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NOTICIAS
DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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Novedad
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Las
consecuencias de cambiar la fiscalidad de las SOCIMI (vozpopuli) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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La guía
práctica inmoley.com
de SOCIMI
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| Ismael Clemente
(Merlin) > Todo el mundo asocia socimi con vivienda. Nosotros no tenemos
vivienda. No entendemos que se diga que las socimi son responsables de
la subida de los precios del alquiler. Todos los pactos de gobierno que
regulan la fiscalidad de las socimis se mencionan en el apartado de vivienda.
La premisa inicial es falsa: ninguna de las grandes socimis, Merlin, Colonial,
Lar o Arima, tiene viviendas. Si lo que se quiere es acabar con un instrumento
de planificación fiscal, lo que hay que hacer es fijarse donde está
eso, probablemente en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil) pero
las socimis normales, las que son homologables a nuestros competidores
internacionales, no podemos tener ese instrumento porque cumplimos con
la norma de distribuir el beneficio. No hay ningún elemento de planificación
fiscal. ¿Qué pasaría con Merlin si se modificara el
régimen socimi? Disminuiría el flujo de caja de la compañía
y bajaría el precio de la acción con lo cual compararías
desfavorablemente con tus compañeros de viaje internacionales que
no tienen ese problema con sus gobiernos. Se produciría una distorsión
del mercado nacional respecto al internacional. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Socimi
de residencias de estudiantes (ep) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| socimi Gavari
> La compañía, especializada en el alquiler a universitarios,
debutará en el Mercado Alternativo Bursátil con una valoración
de 8,8 millones de euros y una cartera de 153 viviendas. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Los
préstamos verdes son más baratos (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| GMP recuerda
que, para que un préstamo sea considerado 'verde', debe tener como
objetivo la promoción de la sostenibilidad ambiental y que esté
calificado como tal por un consultor medioambiental. En este caso, Arup
es la consultora que ha certificado como verde esta operación conforme
a los 'Green Loan Principles'. |
| LAS
VENTAJAS DE TRANSFORMARSE EN UNA SOCIMI |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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SOCIMI, los
REIT españoles.
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| En el contexto
de los fondos inmobiliarios en España, existen vehículos
interesantes, incluida la sociedad anónima cotizada de inversión
en el mercado inmobiliario (SOCIMI), que son los fondos de inversión
inmobiliarios españoles (REIT), que se centran en invertir en activos
inmobiliarios urbanos para arrendamiento, en otras SOCIMI o REIT extranjeros.
Las SOCIMI no califican como fondos de inversión alternativos (AIF),
por lo que no están obligados a designar una compañía
administradora (AIFM) y un depositario. Se pueden comercializar a inversores
no profesionales, por ejemplo, a través de exenciones de colocación
privada (las de la Directiva de Prospecto de la Unión Europea (UE)).
Las SOCIMI también están sujetas a un régimen impositivo
especial, con una tasa impositiva sobre los ingresos corporativos del 0
por ciento. Cotización obligatoria de las SOCIMI. La SOCIMI debe
ser una sociedad anónima española (Sociedad Anónima
SA). El capital nominal de una SOCIMI debe ser de al menos 5 millones de
euros. No existe un umbral máximo para la deuda externa. Las SOCIMI
deben cotizar en una bolsa de valores organizada en España, la UE,
el EEE o en otros países con un intercambio efectivo de información
fiscal con España. De conformidad con las normas correspondientes
de la Bolsa de Valores de España, una entidad que cotiza en bolsa
debe tener al menos 100 accionistas con un interés inferior al 25%,
siendo un mínimo del 25% de flotación libre como práctica
habitual. En el caso del Mercado alternativo bursátil (MAB), los
accionistas minoritarios (accionistas que posean menos del 5% del capital
social) deben representar conjuntamente menos (a) acciones con un valor
de mercado de 2 millones de euros, o (b) el 25% del Capital social. A partir
del 1 de agosto de 2017, se requiere que se incluya un número mínimo
de accionistas minoritarios (entre 20 y 25) en el MAB. Los requisitos de
flotación libre deben cumplirse desde el primer día. |
| EL
RIESGO DE LA FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS: ESPAÑA PODRÍA
TENER QUE PONER EL 25% DE LA AYUDA EUROPEA (IPCC o BICC) |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Instrumento
Presupuestario para la Convergencia y la Competitividad (IPCC o BICC, acrónimo
en inglés para Instrumento Presupuestario de Convergencia y Competitividad).
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El IPCC o BICC
no está sujeto a ninguna condicionalidad específica relativa
a las políticas. Se le aplicarán las mismas condiciones asociadas
a las políticas que limitan el acceso a los fondos del presupuesto
de la UE. Ello significa que el acceso a la financiación dependerá
de la condicionalidad macroeconómica aplicable establecida en el
Reglamento sobre disposiciones comunes y del cumplimiento de las normas
horizontales aplicables a la ejecución del presupuesto de la UE
(por ejemplo, el Reglamento Financiero). La ayuda se concederá en
forma de subvenciones, es decir, contribuciones financieras directas. El
cálculo de los costes, dentro de la dotación prevista para
cada Estado miembro en función de la clave de reparto, determinará
el importe de la ayuda que recibirá un Estado miembro para un proyecto
determinado.
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Los Estados
miembros tendrán que poner de su parte. En circunstancias normales,
los gobiernos nacionales cubrirán el 25 % del coste de los proyectos
subvencionables. En caso de circunstancias económicas graves, tal
como se definen en el Pacto de Estabilidad y Crecimiento, este porcentaje
de cofinanciación se reducirá a la mitad.
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Si España,
por ejemplo, quiere aprovechar este instrumento para financiar algún
proyecto, tendrá que poner adicionalmente de su propio bolsillo
una cuarta parte del dinero. En los casos en los que las condiciones económicas
del país no lo permitan, esta aportación individual se podrá
reducir a la mitad.
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El vicepresidente
económico de la Comisión Europea, Valdis Dombrovskis, ha
insistido en que la mayor parte del dinero del fondo de recuperación
tendrá un "fuerte vinculo" con las reformas estructurales e inversiones
públicas realizadas en cada país.
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| El 80% del
fondo de reconstrucción que prepara Bruselas estará dirigido
a los Estados miembros a través de una herramienta para "resiliencia
y la recuperación" y siempre que los países solicitantes,
como España, se comprometan a adoptar reformas económicas
que modernicen sus economías y a la vez pongan en orden las finanzas
nacionales. "La idea básica que tenemos la intención de poner
en marcha va a ser similar a la que ya existe en el caso del Instrumento
Presupuestario para la Convergencia y la Competitividad (IPCC o BICC, acrónimo
en inglés para Instrumento Presupuestario de Convergencia y Competitividad).
Efectivamente, está vinculada a la supervisión de las medidas
a través del semestre europeo", ha insistido Dombrovskis, en referencia
al embrión de presupuesto de la eurozona acordado hace unos meses.
