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NOTICIAS
DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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| NUEVA
LEY HIPOTECARIA. YA SÓLO QUEDA EL SENADO. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Esta nueva
ley va a tratar de proteger a los consumidores en 3 diferentes aspectos:
evitar desahucios, abaratar la amortización de la hipoteca y obligar
a los bancos que paguen los gastos de formalización.
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Está
previsto que la nueva Ley hipotecaria entre en vigor en Marzo de 2019,
1 mes después de su publicación en el Boletín Oficial
del Estado (BOE).
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| El Congreso
ha aprobado la nueva ley hipotecaria. El texto, que ahora debe recibir
el visto bueno del Senado, contempla los últimos acuerdos que se
han alcanzado en la Comisión de Economía del Congreso, así
como algunas propuestas heredadas del que diseñó el anterior
Gobierno. |
| SERVICERS
INMOBILIARIOS. VENTA DE SOLVIA |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Banc Sabadell
vende un 80% de Solvia a Intrum por 300 millones de euros
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| Banc Sabadell
ha cerrado la venta de su filial Solvia Servicios Inmobiliarios al grupo
sueco Intrum por un máximo de 280 millones de euros. En virtud del
acuerdo, que valora a la empresa en unos 300 millones, Intrum comprará
un 80% de las acciones por unos 240 millones, que sumarán otros
40 millones en función de la evolución del negocio, ha explicado
en una nota a la CNMV la entidad. |
| LA
DEPENDENCIA SIGNIFICATIVA COMO FACTOR DE RIESGO DE UNA SOCIMI QUE COTICE |
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La guía
práctica inmoley.com
de Socimi
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En el folleto
de salida a bolsa de Hispanotels se especifica como principal factor de
riesgo su "dependencia significativa de NH Hoteles", ya que los arrendamientos
a esa cadena hotelera suponen el 86% de los ingresos de Hispanotels.
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"A pesar de
tener vigentes contratos de larga duración con NH (hasta 2028),
esta baja diversificación de clientes supone un riesgo para la sociedad",
señala en el folleto.
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| Otros factores
de riesgo advertidos son su concentración en una tipología
de activo, pues el 88% del valor de los activos de Hispanotels son hoteles,
y su concentración geográfica, al estar el 89% de sus activos
en Madrid. La sociedad de inversión inmobiliaria (socimi), Hispanotels
Inversiones, que posee cuatro hoteles NH, ha recibido el informe favorable
del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) para comenzar su cotización
bursátil a 5,9 euros por acción, que supone valorar la compañía
en más de 65,93 millones de euros. |
| LA
INVERSIÓN INMOBILIARIA DE LAS ASEGURADORAS |
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Las compañías
de seguros prefieren invertir en inmuebles de forma directa o a través
de vehículos de inversión creador por ellas mismas, en lugar
de utilizar Socimis, debido a que el consumo de fondos propios que les
impone Solvencia II es del 25% de la tasación del inmueble en la
compra directa mientras que es del 49% del valor de lo invertido en renta
variable.
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| En el caso
de las aseguradoras, para los inmuebles el consumo de capital siempre suponga
el 25% según la fórmula estándar, independientemente
de dónde se sitúe el edificio o el tipo que sea. Un motivo
para el aumento en inversiones inmobiliarias se deriva de la normativa
de Solvencia II. Los inmuebles, siguiendo esta normativa, requieren aprovisionar
el 25% de su tasación en consumo de capital, por debajo de otras
fórmulas como la renta variable que alcanzaría hasta casi
el 50%. El sector asegurador cuenta con 287.000 millones de euros en la
cartera de inversión; de ellos, 3 de cada 4 euros están puestos
en renta fija y el 3,7% está invertido en inmuebles. |
| EL
FUTURO DE LAS SOCIMI EN ESPAÑA. INFORME DE AXIS CORPORATE |
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La guía
práctica inmoley.com
de
SOCIMI
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De las cinco
Socimis patrimonialistas que cotizan en el mercado continuo (Merlin, Colonial,
Hispania, Axiare y Lar) solo las dos primeras están en el Ibex,
y tienen por tanto la liquidez que requiere un gran inversor.
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| Por ello,
es muy posible que en el futuro se produzcan fusiones, adquisiciones y
nuevas salidas a bolsa. Según los analistas, las Socimis tendrán
un crecimiento continuado hasta el año 2019, a través de
la expansión de sus carteras de inmuebles, del aumento de los movimientos
de compra y venta de activos y del incremento en los ingresos. |
| EL
1 DE ENERO DE 2019 LOS ALQUILERES INMOBILIARIOS SE AJUSTARÁN A LAS
NIIF 16 |
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A partir de
2019 va a modificarse la forma en que las empresas deben reflejar los activos
inmobiliarios y los equipamientos sus balances.
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| Cada vez queda
menos tiempo para que entre en vigor, ha sido avalada por la Unión
Europea y afectará a muchas empresas españolas. El 1 de enero
de 2019 entrará en vigor la normativa NIIF 16, que obligará
a diversas compañías a incluir sus arrendamientos dentro
de un apartado específico de sus cuentas y balances anuales. A principios
de 2016, el U.S. Financial Accounting Standards Board (FASB) y el International
Accounting Standards Boards (IASB) publicaron las nuevas guías sobre
las implicaciones de los nuevos estándares sobre los contratos de
alquiler. Estas guías, que entran en vigor en 2019, van a modificar
la forma en que las empresas deben reflejar los activos inmobiliarios y
los equipamientos sus balances. Los nuevos estándares continúan
requiriendo que el arrendatario reconozca el alquiler en balance, pero
a partir de ahora debe reflejar el impacto económico en ambos teniendo
en cuenta la duración del mismo. Las operaciones de sale & lease
back inmobiliario pueden verse afectadas por la NIIF 16. Estos alquileres,
que antes servían para reducir el endeudamiento de las empresas,
ahora ya pasarán a formar parte de sus balances. |
| VÍDEO.
MITOS, REALIDADES Y FUTURO DE LAS SOCIMIS EN ESPAÑA |
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La guía
práctica inmoley.com
de Socimi
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| David Calzada
Criado, Socio de la Auditoría de Grant Thornton, repasa la historia
de las SOCIMIS, sus principales características, su situación
actual y futuro, y sus principales requisitos y dificultades. |
| VÍDEO
DE INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS |
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Renta Corporación,
una inmobiliaria patrimonialista, de donde ha surgido la socimi Vivenio.
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| Entrevista
a David Vila, consejero delegado de Renta Corporación. Renta está
especializada en la adquisición, rehabilitación y venta de
edificios. Tiene dos líneas de negocio, la transaccional, que es
compra, transformación y venta y; y en segundo lugar, el patrimonialista,
de donde ha surgido la socimi Vivenio. El plan estratégico aprobado
por el consejo de administración es un plan de crecimiento apoyado
en parte en la coyuntura de mercado y en el que prevé este año
un beneficio neto de 16 millones de euros, lo que representa un crecimiento
de en torno al 30% respecto al año anterior, cuando tuvo un beneficio
de 12 millones de euros. El siguiente hito sería llegar a 20 millones
de euros de beneficio neto, que prevemos alcanzar en 2019. |
| CENTROS
COMERCIALES VALLSUR, BAHÍA SUR EN CÁDIZ, EL FARO EN BADAJOZ
Y LOS ARCOS EN SEVILLA |
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La socimi Castellana
Properties ha aprobado la incorporación de cuatro centros comerciales
en España por un importe conjunto de 490 millones de euros.
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| Castellana
Properties ha incorporado el 100 por ciento de las acciones de Morzal,
y consecuentemente su porfolio de activos, al mismo precio al que se cerró
la operación inicial. La transacción se ha materializado
mediante una operación de aumento de capital suscrito por aportación
no dineraria de las participaciones en el capital social de Morzal, con
un valor de 6 euros para las acciones de Castellana Properties. Tras la
operación, Morzal se convierte en una sociedad subsidiaria al 100
por ciento de Castellana Properties. Con esta operación, la Socimi
incorpora a su portfolio los centros comerciales Los Arcos en Sevilla,
Bahía Sur en Cádiz, El Faro en Badajoz y Vallsur en Valladolid,
que suman una superficie bruta alquilable (GLA) de más de 121.300
metros cuadrados. |
| LOS
CENTROS LOGÍSTICOS DE LA JOINT VENTURE DE NEINVER Y FONDO COLONY
CAPITAL |
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La joint venture
de Neinver y Colony ha permitido crear una sociedad que actualmente cuenta
con 37 activos logísticos que suman 261.000 metros cuadrados.
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Uno gestiona
y otro financia.
