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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN,
URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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1ª Revista
Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario.
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| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| En
estudio la congelación de los alquileres de vivienda (cincodias) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
+
Formularios
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| Vivienda.
Las rentas del alquiler están entre las que más se referencian
al IPC de todas. Por ello, el Gobierno estudia congelar temporalmente la
cláusula de los contratos de alquiler de vivienda que permite a
los caseros actualizar las rentas conforme a este indicador, que se sitúa
en el 7,6% en febrero y que podría cerrar en una media anual del
6,7%, según las Cámaras de Comercio. La propuesta, de dejar
en suspenso la actualización de los alquileres con el IPC ya está
en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y parte de Unidas
Podemos y de los sindicatos. “Si los salarios no suben conforme al IPC
sí lo hagan los alquileres”, explican fuentes de Comisiones Obreras. |
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Nota
inmoley.com:La actualización de la renta de alquiler se realiza
cada vez que el contrato cumple años. Un error frecuente es pensar
que la renta se actualiza siempre en enero. Eso no es así, en enero
se actualizarán solo los contratos que entraron en vigor en enero
del año anterior. Como la ley dice que la actualización se
aplica en la mensualidad siguiente a la que se hace la comunicación,
lo recomendable es notificar la actualización en la semana o dos
semanas anteriores al mes en que se cumple la anualidad. Por ejemplo, si
el contrato se inició un 1 de mayo, lo recomendable es notificar
la actualización a finales de abril.
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Si la medida se
aplica temporalmente, sólo afectará a los vencimientos de
contratos de los meses afectados.
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De aplicarse una
congelación de rentas de alquiler de vivienda, habría que
compensar a los arrendadores.
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| CONTRATACIÓN
Y DISPONIBILIDAD EN EL MERCADO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS EN BARCELONA |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Los últimos
datos de la contratación en el mercado de oficinas de Barcelona
los facilitó Inmobiliaria Colonial, y acreditaban una fuerte recuperación,
situándose en los 332.000m² para el 2021, cifra un +240% por
encima del 2020. Asimismo, destacaba que la demanda del cuarto trimestre
ha alcanzado los 99.000m², siendo un +38% superior al último
trimestre de 2019 (prepandemia). Los clientes muestran una preferencia
por el centro ciudad y el 22@ recibiendo más del 85% de la demanda
y especialmente buscando oficinas de Grado A y B+. La tasa de desocupación
del CBD se sitúa en el 6,1%, no obstante, la disponibilidad de producto
de grado A es muy limitada. La renta prime alcanza de nuevo máximos
de la última década debido a la escasez de oferta de espacios
de calidad, situándose en los 27,5€/m²/mes.
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Esta tendencia
se ha confirmado por el último informe elaborado por la consultora
inmobiliaria FORCADELL, relativo al 2º semestre del 2021 que incide
en el aumento de contratación que paradójicamente coincide
con el aumento de disponibilidad.
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| La tendencia
iniciada del Mercado de Oficinas de Barcelona en la primera mitad del ejercicio
se ha reafirmado en el 2º semestre y ha cerrado con una contratación
semestral de 184.935 m², una cifra un 29% superior a la registrada
en el semestre anterior. Así lo confirma el último informe
elaborado por la consultora inmobiliaria FORCADELL, relativo al 2º
semestre del 2021. A pesar del buen ritmo que lleva el sector, la contratación
total del 2021 ha sumado 328.485 m², una cantidad algo alejada que
todavía no ha superado las cifras prepandémicas. Sin embargo,
ha sido durante este ejercicio y por primera vez en mucho tiempo que la
capital catalana ha llegado a superar a Madrid en metros cuadrados contratados,
un dato relativo pero muy revelador sobre la buena situación del
sector en la zona. Manel de Bes, director del Departamento de Oficinas
de FORCADELL, matiza que “el mercado catalán junto con la marca
Barcelona han sido desde hace años un referente internacional y
han hecho de la ciudad una de las principales urbes en cuanto a capacidad
de atracción de talento y de empresas". |
| EXPECTACIÓN
EN CATALUÑA POR LA VALIDEZ DE LA CLÁUSULA BERLÍN TRAS
LA INCONSTITUCIONALIDAD DE LA LEY 11/2020 |
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Una ven que
el pleno del Tribunal Constitucional aprobase por unanimidad estimar parcialmente
el recurso de inconstitucionalidad del PP contra varios Preceptos de la
ley de Cataluña 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención
de rentas en los Contratos de arrendamiento de vivienda, surge la duda
sobre la validez de la cláusula Berlín.
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Habrá
que esperar al texto completo de la sentencia, porque la nota de prensa
del Tribunal Constitucional tan sólo indica que la sentencia limita
los efectos de la declaración de inconstitucionalidad. De este modo,
no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, en base al principio
de seguridad jurídica y al legítimo fin de procurar la estabilidad
en las relaciones contractuales preexistentes. Los efectos serán
PRO FUTURO por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados
con anterioridad al momento de la presente resolución SE MANTIENEN
EN SUS TÉRMINOS. Entonces, ¿es válida la cláusula
Berlín o los 167.842 contratos de alquiler de vivienda firmados
en 2021 en Cataluña se quedan como están: no subirán
de precio hasta que finalicen.
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| La llamada
“cláusula Berlín” reconoce dos rentas, una vigente y otra
más alta de mercado por si la ley 11/2020 fuese declarada inconstitucional,
como ha sucedido. La cuestión es importante
porque afectará al ESTADO en caso de aprobarse la LEY ESTATAL DE
VIVIENDA autorizando la limitación de rentas de alquiler.
La "cláusula Berlín" es una práctica reconocida por
la propia Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, donde defienden
su legalidad: "Hemos consultado con expertos juristas de diferentes universidades
y esta cláusula, si está bien redactada y es de mutuo acuerdo,
es perfectamente legal". El problema del mutuo acuerdo es que podría
alegarse que existe una desigualdad en el poder de negociación de
ambas partes por la alta demanda de alquiler y el problema de oferta de
vivienda pública que pueda contrarrestar y bajar precios. Por su
parte, el portavoz del Sindicato de Alquiladores , Jaime Palomera, dijo
que es "una práctica ilegal más, que no se puede hacer y
que, si se está incumpliendo la ley, es por la inacción de
la Generalitat, que no ha puesto ningún expediente ni multa". |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Subida
de los alquileres (ejeprime) |
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guía práctica inmoley.com
de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
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Formularios
|
| análisis
elaborado por la cátedra de empresa Vivienda y Futuro de la Universidad
Pompeu Fabra (UPF) y la Asociación de Promotores y Constructores
de Edificios de Barcelona (Apce). El documento analiza la evolución
de los precios del alquiler desde el año 2005 para ver con una perspectiva
de largo plazo su impacto en la economía y los consumidores. En
este sentido, se apunta que desde el año 2005 y hasta 2020, el precio
del alquiler ha crecido un 16% más que la renta per cápita.
“Se ha de tener en cuenta que la distribución de la renta no es
uniforme y que, por tanto, este problema lo han sufrido con más
intensidad las rentas más bajas y, en especial, las personas con
una mayor situación de vulnerabilidad” |
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Nota
inmoley.com:Según explican los autores del informe, en muchos países
europeos este problema se resuelve con vivienda social, pero el problema
en España es que sólo el 2,5% del parque tiene esta característica.
El parque de vivienda social en la UE se sitúa, de media, en el
9,3%, aunque en algunos países supera el 20%.
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| SE
IMPIDEN LAS RECLAMACIONES JUDICIALES TRAS LA INCONSTITUCIONALIDAD DE LA
LEY 11/2020 DE VIVIENDA DE CATALUÑA |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
¿Qué
ocurre con los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmaron antes
de la declaración de inconstitucionalidad de la Ley 11/2020?
La sentencia
no afecta a los contratos ya firmados
No obstante,
el tribunal aclara que esta sentencia no tiene efectos en los contratos
que ya han sido firmados por una cuestión de seguridad jurídica
y al legítimo fin de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales
preexistentes. Los efectos serán a futuro “por lo que los contratos
de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de
la presente resolución se mantienen en sus términos”.
