del contrato por el arrendatario.

    Modelo a
    Modelo b
    Modelo c
    3. Modelo de comunicación al arrendador del desistimiento tras el sexto mes de vigencia del contrato de vivienda.
    4. Acuerdo de resolución de contrato de arrendamiento.
    5. Modelo de comunicación al arrendatario de la indemnización correspondiente por desistimiento del contrato.
    6. Modelo de comunicación al arrendador de la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.
    7. Modelo de comunicación al arrendador de la voluntad de no renovar la prórroga actualmente en vigor al vencimiento.

    B. NOTIFICACIONES DE RENTA Y FIANZA.

    1. Notificación de requerimiento de pago (morosidad).
    2. Notificación del arrendador al arrendatario informando de la actualización de la renta en base al IPC.

    Modelo a.
    Modelo b.
    Modelo c
    Modelo d
    3. Escrito del arrendatario solicitando devolución de fianza.
    4. Acuerdo de reconocimiento de rentas pendientes de pago y calendario de abono.
    5. Modelo de resolución de contrato y reconocimiento de deuda de alquiler.
    6. Modelo de burofax de requerimiento de pago.
    7. Modelo de burofax de requerimiento de pago a avalista del arrendatario.

    C. NOTIFICACIONES DE OBRAS.

    1. Modelo de comunicación del arrendador al arrendatario sobre incremento de renta por obras de mejora.
    2. Modelo de comunicación del derecho de reducción de la renta por obras de mejora del arrendatario al arrendador
    3. Modelo de comunicación de disminución de la renta por obras de mejora del arrendador al arrendatario.
    4. Notificación del arrendatario al arrendador para que realice obras de reparación urgentes.
    5. Notificación de reducción de renta conforme al artículo 21.2 de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos de conservación de vivienda.
    6. Modelo de comunicación desistiendo del contrato por obras de mejora del arrendatario al arrendador.
    7. Notificaciones de desistimiento del contrato de arrendamiento por obras de conservación en la vivienda.
    8. Notificación de suspensión del contrato de arrendamiento durante obra.
    9. Notificación se va a proceder a realizar obras de conservación en la vivienda arrendada.
    10. Notificación de necesidad inmediata de realizar obras de conservación en la vivienda arrendada.
    11. Escrito de requerimiento de gastos incurridos en obras de vivienda arrendada.

    D. ACUERDOS Y NOTIFICACIONES GENÉRICOS.

    1. Modelo de reserva de arrendamiento.
    2. Modelo de notificación de cesión o subarriendo del artículo 32.4 de la ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.