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| Colony Logistics
y NEINVER crearon a principios de 2015 una joint venture para la adquisición
de activos logísticos con un objetivo de inversión de 200
millones de Euros de capital. NEINVER, con más de 45 años
de experiencia en el sector logístico e industrial, se encargó
de la gestión de los activos adquiridos bajo esta alianza. COLONY
CAPITAL, con más de 15 años de presencia en Europa, especialmente
en España, contribuyó con su experiencia y capacidad de financiación
en el sector inmobiliario para ampliar la cartera de activos. Con el tiempo
se han hecho con 37 naves logísticas bien arrendadas y Blackstone
podría valorarlas en 290 millones de euros, con lo que ampliaría
su cartera logística en España. |
| STOCK
INMOBILIARIO ESPAÑOL QUE AÚN QUEDA POR DESINVERTIR. GESTIÓN
INMOBILIARIA DE ACTIVOS IMPRODUCTIVOS (NPAS - NON PERFORMING ASSETS) |
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Datos bancarios
de reducción de activos no productivos. Por cada 1.000 millones
€ de NPAs, c. 20 p.b. de generación de capital.
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| Los NPAs,
non performing assets (fundamentalmente inmuebles del stock inmobiliario
de la crisis), alcanzan en España los 285.000 millones de euros
y se estima que en 2022 alcancen los 200.000 millones, lo que coloca a
España en segundo lugar en Europa, tras Italia, en términos
de stock de NPAs. Según se puso de manifiesto en la reunión
mantenida entre Haya Real Estate, Tinsa y Oliver Wyman con actores del
mercado inmobiliario y financiero. |
| EL
INVERSOR INMOBILIARIO. EJEMPLO DEL FONDO MARATHON |
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Marathon refuerza
su presencia en el mercado inmobiliario español. El fondo estadounidense
es, junto con Attestor, Bank of America Merrill Lynch, Barclays, Deutsche
Bank y JPMorgan, uno de los accionistas minoritarios de la promotora Vía
Célere, controlada en un 75% por Värde.Además, el fondo
de inversión adquirió en 2016 el centro comercial de Bahía
Azul, ubicado en Málaga.
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| Compra un
hotel que opera Barceló en Madrid. El fondo estadounidense Marathon
ha adquirido un complejo de edificios de uso mixto en Madrid, que alberga
entre otros inmuebles un hotel de cuatro estrellas gestionado por la cadena
mallorquina Barceló, bajo la marca Occidental Hoteles, publica Expansión
(Barceló abre su primer hotel en Lisboa). |
| LA
VÍA MIXTA DEL ALQUILER GARANTIZADO O LEASE BACK INMOBILIARIO PARA
PARTICULARES. EJEMPLO RETIRO |
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La vía
mixta para propietarios: cobrar una cantidad a la firma del contrato de
venta más unas rentas mensuales.
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| Grupo Retiro
propone la venta en nuda propiedad, la que permite al vendedor mantener
el usufructo del bien. Jurídicamente es la misma figura que la renta
vitalicia, con la diferencia de que en esta quien vende su casa recibe
a cambio una cantidad mensual hasta su fallecimiento, mientras que con
la nuda propiedad cobra en un único pago inicial el valor acordado
por su vivienda. Existe la vía mixta: cobrar una cantidad a la firma
del contrato más unas rentas mensuales algo inferiores. La venta
con alquiler permite al propietario obtener los ingresos por el traspaso
y quedarse como inquilino por el tiempo y cantidad mensual que se pacte. |
| FINANCIACIÓN
INMOBILIARIA DE LA QUINTA TORRE DE MADRID |
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Financiación
inmobiliaria del proyecto Caleido. Caixabank y Allianz financian con 135M
al proyecto inmobiliario Caleido en Madrid. El proyecto inmobiliario se
edificará en el Centro Financiero Cuatro Torres y requerirá
una inversión total de unos 300 millones. El préstamo ha
sido concedido con un plazo de 10 años.
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| Inmobiliaria
Espacio y Megaworld Corporation han cerrado un crédito por 135 millones
con Caixabank y Allianz para la construcción y puesta en marcha
del proyecto inmobiliario Caleido. El préstamo ha sido concedido
con un plazo de 10 años y comprende el tiempo que se dedicará
a la construcción -está prevista su entrega en el último
trimestre de 2020- y da un plazo de siete años de explotación. |
NOVEDAD
| SALE
& LEASE BACK INMOBILIARIO. EL EJEMPLO DEL BANCO DE SANTANDER |
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Las ventajas
del Sale & Lease Back Inmobiliario
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| El Banco de
Santander vendió la Ciudad Financiera a Marme con un contrato con
la sociedad de arrendamiento por un plazo de obligado cumplimiento de 40
años durante los que la renta se actualizaría anualmente
al IPC. El contrato incorporó la opción de compra ejercitable
por el banco al vencimiento del periodo de obligado alquiler por el valor
de mercado que tuviera la Ciudad Financiera. Es decir, mediante un contrato
de Sale & Lease Back Inmobiliario. Ahora puede que ejerza su derecho
de opción para recuperar la Ciudad Financiera al haber quebrado
el comprador. Esta situación ha propiciado que el juez concursal
inicie un procedimiento de venta de este activo. |
| EL
INVERSOR INMOBILIARIO. EL CASO DE ALLEGRA. |
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El enfoque
inmobiliario de los family offices.
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| Tras la venta
de Riofisa por la familia Losantos se creó Allegra, un family office
que invirtió en centros logísticos en Estados Unidos y Reino
Unido. La compañía española, cuyo portfolio de activos
inmobiliarios asciende a unos 1.000 millones de euros, ha invertido 250
millones en el sector logístico. El grupo tiene locales comerciales
y edificios residenciales en Estados Unidos, Australia, Nueva Zelanda y
Portugal entre otros países. Tras años centrados en mercados
inmobiliarios internacionales como Londres y Nueva York, el family office
liderado por Mario Losantos regresó hace tres años a España,
apostando por la compra de suelos de uso residencial y desarrollar en ellos
vivienda. Recientemente ha comprado una nueva plataforma de 89.000 metros
cuadrados en Hampton (Virginia) para seguir con su expansión internacional.
Por otro lado, en Reino Unido, la empresa ha comprado dos plataformas en
las ciudades de Telford y Durham. La firma española cuenta con una
cartera de activos inmobiliarios valorada en mil millones de euros. De
estos, 250 millones corresponden al sector logístico. El grupo tiene
locales comerciales y edificios residenciales repartidos entre Estados
Unidos, Australia, Nueva Zelanda y Portugal. Tras liquidar buena parte
de sus posiciones en Reino Unido y sus inversiones en Wall Street, Allegra
volvió a España hace tres años. |
| DUE
DILIGENCE DE SOCIMI PARA SU VENTA |
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Los compradores
ya están realizando el Data Room.
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| Sareb negocia
con cinco inversores la venta de su socimi Tempore. Sareb ha puesto a disposición
de estos interesados toda la información de la socimi en un Data
Room (ronda de consultas donde los interesados en un proyecto se intercambian
información sobre una operación). El plazo para presentar
las ofertas termina a medidos de este mes. |
| LA
SAREB ENCUENTRA UNA NUEVA FÓRMULA DE DESINVERSIÓN A TRAVÉS
DE SOCIMIS |
¿Qué
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-
La guía
práctica inmoley.com
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La actividad
principal de Témpore es la adquisición y promoción
de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo
la actividad de rehabilitación.
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| Témpore
Properties es una Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario
(socimi) actualmente participada de forma mayoritaria por Sareb. La compañía
gestiona 1.408 viviendas en alquiler valorados en 177 millones de euros.
La cartera está compuesta por viviendas y anejos ubicados en mercados
con una alta demanda de inmuebles en renta. Está previsto que Témpore
cotice en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). La actividad principal
de Témpore es la adquisición y promoción de bienes
inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo la actividad
de rehabilitación. En este sentido, la cartera actual de Témpore
está compuesta por activos inmobiliarios utilizados como primera
residencia, orientados a arrendatarios con un poder adquisitivo medio y
localizados en las zonas metropolitanas de las principales ciudades españolas
con una amplia demanda de alquiler. |
| LA
FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS CLAVE PARA SALVAR EL PLAN DE INVERSIONES
EN CARRETERAS |
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-
¿Cómo
convencer a las grandes constructoras para que construyan autopistas conforme
al sistema alemán?