Esta herramienta, sin embargo, está pensada únicamente para
los países de la eurozona. El plan del Ejecutivo comunitario, por
tanto, es ampliar este alcance en el caso del nuevo instrumento de recuperación
para que sea aplicable a todos los Estados miembros. |
| SIGUEN
LOS LEASE BACK INMOBILIARIOS DE NAVES LOGÍSTICAS |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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El fondo Sandton
Capital Partners ha realizado un sale&lease back de un activo logístico
en el polígono La Isla, en Dos Hermanas (Sevilla).
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El comprador
ha sido a Mileway, la mayor compañía en Europa especializada
en “última milla”, lanzada por Blackstone en 2019.
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El activo,
ocupado con un contrato a largo plazo por Pansur, un operador de referencia
en el sector de la alimentación, cuenta con 5.649 m² de superficie
bruta alquilable sobre una parcela de alrededor de 10.000 m² ubicada
en uno de los principales nudos logísticos de Andalucía.
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| El responsable
del departamento Logístico de Savills Aguirre Newman en Andalucía,
Vicente Bernabé, ha explicado que “esta operación pone de
manifiesto el interés inversor por el mercado inmologístico
andaluz. Hay una gran presión de fondos internacionales de primer
nivel, así como de promotores internacionales por posicionarse en
el mercado, con especial atención a Málaga y Sevilla”. Según
la consultora, en los últimos años la inversión en
sector logístico se ha consolidado en España al mantener
unos fundamentales muy sólidos, por lo que en la situación
actual puede llegar a convertirse en un valor refugio en el que se prevé
mayor especialización en las operaciones de inversión a corto
y medio plazo |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Los
grandes inversores inmobiliarios están sentados sobre el dinero
(Bloomberg/vanguardia) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| Ayer, la agencia
Bloomberg informaba de que los gigantes fondos del sector de la inversión
inmobiliaria, entre ellos Blackstone o Brookfield, los más importantes
del mundo, están literalmente sentados sobre una montaña
de dinero, unos 300.000 millones de euros, casi el 30% del Producto Interior
Bruto (PIB) español, lo que la economía del país produce
en un año. Dispuestos a lanzarse a la caza a precios de saldo de
propiedades en todo el mundo. Una única duda, cuánto deben
bajar los precios para decidirse a firmar los talones. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Los
fondos de inversión de segmentos inmobiliarios (el economista) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| El fondo M
Capital prepara su próximo lanzamiento en España para el
1 de junio. La intención de este nuevo vehículo inversor,
con 113 millones de euros, es financiar el desarrollo de proyectos inmobiliarios. |
| EL
INMOLOGÍSTICO RESISTE. LA LOGÍSTICA DE MERLIN PROPERTIES
SUPERA LA PRUEBA |
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guía práctica soluciona este tipo de casos?
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en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Las tipologías
de naves logísticas más demandadas y con menor oferta, aseguran
son grandes instalaciones de más de 20.000 metros cuadrados preferiblemente
ubicados en A-2 y A-3, y próximos a Madrid, Barcelona y Valencia
y los activos logísticos 'de última milla', con menor superficie,
pero situados lo más cerca posible del centro de las ciudades, un
concepto en el que Merlin se ha posicionado desde 2019.
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La división
logística de la socimi Merlin Properties, líder del mercado
en España, ha anunciado sus resultados a cierre del primer trimestre
de 2020, un periodo en el que ha mejorado sus principales ratios, a la
vez que cerraba nuevos contratos, a pesar de la crisis sanitaria provocada
por el coronavirus.
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Buenos registros
de rentas y ocupación para una socimi que sigue adaptando su política
comercial a la evolución de la situación y adaptarse a las
necesidades de sus clientes.
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La socimi ha
registrado un nivel de ocupación de sus activos logísticos
de un 96,4% en el primer trimestre de 2020.
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| El crecimiento
sostenido y generalizado en actividad logística contribuye a mantener
las cuentas de Merlin Properties en el primer trimestre de 2020, en el
que ya se ha dejado sentir el impacto del COVID 19. En el período,
las rentas de inmuebles dedicados a actividades logísticas ha supuesto
14,28 millones de euros, con un ‘release spread’ de un 8% en términos
generales, con Sevilla experimentando, en este mismo sentido, el mejor
comportamiento del trimestre, con ‘release spread’ de un 12,2%. Se mantiene
una alta ocupación, con un nivel de un 96,4%, que en el caso de
los activos de Madrid se sitúa en el 97,2%, en los de Barcelona
en el 85,4% y en los del resto de zonas en el 99,8%. El registro de ocupación
de Barcelona se ha visto afectado por la salida de Telefónica, Serloprat
y Molenbergnatie, espacio que se va a someter a una ligera reforma, según
informa la socimi. La evolución de los Planes Best II & III
en los tres meses se mantiene en los proyectos con mayor grado de avance
en el período han sido los de Madrid-San Fernando II, que ya está
alquilado al 67% a Grupo Damm, y Zaragoza-Plaza II, totalmente alquilado
a DSV. En ambos casos, la entrega está prevista en julio. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Los
centros comerciales le pesan a MERLIN (el economista) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
-
La guía
práctica inmoley.com
de Socimi
|
| Los centros
comerciales representan para Merlin Properties sobre el total de rentas
un 20%. ¿La consecuencia? La socimi ha dejado congelada, por el
momento, la distribución de parte del segundo y último de
sus pagos con cargo a las cuentas de 2019. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Merlin
continúa con sus tres planes de la compañía, Landmark
I, Flagship y Best II & III. |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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La guía
práctica inmoley.com
de Socimi
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Debido al Covid-19, ha revisado sus planes
de Capex, centrándose en la ejecución de activos que ya se
encuentran pre-alquilados.
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CAPEX constituye
la caja que una empresa dedica a mantener su inmovilizado en condiciones
de producción y funcionamiento estables
Merlin ha analizado
sus planes de inversión futuros, en concreto los denominados planes
Landmark (oficinas), Flagship (centros comerciales) y Best II & III
(logística), con el objetivo de identificar prioridades teniendo
en cuenta el actual entorno de prudencia y preservación de capital,
separando proyectos en ejecución y con altos niveles de alquileres
ya comprometidos de aquellos otros cuya ejecución se puede diferir.
El conjunto de actuaciones en ejecución y generadoras de rentas
en el corto plazo contemplan una inversión remanente agregada de
€ 247,7 millones a lo largo de los próximos cuatro años,
de los cuales € 167,4 millones se prevén desembolsar en 2020.