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| A pesar de
las dudas jurídicas sobre la competencia de Cataluña para
legislar sobre algunas materias, el Gobierno de Cataluña llevó
adelante la Ley 11/2020 por la que Cataluña limitaba el aumento
de los precios de los alquileres y que ha sido declarada parcialmente inconstitucional.
La disposición final de la norma complementaba la reforma con un
proyecto de ley de regulación integral de los contratos de arrendamiento
de bienes, como parte integrante del libro sexto del Código Civil
catalán, relativo a las obligaciones y los contratos, y que está
dentro de sus competencias. El caso es que la Ley 11/2020 fue recurrida
al Constitucional por el Partido Popular y por el gobierno del estado (apurando
el plazo de 3 meses porque estaba negociando los presupuestos) que
sorprendentemente
no pidió la suspensión de la norma como es habitual.
Y lo justificó en que se estaba tramitando la ley de vivienda estatal
que dotaría de competencia a Cataluña. Que el gobierno del
estado no paralizase la ley, como es habitual, podría tener consecuencias
económicas. ¿Qué ocurre con los contratos de arrendamiento
de vivienda que se firmaron antes de la declaración de inconstitucionalidad?
El
Tribunal Constitucional ha previsto una excepcionalidad para impedir las
reclamaciones judiciales por las diferencias de renta. El motivo era que
se habían pactado forzosamente rentas arrendaticias por debajo de
mercado conforme a la Ley 11/2020. Salvo esta excepción del Constitucional,
se habrían podido reclamar por la diferencia entre la renta de mercado
y la pactada forzosamente.La sentencia no afecta a los contratos ya firmados.
No obstante, el tribunal aclara que esta sentencia no tiene efectos en
los contratos que ya han sido firmados por una cuestión de seguridad
jurídica y al legítimo fin de procurar la estabilidad en
las relaciones contractuales preexistentes. Los efectos serán a
futuro “por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados
con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen
en sus términos”. |
| ¿QUÉ
IMPACTO TENDRÍA EN LA CONTABILIDAD DE LAS PYMES LA NIIF 16 DE LOS
ARRENDAMIENTOS? |
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prácticas |
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Impacto de
la normativa sobre arrendamientos NIIF 16 en caso de adoptarse en la normativa
contable española para las PYMES
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Mientras llega
el ajuste del Plan General de Contabilidad (PGC), sólo afecta a
las cotizadas.
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| La NIIF 16
es aplicable para las cuentas consolidadas de los grupos cotizados españoles
desde el 1 de enero de 2019. Esta norma no va a ser incorporada por el
momento al PGC, pero sí ha sido adaptada por el BE en la Circular
4/2017 desde el 1 de enero de 2019. No adapta el PGC 2007 a los requerimientos
de la nueva norma internacional de arrendamientos (NIIF 16), que entraron
en vigor para los ejercicios que comenzaron a partir del 1 de enero de
2019. Esto, unido a las diferencias en instrumentos financieros hace que
se exista un cambio con relación al enfoque actual que hacía
que el PGC fuera equivalente (al menos en la mayoría de aspectos)
a las NIIF adoptadas por la Unión Europea. En cambio, la Circular
4/2017 del Banco de España sí se está adaptando más
plenamente las NIIF-UE. Además, en atención a las empresas
no financieras o sin una elevada exposición al riesgo de crédito,
la NIIF-UE 9 introduce una solución simplificada que consiste en
cuantificar, en todo caso, la corrección de valor por pérdidas
en un importe igual a las pérdidas crediticias esperadas durante
el tiempo de vida del activo para las cuentas comerciales a cobrar (y los
denominados activos de los contratos que procedan de transacciones que
están dentro del alcance de la NIIF-UE 15) que no contienen un componente
financiero significativo (o, aun teniéndolo, cuando la empresa adopta
como política contable valorar el activo sin considerar el efecto
financiero), o cuando el activo contiene un componente financiero significativo
(y la empresa lo valora por su valor actual) si la entidad elige como su
política contable medir la corrección de valor por pérdidas
a un importe igual a las pérdidas crediticias esperadas durante
el tiempo de vida del activo. La solución simplificada se extiende
a las cuentas por cobrar por arrendamientos que proceden de transacciones
que están dentro del alcance de la NIIF 16. Se trata de adaptar
el PGC 2007 a los requerimientos de la nueva norma internacional de arrendamientos
(NIIF 16), que entró en vigor para los ejercicios que comenzaron
a partir del 1 de enero de 2019. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
venta de la cartera de sucursales del BBVA (brainsre) |
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de ARRENDAMIENTO
OFICINAS Y LOCALES.
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Formularios
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| Recta final
de la macroperación de la cartera Tree. Se espera que entre 2022
o principios de 2023, Merlin Properties venda su cartera de sucursales
y edificios alquilados a BBVA. |
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Nota
inmoley.com: Es un buen momento porque este tipo de carteras de inmuebles
en alquiler con arrendatarios de máxima solvencia son una buena
solución contra el aumento de la inflación.
Pero en este
caso, el BBVA se reservó una opción de compra y no sería
la primera vez que BBVA optara por recomprar sus antiguos activos inmobiliarios.
En 2018, pagaron 252 millones a la Socimi del Ibex-35 por 166 sucursales.
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| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Build
to rent (theobjective) |
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La
guía práctica inmoley.com
de “BUILD
TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR
Forward
Funding vs Forward Purchase
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| el 17% de
las preventas acumuladas de Metrovacesa en 2021 provenían de acuerdos
build to rent. Por su parte, Aedas Homes, una de las mas fuertes en esta
tendencia, ha alcanzado los 267 millones de euros en proyectos de este
tipo. Neinor, la tercera promotora cotizada de España estrenó
en Málaga el año pasado su primer edificio de este tipo,
con 146 viviendas. En Barcelona también desarrolla otro proyecto
de colaboración público-privada de 4.500 viviendas. De hecho,
según destacan desde Knight Frank, el build to rent será
otro de los puntos destacados de 2022, con unas previsiones de inversión
que pueden alcanzar los 2.000 millones de euros. Consideran desde la consultora
que la construcción de vivienda destinada al alquiler se encuentra
en un momento de crecimiento, con numerosos proyectos interesantes en marcha
y anunciados. Se están viendo, incluso, proyectos iniciados y orientados
a la venta que se redirigen hacia el alquiler por el enorme atractivo de
esta tendencia, que está arrancando ya como segmento profesionalizado. |
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Nota
inmoley.com:El 17% de las preventas acumuladas de Metrovacesa en 2021 provenían
de acuerdos build to rent.
Concretamente
la promotora cerró en el periodo tres proyectos nuevos que sumaron
360 unidades de esta tipología. Actualmente, cuenta con 7 proyectos
con 726 viviendas que se destinarán para vivienda en alquiler. Metrovacesa
fue uno de los primeros actores del sector en sumarse a este nuevo modelo
de negocio.
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| EL
COWORKING APUESTA POR IBEROAMÉRICA |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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WeWork, la
plataforma de coworking se reinventa. El mercado iberoamericano es la nueva
apuesta de esta empresa de espacios de trabajo compartidos que busca recuperarse
tras la emergencia sanitaria.
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| WeWork nació
en 2010 con la propuesta de ofrecer espacios de trabajo flexibles a las
necesidades de los trabajadores modernos. Aunque sus inicios presagiaban
un panorama prometedor, los temores de algunos inversores y la llegada
inesperada de la pandemia fueron muy graves para el coworking en general.
Tras tener una amplia cartera de oficinas disponibles en casi todas las
ciudades, en 2019, especialmente gracias a la gestión de uno de
sus fundadores, Adam Neumann, el modelo de negocio empezó a ser
cuestionado por los inversores, generando una fuerte crisis que les obligó,
entre otros cosas, para despedir alrededor del 20% de sus empleados en
todo el mundo. También provocó que desistieran de sus intenciones
de operar en la bolsa de valores para luego ser absorbidos por SoftBank,
que se hizo con el 80% de la compañía. |
| LA
SOLUCIÓN BERLINESA A LA FALTA DE VIVIENDA SOCIAL: ¿COMPRARLAS
O EXPROPIARLAS A LAS INMOBILIARIAS? |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El año
pasado, la ciudad de Berlín compró 14.750 apartamentos y
450 unidades comerciales por un total de 2.460 millones de euros a las
inmobiliarias Vonovia y Deutsche Wohnen (DW).