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| Según
el periódico Expansión, Fomento aboga por un pacto de Estado
para la planificación de infraestructuras. Estudia un contrato mixto,
con dos años de construcción y cinco de concesión,
para esquivar los límites de la ley de desindexación a la
rentabilidad de las concesiones largas. El Ministerio de Fomento está
trabajando en una nueva fórmula contractual híbrida para
salvar una parte del Plan de Inversión Extraordinario de Carreteras
(PIC) de 5.000 millones, que el anterior Gobierno pretendía lanzar
a través de una veintena de contratos de concesión a más
de 20 años. |
| LEASE
BACK INMOBILIARIO EN LA COMUIDAD VALENCIANA |
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Ventajas del
Lease back inmobiliario
|
| BBVA vende
el edificio de Pintor Sorolla 1 a Fiatc y seguirá ocupando siete
de las doce plantas del inmueble en que tiene su sede regional mediante
un contrato de alquiler. BBVA ha cerrado la venta del edificio en la calle
Pintor Sorolla 1, donde tiene actualmente su sede territorial. El comprador
es otro grupo del sector financiero, la aseguradora Fiatc, que además
de convertirse en el nuevo dueño del inmueble será el casero
del banco, que seguirá con sus oficinas en buena parte del edificio
en alquiler. |
| LAS
FAMILY
OFFICES ESPECIALIZAN SU INVERSIÓN INMOBILIARIA |
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Ventajas de
las family office como forma de inversión inmobiliaria
|
| Solvia, filial
inmobiliaria de Banco Sabadell, ha vendido tres hospitales Quirón
propiedad de la entidad financiera, que tenía en arrendamiento hasta
la fecha. El primer hospital está en Barcelona, y cuyo contrato
de alquiler vence en 2029. El segundo hospital está situado en Erandio
(Bizkaia), también con un contrato de alquiler hasta 2029, mientras
que el tercer centro se encuentra ubicado en San Sebastián, y cuyo
contrato de arrendamiento se limita al año 2023. El comprador de
estos tres hospitales ha sido el family office de Carmen Godia, una de
las mayores fortunas de España. Ha desembolsado por estos tres hospitales
200 millones de euros, según apuntan fuentes del mercado. |
NOVEDAD
| LEASE
BACK INMOBILIARIO. EJEMPLO EN BARCELONA |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Las precauciones
del inversor en régimen de lease back inmobiliario.
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| El lease-back,
como su nombre indica, es similar al leasing, pero a la inversa. La operación
consiste en que el propietario de un bien, mueble o inmueble, lo vende
a una sociedad de leasing para suscribir a continuación un contrato
de arrendamiento financiero sobre el mismo. El vendedor del bien obtiene
una fuente de liquidez y a la vez se asegura la recuperación del
elemento a través del arrendamiento financiero. La titularidad se
transmite a la sociedad de leasing, manteniendo la empresa vendedora los
derechos de uso sobre el mismo. |
| LOS
SERVICERS INMOBILIARIOS Y SU PROCESO DE CONCENTRACIÓN (2ª AMPLIACIÓN) |
| ¿Qué
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¿Por
qué venden los bancos sus carteras inmobiliarias completas y sus
servicers?
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| El banco Sabadell
ha encargado al banco de inversión Rothschlid la venta de su promotora
Solvia Desarrollos Inmobiliarios, que cuenta con la mejor cartera de suelos
de la entidad, valorados en 1.000 millones de euros. Esta operación
se une a la anunciada sobre el servicer Solvia Servicios Inmobiliarios.
Se trata de inmuebles tasados en unos 1.000 millones de euros. Sabadell
ya traspasó su negocio hotelero a Blackstone a finales de 2017 por
630 millones de euros. Ni Banco Sabadell ni Alantra quisieron comentar
una información que fue publicada por primera vez por el diario
Expansión. |
| ¿QUÉ
ES LA FINANCIACIÓN SENIOR INMOBILIARIA? EJEMPLO EN LA COMPRA DE
GRAN VÍA, 43 DE MADRID. |
| ¿Qué
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| ¿Qué
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-
Henderson Park
obtuvo financiación senior por 39 millones de euros de La Caixa.
Es decir financiación preferente (senior). Senior secured (primeros
en cobrar, últimos en asumir pérdidas).
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También
se trata el asset management inmobiliario.
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| El fondo inmobiliario
europeo Henderson Park anuncia la reciente adquisición de Gran Via
43, una propiedad "high street prime" ubicada en el centro de Madrid que
combina espacio de oficinas y locales comerciales, a Mutualidad General
de la Abogacía, entidad aseguradora española para abogados.
Para la operación de adquisición, Henderson Park obtuvo financiación
senior por €39 millones de euros de La Caixa. |
| LOS
SERVICERS INMOBILIARIOS Y SU PROCESO DE CONCENTRACIÓN (AMPLIACIÓN) |
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• Los bancos
saben cuando vender.
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| Sabadell encarga
la venta de su servicer inmobiliario, Solvia, con lo que sigue la senda
de CaixaBank con Servihábitat y el BBVA con Anida. El Sabadell
no vendió Solvia cuando se desprendió de unos 12.200 millones
de euros de inmuebles colocados a Axactor, Cerberus, Deutsche Bank y Carval.
Según fuentes del mercado, entre los interesados podrían
estar Cerberus y Oaktree. Solvia es uno de los líderes en servicios
inmobiliarios en España, con una cartera de 148.000 unidades de
activos bajo gestión, cuyo valor supera los 31.000 millones de euros,
según la entidad. En un informe de Goldman Sachs, el Sabadell apuntó
que el beneficio anual de Solvia es de 40 millones. |
| OTRO
BANCO QUE VENDE DE SU CARTERA INMOBILIARIA |
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-
BBVA vende
su negocio inmobiliario a Cerberus
|
| BBVA ha vendido
al fondo Cerberus su negocio inmobiliario en España, una vez obtenidas
las autorizaciones pertinentes, una transacción que rondaría
los 4.000 millones de euros. En un hecho relevante a la CNMV, el banco
explica que la operación ha supuesto la venta a una sociedad gestionada
por Cerberus del 80% de la sociedad Divarian Propiedad, a la que previamente
BBVA aportó sus activos inmobiliarios. |
| RUMORES
DE UN GRAN LEASE BACK INMOBILIARIO DE LA CARTERA DEL CORTE INGLÉS |
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La cartera
inmobiliaria de El Corte Inglés está valorada en 17.144 millones
de euros.
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| El Corte Inglés
podría crear con Merlin Properties u otro de los grandes fondos
una instrumental inmobiliaria (joint venture) que asumiese la propiedad
de a cartera inmobiliaria de El Corte Inglés, quedado este como
arrendatario (lease back inmobiliario). Según ha avanzado El Confidencial,
las negociaciones entre el Corte Inglés y Merlin están abiertas.
El Corte Inglés alega que "no existe un acuerdo global con ningún
gran operador". Otras fuentes indican que las tomas de contacto se han
centrado en los activos logísticos del holding de gran consumo.
De hecho, el Corte Inglés ya sondeó el mercado en 2016 para
colocar esta cartera con la ayuda del banco Morgan Stanley. |
| LOS
SERVICERS INMOBILIARIOS Y SU PROCESO DE CONCENTRACIÓN |
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Los servicers
inmobiliarios (las nuevas sociedades nacidas de las antiguas filiales inmobiliarias
de la banca) son actores privilegiados del mercado inmobiliario español
pero son muchos, tienen que concentrarse.
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| Actualmente,
más del 80% de los activos bajo gestión está en manos
de cinco entidades: Altamira, Servihabitat, Haya/Anida, Aliseda/Anticipa
y Solvia. En 2018 está prevista una mayor concentración del
sector, con la posible venta de algunos de los servicers actuales, y su
futuro a corto y medio plazo vendrá marcado por una diferenciación
en las estrategias a llevar a cabo, que tendrán como objetivo, aportar
un valor claramente diferencial ante los múltiples actores cada
vez más profesionalizados. Apollo ha visto la oportunidad y ha encargado
la venta de Altamira a Goldman Sachs por 600 millones. Ya se ha distribuido
el documento de venta de Altamira entre los potenciales interesados por
un importe que oscila entre 500 millones de euros y 600 millones de euros. |
| VENTA
DE LA PARTICIPACIÓN DE ACCIONA EN LA SOCIMI TESTA |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Análisis
del precio, sólo 379 millones, por la que Acciona vende su participación
en Testa a Blackstone
|
| Blackstone
ha sorprendido comprando a Acciona su participación (del 20%) en
la socimi a un precio inferior al estimado, que se debe a que Acciona se
quedó descolocada una vez que Merlin Properties, Santander y BBVA
se adelantasen vendiendo el 50,01% de la inmobiliaria. Según explica
Acciona, la operación está pendiente de ser formalizada.
Además, se someterá a la condición suspensiva de que
Blackstone adquiera "al menos un 50,01% del capital de Testa" y a que la
toma de control sea aprobada por las autoridades de competencia. |
| COLONIAL
DA UN EJEMPLO DE ROTACIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS |
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Tras alcanzar
el máximo nivel de ocupación y valoración, venta de
inmuebles no estratégicos.