Las rentas futuras estimadas atribuibles a estos proyectos (con un nivel
de prealquileres del 65%) ascienden a € 37,3 millones. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversores
inmobiliarios privilegiados (el país) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| España
batió por séptimo año consecutivo, todos desde que
se puso en marcha la Ley de Emprendedores en 2013, la concesión
de visados dorados a ciudadanos extranjeros. También conocidos como
golden visa, estos permisos de residencia simplifican el trámite
habitual a partir de determinados supuestos como ser un profesional altamente
cualificado, montar una empresa emergente en España o hacer una
inversión. En total, el año pasado se concedieron 8.061 de
estos visados |
| BUENAS
NOTICIAS PARA LA FINANCIACIÓN A LAS INFRAESTRUCTURAS ENERGÉTICAS
EÓLICAS Y FOTOVOLTAICAS. |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Un bono de
la UE para recaudar € 500 mil millones para impulsar la economía
de toda Europa
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Los dos pesos
pesados de la Unión Europea, Francia y Alemania, han propuesto un
fondo de sólo 500.000 millones de euros en subvenciones no reembolsables
a repartir entre todos los países europeos.
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Los eurodiputados,
sin embargo, exigieron la semana pasada que el paquete de recuperación
para hacer frente a las consecuencias económicas de COVID-19 alcanzase
2 billones de euros.
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Esta cantidad
se suma al acuerdo de abril del Banco Europeo de Inversiones (BEI) para
la creación del fondo de 25.000 millones de euros destinado a movilizar
inversiones de 200.000 millones de euros para paliar las consecuencias
de la crisis provocada por la pandemia del Covid-19. Este mecanismo formaba
parte del paquete de 540.000 millones de euros que aprobaron hace una semana
los ministros de Economía y Finanzas de la zona euro (Eurogrupo).
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| Francia y
Alemania han anunciado que respaldan la creación de un bono de la
UE para recaudar € 500 mil millones para impulsar la economía
europea, severamente debilitada por la pandemia de COVID-19.Los dos líderes,
que dieron a conocer su propuesta en una video conferencia de prensa conjunta,
dijeron que todavía se necesita trabajar "para reunir a todos los
estados miembros", ya que se espera que la medida plantee objeciones en
varios estados miembros, incluidos los Países Bajos y Dinamarca
que tienen anteriormente se opuso a la creación de los llamados
"coronabonos". El fondo de recuperación de € 500 mil millones
se sumaría al próximo presupuesto del bloque, el Marco Financiero
Plurianual, y los 540 mil millones de euros de préstamos ya anunciados
por el Eurogrupo. Se ha insistido en el destino del fondo de estímulo
en la dirección de los sectores que permiten la transición
ecológica. "El objetivo de neutralidad de carbono para 2050
no debe descuidarse ni retrasarse, sino que, por el contrario, debe acelerarse
en esta ocasión", insiste en el lado francés. Sobre todo
porque, en este ámbito, Europa tiene un cierto avance tecnológico
que debe mantener. |
| ¿POR
QUÉ ES NECESARIO UN PACTO DE ESTADO PARA FINANCIAR LAS INFRAESTRUCTURAS? |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Desde Europa
se quieren garantías a largo plazo, con lo que es posible que se
cierre el grifo presupuestario europeo sin un presupuesto consensuado con
reformas estructurales de rebaja del gasto público no productivo.
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Según
la prensa económica europea, esta vez la CE no va a tolerar un borrador
de presupuestos español que no tome medidas a muy largo plazo de
control del déficit estructural. Es decir un acuerdo de estado entre
los grandes partidos.
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Desde Europa
se insiste en que la reducción de la deuda pública española
debe ser una prioridad nacional, ya que el mantenimiento de un nivel de
endeudamiento público tan elevado puede afectar al funcionamiento
de la economía, ya que absorbe recursos que podrían tener
usos más productivos y generadores de empleo (infraestructuras)
o una mayor dependencia de las condiciones financieras exteriores.
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Desde hace
dos años, Europa está advirtiendo por escrito a España
de que debe rebajar su déficit estructural. La misma advertencia
y en la misma fecha la hizo el Banco de España. Esta petición
de acuerdo presupuestario a largo plazo, la acaba de hacer el gobernador
del Banco de España en sede parlamentaria.
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Hay dos preguntas
técnicas ¿cómo se puede rebajar el déficit
estructural? y ¿cómo invertir en infraestructuras (colaboración
público privada) para generar empleo?
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Sin la ayuda
europea es imposible un plan de infraestructuras público privado
que recupere la economía y genere miles de empleos. No podemos perder
esta oportunidad. Hay que consensuar el presupuesto que se remita a Europa.
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| El gran gasto
presupuestario es el de pensiones. El Banco de España lleva años
advirtiendo de que mantener las actuales tasas de sustitución, que
son elevadas en comparación internacional, exigiría incrementos
"muy significativos" de los ingresos del sistema. ¿Dónde
están? Con lo que si no hay ingresos extras para la Seguridad Social,
no quedará más remedio que recortar la cuantía de
las futuras pensiones. Las actuales tasas de sustitución de las
pensiones públicas son elevadas en comparación internacional
y exigiría incrementos "muy significativos" de los ingresos del
sistema para mantenerlo, algo impensable tras el coronavirus. Con la actual
crisis sanitaria la situación se agrava. El impacto del envejecimiento
de la población sobre el gasto público en el medio y largo
plazo es un reto de primer orden para la sostenibilidad de las finanzas
públicas. Si se cumplen las estimaciones más recientes sobre
el impacto del envejecimiento, el gasto público en pensiones, sanidad
y cuidados de larga duración se incrementaría entre 1,5 y
2 puntos porcentuales del PIB anuales durante las próximas tres
décadas, alcanzando su máximo superior al 21% del PIB en
torno al 2050. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| De
inmobiliaria patrimonialista a SOCIMI (cinco días) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| Torre Rioja,
una empresa inmobiliaria patrimonialista orientada principalmente a la
construcción y gestión de edificios de oficinas. El último
gran patrimonio familiar que saldrá a Bolsa convertido en socimi.
La inmobiliaria Torre Rioja, presidida por Ángel Soria, es de las
mayores propietarias de oficinas en Madrid. La cartera de Torre Rioja suma
170.000 metros cuadrados de suelo terciario, dedicado en su mayoría
a oficinas, aunque también tienen párkings, hoteles, activos
residenciales y una bolsa de suelo de 100.000 metros cuadrados. |
| LA
DIRECCIÓN DE EMPRESAS INMOBILIARIAS EXIGE UN ENFOQUE ESTRATÉGICO |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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La dirección
de empresas inmobiliarias exige un enfoque estratégico y orientado
a la realidad del sector inmobiliario, lo que exige una adaptación
constante a las nuevas herramientas de gestión que se van aplicando,
así como las tendencias del mercado inmobiliario (nuevos productos
inmobiliarios, la transformación digital del sector, las SOCIMIs,
así como las nuevas oportunidades de negocio y nuevos perfiles de
inversores).