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Tres asociaciones
de vivienda (Howoge, Degewo y Berlinovo) se hicieron cargo de 14.000 apartamentos
para el estado de Berlín. Las tres asociaciones de vivienda estatales
financiarán estos apartamentos con préstamos.
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El mismo año
los berlineses votaron a favor de expropiar a los propietarios de más
de 3.000 viviendas en Berlín, listón que pone el foco en
los gigantes Deutsche Wohnen, Vonovia y Akelius & Co, que tendrían
que ceder la gestión de 240.000 viviendas a una institución
de derecho público.
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| En total,
las tres empresas estatales compraron unos buenos 14.750 apartamentos y
unas 450 unidades comerciales por un precio de unos 2.400 millones de euros.
Berlinovo recibió 4.000 apartamentos, Howoge más de 8.000
apartamentos y Degewo alrededor de 2.500. La mayoría de los apartamentos
del paquete de venta se encuentran en Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Neukölln,
Reinickendorf y Friedrichshain-Kreuzberg. La clave es que estas asociaciones
públicas de vivienda financiaron las compras a través de
préstamos. Los Verdes dudaron de que la asociación de viviendas
Degewo en particular pudiera asumir la carga financiera de la compra. La
izquierda también expresó su preocupación de que las
inversiones necesarias para el nuevo edificio puedan sufrir la carga financiera
de las compras en el futuro. También criticaron el hecho de que
el Parlamento tuviera muy poca información sobre la calidad de los
apartamentos y la posible necesidad de reformas y reparaciones. |
| EL
RETO DE LA VIVIENDA PÚBLICA DE ALQUILER EN LA LEY DE VIVIENDA. |
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prácticas |
| ¿Qué
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-
Cuando pensamos
en viviendas públicas es muy probable que nos imaginemos torres
de hormigón desmoronadas y con un mantenimiento imposible por parte
de las empresas públicas de vivienda, hasta el punto de que algunas
áreas se han convertido en guetos.
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Esta idea contrasta
con otros casos de arquitectura agradable y una gestión social del
alquiler razonable.
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| En la historia
de la vivienda pública europea, el momento más relevante
tuvo lugar en el Reino Unido en las décadas posteriores a la Segunda
Guerra Mundial, la gente de clase media hacía cola para obtener
codiciados apartamentos gubernamentales. A fines de la década de
1970, más del 40% de los británicos vivían en viviendas
sociales, rivalizando con ciudades como Viena y Hong Kong. El sistema de
Inglaterra se ha limitado con el tiempo de modo que sólo es accesible
para clases bajas (cómputo de ingresos anuales), pero en países
como Dinamarca y Suecia, casi toda la población es elegible para
vivir en viviendas sociales, independientemente de sus ingresos. Pero en
el Reino Unido se privatizó el parque de vivienda públicas
a través de un plan de privatización presentado por la primera
ministra Margaret Thatcher conocido como "Derecho a comprar" (right to
buy). La razón de esta decisión fue que el mantenimiento
de las viviendas sociales en alquiler era ruinoso para los ayuntamientos
ya que los arrendatarios, al no tener el sentimiento de propiedad, no colaboraban
en el mantenimiento. Así que la idea fue convertir a los inquilinos
en propietarios, que es lo que propone la futura ley de vivienda pasados
30 años. El resultado a día de hoy es que en el Reino Unido
hay pisos en urbanizaciones públicas construidos por los gobiernos
municipales, y que alguna vez se alquilaron a bajo precio a personas de
todos los niveles de ingresos, que ahora se venden por millones en el mercado
libre. |
| EL
FMI ADVIERTE A ESPAÑA DE LOS RIESGOS DE LA FUTURA LEY DE VIVIENDA |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El informe
del FMI publicado ayer advierte del anteproyecto de ley aprobado por el
Gobierno, que introduce límites a las rentas percibidas por los
grandes tenedores. Aunque reconoce que puede suponer algún beneficio
a corto plazo, considera que puede “introducir ineficiencias” y “restringir
la disponibilidad de propiedades para futuros inquilinos”.
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| Mercado de
la vivienda en España. Del último informe del FMI sobre España
(febrero 2022): “Los esfuerzos continuos para abordar los desafíos
de asequibilidad de la vivienda apoyarían el crecimiento, facilitarían
la movilidad laboral entre regiones y reducirían la desigualdad.
Antes de la pandemia, la oferta limitada de viviendas de alquiler obstaculizada
por normas de construcción relativamente ineficientes contribuyó
a un aumento en los precios de alquiler, creando problemas de asequibilidad
y limitando la movilidad laboral (especialmente para los jóvenes
y otros grupos vulnerables). El proyecto de ley de vivienda y el plan nacional
de vivienda tienen como objetivo abordar los desafíos existentes.
Para limitar los aumentos en los precios de los alquileres en las áreas
afectadas, la ley introduce topes de alquiler para los grandes propietarios
e incentivos fiscales para que los pequeños propietarios mantengan
los alquileres bajos. Si bien estos pueden beneficiar a los inquilinos
a corto plazo, los topes de alquiler podrían introducir ineficiencias
y restringir la disponibilidad de propiedades para futuros inquilinos.
Sería útil una mayor evaluación de estas medidas para
medir su impacto. Los programas previstos de apoyo al alquiler dirigidos
a grupos vulnerables son bienvenidos. Sin embargo, deben combinarse con
medidas efectivas de suministro para evitar mayores presiones sobre los
precios de los alquileres. El aumento de los impuestos sobre los inmuebles
vacíos y la ampliación del parque de vivienda social, que
se contemplan en la propuesta de reforma, deberían ayudar a aumentar
la oferta de alquiler. El RTRP prevé mil millones de euros para
la construcción de nuevas viviendas públicas de alquiler
social en 2022-23. Las políticas adicionales para aumentar la oferta
de viviendas podrían incluir la simplificación de las regulaciones
de uso del suelo y la aceleración de los procesos de concesión
de licencias a nivel del gobierno regional” deben combinarse con medidas
efectivas de suministro para evitar mayores presiones sobre los precios
de los alquileres. El aumento de los impuestos sobre los inmuebles vacíos
y la ampliación del parque de vivienda social, que se contemplan
en la propuesta de reforma, deberían ayudar a aumentar la oferta
de alquiler. El RTRP prevé mil millones de euros para la construcción
de nuevas viviendas públicas de alquiler social en 2022-23. Las
políticas adicionales para aumentar la oferta de viviendas podrían
incluir la simplificación de las regulaciones de uso del suelo y
la aceleración de los procesos de concesión de licencias
a nivel del gobierno regional”. Deben combinarse con medidas efectivas
de suministro para evitar mayores presiones sobre los precios de los alquileres.
El aumento de los impuestos sobre los inmuebles vacíos y la ampliación
del parque de vivienda social, que se contemplan en la propuesta de reforma,
deberían ayudar a aumentar la oferta de alquiler. El RTRP prevé
mil millones de euros para la construcción de nuevas viviendas públicas
de alquiler social en 2022-23. Las políticas adicionales para aumentar
la oferta de viviendas podrían incluir la simplificación
de las regulaciones de uso del suelo y la aceleración de los procesos
de concesión de licencias a nivel del gobierno regional”. El RTRP
prevé mil millones de euros para la construcción de nuevas
viviendas públicas de alquiler social en 2022-23. Las políticas
adicionales para aumentar la oferta de viviendas podrían incluir
la simplificación de las regulaciones de uso del suelo y la aceleración
de los procesos de concesión de licencias a nivel del gobierno regional”.
El RTRP prevé mil millones de euros para la construcción
de nuevas viviendas públicas de alquiler social en 2022-23. Las
políticas adicionales para aumentar la oferta de viviendas podrían
incluir la simplificación de las regulaciones de uso del suelo y
la aceleración de los procesos de concesión de licencias
a nivel del gobierno regional”. |
| EL
MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL SE RECUPERA DE FORMA DESIGUAL |
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prácticas |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Según
Inés Araguás, Directora de Research de JLL España,
el mercado inmobiliario continúa en el foco de los inversores con
un volumen total que se ha incrementado un 41% en 2021, superando los 12.600
millones de euros. Los sectores Living y Logístico prosiguen su
auge, las Oficinas han repuntado en inversión y contratación,
mientras los sectores Retail y Hoteles continúan su recuperación
con perspectivas alentadoras para este año.