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| Colonial ha
acertado con la venta de siete edificios de oficinas y un proyecto llave
en mano en Madrid por un precio total de 441 millones de euros con un prima
del 12% sobre la ultima valoración. Los activos tienen una superficie
bruta alquilable de 106.574 metros cuadrados y se encuentran ubicados en
su gran mayoría (91%) fuera del distrito central de negocios de
Madrid. Los edificios vendidos son activos no estratégicos para
la compañía fuera de la M-30, activos maduros y un proyecto
en la zona de Castellana Sur / Mendez Álvaro. |
| ¿POR
QUÉ DEBE FUSIONAR UN FONDO A DOS PROMOTORAS INMOBILIARIAS? |
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Razones por
las que Värde fusiona Vía Célere y Aelca
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| El fondo de
inversión estadounidense Värde fusionará a sus dos promotoras
inmobiliarias Vía Célere y Aelca que suman una cartera de
suelo conjunta de cerca de tres millones de m2 y tienen capacidad para
26.000 viviendas. Primera ventaja: pasan a ser la segunda mayor cartera
de suelo de España, solo por detrás de Metrovacesa. Segunda
ventaja: adelante a sus dos competidores, Aedas y Neinor, con una cartera
de terrenos disponibles para promover 14.500 y 13.500 unidades. Además
afecta a otro competidos, Quabit, que cuenta con una cartera de suelo
para lanzar 8.800 unidades. |
| ¿QUÉ
ES EL ‘BREAK EVEN’ DEL PROMOTOR INMOBILIARIO? |
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Recientemente
hemos leído que Metrovacesa y Aedas alcanzan su break even’ del
promotor inmobiliario, pero ¿qué es?, ¿qué
tiene que ver con el plan de negocios de una inmobiliaria?
|
| Entendemos
por break even (‘umbral de rentabilidad’ o ‘punto muerto’ en castellano)
el punto de equilibrio en las cuentas de una compañía. Es
decir, cuando una empresa entra en break even quiere decir que ha alcanzado
el umbral de rentabilidad, esto es, que los ingresos igualan a los costes
(fijos y variables) y, a partir de ahí, la previsión es la
entrada en beneficios. El análisis del break even es interesante
para empresas cíclicas que se encuentren entrando o saliendo en
un ciclo alcista, para saber cuándo alcanzarán beneficios
o pérdidas. |
| LA
CARTERA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS DE EL CORTE INGLÉS. UNA GRAN INMOBILIARIA
NO RESIDENCIAL. (EN AMPLIACIÓN) |
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Las ventajas
de la tenencia y gestión de una gran cartera de inmuebles comerciales
y logísticos.
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| Según
la última tasación realizada por Tinsa sobre los activos
inmobiliarios de El Corte Inglés, en febrero de 2018, la compañía
contaba con 94 centros comerciales valorados en 17.144 millones de euros.
De los 94 complejos de El Corte Inglés, dos están ubicados
en Portugal y, el resto, en España. Dos de los activos valen más
de 500 millones de euros cada uno y otros dos están valorados entre
400 millones de euros y 500 millones de euros. La mayoría de los
inmuebles se sitúan en 200 millones de euros de valoración,
según Expansión. Actualmente, El Corte Inglés cuenta
con la mayor cartera de activos inmobiliarios de las empresas de su sector
en Europa. En total, el área de los inmuebles es de 3.994 millones
de metros cuadrados de superficie. La cartera inmobiliaria del grupo comprende
una combinación de ubicaciones urbanas, incluyendo los inmuebles
de los grandes almacenes ECI situados en el centro de las ciudades, y ubicaciones
periféricas, incluyendo los hipermercados Hipercor situados en zonas
periféricas. La cartera del Grupo también contiene un número
significativo de ‘activos estrella’ en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla
y Marbella, así como en otras ciudades clave de España y
en Lisboa y Oporto, en Portugal. |
| JORNADA
SOBRE LA HIPOTECA INVERSA |
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Informe de
la Fundación de Estudios Financieros
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| El pasado
19 de septiembre tuvo lugar en la Fundación de Estudios Financieros
la presentación del Documento de Trabajo "Sector Asegurador: Impacto
de las tendencias macroeconómicas y demográficas" elaborado
por Dña. Inmaculada Domínguez, Co-Directora del Estudio y
Dña. Mercedes Ayuso, Co-Directora del Estudio. Destacamos su importancia
por el acertado análisis de la hipoteca inversa y de las causas
por las que no ha prosperado adecuadamente en España. Según
señala el citado informe, La hipoteca inversa se encuentra regulada
en España en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007,
de 7 de diciembre. |
| GESTIÓN
INMOBILIARIA DE ASEGURADORAS. GRUPO CATALANA OCCIDENTE ACTIVOS INMOBILIARIOS.
EN AMPLIACIÓN. |
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Grupo Catalana
Occidente Activos Inmobiliarios está muy activa en la compra de
inmuebles, hasta el punto de que su matriz ha aumentado capital.
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| Catalana Occidente
ha ampliado en 31,1 millones de euros el capital de la sociedad Grupo Catalana
Occidente Activos Inmobiliarios. Se trata de normalizar el balance de la
sociedad tras las últimas compras realizadas y devuelve los préstamos
que efectuaron algunas empresas del grupo al brazo inmobiliario de la aseguradora.
Destaca la compra de los activos Torre Bellesguard, un inmueble construido
por Antoni Gaudí a comienzos del siglo XX y por el que pagó
30 millones de euros, y el edificio WIP del 22@ de Barcelona, a los promotores
Grupo Castellví y los fondos Stoneweg y 1810 Capital, por 20 millones
de euros. |
| BLACKSTONE
ANTE EL GRAN PROBLEMA DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA: CARTERAS DISPERSAS
Y CENTRALIZADAS. |
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Blackstone
controla dos enormes carteras inmobiliarias de residencial, Testa y Fidere.
Estas a su vez controlan otras tantas. El problema de unificar la gestión
es que hay carteras donde todas las viviendas están en el mismo
bloque y carteras con las viviendas dispersas. Las técnicas de gestión
son tan dispares que la unificación de gestión es prácticamente
imposible. Todos estos aspectos se analizan de un modo práctico
en la guía inmoley.com del Director de patrimonio inmobiliario y
gestión inmobiliaria.
|
| Blackstone
quiere reorganizar su negocio de vivienda en alquiler en España
tras comprar Testa, la mayor compañía del sector. Según
Cinco Días y Expansión, el primer movimiento será
unificar los equipos de esa empresa y de Fidere, su socimi donde se engloban
las 1.800 viviendas adquiridas a la Empresa Municipal de la Vivienda y
Suelo (EMVS) de Madrid, según confirman diversas fuentes conocedoras
del proceso de compra de Testa. A medio plazo, la gestora estadounidense
estudiará la conveniencia de fusionar ambas sociedades cotizadas. |
| BLACKSTONE
LÍDER EN VIVIENDA EN ALQUILER (EN AMPLIACIÓN) |
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| El Banco Santander,
BBVA y Merlin Properties han acordado vender al fondo Blackstone el 50,01%
del capital de la sociedad inmobiliaria Testa Residencial, que posee más
de 10.000 viviendas para alquilar. La operación asciende a 984 millones
de euros, lo que supone que los vendedores valoran Testa en 1.895 millones
de euros, según ha informado Merlin en un hecho relevante remitido
a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. |
| SOCIMI
GO MADRID BENZ |
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La Socimi del
Parque Empresarial Las Mercedes saldrá al MAB por 60 millones
|
| Go Madrid
Benz y su filial Go Propco Benz forman un grupo de sociedades dedicadas
a la adquisición y arrendamiento de inmuebles en España.
Las inversiones inmobiliarias del crupo comprenden el Parque Empresarial
Las Mercedes, integrado por nueve edificios, un aparcamiento subterráneo,
así como una zona de restauración y ocio. El MAB ha dado
el visto bueno al inicio de cotización de Go Madrid Benz Socimi,
a un precio inicial de 12 euros por acción. |
| LAS
VENTAJAS DE LA OPCIÓN DE COMPRA (EN AMPLIACIÓN) |
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Corpfin pacta
la venta de Gran Vía 55 de Madrid, con lo que ha obtenido 2,64 millones
de euros en concepto de prima por una opción de compra sobre el
local, cuya venta definitiva prevé materializar en 2021.
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|
| En este ejemplo
tenemos un de opción de compra, que el comprador del local puede
ejecutar en 2021. Corpfin Capital Prime Retail II SOCIMI S.A. (CCPR II),
levantado en 2013 con una estructura temporal estimada entre 6 – 7 años.