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¿Qué
hace el director de una empresa inmobiliaria? El director de una empresa
inmobiliaria es el eje que coordina toda la actividad inmobiliaria que
genera el desarrollo de una promoción. El director de una empresa
inmobiliaria es el responsable comercial, técnico y económico
de todas las promociones inmobiliarias. ¿Cuáles son
las funciones del director de una empresa inmobiliaria? El director de
una empresa inmobiliaria es el responsable de la cuenta de resultado de
una unidad de negocio muy concreta, la unidad de negocio que es una promoción
inmobiliaria. Esta responsabilidad se extiende a todas las fases
de generación del producto inmobiliario. Coordina el proceso de
compra del suelo finalista y la gestión urbanística en suelos
en desarrollo. El mercado de suelo es un mercado localista y a la hora
de proceder al análisis de compra de un suelo, sea solar o suelo
en desarrollo. Es necesario tener un profundo conocimiento del mercado
de la zona, tanto de oferta como de demanda, fundamentalmente porque es
necesario estudiar la viabilidad económica de la inversión.
El conocimiento de los precios de mercado del producto final, así
como de los costes de construcción del producto a desarrollar y
el tiempo que transcurre, dependiendo de la categoría del suelo,
hasta la obtención del producto final inmobiliario, son las tres
variables fundamentales para estudiar la rentabilidad de la inversión
a realizar en la compra de un suelo. Entre las funciones del director
de una empresa inmobiliaria están: Definir, gestionar e implementar
la estrategia de la compañía. Control de la gestión
financiera y económica. Planificación y ejecución
de la compañía a nivel financiero, comercial y de Marketing
y desarrollo de nuevos negocios inmobiliarios.
Apoyar y coordinar
el trabajo de las personas pertenecientes a la promotora inmobiliaria.
Realizar estudios de mercado para la posterior definición de producto,
estudio de política de precios, definición y lanzamiento
del plan de marketing, comercialización y postventa de las promociones
a desarrollar, con el apoyo de colaboradores externos e internos
del grupo empresarial inmobiliario. Apoyar y Supervisar el trabajo del
Departamento Técnico para el seguimiento de los costes, calidad
y plazo de la ejecución de las promociones respecto al Proyecto
constructivo. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
Santander propone copia el sistema británico para incentivar la
compra de vivienda para jóvenes (el país/expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Santander
propondrá al ICO un programa de compra de vivienda para jóvenes
con hipotecas del 95%. Según ha explicado Botín, el programa
consistiría en una colaboración público-privada con
el ICO y empresas del sector inmobiliario. Los jóvenes solo tendrían
que aportar el 5% del valor del inmueble y el Santander concedería
una hipoteca con el 95% restante. De su lado, el ICO avalaría hasta
el 20% del préstamo. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
efecto de las valoraciones inmobiliarias en el resultado contable (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| Sareb alerta
de un posible deterioro de sus activos inmobiliarios por el Covid. Sareb
apunta que la crisis inmobiliaria golpeará especialmente a las segundas
residencias situadas en zonas de costa y/o cercanas a campos de golf y
a aquellos activos que requieren una inversión a varios años
vista, como el suelo. |
| ¿POR
QUÉ CONSTRUIR PARA ALQUILAR “BUILD TO RENT”? LA NUEVA PROMOCIÓN
INMOBILIARIA |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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El número
de promociones inmobiliarias Build to Rent a gran escala va en aumento,
particularmente en los principales centros urbanos, a pesar de las preocupaciones
iniciales sobre la viabilidad financiera. ¿Cuáles son las
atracciones para promotores inmobiliarios e inversores?
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Estos son los
beneficios clave del Build to Rent.
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| Una solución
a la escasez de viviendas. Hay una "crisis de vivienda", con una demanda
de viviendas muy superior a la oferta. A pesar del hecho de que más
del 80% de los ciudadanos afirman aspirar a la propiedad de la vivienda,
una gran proporción simplemente no puede darse el lujo de dar ese
paso. Build to Rent tiene un papel clave que desempeñar para proporcionar
viviendas asequibles y de calidad a aquellos que aún no pueden llegar
a la escalera de la vivienda. En los últimos veinte años,
el número de inquilinos ha aumentado. El alquiler se ha convertido
en la corriente principal. Además de la asequibilidad, los estudios
han demostrado que muchos alquilan por elección al preferir flexibilidad
y una ubicación central en lugar de un gran compromiso hipotecario
y un largo viaje diario a sus oficinas. Las tasas de absorción para
los desarrollos Build to Rent pueden ser hasta 2.5 veces más rápidas
que las construidas para la venta. Las promociones inmobiliarias de alquiler
son, por lo tanto, una excelente manera de acelerar la entrega de grandes
cantidades de vivienda a un precio adecuado a las necesidades locales. |
| INCERTIDUMBRE
EN LA FISCALIDAD DE LAS SICAV Y EN LAS SOCIMI |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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En cuanto a
medidas concretas relativas a determinados vehículos de inversión
inmobiliaria, el gobierno está analizando la posible atribución
a la Administración tributaria de la facultad de comprobación
del número mínimo de accionistas de las sicavs, actualmente
fijado en 100, a los exclusivos efectos de aplicación del tipo de
gravamen del 1% en el impuesto de sociedades. Esta posible medida genera
muchas cuestiones e incertidumbres acerca de su efectiva aplicación
ya que, por definición, las sicavs cuentan efectivamente con los
100 accionistas exigidos. Preocupa el establecimiento de requisitos adicionales
para la aplicación por las sicavs del tipo impositivo del 1% tendentes
a asegurar su carácter de instrumento de inversión colectiva,
por ejemplo, “estableciendo un tope de concentración de capital
en manos de un mismo inversor, incluyendo la participación de personas
físicas o jurídicas vinculadas”. De esta forma, aquellas
sicavs que no cumplieran los requisitos pasarían a tributar al tipo
general del 25% en su IS.
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En relación
a las SOCIMI, el último borrador de presupuestos generales preveía
un nuevo gravamen especial para las SOCIMIS igual a un 15% de los beneficios
del ejercicio que no sean objeto de distribución a los accionistas.
En la práctica, esto generará dificultades para aquellas
SOCIMIS que tengan un elevado nivel de endeudamiento a la hora de amortizar
el principal de la deuda.
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El programa
electoral de Unidas Podemos recoge su disposición a “acabar con
las socimis, por tratarse de mecanismos de elusión fiscal y de especulación
con un bien tan importante como la vivienda”.
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| Estas medidas
fiscales llevarían a empeorar la posición competitiva de
las socimis españolas frente al resto de REIT europeos. De hecho,
la reforma de arrendamientos urbanos ya las perjudica gravemente al calificarlas
de grandes tenedores. Con motivo de esta reforma se hicieron estas declaraciones
por el vicepresidente Pablo Iglesias: “El decreto garantiza que todos los
pequeños propietarios van a percibir íntegramente las rentas
de sus viviendas y al mismo tiempo garantiza que los grandes tenedores
y fondos buitres va a asumir como es normal parte del impacto de la medida
efectuando quitas y restructuraciones de las deudas de sus inquilinos”.