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| El apetito
inversor por Multifamily continúa al alza y ha seguido comprimiendo
las rentabilidades prime en 2021 hasta un 3% en Madrid y un 3,25% en Barcelona.
La inversión PBSA en el año 2021 ha continuado con la tendencia
alcista previa al impacto de la pandemia, sumando alrededor de 540 millones
de euros (+79%). La inversión total en residencias de mayores ha
batido récords en 2021, con más de 1.200 millones de euros
y un crecimiento del 325% al año. La contratación conjunta
en Madrid y Barcelona creció un 92% interanual en el cuarto trimestre,
sumando alrededor de 250.000 m². Las rentas prime ya han recuperado
los niveles pre pandemia en ambos mercados, mientras la actividad inversora
acelera su ritmo con un crecimiento anual del 45% en 2021 y 2.500 millones
de euros de inversión. El sector logístico continúa
imparable registrando niveles máximos de los últimos años,
tanto en términos de contratación como de inversión.
En Madrid, la contratación de espacio logístico se incrementó
un 25% al año, mientras que en Barcelona fue aún más
notable con una subida del 129%. La inversión rondó los 2.350
millones de euros, incrementándose un 65% al año. La inversión
en retail durante el cuarto trimestre de 2021 alcanzó los 285 millones
de euros representando un significativo aumento del 20% respecto al trimestre
anterior, así como un ascenso del 8% comparado con el mismo periodo
de 2020. La inversión en todo el año 2021 rondó los
1.000 millones de euros. |
| LA
INCONSTITUCIONALIDAD DE LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA Y EL COSTE DE
APROBARLA |
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-
Ante un informe
tan justificado como el del Consejo General del Poder Judicial, es necesario
acompasar la voluntad política con los límites constitucionales,
citados con todo detalle en el informe.
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De no hacerse
y si se aprueba la ley de vivienda en los términos actuales, generará
una avalancha de reclamaciones judiciales por daños y perjuicios
contra el estado y las comunidades autónomas, así como entre
particulares.
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Este es un
riesgo que unido a los previsibles recursos de inconstitucionalidad pueden
provocar un coste inasumible en términos económicos y de
carga burocrática en los juzgados.
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Pero lo que
es peor, puede generar frustración social en un tema tan importante.
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| Conclusiones
del Consejo General del Poder Judicial que ha aprobado hoy, por 15 votos
a 6, el informe al anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. La
vivienda es una materia de titularidad autonómica, en virtud del
artículo 18.1.3º CE y los estatutos de autonomía. El
núcleo de su regulación y las políticas públicas
encaminadas a hacer efectivo el derecho del artículo 47 CE, corresponde
a cada una de las Comunidades Autónomas. El Estado cuenta con diversos
títulos competenciales que le habilitan a intervenir sobre la vivienda
y el derecho del artículo 47 CE. Ahora bien, mientras que la competencia
autonómica es sobre el conjunto de la materia de vivienda, la estatal
se vierte sobre esos otros aspectos. El derecho a una vivienda digna y
adecuada se reconoce, pero no define en el artículo 47 CE. El tribunal
constitucional ha precisado que, al estar encuadrado en el Capítulo
III del Título I CE, no contiene un derecho subjetivo exigible ante
los tribunales sino una directriz constitucional que obliga a todos los
poderes públicos a procurar su efectividad en los 48 términos
del artículo 53.3 CE. Algunas leyes autonómicas lo han configurado
como derecho subjetivo, pero ESA ES UNA OPCIÓN DE POLÍTICA
LEGISLATIVA QUE NO VIENE DIRECTAMENTE IMPUESTA POR LA NORMA CONSTITUCIONAL
y allí donde está establecido implica una lógica tensión
entre el repetido derecho y el de propiedad que requiere de una delicada
ponderación en la que tiene singular importancia el juego del principio
de proporcionalidad en su triple dimensión de idoneidad, necesidad
y razonabilidad. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Vivienda
(elpais) |
¿Qué
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de PROMOTOR
INMOBILIARIO.
Gestión
y viabilidad de una promoción inmobiliaria.
+
Formularios
|
| La nueva ley
de vivienda supone una “clara limitación” de las competencias que
ejercen las autonomías en esta materia, que en parte quedan “expropiadas”
por el Gobierno. Esta es la conclusión a la que han llegado los
dos vocales del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), José
Antonio Ballesteros (propuesto por el PP) y Enrique Lucas (por el PNV),
a los que el pleno encargó redactar un nuevo informe sobre el anteproyecto
de ley por el derecho a la vivienda después de que el pleno votara
en contra del texto que había preparado el vocal progresista Álvaro
Cuesta, que respaldaba el contenido de la norma. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Mercado
de oficinas (brainsre) |
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de ARRENDAMIENTO
OFICINAS Y LOCALES.
+
Formularios
|
| «Oficinas
nos va a venir solo con Madrid Nuevo Norte porque es un ‘build to core’.
Tienes dos opciones, salir al mercado y comprar edificios a una rentabilidad
del 3,75% o construir Madrid Nuevo Norte al 7,25%. Para nosotros, está
clara la opción. El próximo producto de calidad que nos va
a entrar en balance van a ser las oficinas vinculadas a este desarrollo.
Esto nos dará tiempo a encajar todo el programa de data centers
porque se nos está terminando el logístico y, para cuando
este acabe, entrará Madrid Nuevo Norte», explica Clemente. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
seguro al alquiler de vivienda social no interesa a las aseguradoras (elpais) |
¿Qué
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
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Formularios
|
| La ayuda al
seguro de impago de alquiler se limitará a pisos de hasta 600 euros
> La subvención podrá cubrir toda la prima anual de la póliza,
con un tope del 5% sobre la renta anual que debe satisfacer el inquilino.
Es decir, si una casa vale 600 euros al mes, la ayuda sería de hasta
360 euros (el 5% de 7.200 euros, que es lo que se pagaría por ese
inmueble en un año). En principio es un límite que encaja
con los precios de este tipo de seguros. Cuestión diferente es si
las aseguradoras se animarán a cubrir a inquilinos de bajos ingresos
y, por tanto, con un perfil de riesgo de impago más acusado. “Lo
que nos está llegando es que las aseguradoras están interesadas”,
afirman fuentes del Ministerio de Transportes. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Arrendamiento
de vivienda social y cláusula antiokupa en Andalucía (abc) |
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
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Formularios
|
| El Gobierno
andaluz también ha introducido una cláusula antiokupa en
el reglamento para conceder viviendas públicas en alquiler. Esto
significa que se establece como requisito para acceder a una VPO que las
futuras personas beneficiarias no hayan sido condenadas o sancionadas por
ocupaciones ilegales de viviendas, ni en la vía penal ni en la civil
o la administrativa. Sólo se prevén excepciones para familias
en circunstancias de vulnerabilidad avaladas por los servicios sociales.
Esta medida pretende tener un efecto disuasorio y se reducirán las
ocupaciones en la comunidad, «donde ya se han puesto en marcha medidas
para atender a los afectados dentro de las limitadas competencias que ostenta
la Junta de Andalucía en este aspecto», según explicó
la consejera de Fomento. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Arendamiento
de oficinas en Madrid (cincodias) |
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de ARRENDAMIENTO
OFICINAS Y LOCALES.
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Formularios
|
| El estudio
también recoge que en Madrid hay 1,337 millones de metros cuadrados
de oficinas vacías en Madrid, que al ritmo actual de contratación
sería necesario 16,7 años para que se alquilase. "Fuera del
anillo de la M-30 hay un millón de metros cuadrados de oficinas
que todavía están vacíos. Por ello, es necesaria la
colaboración entre el sector público y privado para diseñar
un proyecto de ciudad que siga atrayendo a los inversores en esta zona
vertebrando la movilidad entre la M30 y la M40", afirmó, por su
parte, Ivan Azinovic, socio responsable de inmobiliario de EY. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Arrendamiento
de oficinas 2022 (cincodias) |
¿Qué
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de ARRENDAMIENTO
OFICINAS Y LOCALES.