Actualmente se encuentra en proceso de desinversión. Según
ha comunicado la compañía al Mercado Alternativo Bursátil
(MAB), el acuerdo incluye el pago por parte del comprador, cuya identidad
no ha trascendido, de 2,64 millones de euros en concepto de prima de opción.
El activo pertenece a Corpfin Capital Prime Retail Assets II, participada
en un 40% por Corpfin Capital Prime Retail III Socimi y en un 60% por Corpfin
Capital Prime Retail II Socimi. En julio, la gestora inmobiliaria vendió
trece locales comerciales a Swiss Life por 83 millones de euros, y en julio
compró un centro operado por Makro en Mardrid por ocho millones
de euros. En abril, Corpfin creó una socimi con 400 millones de
euros para invertir en locales high street. |
| LA
SOCIMI MERLIN PRESENTA SU INFORME DE SEPTIEMBRE |
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Esta presentación
ha sido preparada por MERLÍN Properties, SOCIMI, S.A, El crecimiento
del empleo impulsa una tendencia positiva en la ocupación y los
alquileres. Rehabilitación de centros comerciales. Las inversiones
futuras se centraron en expandir en Portugal. Una masa crítica más
alta se traducirá en gastos generales más bajos que se reducirán
desde 0.6% de NAV a 0.575% para 2018 y 2019 (0.55% de 2020 en adelante).
Gestión prudente del balance para continuar reduciendo el apalancamiento.
|
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|
| En cuanto
a alquileres, también adjuntamos la información de 2017 que
indicaba: excelente release spread en Madrid (+13,1%) y Barcelona (+22,0%).
Los principales contratos firmados en el 4T 2017 fueron: • Nuevo alquiler
de 4.065 m2 con XPO en Sevilla ZAL • Nuevo alquiler de 3.081 m2 con Sending
en PLZF, Barcelona, • Renovación de 2.275 m2 con Bergé en
PLZF, Barcelona. En cuanto a logística, Además, MERLIN incrementó
su participación en sus tres compañías participadas
ZAL Port, Parc Logistic de la Zona Franca (PLZF) y Sevilla-ZAL |
| COLATERALES
INMOBILIARIOS. COMPRAR EL INMUEBLE COMPRANDO LA DEUDA. (EN AMPLIACIÓN) |
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En el mercado
de la inversión algunos perfiles prefieren adquirir activos inmobiliarios
de forma indirecta, es decir, a través de la compra de deuda. La
razón es que los propietarios de las carteras de deuda rebajan el
precio del activo inmobiliario mediante un descuento por transferir su
posición de acreedor -dado el riesgo que conlleva- y también
que algunos colaterales inmobiliarios están como garantía
de un crédito.
|
|
|
| El mejor año
para este tipo de operaciones fue 2014, cuando la deuda inmobiliaria se
convirtió en la total protagonista de las operaciones. Con la recuperación
de la economía española pierde protagonismo pero los expertos
aún ven potencial en el mercado español de deuda inmobiliaria
y la mayor parte de los grandes fondos lo sitúan entre sus objetivos
para el presente ejercicio. No todos los inversores inmobiliarios tienen
la cualificación necesaria para estas inversiones. |
| 6.458
VIVIENDAS EN VENTA PASAN AL ALQUILER |
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En este ejemplo,
los titulares de carteras de viviendas que iban a ser vendidas, las aportan
a un fondo para alquilarlas. El tamaño del fondo permite su futura
venta a otros fondos de mayor tamaño.
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| "En lugar
de optar por la liquidación y venta de estas unidades, a través
de esta asociación estratégica con CBRE GIP y Madison no
solo hemos encontrado la fórmula para mantener estas viviendas disponibles
para las familias, sino que vamos a incrementar la inversión en
productos de alquiler para construir una nueva oferta a largo plazo", ha
agregado Rodríguez-Heredia. Las sociedades inmobiliarias Azora,
CBRE GIP y Madison han constituido una filial conjunta para el alquiler
residencial en España, que nace con 6.458 viviendas y que cuenta
con 750 millones de euros de fondos propios para aumentar la cartera hasta
las 10.000 viviendas en los próximos dos o tres años. |
| INVERSIÓN
DE SOCIMIS EN SUELO INDUSTRIAL |
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Lo importante
para las socimis es la rentabilidad del producto. En este caso consigue
en suelo industrial una rentabilidad bruta estimada del 7,6%.
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| La socimi
Merlin Properties ha anunciado la adquisición de varias naves logísticas
en las provincias de Guadalajara, Álava, Valencia y Sevilla que
suman una superficie de 138.000 metros cuadrados y una inversión
de 78,6 millones de euros. Las recientes adquisiciones -desde julio- añaden
unas rentas anuales estimadas a la cartera de activos por un importe agregado
de 6 millones de euros, con una rentabilidad bruta estimada del 7,6%. |
| UNA
CARTERA DE NAVES LOGÍSTICAS QUE NO PARA DE CRECER |
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En este ejemplo
vemos que Montepino suma un nuevo activo a la cartera de la recién
creada joint venture entre la promotora y la gestora CBRE Global Investors.
El objetivo de Montepino es ampliar hasta el doble el valor actual de dicha
alianza mediante la finalización, a lo largo de 2018 y 2019, de
los más de 300.000 metros cuadrados que en estos momentos tiene
en construcción, así como con la adquisición de nuevas
oportunidades.
|
| Montepino
invierte más de seis millones en un nuevo centro logístico
en Madrid. El complejo, que cuenta con una superficie de 6.300 metros cuadrados,
albergará las operaciones de distribución de la empresa CooperVision
Iberia. Montepino es la promotora líder en España a la hora
de desarrollar proyectos llave en mano. La firma aragonesa promueve soluciones
nacionales e internacionales para los principales proveedores de servicios
logísticos que operan en territorio español, así como
para algunas de las empresas más punteras del sector terciario e
industrial. Sus plataformas y edificaciones cuentan con los más
altos certificados y reconocimientos internacionales que avalan sus excelentes
construcciones sostenibles, además de la eficiencia energética
de las mismas. |
| LA
DUE DILIGENCE DE LOCALES ALQUILADOS EN VENTA (EN AMPLIACIÓN) |
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Lo que nos
interesa en este ejemplo es determinar el coste de un local sucursal bancaria
con un contrato de arrendamiento prime. El proceso de due diligence de
los contratos de arrendamiento es la clave del proceso. En este caso llama
la atención que la prensa no mencione si incluye también
el otorgamiento de una opción de compra, tal y como se hizo el año
pasado por la misma socimi.
|
|
|
| Estos contratos
de arrendamiento con el Santander finalizan en noviembre de 2045, 2046
y 2047, prorrogables por otros siete años más. En el caso
de los activos englobados en Green, vencen entre los años 2036 y
2038. La socimi Uro Properties vende 14 sucursales del Santander por 29,5
millones de euros a Lerma Investments, tal y como ha comunicado el grupo
al Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Los 14 activos se encuentran
arrendados en la actualidad a Banco Santander y la entidad deberá
permanecer por un plazo obligatorio de 21 años de media. En la actualidad,
su cartera está compuesta por 712 inmuebles, de los cuales, el 57%
están ubicados en Madrid, Cataluña y Andalucía. En
cuanto a la superficie, los activos de Uro Properties ocupan 330.660 m2. |
| LOS
FONDOS INMOBILIARIOS PROMUEVEN CON CONTRATOS LLAVE EN MANO |
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Lo normal es
comprar edificaciones terminadas y arrendadas. Así se evitan riesgos.
El problema es que no hay mucho producto para vivienda en alquiler, así
que en este ejemplo vemos que el fondo inmobiliario ha apostado por un
proyecto llave en mano, en lugar de comprar un activo terminado y ya en
rentabilidad, porque la oferta de producto que demanda escasea y la solución
pasa por entrar en desarrollo.
|
| Según
el periódico Expansión, Catella Asset Management Iberia (CAMI),
filial española de la gestora de fondos sueca, sube la apuesta por
el sector residencial y prevé duplicar su cartera de vivienda en
alquiler en España, hasta alcanzar las 2.000 unidades en 2020. En
el marco de esta estrategia, la firma ha entrado por primera vez en fase
de desarrollo con la firma de un acuerdo llave en mano con la promotora
Activitas para levantar una promoción de 191 viviendas en alquiler
en Valdemoro, junto al Hospital Universitario Infanta Elena. El importe
total destinado a este proyecto llave en mano asciende a 25 millones de
euros. |
| ¿COMPRAR
VIVIENDA ANTES DE QUE SUBAN LOS TIPOS? |
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La previsión
de S&P es que la inminente subida de tipos animará a los compradores
a comprar antes de que se encarezcan las hipotecas.