    PARTE QUINTA
    • El arrendamiento de vivienda en contratos anteriores al 6 de junio de 2013. 
      • (Contratos anteriores a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas)
    <
    Capítulo 4. 
    Exposición general de los aspectos más relevantes de la ley de arrendamientos urbanos.
    Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
    • Régimen transitorio.
    1. Introducción
    2. Arrendamientos sometidos a la LAU y excluidos de ella
    3. Arrendamientos expresamente incluidos en el ámbito de aplicación de la LAU y su régimen general aplicable
    a. El arrendamiento de vivienda
    b. La vivienda amueblada
    c. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda
    d. El arriendo de vivienda suntuaria
    e. Arrendamientos expresamente excluidos por la LAU
    4. Plazos.
    5. Arrendamientos anuales
    6. Cómputo del plazo
    7. Prórroga del contrato
    8. Tácita reconducción
    9. Desistimiento
    10. Vencimiento en caso de matrimonio o convivencia con el arrendatario.
    11. Resolución del derecho del arrendador
    a. Arrendamiento concertado por el propietario
    b. Retracto convencional
    c. Sustitución fideicomisaria
    d. Enajenación forzosa.
    e. Opción
    f. Resolución de arrendamiento concertado por persona carente de título
    g. Otros supuestos de resolución del derecho del arrendador.
    12. Enajenación de la vivienda arrendada
    13. El pacto de extinción por venta
    14. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
    15. Fallecimiento del arrendatario. Subrogación
    a. Plazo para la subrogación
    b. Pacto de no subrogación
    16. Desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario
    17. Disposición de la vivienda en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
    a. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
    b. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
    18. Enajenación o transmisión de la finca arrendada
    19. Derecho de adquisición preferente
    a. Derecho de tanteo
    b. Derecho de retracto
    c. Renuncia a los derechos de tanteo y retracto
    20. Inscripción en el registro de la propiedad
    21. Obligaciones del arrendatario
    22. Comunicación al arrendador
    23. Responsabilidad por el daño causado
    24. Soportar la ejecución de la obra
    25. Reparaciones menores
    26. Obligaciones del arrendador
    27. Límite de la obligación para el arrendador
    28. Repercusión en la renta de la ejecución de la obra
    29. Pactos de ejecución.
    30. Obras de mejora
    31. Obligaciones del arrendatario
    32. Obligaciones del arrendador
    33. Efectos
    34. Reducción de la renta
    35. Obras del arrendatario
    a. Efectos de la falta de consentimiento del arrendador
    b. Modificación de la configuración de la vivienda
    c. Repercusión de las obras en la estabilidad de la finca
    d. Arrendatarios con minusvalía
    e. Reposición de la vivienda al estado anterior
    36. Cesión del contrato y subarriendo.
    37. La renta y conceptos que con ella se integran. Responsables del pago.
    38. Actualización de la renta
    39. Elevación de la renta por mejoras.
    40. Cuantía de la elevación
    41. Supuestos de elevación de la renta
    42. Momento de la elevación
    43. Otros conceptos distintos de la renta que pueden ser a cargo del arrendatario
    44. Gastos generales: requisitos para su repercusión
    a. Gastos generales y de servicios individuales
    b. Recibo de pago
    c. Oposición del arrendatario
    45. Servicios individuales
    46. Responsables del pago de la renta
    47. Problemática en materia de fianzas.
    • ¿Qué es la fianza?

    • a. Personas no obligadas a prestar fianza
      b. Depósito
      c. Actualización
      d. Restitución
      e. Garantías adicionales
    48. Arrendamientos para  los que se exige fianza
    49. Cuantía de la fianza
    50. ¿Es obligatorio depositar la fianza en algún organismo oficial?
    51. ¿Cuándo tiene obligación de devolver la fianza el arrendador al arrendatario?
    52. Infracciones y sanciones en materia de fianzas.
    a. Graduación de sanciones
    b. Competencias
    53. Suspensión, resolución y extinción del contrato. Suspensión por falta de habitabilidad de la vivienda
    54. Efectos de la suspensión
    55. Desistimiento.
    56. Resolución por incumplimiento
    57. Facultades del arrendador para resolver el contrato de arrendamiento.
    a. Falta de pago de la renta
    b. Subarriendo o cesión inconsentidos
    c. Daños causados dolosamente y obras inconsentidas
    d. Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
    e. Destino de la vivienda a otros usos
    f. Facultades del arrendatario
    58. Extinción del arrendamiento
    TALLER DE TRABAJO
    El contrato de arrendamiento en contratos anteriores al 6 de junio de 2013. 
    (Contratos anteriores a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) 
    Tipos de arrendamientos.
    Duración del contrato 
    • Prórrogas del Contrato.
    • Finalizar el contrato de arrendamiento
    • Como no se debe comunicar la no renovación del contrato
    • Desistimiento del Contrato.
    • Subrogación en caso de muerte.
    La renta 
    • Lugar y procedimiento.
    • El recibo de pago.
    • Actualización de la renta.
    • Reclamar actualizaciones de renta no realizadas en su momento. 
    • Cálculo de la subida de la renta por la variación del IPC.
    • Elevación de la renta por obras de mejora de la vivienda.
    • Gastos de la vivienda.
    • Gastos generales o no individualizables. 
    • Gastos individualizables.
    La fianza
    • Actualización de la fianza. 
    • Restitución de la fianza. 
    • Depósito de la fianza.
    • Devolución del depósito. 
    Suspensión, resolución y extinción del contrato. 
    • Causas de resolución del contrato para el propietario. 
    • Causas de resolución del contrato para el inquilino.
    • Causas de extinción del contrato.
    • Suspensión del contrato por obras de conservación.
    Régimen de obras
    • Obras a cargo del propietario.
    • Obras de conservación y reparación. 
    • Obras de mejora. 
    • Obras a cargo del inquilino. 
    • Obras de reparación urgente. 