+
Formularios
|
| La inversión
inmobiliaria mejorará ligeramente en 2022, gracias a la recuperación
prevista en el sector de oficinas y de retail, y al fuerte tirón
de residencial, hoteles y logística de los últimos años,
según CBRE. La consultora prevé que este año la cifra
de transacciones ronde los 13.000 millones de euros. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Ley
de vivienda (cincodias) |
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
+
Formularios
|
| la nueva ley
de viviendase aprobará en el próximo Consejo de Ministros,
que previsiblemente se celebrará el 18 de enero > Para los arrendadores
particulares y las empresas propietarias de menos de diez viviendas, el
texto prevé, solo en zonas tensionadas, que el inquilino pueda pedirles
prórrogas anuales del contrato hasta un máximo de tres años
con la renta congelada. Otros puntos del texto es penalizar las viviendas
vacías, pues el anteproyecto prevé que los ayuntamientos
apliquen un recargo del 50% en la cuota líquida del impuesto de
bienes inmuebles (IBI) a las que permanezcan desocupadas sin justificación
más de dos años; del 100% si está vacía más
de tres años y del 150% si el propietario tiene cuatro inmuebles
desocupados en el mismo término municipal. |
| OPTIMISMO
EN LA INVERSIÓN INMOBILIARIA EN OFICINAS PARA 2022 |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La economía
española y el empleo se ha recuperado a niveles anteriores a la
pandemia. Desde una perspectiva inmobiliaria, las oficinas han sido uno
de los sectores más afectados por la crisis sanitaria, pero se espera
un aumento de la demanda basado en la flexibilidad (menos escritorios y
más espacio para reuniones).
|
| La progresiva
vuelta al trabajo presencial ha favorecido la confianza de los inversores
por este segmento. La inversión en Madrid y Barcelona -los dos grandes
mercados- alcanzó los 772 millones entre julio y septiembre, lo
que supone un incremento del 30% respecto al segundo trimestre del año
y un 58% en el cómputo interanual. La contratación conjunta
ha alcanzado cerca de 166.000 m² en el tercer trimestre de 2021, un
29% más en términos interanuales, mientras que las rentas
prime se mantiene en niveles similares a antes de la pandemia. Se espera
una mayor contratación de oficinas en 2022 por parte de sector tecnológico,
financiero, educativo y farmacéutico. La implantación de
este nuevo modelo híbrido, y la necesidad de cumplir con todas las
medidas de seguridad e higiene para garantizar la salud y bienestar de
los empleados, conducen a un nuevo concepto de oficina. El modelo híbrido
de oficina es un novedoso espacio de trabajo donde dominan los entornos
diáfanos y abiertos con mayor distancia entre las mesas, puestos
rotatorios, o con salas individuales donde poder tener reuniones virtuales.
Así, estas nuevas oficinas, junto a los espacios de coworking, las
llamadas oficinas o mesas calientes y otros modelos de trabajo colaborativos
comienzan a protagonizar el nuevo concepto de espacio de trabajo. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Alquiler
de temporada (cincodias) |
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de
ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA.
Arrendamiento
de estudiantes.
Arrendamiento
de vacaciones.
+
Formularios
|
| Por norma
general, explica el director de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA),
José Ramón Zurdo, el alquiler de temporada es una modalidad
que se incluye en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dentro de la categoría
uso distinto del de vivienda. Suele utilizarse “no para satisfacer las
necesidades permanentes del arrendatario, sino para cubrir otras relacionadas
con la movilidad por motivos laborales o de formación, entre otras
casuísticas”. Para que se den este tipo de contratos, añade
un abogado especializado en arrendamientos, tiene que haber una serie de
mínimos. Lo más importante “es que haya una causa real que
justifique el régimen y que esta se manifieste expresamente en el
documento”. Dicho de otra manera, añade Zurdo, “hay que dejar reflejado
en el contrato a qué obedece la temporalidad y dónde está
situada la residencia habitual del inquilino, que debe encontrarse, lógicamente,
en una vivienda diferente”. |
| LA
INVERSION INMOBILIARIA ANTE LA INCERTIDUMBRE DE LA FUTURA LEY DE VIVIENDA |
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Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La publicación
del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda está generando
mucha incertidumbre entre los inversores inmobiliarios hasta el punto de
que algunas Socimis residenciales han dejado el régimen fiscal de
Socimi ante las restricciones y limitaciones de la futura ley de vivienda.
El anteproyecto de la futura ley estatal de vivienda tuvo lugar en el mes
de octubre. Ahora queda la tramitación parlamentaria en el Congreso
de Diputados.
|
| Se están
elaborando diferentes estrategias inversoras para eludir la futura ley
de la vivienda. Una de ellas es la residencialización de los activos
terciarios ya que el uso terciario no figura entre las limitaciones del
anteproyecto de ley. Esto supondría, fomentar el uso residencial
de las construcciones sobre suelo terciario para coliving, senior living
y build to rent. En la práctica hay desarrollos urbanísticos
donde el segmento residencial tiene éxito, mientras que el uso terciario
no se demanda, excepto para las nuevas variedades residenciales. Si bien
legalmente no se puede construir vivienda como tal sobre suelo terciario,
por eso no se recoge en la ley, sí que pueden ofrecer servicios
habitacionales o inmuebles de uso turístico. De hecho hay vendedores
que han paralizado sus ventas hasta que se apruebe la ley o la están
ofertando como inmueble turístico. Otra de las fórmulas es
la construcción de colivings en suelo terciario. De esta forma,
los propietarios pueden obtener mensualmente las rentas sin estar sujetos
a ningún tipo de limitación de precios y sin tener que prorrogar
por la fuerza la duración de los contratos. El problema es que en
las zonas tensionadas no hay mucho suelo terciario disponible. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Coworking
(ejeprime) |
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de COWORKING
CONTRATO
DE ALQUILER DE ESPACIO DE TRABAJO COWORKING
Centros
de negocios (Serviced Offices) y Coworking.
+
Formularios
|
| First Workplaces
avanza en su modelo de gestión de espacios. La compañía
de espacios de trabajo flexible tiene previsto operar 5.000 nuevos metros
cuadrados en 2022 y, por el momento, abrirá en febrero un nuevo
centro de 800 metros cuadrados en el número 55 del Paseo de la Castellana
de Madrid, muy cerca de la plaza de Gregorio Marañón.
La compañía controlada por Sherpa Capital optó a principios
de 2021 para dar un giro a su modelo de negocio y abonarse al real estate
as a service para concentrar sus esfuerzos en impulsar su área de
gestión y poniendo en hibernación la inversión en
nuevos edificios mediante recursos propios. Actualmente, First Workplaces
opera diez centros en Madrid, Barcelona y Málaga, que suman en total
alrededor de 26.500 metros cuadrados. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Arrendamientos
de locales, no concesiones (brainsre) |
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de ARRENDAMIENTO
OFICINAS Y LOCALES.
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Formularios
|
| Aena vence
la primera batalla. El Tribunal Administrativo Central de Recursos Contractuales
(TACRC) ha sentenciado que los contratos entre el gestor de aeropuertos
y los restaurantes son contratos de alquiler, no concesiones. Ahora, los
locales de restauración dispondrán de dos meses para abrir
un contencioso-administrativo en la Audiencia Nacional, si no están
de acuerdo con la resolución. La propia Aena, en un comunicado a
CNMV, asegura: «Esta Resolución confirma la legalidad del
modelo comercial para el desarrollo de la restauración en su red
de aeropuertos, que seguirá basado en el modelo de arrendamientos,
como hasta el momento actual». |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
inmobiliaria para alquiler (cincodias) |
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de INVERSOR
EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR
|
| La rentabilidad
del alquiler La rentabilidad bruta sin descontar los gastos del arrendador
(IBI, comunidad de propietarios, tasas municipales, etc...) es difícil
de cuantificar. El Banco de España la sitúa en torno al 3,7%
de media en España, mientras que en un reciente informe el portal
Fotocasa la coloca en el 6,4% en el tercer trimestre de este año,
con un descenso del 0,6% respecto a igual periodo del año anterior
que atribuye a la caída de los precios del alquiler durante el año.