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| Standard &
Poor's (S&P) prevé que la subida de tipos de interés
a medio plazo impulse la venta de viviendas en el país hasta el
verano de 2019. “La previsión de un incremento de los tipos de interés
debido a los ajustes de la política monetaria debería animar
a los potenciales compradores a entrar al mercado antes de que se incrementen
los intereses de los préstamos”, ha subrayado la agencia. |
| LA
INVERSIÓN SELECTIVA DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS. EL CASO DE BLACKSTONE |
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No es solo
tener mucho dinero para invertir en un mercado inmobiliario en crisis,
es saber elegir el producto inmobiliario. Es tener el know-how para comprar
una cartera de préstamos y hacerla rentable con una gestión
impecable. Es anticiparse al boom del alquiler de vivienda o posicionarse
en la primera socimi hotelera. Este ejemplo de gestión inmobiliaria
complementa los casos prácticos que aparecen en la guía práctica
inmoley.com del inversor inmobiliario y SOCIMI
|
| Blackstone
(a través de su filial Fidere) se hizo con un lote de 1.800 viviendas
de protección oficial (VPO) por 128 millones de euros al Ayuntamiento
de Madrid para explotarlas en régimen de alquiler. Era importante
que este contrato no resultase anulable porque en caso de cambio de gobierno
municipal se podría recurrir. Si los servicios jurídicos
de la Comunidad hubiesen visto algún atisbo de nulidad, el ayuntamiento
de Madrid habría podido recurrir, pero el contrato era correcto.
Poco después, en 2014, se produjo la primera gran operación
de Blackstone en España con la compra de una cartera de 40.000 préstamos,
en su mayoría hipotecas, a Catalunya Caixa por algo más de
4.100 millones de euros. Después ha ido comprando otras carteras
de activos, NPLs (Non Performing Loans o créditos dudosos) y REOs
(activos adjudicados) y el año pasado cerró con Banco Santander
la compra de la cartera compuesta por el 51% de la cartera inmobiliaria
de Popular en una operación que alcanzó los 5.100 millones
de euros. La gestión de gran parte de esa cartera recae en su servicer,
Anticipa. |
| UNA
SOCIMI CON SOLO CINCUENTA VIVIENDAS EN ALQUILER |
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-
El tamaño
ya no es importante para las SOCIMI que no quieren cotizar en el MAB. Una
pregunta recurrente de los inversores es si les merece la pena transformarse
en SOCIMI para unas decenas de pisos, aquí está la respuesta.
Esta y otras cuestiones prácticas se analizan en la guía
práctica de Inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI
|
| Gavari Properties,
una socimi con una cartera de 50 viviendas en Madrid y Málaga. Gavari
Properties Socimi es un vehículo de inversión de activos
inmobiliarios cuya actividad se basa en la adquisición y promoción
de inmuebles para su alquiler. La compañía se ha marcado
el objetivo de contar con una cartera de más de 500 activos ubicadas
en Madrid, Valencia y Málaga en los próximos años. |
| LAS
CIFRAS DEL LEASE BACK INMOBILIARIO |
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-
En España
la inversión asciende a 585 millones de euros contando el lease
back entre el Corte Inglés y Corpfin que no está incluida
en el cuadro ya que se cerró después de elaborar el informe.
Si eliminamos esta operación, la cifra sería de 485 millones
de euros.
|
|
|
| Según
el informe publicado por Savills, la razón de esta estrategia radica
en los cambios que está experimentando el sector retail actualmente,
que hace que las empresas “puedan no estar siempre comprometidas con una
localización concreta”. Las operaciones sale and lease back en el
sector retail se están convirtiendo en una opción cada vez
más atractiva para inversores value-add a la hora de encontrar activos
en un mercado europeo en el que el producto disponible a la venta es escaso.
Así, según datos de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre
Newman, este tipo de operaciones ha alcanzado un volumen cercano a los
1.100 millones de euros en los últimos doce meses. |
| LOS
FONDOS INMOBILIARIOS EXTRANJEROS UTILIZAN SOCIMIS PARA INVERTIR EN ESPAÑA |
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En este caso
un importante fondo inmobiliario vuelve a crear una SOCIMI como vehículo
de inversión en España.
|
| Barings Real
Estate Advisers es uno de los mayores gestores de inversión inmobiliaria
diversificada del mundo. El grupo es un inversor activo en mercados privados
y cotizados, de renta variable y de deuda, y proporciona servicios de inversión
y asesoría fundamentales, de valor agregado y oportunista a inversores
institucionales y otros calificados en todo el mundo. El grupo gestiona
una cartera de activos de 271.000 millones. |
| UNA
SOCIEDAD DE INVERSIÓN ESPECIALIZADA EN LA COMPRA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS. |
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-
En este ejemplo
vemos un modelo de sociedad de compra y venta de inmuebles. Una sociedad
especializada en la compra de toda clase de bienes inmuebles para la explotación
y venta posterior de los mismos, así como el desarrollo de otras
operaciones inmobiliarias sobre fincas rústicas y urbanas, realización
de parcelaciones, urbanizaciones, construcciones y obras privadas o públicas
|
| Roywitz Properties
(familia Koplowitz), una sociedad de inversión especializada en
la compra de activos inmobiliarios que cuenta con la participación
de José Antonio León, ejecutivo que actualmente ocupa el
cargo de consejero delegado en el family office Royal Metropolitan, ex
directivo de CBRE en España, consultora en la que ocupó el
puesto de vicepresidente y primer ejecutivo durante casi treinta años.
Roywitz Properties se crea de manera paralela a Omega Capital, plataforma
a través de la cual Óscar Fanjul, el que fuera presidente
de Repsol, gestiona el patrimonio de Alicia Koplowitz. |
| LA
INVERSIÓN PRIVADA EN INFRAESTRUCTURAS COMO RETO EN ESTADOS UNIDOS,
EUROPA Y AMÉRICA LATINA. |
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-
En Estados
Unidos hay un importante debate sobre la financiación de infraestructuras.
El presupuesto supera los recursos de todas las instituciones juntas, de
modo que ha que acudir a la colaboración público privada
(P3) parece irresistible. Muchos expertos recomiendan la inversión
en infraestructuras como segura para los grandes fondos de pensiones. Europa
y América latina también necesitan de financiación
de infraestructuras mediante financiación privada. La solución
pasa por dar garantías a los inversores particulares y respaldarlas
por organismos internaciones como los bancos públicos de desarrollo.
|
| Según
la revista ENR, la Sociedad Estadounidense de Ingenieros Civiles EE. UU
necesita gastar $ 4.5 billones para el año 2025 en infraestructuras.
Es una cifra que supera los presupuestos conjuntos de los gobiernos locales,
estatales y federales. Observando tanto la necesidad como el retorno, el
sector privado está desarrollando rápidamente la financiación
y la capacidad necesarias, con fondos de inversión estadounidenses
y mundiales que buscan colocación en activos físicos. Los
fondos dedicados a la infraestructura recaudan cientos de miles de millones
de dólares, provenientes de fondos de pensiones y soberanos, y de
otros inversionistas que "ansían rendimientos estables", dijo Bloomberg
en un informe el mes pasado. |
| EDITORIALES.
SOCIMIS Y SU NECESARIA CONCENTRACIÓN |
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Hay Socimis
muy grandes pero no tan grandes como sus equivalentes europeas y otras
demasiado pequeñas. En el caso de que coticen, el mercado aconseja
concentrar para alcanzar un tamaño inversor adecuado.
|
| Por su interés
recogemos el editorial del periódico Cinco Días titulado
“La atomización de socimis frente a la aceleración del sector
inmobiliario” |
| 180
MILLONES EN DIEZ PRÉSTAMOS PROMOTOR |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Los promotores
inmobiliarios tienen todavía problemas para conseguir un préstamo
promotor. No obstante, en este año Bankia ha firmado diez préstamos
promotor por 180 millones de euros. Las técnicas de solicitud de
este tipo de préstamos promotor se analizan de modo práctico
en la guía de la financiación inmobiliaria.
|
| Bankia ha
formalizado operaciones de financiación por 180 millones de euros
durante los primeros siete meses del año. Se trata de diez operaciones
de financiación y ha rubricado, además, nueve líneas
de avales y otras siete de confirming (servicio de pago a proveedores)
por 50 millones de euros. Bankia prevé conceder hasta 400 millones
de euros anuales en créditos al promotor en los próximos
dos años Bankia volvió all crédito promotor
con la firma de un préstamo al grupo vasco Amenabar, una de las
promotoras más en forma del país, para el desarrollo de 150
viviendas den Las Rozas (Madrid). |
| LA
URGENTE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA. PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS
CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO |
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Es muy urgente
aprobar la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario,
nombre oficial de la ley hipotecaria para adaptar a la legislación
española la Directiva 2014/17/UE. El plazo para esta adaptación
finalizaba en marzo de 2016, por lo que un año después de
que se cumpliera, la Comisión Europea denunció a España
en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. El retraso en la
transposición puede que suponga en una multa diaria de 106.000 euros,
lo que alcanzaría los 105 millones de euros si, como parece ser,
la norma hipotecaria no se aprueba hasta final de este año.
|
| La trasposición
de esta Directiva debería haberse producido antes del día
21 de marzo de 2016 por lo que la Comisión Europea denunció
a España, y a otros tres países (Portugal, Croacia y Chipre),
ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por el retraso,
lo que conllevó una sanción. La ministra de Economía
y Empresa, Nadia Calviño, en su primera comparecencia en el Congreso,
anunció que con el fin de agilizar la trasposición de las
diferentes directivas comunitarias que debían estar recogidas en
el ordenamiento jurídico desde hace años, solicitaba la habilitación
del mes de julio para que la Comisión de Economía y Empresa
del Congreso pueda tramitar estos proyectos, entre ellos el de la Ley Hipotecaria.