    Derecho de adquisición preferente 

    PARTE SEXTA 
    • La actualización de la renta de arrendamientos de vivienda.
    ZZ
    Capítulo 5. 
    La actualización de la renta de arrendamientos de vivienda. 
    1. Las reglas de actualización de la renta del art. 18.1 LAU 
    a. Las reglas de actualización de la renta del art. 18.1 LAU 
    b. Modelo de cláusula de actualización de renta conforme al Índice de Garantía de Competitividad 
    2. ¿Qué es el Índice de Garantía de Competitividad en el Arrendamiento (IGC) y cómo afecta al alquiler? 
    a. Concepto del Índice de Garantía de Competitividad en el Arrendamiento (IGC) 
    b. ¿Cuándo utilizar el IPC o el IGC? 
    Límites máximos y mínimos 
    IPC basado en la Eurozona 
    Factor de corrección histórico 
    b. ¿Cuándo se aplica forzosamente el IGC en el alquiler? 
    c. ¿Cómo se calcula el índice de Garantía de competitividad? 
    3. Aplicación temporal de la actualización de la renta de arrendamientos de vivienda. 
    a. Arrendamientos de vivienda celebrados hasta el 6 de junio de 2013 
    b. Arrendamientos de vivienda celebrados antes del 1 de abril de 2015. 
    c. Arrendamientos de vivienda celebrados entre el 1 de abril de 2015 y el 6 de marzo de 2019. 
    d. Arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante. 
    e. Arrendamientos de viviendas celebrados antes del 1 de enero de 1995 
    PARTE SÉPTIMA
    • Esquemas. Tablas comparativas.
    ZZ
    Capítulo 6. 
    Esquemas. Tablas comparativas de las diferentes legislaciones de arrendamientos.
    • Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor el 6 de Marzo de 2019. 
    • Contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. 
    • Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 6 de Marzo de 2019 
    • Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013 
      • Ejemplo de denegación de prórroga 
    • Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994 
    • Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. (Los alquileres denominados como “renta antigua”) 
    TALLER DE TRABAJO
    Tablas comparativas.
    Contratos anteriores al 9/05/1985 (Decreto 4104/1964)
    Contratos celebrados a partir del 9/05/1985, fecha de entrada en vigor de la LAU (Decreto Boyer)
    Contratos celebrados desde la entrada en vigor de la LAU 1994, el 1/05/1995 (Ley 29/1994)
    Contratos celebrados del 6/06/2013 al 18/12/2018 y del 23/01/2019 al 5/03/2019 (Ley 4/2013)
    Contratos celebrados entre el 19 /12/2018 y el 22 /01/2019 (RD-ley 21/2018)
    Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 (RD-ley 7/2019)
    PARTE OCTAVA
    • Normativa de consumo y buenas prácticas en el contrato de arrendamientos de viviendas.
    Capítulo 7. 
    • Normativa de consumo y buenas prácticas en el contrato de arrendamientos de viviendas.
    PARTE NOVENA
    • Los seguros de rentas en el contrato de arrendamientos de viviendas.
    <
    Capítulo 8. 
    Los seguros de rentas en el contrato de arrendamientos de viviendas.
    1. El seguro de impago de alquiler de viviendas.
    2. Ventajas del seguro protección alquiler.

    TALLER DE TRABAJO
    Caso práctico de contratación de seguro protección alquiler.

    TALLER DE TRABAJO
    Modelo de póliza de seguro protección alquiler.