Pese a ese pequeño traspié este estudio indica que la pandemia
ha colocado al inmobiliario como inversión refugio. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Arrendamientos
urbanos > cláusulas abusivas ante la futura ley de vivienda (cincodias) |
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
+
Formularios
|
| Estas disposiciones,
cuenta Inurrieta, fijan que “el inquilino, que da su consentimiento con
la firma, renuncia a determinados puntos recogidos en la futura ley, por
citar un caso”. Otras cláusulas, añade Zurdo, repercuten
en el arrendatario una serie de gastos adicionales a partir de por ejemplo
el cuarto año, “para así presionarle y que busque un inmueble
más barato”. En estos casos, prosigue el director general de ANA,
el inquilino comienza abonando una renta similar a la del precio del mercado,
que se mantiene durante los primeros tres ejercicios. A partir del cuarto,
según refleja el contrato, el arrendatario tiene que hacerse cargo
de otros gastos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o las cuotas
de la comunidad de vecinos, “por lo que la renta mensual se encarece, por
ejemplo, 100 euros”. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Arrendamientos
> ley de vivienda (abc) |
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
+
Formularios
|
| De esta forma,
la CNC, organización que reúne a la práctica totalidad
del sector de la construcción, ha presentado un decálogo
de enmiendas en contra de la nueva ley de vivienda, que consideran «necesaria»,
pero que encuentran «desenfocada». Entre otros detalles, preocupa
sobre todo la inseguridad jurídica que crean el control de precios
del alquiler, que «interfieren en el derecho sobre la propiedad privada
y sobre la población ahorradora». Para la CNC ,la norma, lejos
de imponer un tope a las rentas, «tendría que fomentar el
diálogo entre todos los actores del sector». |
| EL
LÍDER DEL COWORKING RESUCITA. INYECCIÓN FINANCIERA A WEWORK |
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en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
WeWork recibe
una inversión estratégica de 129,5 millones de euros de Cushman
& Wakefield días después de su debut en NYSE
|
| WeWork, la
empresa inmobiliaria con sede en Nueva York que ofrece espacios de trabajo
compartidos “coworking”, anunció que ha recibido una inversión
estratégica de 150 millones de dólares (aproximadamente 129,57
millones de euros) de Cushman & Wakefield, la multinacional de servicios
inmobiliarios que ofrece arrendamiento de agencias, representación
de arrendatarios, y servicios de gestión de inversiones. La asociación
ayudó a WeWork a hacer crecer sus nuevas ofertas centradas en propietarios
e arrendatarios a través de dos iniciativas. Ayudará a los
propietarios de edificios y ocupantes corporativos a mejorar la experiencia
diaria del usuario a través del software de WeWork que integrará
las características tradicionales del edificio, como el control
de acceso y los sistemas de reserva, con la programación de servicios
y coworking en el sitio. La tecnología también proporcionará
acceso a datos de uso de activos críticos, lo que guiará
las inversiones de capital para respaldar el arrendamiento, la retención
de arrendatarios o empleados, la eficiencia operativa, los objetivos de
ESG / energía y, en última instancia, el retorno de la inversión. |
| ESTE
MES SE PRESENTARÁ EL PLAN ESTATAL PARA EL ACCESO A LA VIVIENDA 2022-2025.
LA DUDA: ¿DE DÓNDE SALEN LOS SUELOS PÚBLICOS PARA
100.000 VIVIENDAS? |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El Ministerio
de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Mitma, llevará
este mes el nuevo Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025 a
Consejo de Ministros
El Ministerio
de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha diseñado una política
de desarrollo de un parque público de viviendas que parte de la
base de que el mayor problema es la falta de oferta de vivienda en alquiler.
En los últimos años se ha avanzado en el Plan de viviendas
para alquiler asequible, que permitirá el desarrollo de un parque
de hasta 100.000 viviendas.
¿De
dónde salen los suelos públicos para 100.000 viviendas? Cesión
de suelo público a coste cero a las empresas privadas para que construyan
viviendas de alquiler social. (Nota medida anunciada por el Mitma en 2019.
A día de hoy no hay suelo público aportado gratuitamente
para vivienda social).
|
| Este plan
cuenta con dos ejes de trabajo: El primero, basado en la acción
directa del Ministerio para la creación de un parque público
de vivienda social, rondará las 44.000 viviendas en total. El segundo
eje del Plan de viviendas, mediante concertación con los agentes
privados, consiste en la colaboración público-privada para
la creación de un fondo social de unas 56.000 viviendas. Un ejemplo
podría ser las obras de urbanización de los terrenos en desuso
del cuartel de Ingenieros en Valencia, lo que permitirá la creación
de 438 nuevas viviendas para impulsar y facilitar el acceso a la vivienda
en régimen de alquiler a precios asequibles. Está previsto
que en este mes se presente el nuevo Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda
2022-2025. Este plan ahonda en la función social de la vivienda
para facilitar el acceso a ésta en régimen de alquiler a
aquellos sectores de la población con dificultades económicas.
Además, prioriza la atención a los colectivos más
vulnerables como pueden ser las víctimas de violencia de género,
las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, las personas
sin hogar y otras personas que así sean calificadas. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Coliving
(brainsre) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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de
|
| La joint venture
creada por el grupo promotor español Grupo Lar y el fondo de inversiones
francés Primonial han decidido poner en marcha su primer proyecto
residencial de coliving. “Es la primera vez que en España se construye
una promoción diseñada desde el inicio para este segmento
en auge”, aseguran sus promotores. En total, el proyecto, que acaba de
recibir la licencia, contará con 186 camas y para su puesta en marcha
los socios van a invertir 17,8 millones de euros. |
| RESULTADOS
DEL PRIMER INDICADOR INMOBILIARIO DEL MUNDO TRAS LA PANDEMIA |
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-
Q3 2021: RICS
Global Commercial Property Monitor - Resultados del tercer trimestre (Europa
y América del Norte)
El 73%
de los encuestados ve ahora que el mercado inmobiliario español
está en alza y el 78% cree que está ofreciendo un valor razonable.
Ver
informe (43 págs.)
|
| RICS Global
Commercial Property Monitor es el principal indicador de las condiciones
en los mercados de inversores y ocupantes de propiedades comerciales en
todo el mundo. Este informe presenta los resultados de la encuesta del
tercer trimestre, evalúa el impacto continuo de la pandemia Covid-19
y las perspectivas del mercado para el resto del año. Aumento de
la demanda de espacio para oficinas en Europa, lo que aumenta las esperanzas
de que el mercado esté mejorando. La demanda de arrendatarios aumenta
en el sector de oficinas por primera vez desde antes de la pandemia. Los
centros industriales, multifamiliares y de datos lideran el camino en términos
de crecimiento de alquileres. Casi la mitad de los encuestados en el Monitor
de propiedades comerciales RICS del tercer trimestre de 2021 en Europa
creen que el mercado está en una fase de recuperación a medida
que la demanda de oficinas por parte de los arrendatarios aumenta por primera
vez desde antes de la pandemia. Las principales estadísticas de
España
son las siguientes: + 13% de los encuestados informaron un aumento en la
demanda de ocupantes este trimestre. Esta es la rentabilidad neta más
alta desde el cuarto trimestre de 2019 (antes de la pandemia). Esto se
debe principalmente a la demanda de unidades industriales (saldo neto de
+ 47%). El espacio de oficinas arrojó su primer saldo neto positivo
desde antes de la pandemia, ya que + 2% de los encuestados informó
un aumento en las consultas. La disponibilidad de espacio aumentó
este trimestre a nivel de todos los sectores. El + 37% informó un
aumento en el espacio disponible impulsado principalmente por el comercio
minorista, donde el saldo neto aumentó del + 54% en el segundo trimestre
al + 63% en el tercer trimestre. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Nueva
ley de vivienda (elpais) |
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
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Formularios
|
| ¿Cómo
se van regular los alquileres? Es la cuestión sobre la que ha
girado casi toda la discusión entre el ala socialista del ejecutivo
y la de Unidas Podemos. Los primeros abogaban por incentivos fiscales y
los segundos querían establecer topes. La solución que se
ha encontrado es diferenciar las medidas en función de quién
es el casero. Cuando se trate de un gran tenedor (cualquier propietario
de más de 10 viviendas) y además sea persona jurídica
(es decir, una empresa) se estará a expensas de lo que determinen
los índices de precios. Esta es la regulación más
estricta que prevé la norma: significa que la renta que pide el
casero depende de una estadística oficial que todavía está
por configurarse. Es por ello que su aplicación se retrasa 18 meses
a partir de la entrada en vigor de la ley, lo que de facto hace muy complicado
que estos controles de precios vayan a ponerse en marcha antes de 2024
y, por lo tanto, de la próxima legislatura. |
| EL
VERDADERO PROYECTO DE LEY DE VIVIENDA SE APROBARÁ EN DICIEMBRE |
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-
Mañana
martes se aprobará por sorpresa un anteproyecto por el Consejo de
Ministros. Sobre las justificaciones de esta estrategia de aprobaciones
innecesarias de anteproyectos, nos remitimos al artículo publicado
ayer y que recogemos al final.