En ese misma rueda de prensa anunció que si el arrendador es una
SOCIMI, tendrá que elegir entre dos opciones: una quita del 50%
de la deuda o bien reestructurarla para que pueda pagarla durante tres
años. Esta reforma implica una discriminación legal que perjudica
al sector y a futuros inversores inmobiliarios. Si se añadiese un
cambio de régimen fiscal, se causaría un daño irreparable
al sector inmobiliario para el que las SOCIMI son imprescindibles. |
| PRECAUCIONES
DEL INVERSOR INMOBILIARIO DE REO´s EN ESPAÑA |
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guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
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¿Qué
son los NPL’s y los REO’s?
NPL’s son
préstamos fallidos de las entidades financieras, NON PERFORMING
LOANS de sus siglas en inglés y normalmente hay dos categorías:
con garantías reales y sin garantías.
Los REO’s
son los activos adjudicados después de un proceso de ejecución
hipotecaria. REO proviene de sus siglas en inglés REAL ESTATE OWNED.
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| ¿Qué
es la propiedad de bienes inmuebles (REO)? La propiedad de bienes inmuebles
(REO) de un prestamista, como un banco, que no se ha vendido con éxito
en una subasta de ejecución hipotecaria. Las propiedades REO pueden
incluir casas, locales y terrenos. Un prestamista, a menudo un banco, toma
posesión de una propiedad embargada cuando ningún oferente
ofrece la cantidad que busca para cubrir el préstamo. Los bienes
inmuebles de propiedad (REO) son bienes inmuebles embargados en la cartera
de un prestamista. Las propiedades pueden estar en la cartera de un prestamista,
como un banco u otro prestamista, porque la propiedad no puede venderse
a un precio lo suficientemente alto en una subasta de ejecución
hipotecaria. Luego, los bancos intentan vender sus REO utilizando un agente
de bienes inmobiliario. Los REO a menudo se venden con descuento por los
bancos y otros prestamistas. Para hacer que una propiedad de bienes inmuebles
sea más atractiva para los inversores inmobiliarios, el prestamista
puede intentar eliminar algunos de los gravámenes y otros gastos
acumulados en el título de la propiedad. Las propiedades REO pueden
ser atractivas para los inversores inmobiliarios porque los bancos pueden,
en algunos casos, venderlas con un descuento sobre su valor de mercado,
ya que la venta de tales propiedades no suele ser su línea de negocio
principal. |
| SALE
LEASE BACK INMOBILIARIO DE IDOM |
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guía práctica soluciona este tipo de casos?
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Idom vende
sus sedes en Bilbao y Madrid por 90 millones de euros, bajo la fórmula
de sale & leaseback. De esta forma, Idom se mantendrá como inquilino
con una opción de recompra en ambos edificios.
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| La sede del
grupo, ubicada en la zona de Zorrotzaurre, en Bilbao, ha sido adquirida
por la aseguradora Catalana Occidente. El inmueble, que cuenta con 14.400
metros cuadrados de superficie, fue inaugurado en 2011 para albergar el
cuartel general de la firma. El otro edificio vendido por Idom es su sede
de Madrid, un inmueble de oficinas inaugurado en 2010 en el barrio de Montecarmelo,
que ha pasado a manos de Grosvenor Group. Este edificio dispone de 10.000
metros cuadrados y 7.000 metros cuadrados más bajo rasante. Los
edificios suman 31.000 m2 y han sido traspasados por un montante cercano
a los 90 millones de euros (45 millones en cada caso), frente a los 80
millones en los que estaban valorados en el momento de salir a la venta.
El inmueble de Madrid está situado en el barrio de Montecarmelo,
fue construido en 2011 y tiene 17.000 m2, de los que 10.000 m2 están
sobre rasante. Y su nuevo dueño es el grupo inglés Grosvenor. |
| CHINA
RECORTA LA FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS DE IBEROAMÉRICA |
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China continúa
recortando préstamos de América Latina
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| Por cuarto
año consecutivo, los dos principales bancos de China encargados
de financiar el desarrollo en el extranjero han reducido los préstamos
a América Latina, según una nueva investigación de
la Universidad de Boston y el grupo de expertos Diálogo Interamericano.
El Banco de Desarrollo de China (CBD) y el Banco de Importación
y Exportación de China (China Exim) prestaron US $ 1,1 mil millones
a la región en 2019, por debajo de los $ 2,1 mil millones del año
anterior y la cantidad anual más baja durante una década.
En lugar de prestar directamente a los gobiernos latinoamericanos, los
bancos chinos están invirtiendo en proyectos de energía e
infraestructura a través de fondos o financiando empresas estatales
chinas que ofertan por proyectos, según el informe. El llamado
"superciclo de productos básicos" terminó en 2015. Y los
acuerdos de petróleo por préstamos se extendieron a países
como Ecuador y Venezuela, que recibieron el 45% del total de US $ 142 mil
millones prestados a la región desde 2007, también aparecer
en la desaparición. "China ya no está actuando como un salvavidas
financiero para las economías más frágiles de la región",
según el informe. |
| INFORME
INMOLOGÍSTICO ESPECIAL COVID 19 DE PROLOGIS |
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Cuarto informe
dentro de su serie especial sobre la COVID-19 y sus implicaciones en el
sector inmologístico también concluye que: Las operaciones
relacionadas con el comercio electrónico representaron casi el 40%
de los nuevos alquileres en marzo y abril.
-
Según
estimaciones preliminares, las ventas del comercio electrónico crecieron
un 50% en marzo Los datos de ventas minoristas indican que el 60% de los
clientes del sector inmologístico crecen y que el 40% está
en recesión.
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| La demanda
de inmuebles logísticos seguirá evolucionando en paralelo
a los cambios que experimenta el comportamiento de los consumidores y las
cadenas de suministro. El catálogo de Prologis, que cuenta con más
de 90.000 millones de metros cuadrados en todo el mundo, ilustra la diversidad
de su base de clientes inmologísticos, sin un único sector
que represente más del 15% de los alquileres base. Esta diversidad,
junto con el papel fundamental que desempeñan las cadenas de suministro
en la generación de ingresos de cualquier tipo, promueve la solidez,
ya que cerca del 60% de los sectores de actividad de los clientes están
creciendo. Prologis Research ha dividido el impacto de la COVID-19 en tres
fases: Economía del Confinamiento, Recuperación y Nueva Normalidad.
Se han centrado en las dos primeras fases y las hemos relacionado con las
principales tendencias que podrían favorecer o perjudicar a los
inmuebles logísticos dependiendo del sector de actividad del cliente.