    • Condiciones generales del seguro de protección de alquileres.
    PARTE DÉCIMA
    • Aspectos fiscales. 
    <
    Capítulo 9.
    Tributación del arrendamiento de vivienda.
    1. El arrendamiento de viviendas en el Impuesto de la renta de las personas físicas IRPF.
    Deducción por alquiler de vivienda a partir del 1 de enero de 2015.
    2. El arrendamiento de viviendas en el Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados  (en  adelante  ITP  y  AJD),
    a. Hecho imponible. El  arrendamiento  de  inmueble  destinado  a  vivienda.
    b. Sujeto pasivo. El arrendatario.
    c. Base imponible del contrato de arrendamiento de vivienda.
    d. Cuota tributaria.
    TALLER DE TRABAJO 
    Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el de actos jurídicos documentados (AJD) en los arrendamientos urbanos de vivienda. 
    1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados 
    • Exención del impuesto de actos jurídicos documentados. 
    2. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) 
    • Exención del IBI por arrendadores públicos. 
    TALLER DE TRABAJO
    Fiscalidad del arrendamiento de viviendas.
    1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD)
    2. Impuesto de la Renta de las personas físicas IRPF e Impuesto de sociedades (IS).
    3. IVA de trasteros y garajes.

    TALLER DE TRABAJO
    Fiscalidad del alquiler de viviendas a empresas

    TALLER DE TRABAJO
    Gastos deducibles y no deducibles en el IRPF por el alquiler de vivienda.
    1. Gastos deducibles

    a. Intereses y demás gastos de financiación
    b. Conservación y reparación
    c. Tributos y recargos no estatales
    d. Saldos de dudoso cobro
    e. Cantidades destinadas a la amortización del inmueble.
    f. Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985
    2. Gastos no deducibles

    TALLER DE TRABAJO
    Control fiscal de las reducciones para arrendadores en el IRPF
    1. Reducciones a las que tienen derecho los arrendadores
    2. Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
    3. Rendimiento neto reducido

    TALLER DE TRABAJO
    Caso práctico de reducciones por arrendamientos de vivienda en el IRPF.

    TALLER DE TRABAJO
    La tributación del arrendamiento con opción a compra.

    TALLER DE TRABAJO
    La mención del nº catastral de la finca.

    TALLER DE TRABAJO
    Exención del IVA en los arrendamientos de viviendas.

    TALLER DE TRABAJO
    El Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el de actos jurídicos documentados (AJD)  en los arrendamientos urbanos de vivienda. 

    • El caso de la reclamación A LOS ARRENDATARIOS por la Comunidad de Madrid.
    PARTE UNDÉCIMA
      El arrendamiento con opción a compra. 
    Capítulo 10. 
    El arrendamiento con opción a compra. 
    1. ¿Cómo funciona el arrendamiento con opción a compra? 
    2. Ventajas tiene para el arrendatario y posible comprador.
    3. Ventajas tiene para arrendador. 
    4. El arrendamiento con opción de compra en la Ley 29/1994. 
    5. La inscripción del arrendamiento con opción de compra en el Registro de la Propiedad. 

    TALLER DE TRABAJO
    Claves del contrato de arrendamiento con opción de compra.
    1. Características generales del contrato de arrendamiento con opción de compra.
    2. Derechos y obligaciones del arrendamiento con opción a compra.
    3. Elementos del contrato de arrendamiento con opción de compra.
    4. Especialidades del contrato de arrendamiento con opción de compra.
    5. Fiscalidad de contrato de arrendamiento con opción de compra.
    6. Beneficios del arrendamiento con opción a compra

    TALLER DE TRABAJO
    Ventajas para el arrendatario – comprador en el contrato de arrendamiento con opción de compra.
    1. Ventajas para el arrendatario con opción de compra
    2. Ventajas para el arrendador

    TALLER DE TRABAJO
    Cuidado con las prórrogas del contrato de arrendamiento con opción de compra porque el arrendatario perder la opción de compra.

    TALLER DE TRABAJO
    Claves para redactar el contrato de arrendamiento con opción a compra. 
    1. Aspectos jurídicos del contrato de arrendamiento con opción a compra.
    2. Estructura y cláusulas del contrato de arrendamiento con opción a compra. 

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Merece la pena promover vía arrendamiento con opción de compra? Aspectos contables.

    TALLER DE TRABAJO
    Los Bancos y Cajas de Ahorros ante el arrendamiento de opción de compras de vivienda.

    • Condiciones específicas alquiler con opción a compra de inmueble propiedad de Caja de Ahorros.
    TALLER DE TRABAJO
    Oferta de una promotora de alquiler con opción de compra sobre viviendas

    TALLER DE TRABAJO
    Ayudas al arrendamiento con opción de compra de vivienda protegida.

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