Además, se ha puesto en marcha el proceso para solicitar el trámite
urgente en el Senado de este Proyecto de Ley, y, en paralelo, el Ejecutivo
comenzará los preparativos para los desarrollos reglamentarios que
son necesarios para culminar la trasposición completa de esta Directiva.
Veremos en qué acaba todo, y cuándo. |
| UN
GRAN PRÉSTAMO PROMOTOR ENFOCADO AL SUELO PRINCIPALMENTE (EN AMPLIACIÓN) |
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150 millones
de euros es una cifra que empieza a poner la financiación inmobiliaria
española a niveles razonables de mercado. Otro dato es que se destine
principalmente a suelo, que desde hace años no se financiaba por
la banca. Esta promotora está recortando mucho los plazos de entrega
de llaves lo que beneficia la generación de caja y abarata la amortización.
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| Aedas Homes
ha formalizado una línea de financiación corporativa de 150
millones de euros con el objetivo de continuar ampliando su banco de suelo.
El préstamo tiene un plazo de amortización de 2 años
y la promotora lo devolverá con los ingresos que generen las promociones
que entregará en 2019 y 2020, estimadas en más de 3.000 viviendas.
“Es un paso natural dado nuestro bajo nivel de apalancamiento y la alta
visibilidad de generación de caja”, declara Sergio Gálvez,
director de Estrategi e Inversión de la compañía.
El coste de esta financiación es del 3,50% el primer año
y del 4,25% el segundo y la compañía tiene la opción
de amortizar anticipadamente esta deuda. |
| LEASE
BACK INMOBILIARIO POR EL CORTE INGLÉS |
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El lease back
inmobiliario es la solución ideal en casos de elevada deuda financiera
como es el caso de El Corte Inglés. En este caso se han elegido
locales medianos que no entran directamente en la estrategia de grandes
centros de la firma. Si no se alcanza la rentabilidad adecuada basta con
resolver el contrato de alquiler.
|
| El Corte Inglés
va a realizar un operación de lease back inmobiliario con dos locales
comerciales en Gran Vía de Bilbao y en la calle Princesa de Madrid.
La venta se hartá a Inbest, vehículo de inversión
de la gestora Corpfin Capital Real Estate. El Corte Inglés avanza
en su plan de reducción de deuda y saneamiento de su balance con
la venta selectiva de activos inmobiliarios no estratégicos. |
| LA
SOCIMI CASTELLANA HACE UNA JUGADA A 3 BANDAS CON 4 CENTROS COMERCIALES |
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Al sector le
sorprendió que la socimi Castellana Properties no comprase directamente
los 4 centros comerciales de Unibail-Rodamco-Westfield pero la jugada era
mucho más hábil desde una perspectiva fiscal y financiera:
absorber al comprador intermediario de la compra (Morzal Property Iberia).
Al final todo queda controlado por el fondo sudabfricano Vulke.
|
| La SOCIMI
Castellana Properties absorbe por 490 millones de euros a la sociedad Morzal
Property Iberia, tras comprar cuatro centros comerciales a Unibail-Rodamco-Westfield
en Sevilla, Cádiz, Badajoz y Valladolid, que suman una superficie
alquilable de 121.000 metros cuadrados. El fondo sudafricano de inversión
inmobiliaria Vukile es accionista mayoritario de Castellana y tiene también
el 51 % de las acciones de Morzal. |
| FINANCIACIÓN
DE GRUPOS INMOBILIARIOS CON CENTROS COMERCIALES |
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La constructora
Murias es realmente un grupo de empresas. Su ámbito de acción
es principalmente el formado por la Comunidad Autónoma Vasca, Navarra
y la Comunidad de Madrid, con una proyección creciente en el ámbito
nacional y un gran interés en el nicho internacional. Es un Grupo
formado por más de 25 empresas con actividades en diversos campos,
entre las cuales están Parques Comerciales, Parkings, Promotora,
Estación de Autobuses de San Sebastián, Residencias de la
3ª edad, etc.
|
| Murias se
ha transformado con los años en una patrimonialista y ha financiado
su deuda con un contrato a largo plazo por 71 millones de euros. El contrato
de refinanciación consta de dos operaciones independientes. La mayor
de ellas, que tiene un importe de 45 millones de euros a ocho años,
se divide en dos tramos diferenciados. El tramo A incorpora un préstamo
amortizable suscrito por bancos españoles en su totalidad, mientras
que el tramo B incorpora a aseguradoras españolas, atraídas
por la solidez de la compañía. |
| MISTRAL
PATRIMONIO, LA NUEVA SOCIMI INMOBILIARIA DEL MAB |
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El primer paso
es saber si es rentable convertirse en SOCIMI. Las respuestas prácticas
están en la guía práctica de la inmobiliaria patrimonialista
y SOCIMI.
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| Mistral Patrimonio
Inmobiliario de la familia Marazuela salta al MAB con una valoración
de más de 33 millones de euros. El informe de evaluación,
que el Comité de Coordinación ha elaborado tras estudiar
la documentación presentada, se ha remitido al Consejo de Administración
del MAB, que tiene la última palabra. Mistral se dedica a la compra,
gestión y arrendamiento de activos inmobiliarios, principalmente
viviendas, cuenta con una cartera de activos compuesta por 11 inmuebles,
divididos en un sub lote de viviendas libres y un segundo de protección
oficial. |
| LA
REHABILITACIÓN EDIFICATORIA POR LAS SOCIMI. MODELO DE NEGOCIO |
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Los planes
de la socimi pasan por comprar alrededor de cuarenta edificios en tres
años para someterlos a una reforma integral y poner en el mercado
del alquiler las viviendas una vez renovadas. Estas rentas financiarán
a la socimi, que prevé rotar la cartera de activos que construya
cada tres años.
|
| La socimi
ELIX Vintage Residential es una sociedad cuya principal actividad es la
inversión en edificios residenciales en Barcelona y Madrid ciudad
para su posterior rehabilitación y comercialización en alquiler
de las viviendas resultantes. El grupo inversor internacional KKR, Altamar
y un grupo de inversores internacionales y nacionales son los accionistas
de ELIX Vintage Residential, mientras que Grupo ELIX ejerce como socio
industrial, siendo la empresa encargada de la transformación de
los inmuebles. |
| LAS
CARTERAS INMOBILIARIAS DE LAS ASEGURADORAS. CATALANA OCCIDENTE TIENE
UNA CARTERA INMOBILIARIA DE 1.170 MILLONES DE EUROS |
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Las aseguradoras
están entre las principales propietarias de inmuebles de oficinas
en grandes ciudades. La gestión de este gran patrimonio inmobiliario
exige estar a la última en técnicas de facility management.