Las ventas minoristas ordenadas por categorías por el censo de EE.UU.
muestran unos resultados ambiguos.1 En nuestra próxima entrega se
centrará en las lecciones que hemos aprendido de la cadena de suministro
con respecto a la pandemia, poniendo especial énfasis en los principales
sectores de actividad de los clientes y en el impacto a largo plazo. |
| ¿POR
QUÉ SE ASUSTAR A LOS INVERSORES INMOBILIARIOS CUANDO MÁS
LOS NECESITAMOS PARA SALIR DE LA CRISIS? |
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Operaciones
inmobiliarias canceladas tras el aviso de un posible impuesto a los ricos
de Podemos: gravará con un mínimo del 2% a los que tengan
más de un millón de euros y sustituirá a Patrimonio.
Tendría cuatro tramos hasta el 3,5%: la vivienda habitual hasta
400.000 euros, exenta.
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Francia corrige
el tiro y mejora la fiscalidad para las grandes fortunas porque ha hecho
cuentas y perdía más de lo que ganaba.
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| Lección
número uno: el dinero es miedoso. Lección número dos:
a la menor incertidumbre, coge el dinero y corre lo más rápido
que puedas. No hay peor enemigo de un
inversor que la incertidumbre. En el último Barcelona Meeting Point,
los asistentes recordarán que el único tema entre promotores,
bancos, fondos de inversión y consultoras inmobiliarias, fue el
riesgo independentista. Se perdieron miles de millones de euros de inversión
inmobiliaria. En otras palabras para que lo entiendan: millones de euros
que hubiese recaudado la hacienda pública. Toda esa inversión
inmobiliaria, con muchos preacuerdos cerrados, se tiró por el desagüe.
Todo esto sucedió en un momento dulce para Cataluña porque
el metro cuadrado en Barcelona había subido un 22% y en muchas zonas
de la ciudad las viviendas ya eran más caras que en la burbuja inmobiliaria.
En el barrio del Raval había compradores extranjeros pagando el
metro cuadrado a 8.500 euros. El escenario era perfecto para Barcelona.
En España se pagaban menos impuestos que en Francia. Y en los barrios
caros de París el metro cuadrado estaba a 10.000 euros, mientras
que el de Barcelona se encontraba por mucho menos. Y todo esto se perdió
un día de septiembre en el que huyeron de Barcelona fondos de pensiones,
compañías de seguros, consorcios inmobiliarios, etc. Una
de aquella operaciones era la compra de 10 viviendas de un inversor extranjero
"golden visa". Se trata de los permisos de residencia que el Gobierno español
concede a quienes compren una vivienda de más de 500.000 euros.
Ahora el mercado está paralizado y los pocos inversores inmobiliarios
que seguían interesados se han hecho eco del aviso del impuesto
inmobiliario para ricos.Hoy hemos sido informados por fuentes de toda
solvencia de que se han suspendido varios preacuerdos de inversión
muy avanzados. Con el nuevo impuesto, el partido Podemos cree que
puede recaudar 11.000 millones de euros pero alguien del sector debería
explicar que si se añade un “0” es la cifra que se va a perder.
En pocas palabras, ganar un poco para perderlo todo, con el sector inmobiliario
incluido y todo su empleo. Deslocalizar patrimonios o la residencia
personal es costoso en términos económicos, pero para las
grandes fortunas es sencillo y rápido. Lo hemos visto con las SICAV.
Según estadísticas de la CNMV, a cierre de 2015, el mayor
pico histórico, había 3.372 sicavs y ahora, a agosto de 2019
-último dato disponible-, quedan 2.627. Con el patrimonio que acumulan
ha ocurrido lo mismo: a mediados de 2015 se movía en torno a 35.000
millones y ahora amenaza con bajar de los 29.000 millones. Muchas de ellas
se han fusionado, trasladado o simplemente han desaparecido, tal como señalan
las fuentes consultadas. Durante dos décadas fueron sociedades con
mucho público entre las grandes fortunas pero ahora, por el control
que estos años han anunciado los políticos sobre ellas, su
declive se ha vuelto evidente. Y el pacto PSOE-Unidas Podemos quiere
seguir IRPF, Patrimonio, Sucesiones y Donaciones y sicavs: los ricos, en
el punto de mira. Y mientras Francia corrige el tiro y mejora la fiscalidad
para las grandes fortunas porque ha hecho cuentas y perdía más
de lo que ganaba. |
| ¿CÓMO
FINANCIAR LAS INFRAESTRUCTURAS NECESARIAS PARA RECUPERAR LA ECONOMÍA
Y EL EMPLEO? |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El mundo se
enfrenta a grandes necesidades de inversión en infraestructura en
la próxima década.
|
| Esto plantea
la cuestión de cómo se puede financiar la inversión
en infraestructura en un momento en que muchos países experimentan
restricciones fiscales más estrictas, debido a la crisis económica
y financiera. Las necesidades de infraestructura están cambiando
frente a varias tendencias que afectarán a la economía en
las próximas décadas. Para cumplir con los crecientes requisitos
de gasto en infraestructura, es necesario utilizar adecuadamente fondos
públicos limitados y desbloquear todas las fuentes posibles de inversión
del sector privado. El desarrollo de la infraestructura se encuentra en
el nexo del crecimiento económico, la inversión productiva,
la creación de empleo y la reducción de la pobreza. En el
pasado, los presupuestos gubernamentales, los bancos y los inversores internacionales
eran las fuentes tradicionales de financiación. El problema es que
las necesidades de infraestructura actuales exceden de las fuentes de financiación
tradicional. Por otro lado, las fuentes tradicionales pueden incluso contraerse
debido a la reducción de los recursos fiscales, así como
a las regulaciones bancarias internacionales. La comunidad internacional
reconoce la creciente necesidad de una mayor participación del sector
privado, especialmente como financiador a largo plazo en proyectos de infraestructura.
A medida que aumenta la financiación para el desarrollo, el objetivo
es entregar proyectos de infraestructura al reducir la dependencia de fondos
públicos (es decir, el dinero de los contribuyentes). La visión
actual de grandes obras trabaja en la expansión de los mercados
de financiación de infraestructura en todas las economías,
aprovechando la financiación privada. La financiación de
la infraestructura está determinada en gran medida por sus características
económicas. Específicamente, la inversión en infraestructura
tiende a involucrar grandes costes fijos iniciales, seguidos de un bajo
coste marginal para cada usuario adicional una vez que el capital fijo
está en su lugar. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Las
valoraciones inmobiliarias según segmentos (consensomercado) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Morgan Stanley
> El subsector de centros comerciales puede recibir el que más presión
negativa en el corto y medio plazo, sin embargo los centros logísticos
se van a ver favorecidos por el aumento de estocaje y el comercio online.