|
| El gobierno
hará esta “primera lectura” e iniciará un procedimiento de
audiencia e información pública que se prolongará
hasta finales de noviembre. Posteriormente el Ministerio solicita un informe
jurídico a todos los ministerios por si consideran que tiene que
cambiar o mejorar técnicamente algo del texto. Los servicios jurídicos
del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana analizan
si el anteproyecto afecta a alguna transposición de directiva europea,
y en su caso solicitan informe al Consejo de Estado una vez concluido el
procedimiento de información pública. Este informe será
de gran interés porque analizará legalmente el efecto de
la norma en el derecho a la propiedad privada. Esto es relevante porque
es muy probable que esta ley sea recurrida ante el Tribunal Constitucional
por el encaje del control de rentas en el derecho a la propiedad privada.
Ya con el informe del Consejo de Estado vuelve al Consejo de Ministros
y esta vez es de verdad porque ya sería el proyecto que se remite
a las Cortes y se inicia su tramitación parlamentaria. Tanto el
procedimiento de audiencia pública como, en su caso, el informe
del Consejo de Estado, se realizarán por la vía de urgencia,
lo que reduce los plazos a la mitad. En el mejor de los casos, el proyecto
de vivienda se presentará en diciembre en las Cortes. Pero como
el actual periodo de sesiones de la cámara termina en diciembre,
la tramitación parlamentaria de la ley de vivienda comenzaría
previsiblemente en febrero de 2022 con el nuevo periodo de sesiones. Fuentes
consultadas nos indican que a pesar de la anunciada urgencia no se habilitará
el mes de enero para agilizar su tramitación parlamentaria. Según
los planes remitidos a Bruselas, la ley quedaría definitivamente
aprobada en el segundo semestre del 2022. Esto conlleva que se retrasaría
la aplicación de la regulación de alquileres a los grandes
propietarios hasta 2024, ya en otra legislatura y bajo el riesgo de derogación
de la norma si cambia el signo político. En todo caso, la tramitación
de las áreas de precios tensionados es prácticamente imposible
que empiecen a tramitar antes de 2023. Y todo esto sin contar con que las
Comunidades Autónomas del Partido Popular no aplicarán la
norma. En este estado de cosas y con tanta inseguridad jurídica,
lo ideal sería consensuar una mesa de vivienda, pero el problema
es que el partido socialista ha renunciado a su plan de bonificaciones
fiscales para abaratar los alquileres y ha aceptado la propuesta de Unidas
Podemos de contralar las rentas arrendaticias a los grandes propietarios,
lo que supone una línea roja en el sector. |
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inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Arrendamiento
de vivienda (elpais) |
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
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|
| El Anteproyecto
de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda introduce una disposición
final (la primera de ocho) que reforma algunos artículos de la LAU.
En este caso el 17, que es el que determina cómo se estipula la
renta en los alquileres, para introducir las consecuencias que implicará
la declaración de área tensionada en dos nuevos puntos. El
primero hace referencia a la congelación de precios y los casos
en que puede subirse el 10%. El segundo se refiere a los casos de empresas
con más de 10 inmuebles, que además de la congelación
deberán incluso bajar la renta hasta los límites que determinen
los índices de referencia de precios. |
| LA
REFORMA LABORAL ACELERA LA LEY DE VIVIENDA PARA DESVIAR LA ATENCIÓN.
SE VUELVE A APROBAR UN ANTEPROYECTO, EN LUGAR DE UN PROYECTO |
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| ¿Qué
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-
Según
fuentes consultadas, el gobierno ha acelerado la ley de vivienda, que sigue
en fase de negociación dentro de la colación de gobierno,
como cortina de humo por la complicada polémica por la reforma laboral.
-
El gobierno vuelve
a utilizar la técnica publicitaria de aprobar un anteproyecto (sin
valor legal alguno), en lugar de un proyecto, que es lo que realmente se
debe enviar a las Cortes, para desviar la atención a la reforma
laboral tras el aviso del comisario europeo de Economía, Paolo Gentiloni
(de visita a España esta misma semana) de que la reforma laboral
la debe aprobar el gobierno, no los agentes sociales, y que el gobierno
no tiene todo el tiempo del mundo: “El camino elegido por España
de negociar con los agentes sociales es una buena decisión. Pero
esto no supone que las negociaciones estén abiertas sine die. Pasado
un tiempo el Gobierno debe decidir. Y las decisiones sobre estas reformas
deben cumplir el marco de lo que hemos pactado en Bruselas”.
-
La figura del
anteproyecto no tiene ningún efecto legal, sirve únicamente
para dar publicidad al texto para que los sectores interesados conozcan
lo que será o no será el proyecto de ley, que es lo que se
remitirá a las Cortes. Por lo general hay muchos anteproyectos antes
de aprobarse un proyecto, son simples borradores de trabajo, por lo que
su aprobación por Consejo de Ministros carece de toda utilidad legal.
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Se está
abusando de la aprobación de anteproyectos para confundir al público
con actuaciones legales que no están formalmente aprobadas y de
paso anunciar dos veces la misma, cuando se presenta el anteproyecto y
cuando se presenta el proyecto de ley. Tradicionalmente los anteproyectos
no han sido aprobados por los Consejos de Ministros, por lo que se deben
considerar prácticas publicitarias sin valor legal.
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Fuentes del
sector nos han confirmado hoy mismo que esta situación aumenta el
desconcierto y el riesgo de inseguridad jurídica para los inversores
inmobiliarios extranjeros, que pueden confundir un simple anteproyecto
con un proyecto efectivo de ley de vivienda.
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| El Consejo
de Ministros aprobará este martes el anteproyecto de Ley por el
Derecho a la Vivienda en primera lectura, con la intención de enviarlo
al Congreso como proyecto de ley "antes de que termine el año".
Debido al régimen competencial español, la futura ley de
vivienda sólo tendrá efectos en las Comunidades Autónomas
que lo quieran aplicar. Algunas ya han anticipado que la normativa de zonas
tensionadas no se aplicará. En el caso de Cataluña el caso
es más curioso porque se ha llevado al constitucional la ley de
vivienda, que contiene normas similares a las anunciadas por el gobierno
del estado. La futura ley de vivienda proyecta limitar el precio los alquileres
en las zonas tensionadas para los grandes propietarios personas jurídicas,
un recargo del 150% del IBI para los pisos vacíos, la definición
de grandes propietarios para los dueños de 10 o más inmuebles
o la reserva del 30% de las nuevas promociones para vivienda de protección
oficial (VPO). |
| LA
CONCENTRACIÓN DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA EN EL ÁMBITO
MUNICIPAL. ¿ES COMPARABLE EL MERCADO DE ALQUILER DE ESPAÑA
CON EL DE IRLANDA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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En el sector
se fija esta comparación en base a que tanto España como
Irlanda han sido tradicionalmente mercados de vivienda en propiedad, pero
en la última década en Irlanda, la vivienda en alquiler pasó
de representar el 18% (en 2004) a estar en el entorno del 30% (en los últimos
tres años).
En España
sólo el 24% del parque de viviendas en España es de alquiler
y el 76% restante son unidades en régimen de propiedad. En los años
20 el panorama era muy distinto, ya que en las ciudades sólo el
20% de las familias eran propietarias de sus viviendas. En los años
50 y después de que se aprobaran una serie de leyes que protegían
a los arrendatarios, los propietarios de los edificios empezaron a vender.