La guía práctica inmoley.com del director de patrimonio inmobiliario
y facility management pone de relieve las ventajas que tienen estas técnicas
en el aumento de rentabilidad de la gestión inmobiliaria. Esta guía
es imprescindible para todos los gestores inmobiliarios.
|
| Grupo Catalana
Occidente cuenta con activos inmobiliarios por más de 1.170 millones
de euros, al cierre de 2017, con un peso mayoritario de oficinas, que representan
el 95% de su patrimonio. Así, en los últimos dos años
su estrategia de inversión en el sector inmobiliario se ha centrado
en la compra de edificios empresariales situados en zonas prime de Madrid
y Barcelona. Actualmente el grupo no invierte en el mercado residencial
ni en la promoción de suelo, si bien, si que está activo
con proyectos de reforma y reposicionamiento de su cartera. |
| ‘BLOCKCHAIN’
APLICADO A LA VERIFICACIÓN DE LAS TASACIONES INMOBILIARIAS |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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En la cadena
de bloques se guarda "el adn de la tasación" de forma que el banco
puede comprobar si la documentación que aporta el cliente es veraz
de forma inmediata a través de la web de la compañía
sin tener que depender de las autorizaciones de manejo de datos de los
diferentes implicados. La principal ventaja es que se cumple con el Reglamento
General de Protección de Datos porque el contenido del documento
no es visible, lo que se compara es adn con adn.
|
| JLL ha presentado
un proyecto pionero en el mercado, por el cual aplicará por primera
vez la tecnología BlockChain a las tasaciones inmobiliarias que
realiza el área de Valoraciones de la firma y que permitirá
simplificar el proceso de verificación y garantizar la seguridad
de los datos para todos los implicados de una manera mucho más rápida. |
| INFORME
DE LA SOCIMI CASTELLANA PROPERTIES |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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El informe
adjunto de Castellana Properties, socimi española dedicada a la
adquisición, gestión y rehabilitación de activos inmobiliarios
en el sector retail, nos interesa especialmente por su concentración
en las medianas superficies. Esto es una ventaja por su especialización
y una llamada de atención por concentración de riesgo en
el informe remitido al Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
-
Ver
informe completo (520 págs)
|
| Castellana
Properties es un vehículo de inversión en el mercado inmobiliario
español, centrado en la adquisición, gestión y rehabilitación
de activos inmobiliarios en el sector retail. La compañía,
registrada como socimi en 2016, es subsidiaria de la socimi sudafricana
Vukile Property Fund. Castellana Properties es propietaria de 15 activos
en España: C.C. Habaneras (Alicante), Parque Oeste (Alcorcón);
Parque Principado (Asturias); Mejostilla (Cáceres); La Heredad (Mérida);
La Serena (Villanueva de la Serena); C.C. Motril (Granada); Kinépolis
RP(Granada); Kinépolis SC(Granada); Ciudad del Transporte (Castellón);
Marismas del Polvorín (Huelva); Alameda S.C. (Granada) y Pinatar
Park (Murcia). La compañía también posee dos edificios
de oficinas, uno en Madrid y otro en Sevilla. |
| LOS
BANCOS SE DESHACEN DE SUS CARTERAS DE ACTIVOS INMOBILIARIOS |
| ¿Qué
aprendo?
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prácticas |
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Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre las consecuencias
del traspaso por la banca de sus activos inmobiliarios
|
| Banco Sabadell
ha transmitido activos inmobiliarios a una filial de Cerberus Capital Management
L.P. “Los activos inmobiliarios objeto de la Operación tienen un
valor bruto contable conjunto aproximado de 9.100 millones de euros y un
valor neto contable conjunto aproximado de 3.900 millones de euros”, ha
informado la entidad financiera en un hecho relevante remitido a la Comisión
Nacional del Mercado de Valores, CNMV. La operación se ha estructurado
a través de la transmisión de dos carteras de activos inmobiliarios
denominadas comercialmente “Challenger” y “Coliseum” a una o varias compañías
de nueva constitución, cuyo capital se aportará y/o venderá
de forma que Cerberus participe directa o indirectamente en el 80% del
capital de las nuevas compañías y Banco Sabadell en el 20%
restante. Banco Sabadell y Cerberus suscribirán un acuerdo para
regular sus relaciones como socios de las nuevas sociedades creadas. |
| LA
BANCA VUELVE A FINANCIAR UN GRAN PROYECTO INMOBILARIO PERO SINDICANDO RIESGOS |
| ¿Qué
aprendo?
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Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones
en la financiación inmobiliaria.
|
| La sociedad
de inversión inmobiliaria (socimi) Lar España ha firmado
una financiación bancaria sindicada de 98,5 millones de euros, con
una duración de siete años, para la construcción y
puesta en funcionamiento del complejo comercial y de ocio familiar 'Palmas
Altas', en Sevilla. Es la primera vez desde 2007 que un activo 'retail'
en desarrollo de estas dimensiones recibe financiación bancaria
pero ningún banco se atreve a hacerlo por sí solo y actúan
de modo sindicado para diluir el riesgo promotor entre todos los bancos
intervinientes. El préstamo ha sido concedido por Banco Santander,
Banco Sabadell, Liberbank y Unicaja Banco por un periodo de siete años
a un interés del Euribor +2,25% los dos primeros años, y
del 2% en los cinco siguientes. La financiación se ha estructurado
como un proyecto 'SPV' ('Special Purpose Vehicle'). Una vez finalizado,
'Palmas Altas' se convertirá en el activo de mayor valor de la socimi
hasta la fecha, uno de los mayores complejos comerciales de Andalucía
y la mayor inversión urbanística en Sevilla en la última
década. |
| LOS
FONDOS APROVECHAN LA VENTA INMOBILIARIA DE LA BANCA EXIGIDA POR EL BCE |
| ¿Qué
aprendo?
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prácticas |
-
Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones
en la compra de bolsas inmobiliarias a la banca.
|
| Los bancos
tenían que haberse desprendido de su stock inmobiliario hace 10
años pero no lo hicieron por su bajo precio. Tras pasar la crisis
financiera seguían sin vender esperando aumentar el beneficio, pero
recientemente el Banco Central Europeo dijo que si no vendían aplicaría
provisiones por los activos inmobiliarios, así que todos corrieron
a vender y los fondos a comprar con descuentos mínimos de uno 20%
sobre la valoración de hace un año. Empezaron Santander y
BBVA. Van detrás la Caixa y Sabedell. CaixaBank ha vendido al fondo
estadounidense Lone Star todo su negocio inmobiliario, valorado en unos
7.000 millones de euros. La operación se estructura en varias fases.
Lo que traspasa la entidad que preside Jordi Gual y dirige Gonzalo Gortázar
son los activos inmobiliarios adjudicados con un valor bruto de 12.800
millones (6.700 millones de valor neto una vez descontadas las provisiones)
más la filial inmobiliaria Servihabitat. CaixaBank deja fuera el
negocio de alquiler, valorado en unos 3.000 millones. |
| LA
BANCA "NO ESTÁ FINANCIANDO EL SUELO". |
| ¿Qué
aprendo?
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prácticas |
-
Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre las claves de
la financiación y crédito promotor.
|
| Durante el
foro organizado en Barcelona bajo el título La Nueva Ola del Sector
Inmobiliario, patrocinado por Fotocasa y por Tinsa y contó con la
colaboración de Banco Sabadell y de Savills Aguirre Newman, se analizó
el problema de la financiación inmobiliaria. Destacamos las declaraciones
del director comercial de Tinsa, Pedro Soria, que coincidió en que
"el suelo es uno de los temas que más riesgo puede suponer de cara
al futuro". Soria considera que no existe riesgo de burbuja inmobiliaria
porque la banca "no está financiando el suelo". El problema, dice,
es que hay suelo potencial para 1,5 millones de viviendas, con lo que tendríamos
para ocho o nueve años, pero está en manos de operadores
que no lo van a desarrollar. "Hemos detectado seis zonas en toda España,
con escasez de suelo". |
| LA
OPERACIÓN INMOBILIARIA LOGÍSTICA DEL AÑO |
| ¿Qué
aprendo?
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prácticas |
-
Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones
en las compras de carteras inmobiliarias logísticas
|
| Nos referimos
a la cartera de activos de Lar España. La Socimi, que cuenta con
cinco complejos en Guadalajara y Valencia, y que ha recibido una docena
de ofertas por estos activos. La finalista ha sido el fondo americano Blackstone.
Destacan cuatro complejos en el municipio de Alovera (Guadalajara), en
pleno Corredor del Henares. En conjunto, cuenta con diez naves logísticas
con una superficie total construida de 142.630 metros cuadrados ocupadas
por inquilinos como Saint Gobain Isover Ibérica, Tech Data, Carrefour
y Factor 5. Adicionalmente, dispone de un complejo logístico en
Almussafes (Valencia) con una nave logística con una superficie
construida de 19.211 metros cuadrados. Esta nave está ocupada por
Valautomoción, proveedor de piezas y accesorios de coches para Ford,
adquirida por Ferrostaal en 2015.De acuerdo con las últimas cifras
publicadas por la Socimi, su cartera de activos logísticos tiene
una valoración de cerca de 90 millones de eurosAdemás, Lar
dispone de unos 200.000 metros cuadrados para un nuevo desarrollo logístico
en Cheste (Valencia), que no prevé vender hasta que esté
construido para rentabilizar la inversión, según informó
en su momento la compañía. |
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