En oficinas puede que haya menos demanda de grandes HQ pero por otro lado
esto se puede ver compensado por menos densificación de trabajadores
en los espacios. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| ¿Cómo
reactivar la obra pública sin aumentar deuda? (el mundo) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| La propuesta
de la Junta para volver a arrancar el motor económico depende de
un cambio en las normas que regulan la colaboración público-privada
en la ejecución de inversiones. >Se trata de definir unas tablas
flexibles para referenciar cada contrato, no de liberalizar de forma salvaje
el modelo, añaden. Un ejemplo de utilización existosa del
sistema ha sido la construcción de la Ciudad de la Justicia de Córdoba
pero, en este caso, la inversión se ha compensado con la cesión
de uso de suelo público y no ha requerido por tanto de la aplicación
de la controvertida fórmula de desindexación. En estos momentos
son los promotores privados los que pueden tirar de la obra pública
porque, como consecuencia de los recortes obligados de la deuda y el déficit,
la administración lleva años sin disponer de los fondos que
serían necesarios para acometer las infraestructuras pendientes,
insisten desde la Consejería de Hacienda. |
| LA
SOLUCIÓN A LA VIVIENDA GENERADORA DE EMPLEO SE LLAMA “AYUDA A LA
COMPRA” (HELP TO BUY). |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
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-
“Ayuda
a la Compra” (Help to Buy). A través de este programa se evita el
primer impedimento que tiene una pareja joven al comprar una vivienda y
es que no puede pagar el 20% de la compra de la vivienda que no le da el
banco. La solución es que el Gobierno Británico garantiza
que el banco le da el 100% y el banco público avala ese 20%, siempre
que se el comprador aporte el 5%. Además hay soluciones mixtas,
como comprar una parte de la vivienda y alquilar el resto.
-
Esta medida
no conlleva coste al Estado, al no computar como deuda y en el Reino Unido
ha permitido el acceso de los jóvenes a la vivienda y HA GENERADO
MUCHO EMPLEO EN LA CONSTRUCCIÓN.
-
Puesto que
los bancos no pueden financiar más del 80% de la compra, el 20%
se podría avalar con líneas ICO para que los jóvenes
puedan comprar vivienda.
-
Esta medida
se podría completar con otras fiscales, por ejemplo, la Asociación
de Promotores y Constructores de España (APCE) también solicita
la reducción al 4% del IVA para la compra de primera vivienda, tanto
libre como de cualquier tipo de protección, y modificar el IVA de
las cesiones de suelo con derecho de superficie, permitiendo que sea el
súper reducido (4%), o por lo menos el reducido (10%). Así
mismo, recuperar deducciones en el IRPF, como la deducción por inversión
en vivienda habitual, y también deducciones fiscales para los arrendatarios,
eliminadas en 2012 y 2013.
|
| Alice es una
reciente compradora británica de su vivienda y explica: “Llevamos
6 años alquilando y no teníamos planes de comprar. Sabía
un poco sobre la Ayuda estatal para comprar, así que pensé
que sería una buena oportunidad para ver cuáles eran nuestras
opciones". A través del programa de Ayuda para comprar (Help to
buy), solo se necesita ahorrar un depósito del 5% y ya se puede
acceder al soporte de hasta el 20% en forma de préstamo de capital
del Gobierno. No hay nada que pagar por el préstamo por 5 años,
ya que está libre de intereses hasta el año 6. El plan de
ayuda para comprar, respaldado por el gobierno, está disponible
en nuevas viviendas valoradas por debajo de £ 600,000 en Londres.
El comprador necesita un depósito del cinco por ciento, mientras
que el Gobierno otorga un préstamo del 40 por ciento y el banco
presta el 55 por ciento restante. Por lo tanto, es un producto de préstamo
a valor del 95 por ciento. Las viviendas de propiedad compartida es otra
modalidad que consiste en que el comprador compra una parte de la propiedad,
un mínimo del 25 por ciento, y paga el alquiler a una asociación
de vivienda por el resto. Esto reduce el requisito de depósito. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Menos
valoración de inmuebles, peores resultados de las SOCIMI (cinco
días) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Las normas
contables internacionales IFRS por las que se rigen fundamentalmente las
grandes socimis indican que si hay reducción en el valor de las
propiedades, se deberá reflejar en los resultados. Eso puede poner
en jaque el beneficio de estas sociedades en la medida que sea importante
el recorte. De forma contraria, en los últimos años, sobre
todo en los ejercicios 2016, 2017 y 2018, estas socimis han reflejado un
efecto fantasma positivo en sus beneficios, que crecieron rápidamente
gracias a las enormes apreciaciones en las tasaciones de los últimos
años. Nada tiene que ver con el resultado operativo, en el que en
las grandes compañías seguirá sostenido por el flujo
de rentas, ni a priori con el reparto de dividendos, en el que las empresas
se guían por el fondo de operaciones (FFO) o caja libre operativa. |
| INVERSOR
HOTELERO. INVERSIÓN INMOBILIARIA HOTELERA |
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A primera vista,
el hotel como inversión es un ingreso estable y pasivo. Pero el
negocio hotelero es un área bastante complicada de bienes inmuebles
comerciales. La dificultad es la influencia de muchos factores en la rentabilidad
de las inversiones. Por ejemplo, ubicación de las instalaciones,
gestión de personal, entorno competitivo y estrategia de gestión
hotelera.
|
| Compra de
hoteles bien alquilados como inversión. Ningún otro tipo
de bienes inmuebles ha generado un mayor retorno de la inversión
a lo largo de las décadas, como lo hacen las propiedades hoteleras
en los lugares correctos con la estrategia correcta, los contratos de arrendamiento
o administración correctos y el operador correcto. Además
de este retorno de la inversión en curso, también se debe
considerar el aumento en el valor de los bienes inmuebles. PROCESO DE ANÁLISIS
DE UNA INVERSIÓN HOTELERA. Aunque cada inversor hotelero individual
tiene sus propios objetivos en términos de rendimiento, un análisis
objetivo siempre es útil para cualquier cartera de hoteles, independientemente
de su estrategia. Estudios de viabilidad hotelera. Permiten optimizar los
retornos ofreciendo soluciones, estrategias y alternativas para fortalecer
el proceso de decisión comercial de su hotel. Deuda y Financiación
estructurada. Ofrece soluciones financieras integrales para los propietarios,
inversores y promotores de hoteles, ya sea con bancos, fondos de pensiones,
seguros de vida y compañías de crédito. Asesoría
de inversión y mercado hotelero. Consiste en el asesoramiento sobre
la industria hotelera en general, así como sobre activos y mercados
específicos para maximizar los retornos de inversión. Ayudan
en la búsqueda del operador más adecuado y en la negociación
de los mejores términos para evaluar sus requisitos comerciales
y legales a fin de seleccionar la estructura operativa y la marca más
apropiadas. Due Diligence inmobiliaria de hoteles. Incluye tendencias de
desempeño del mercado y desempeño operativo histórico
y potencial, modelación financiera de estimaciones de desempeño
futuro y evaluación de contratos de administración/afiliaciones
de franquicias, posicionamiento competitivo y gastos de capital. Selección
y orientación del mercado hotelero. Identifica de manera proactiva
los mercados que presentan oportunidades estratégicas o tácticas
específicas para los objetivos de una cartera, que incluyen la identificación
de activos hoteleros de bajo precio que probablemente tengan correlaciones
negativas con otros activos en una cartera. Al comparar la “tasa de ocupación
natural” a largo plazo de un mercado y su equilibrio Real ADR y equilibrio
Real RevPAR con su ocupación actual, Real ADR y Real RevPAR, se
permite al inversor hotelero identificar mercados. |
| EL
PERFIL DEL INVERSOR HOTELERO ESTÁ CAMBIANDO. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Tras varios
años con fuerte inversión con fondos como Blackstone, el
mercado se estabiliza con un fuerte protagonismo del capital nacional,
menos arriesgado y más enfocado a la compra de activos hoteleros
individuales.
