1. Riesgo general
de mercado. Todos los mercados tienen altibajos vinculados a la economía,
las tasas de interés, la inflación u otras tendencias del
mercado. Los inversores no pueden eliminar los shocks del mercado, pero
pueden cubrir sus apuestas. "Lo que no sabes puede hacerte daño",
señala la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera (FINRA).
2. Riesgo a nivel de activo.
En la inversión inmobiliaria, siempre hay demanda residencial, por
lo que los bienes inmuebles multifamiliares se consideran de bajo riesgo
y, por lo tanto, a menudo producen rendimientos más bajos. Los edificios
de oficinas son menos sensibles a la demanda de los consumidores que los
centros comerciales, mientras que los hoteles, con sus estancias cortas
de temporada y su dependencia de los viajes de negocios y turismo, presentan
un riesgo mucho mayor que los apartamentos o la oficina.
3. Riesgo idiosincrásico.
Cuanto más riesgo, más retorno. La construcción, por
ejemplo, agregará riesgo a un proyecto porque limita la capacidad
de cobrar alquileres durante este tiempo. Y al promover una parcela desde
cero, los inversores asumen más tipos de riesgo, además del
riesgo de construcción.
También existe un
riesgo administrativo: la posibilidad de que las administraciones con jurisdicción
sobre un proyecto no emitan las licencias requeridas para permitir que
el proyecto continúe o los riesgos ambientales, como la contaminación
del suelo.
Y los sobrecostes presupuestarios
o riesgos políticos y laborales. La ubicación es otro factor
de riesgo idiosincrásico.
Los riesgos idiosincrásicos
se definen como riesgos específicos del activo y el plan de negocios
del activo.
4. Riesgo de liquidez. Antes
de invertir en un inmueble hay que tener en cuenta la profundidad del mercado
y cómo se va a salir de la inversión. Un inversor puede esperar
que docenas de compradores aparezcan en la mesa de ofertas en un lugar
como Nueva York, independientemente de las condiciones del mercado. Sin
embargo, una propiedad ubicada en lo alto de una montaña no tendrá
el mismo número de participantes en el mercado, lo que facilita
la compra sin competencia, pero es difícil salir.
5. Riesgo de crédito.
La longitud y la estabilidad del flujo de ingresos de la propiedad es lo
que genera valor. Una propiedad arrendada a Google por 30 años tendrá
un precio mucho más alto que un edificio de oficinas multiarrendatario
con alquileres similares. Sin embargo, tenga en cuenta que incluso los
arrendatarios más solventes pueden ir a la quiebra, como la historia
nos ha demostrado una y otra vez.
El enorme mercado de los
llamados arrendamientos de triple red, que a menudo se dice que son tan
seguros como los bonos del Tesoro de los Estados Unidos y requieren que
los arrendatarios paguen impuestos, seguros y mejoras, pueden engañar
a los inversores inmobiliarios. A mayor estabilidad en el flujo de ingresos
de una propiedad, más inversores están dispuestos a pagar
porque se comporta como un bono con flujos de ingresos predecibles. Sin
embargo, el arrendador de arrendamiento de triple red se arriesga a que
el arrendatario permanezca en el negocio durante todo el plazo del arrendamiento
y que pierda la oportunidad de un comprador en espera. Una nueva construcción
puede parecer una mejor oportunidad frente a un arrendamiento a 30 años
con un único arrendatario dispuesto a quedarse hasta el último
día.
6. Riesgo de coste de reemplazo.
Dado que la demanda de espacio céntrico aumenta, se construye más.
Sin embargo, los gastos de mantenimiento en propiedades antiguas crecen
constantemente, así que es solo cuestión de tiempo que estos
gastos justifiquen construir de nuevo en el solar o por el contrario aumentar
el riesgo de mantenimiento. ¿Qué sucede si un nuevo edificio
competidor hace que su propiedad quede obsoleta porque hay una mejor instalación
con alquileres comparables? Es posible que un inversor no pueda aumentar
las rentas o incluso alcanzar tasas de ocupación decentes.
Evaluar esta situación
requiere comprender el coste de reemplazo de una propiedad para saber si
es económicamente factible que aparezca un nuevo edificio y se lleve
a sus arrendatarios. Para calcular el coste de reemplazo, considere la
clase de activo, ubicación y submercado de una propiedad en esa
ubicación. Esto ayuda a los inversores a saber si la renta puede
aumentar lo suficiente como para hacer viable una nueva construcción.
Por ejemplo, si un edificio
de apartamentos de 20 años puede alquilar a un precio que justificaría
una nueva construcción, la competencia bien podría venir
en forma de ofertas de nueva construcción y entonces, es posible
que no sea posible aumentar los alquileres o mantener la ocupación
en el edificio más antiguo.
7. Riesgo estructural. Esto
no tiene nada que ver con la estructura de un edificio; se relaciona con
la estructura financiera de la inversión y los derechos que brinda
a los participantes individuales. Un préstamo garantizado senior
le da al prestamista una ventaja estructural sobre la deuda subordinada
porque la deuda senior es la primera que se paga y ocupa el primer lugar
en caso de liquidación.
8. Riesgo de apalancamiento.
Cuanta más deuda hay sobre una inversión, más riesgo.
El apalancamiento es un multiplicador de fuerza: puede mover un proyecto
rápidamente y aumentar los rendimientos si las cosas van bien, pero
si los préstamos de un proyecto están bajo estrés,
generalmente cuando el rendimiento de los activos no es suficiente para
cubrir los pagos de intereses, los inversores tienden a perder rápidamente.
Como regla general, el apalancamiento
no debe exceder el 75%. Los retornos deben generarse principalmente a partir
de la actividad inmobiliaria, no a través del uso excesivo del apalancamiento,
y es fundamental que los inversores entiendan este punto.
A menudo, los inversores
inmobiliarios no se dan cuenta de lo importante que es cuantificar el apalancamiento,
por lo que terminan en inversiones sobre-apalancadas. Los inversores deben
calcular el apalancamiento que se utiliza para capitalizar un activo y
asegurarse de que reciben un rendimiento acorde con el riesgo.