Como resultado, en los años 60 más de la mitad de la población
en España ya era propietaria de su casa y desde entonces el alquiler
no dejó de caer hasta situarse por debajo del 20% en 2001. El mercado
de alquiler está creciendo y podría pasar del 24% al 35%-40%
en una década. Seguramente la solución sea el build to rent
junto a la colaboración público privada. En 2021, la inversión
en proyectos de Build to Rent llegó a 2.000 millones de euros, lo
que representó un aumento del 22% respecto a 2019, a pesar de la
coyuntura económica.
|
| Sin embargo,
la comparación no es adecuada porque en Irlanda el alquiler de vivienda
es una competencia municipal. Como el gobierno local en Irlanda es el nivel
de gobierno responsable de la vivienda social, el gasto de la autoridad
local en vivienda equivale, más o menos, al gasto del sector público
de Irlanda en vivienda. El problema de España es que la competencia
de vivienda está dividida en tres niveles: estatal, autonómico
y municipal. Los problemas generados por las competencias cruzadas han
quedado de evidencia en la futura ley de vivienda, que no se podrá
aplicar en algunas autonomías. En este artículo aportamos
las cifras de inversión en vivienda en Irlanda para resaltar las
ventajas de concentración de la política de vivienda en el
ámbito municipal. No obstante, también Irlanda sufre las
subidas de renta de alquiler. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Retraso
en la futura ley de vivienda (elpais) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
+
Formularios
|
| El Ejecutivo
aplaza a la próxima legislatura los límites al alquiler para
grandes caseros > La futura ley establecerá un plazo de 18 meses
para poner en marcha el nuevo índice de precios; el Gobierno prevé
construirlo a partir de un registro de alquileres obligatorio |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Zonas
tensionadas en nueva Ley de vivienda (elpais) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
+
Formularios
|
| El segundo
requisito que recoge el borrador es que los precios de vivienda hayan escalado
en la zona muy por encima de lo que han crecido los precios. Concretamente,
se pedirá que en cinco años los importes de la vivienda hayan
subido al menos cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC autonómico.
Es decir, que si en una comunidad la inflación acumulada en cinco
años ha sido por ejemplo del 5%, considerará posible zona
tensionada si han subido más del 10%. |
| ¿SE
CONSEGUIRÁN UN MILLÓN DE VIVIENDAS DE ALQUILER A PRECIO ASEQUIBLE
CON LA NUEVA LEY DE VIVIENDA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Esta es la
pregunta que debe responder una ley de vivienda profesional, objetiva y
despolitizada.
Si la respuesta
es “no”, la ley es papel mojado y la pérdida de una oportunidad
esencial para España: la vivienda en alquiler a precio asequible.
|
| España
necesita más de un millón de viviendas de alquiler a precio
asequible. La situación en Barcelona, Madrid y Málaga es
sencillamente insostenible y muy superior al sobreesfuerzo al pagar la
renta respecto al resto de ciudades españolas. Hay que ser realista:
un millón de viviendas en alquiler no se pueden financiar desde
las administraciones públicas y desde la iniciativa privada, se
necesita COLABORACIÓN PÚBLICO PRIVADA. Si no se aparcan las
ideologías, tanto las que ponen el acento en lo público como
las que lo ponen en lo privado, no hay solución posible y se crearán
falsas expectativas. La tasa de esfuerzo para alquilar supone los ingresos
que un hogar debe dedicar al pago del alquiler. Es el indicador clave para
analizar el problema de la falta de vivienda en alquiler. Pero el problema
no es de las grandes ciudades, 109 municipios y 36 distritos de grandes
ciudades ya tienen alquileres tensionados. Se estima que un millón
de hogares ya dedican más de un 40% a la renta mensual. Si el porcentaje
se bajase hasta el 35% entonces tendríamos que hablar de millón
y medio de hogares. Sólo Madrid, necesita 300.000 viviendas en alquiler
asequible, Málaga 200.000 y Barcelona 180.000. Entre 2014 y 2019
los salarios crecieron un 5% mientras que el precio de la vivienda lo hizo
un 12%, a lo que hay que sumar que el porcentaje de población que
vive de alquiler no para de crecer. Lógicamente este es el momento
de apostar por la vivienda asequible en España, pero las autoridades
deben empezar informándose y esto pasa por escuchar a los ciudadanos,
a las administraciones locales y al sector privado inversor (alquiler mediante
fórmulas de colaboración público-privada). Y por supuesto
dar seguridad jurídica al propietario que alquila. Sin esto ya pueden
multar lo que quieran que se seguirá sin alquilar. |
| TENDENCIAS
DEL BUILD TO RENT EN ESPAÑA |
| ¿Qué
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Convertir conocimiento
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Según
el informe Estado y tendencias del build to rent en España elaborado
por Atlas Real Estate Analytics, todavía hay mucha demanda potencial
de vivienda en alquiler sin explotar y mucho margen de crecimiento en el
sector.
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| En España
tan solo un 18% de la población vive de alquiler real, muy por debajo
de la media europea. Con todo esto, estimamos que pueden ser necesarias
hasta 1.800.000 viviendas en alquiler más para satisfacer la demanda.
En los últimos años numerosos factores se han conjugado para
aumentar el interés de la población en optar por vivienda
en alquiler en lugar de la compraventa. Entre las causas que más
impacto han tenido se encuentran el encarecimiento de la vivienda en relación
a los salarios, mayores restricciones hipotecarias y un aumento de la movilidad
laboral. A causa de la pandemia del Covid-19 se añade otro factor:
el creciente desempleo que afecta especialmente a la población joven.
El build to rent ha entrado en España en un momento ideal. En los
últimos quince años todas las franjas de edad a excepción
de los mayores de 65 años han aumentado significativamente el alquiler
como solución para acceder a la vivienda. Desde el punto de vista
geográfico, todas las regiones españolas a excepción
de Murcia han crecido en porcentaje de vivienda en alquiler sobre el total.
Pese a que el alquiler parece haber pasado un peor 2020 que la compraventa
de vivienda, varios indicios apuntan a que este efecto es temporal. Las
caídas en precios solo se han dado en ciertas tipologías
de inmuebles, fruto de la entrada masiva en el mercado de viviendas turísticas.
En el momento en el que la oferta de inmuebles turísticos se estabilice
y se hagan notar las consecuencias económicas de la pandemia, el
alquiler volverá a tener periodos de crecimiento de precios y absorciones
que beneficiarán al build to rent. ? El desarrollo de viviendas
de BTR no es homogéneo a lo largo de la geografía española.
Madrid y su área metropolitana concentran más del 50% de
los desarrollos, mientras que Barcelona acumula poco más del 11%.
El resto se encuentra disperso en áreas como Valencia, Sevilla,
Pamplona y Málaga. En relación a la cantidad de gente viviendo
en alquiler, zonas como la Comunidad Valenciana y el País Vasco
presentan nichos de mercado todavía infraexplotados. |
| LOS
GRANDES TENEDORES DE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAÑA NO ALCANZAN
EL 4% DEL STOCK |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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En España,
alrededor de unos 110.000 pisos están gestionados apenas cuarenta
grandes tenedores de viviendas entre los que se encuentran bancos, fondos
de inversión, compañías de seguros y socimis (sociedades
anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria), según
el informe Estado y tendencias del build to rent en España elaborado
por Atlas Real Estate Analytics.
|
| Según
la firma de investigación Atlas Real Estate Analytics, en España
40 inversores institucionales concentran 115.000 viviendas en alquiler,
el 4,2% de los pisos disponibles. Otro 10% del mercado está en manos
de inversores medianos que cuentan con carteras de algunas decenas de pisos,
y el resto corresponde a pequeños propietarios, que cuentan con
menos de diez inmuebles en propiedad, incluyendo garajes, trasteros y segundas
residencias. El gran tenedor de viviendas de nuestro país es Blackstone.
El fondo estadounidense encabeza la lista de los grandes tenedores a los
que señala la ley. En España, Blackstone es propietario de
más de 40.000 viviendas. Su representación en el ranking
está a traves de diferentes sociedades como son Testa Residencial
(20.000), Albirana Properties (9.976), Fidere Patrimonio (6.500), Torbel
Investments 2015 (2.170), Euripo Properties (1.569) o Anticipa (1.300).
CaixaBank es otro de los grandes propietarios. La entidad, según
los datos de Atlas Real Estate Analytics, al cierre del año pasado
contaba con una cartera de 25.000 unidades. |
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