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La crisis dejará
ofertas hoteleras de gran interés para inversores con perspectiva
a medio y largo plazo.
|
| La mayoría
de la inversión hotelera de 2019 provenía de compradores
españoles. Concretamente el 57%, un total de 1.446 millones de euros;
frente a los 1.072 millones de los inversores internacionales (43%). Destacan
la gestora Azora, las socimis Millenium y Atom y las cadenas hoteleras
Barceló y Hotusa, que acapararon la mayor parte de la inversión
con operaciones superiores a los 80 millones de euros. En 2019 se compraron
13 "pequeñas" carteras hoteleras por valor de 787 millones de euros,
frente a los 3.338 millones que sumaron las operaciones de cartera en 2018.
En cuanto a la ubicación, destacan Baleares, Canarias y Madrid,
esta última con unas "perspectivas de evolución que la sitúan
en el foco preferente de los inversores". También destaca el crecimiento
de Sevilla, Málaga, Valencia o San Sebastián. |
| LA
IMPORTANCIA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA EL INVERSOR HOTELERO |
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-
El contrato
de gestión hotelera es crucial para la naturaleza fundamental de
la inversión en el sector inmobiliario.
-
En el panorama
hotelero nacional e internacional, todavía hay esencialmente dos
formas de contrato elegidas para los contratos de operación: el
contrato de arrendamiento o el contrato de gestión.
|
| El arrendamiento
del hotel representa una inversión pasiva en una propiedad del hotel
mediante la cual el arrendatario del hotel genera ingresos de las operaciones
del hotel. El inversor inmobiliario solo puede esperar un éxito
de inversión sostenido si el alquiler garantizado por el contrato
de arrendamiento del hotel es habitual para las condiciones del mercado
y sigue siéndolo. Sin embargo, el contrato de gestión hotelera
representa una inversión activa: no solo se invierte activamente
en los bienes inmuebles del hotel. Este tipo de inversión se centra
en la operación del hotel y en todas las oportunidades y riesgos
que conlleva. La compañía administradora actúa simplemente
como 'operador' en nombre del propietario. El gerente generalmente recibe
una facturación o una remuneración relacionada con las ganancias
y conlleva poco riesgo económico, ya que, a excepción de
los miembros superiores de la gerencia, la mayoría del personal
es contratado por el propietario de la propiedad del hotel. Los contratos
híbridos de arrendamiento y contratos de gestión están
en aumento. Desde los arrendamientos de hoteles con tasas de arrendamiento
fijas y los contratos de gestión hotelera donde la remuneración
depende del éxito, hay una amplia variedad de opciones estructurales.
En la práctica, estas formas híbridas conocidas como 'contratos
híbridos' son cada vez más importantes. Los modelos de etapas
múltiples también son comunes, donde, por ejemplo, se firma
un contrato entre un propietario y una compañía operadora
para un contrato de arrendamiento y esta compañía operadora
mantiene un contrato de administración con una compañía
de marca. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Expectativas
en la inversión inmobiliaria en polígonos logísticos
(nexotrans) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Sobre el mercado
de inversión, el estudio de CBRE apunta que más de la mitad
de los encuestados, un 54%, cree que la inversión logística
a corto-medio plazo disminuirá ligeramente respecto a la media de
los últimos cinco años; para un 23% disminuirá significativamente
con respecto a esta media y para el 23% restante permanecerá estable.
Asimismo, cuatro de cada diez propietarios afirman que sus empresas han
paralizado, retrasado o cancelado operaciones de inversión que tenían
en marcha con anterioridad al contexto actual. La opinión de un
38% de los encuestados es que las rentabilidades prime se mantendrán
este año, mientras que el 46% de las respuestas apuntan a un incremento
de entre 0.25 o 0.50 puntos básicos. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
inversión inmobiliaria en oficinas discriminará por activos
prime (observatorio inmobiliario) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Alberto Valls,
socio responsable de Real Estate de Deloitte “La correlación del
sector de oficinas con el crecimiento económico es clara, por lo
que a corto plazo veremos impactos en la ocupación, en las rentas
y en las yields, aunque con un mercado que, dada la limitación de
la oferta de máxima calidad, con total seguridad discriminará
por activos. La velocidad de recuperación volverá a ser clave
para la estabilización de las valoraciones y la generación
de cashflow”. |
| ¿QUÉ
EFECTO TENDRÍA EN LA CONSTRUCCIÓN EL RESCATE FINANCIERO DE
ESPAÑA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El primer ministro
holandés Mark Rutte fue abordado el miércoles por un trabajador
en una planta de recolección de residuos, quien le imploró:
“¡Por favor! ¡No les des dinero a los italianos y españoles!”
"¡Oh! No, no, no ", respondió Rutte en un comentario capturado
por las cámaras y agregó que "tomaría nota" de la
solicitud, todo mientras ofrecía un pulgar hacia el trabajador.
El comentario de Rutte provocó una reacción violenta en Twitter
de algunos de los eurodiputados más afines a la unidad europea,
quienes dijeron que su retórica va en contra de la solidaridad de
la UE. "Esto es realmente vergonzoso", tuiteó el eurodiputado y
vicepresidente de los Verdes europeos, Ernest Urtasun, y agregó
que Rutte estaba alimentando el nacionalismo interno que finalmente podría
romper la UE. “Este no es un partido de fútbol, no hay rival para
vencer. Somos parte del mismo equipo ", escribió Iratxe García
Pérez, un político español que lidera el bloque socialista
de eurodiputados en el Parlamento Europeo.
-
Esta misma
semana, el presidente del gobierno español, Pedro Sánchez,
admitió que la situación económica en España
es "muy grave" después de más de seis semanas de cierre,
pero no respondió a la pregunta de si el país necesitará
un rescate.
-
Los expertos
consultados por inmoley.com proponen que España debe mantener o
reforzar la reforma laboral, contener el gasto social en pensiones y todo
tipo de subvenciones, adelgazar la administración para ajustarla
a un coste global en relación al PIB equivalente al resto de Europa
(eliminar duplicidades y equilibro del número de funcionarios por
habitante), equilibrar los derechos y obligaciones laborales entre empleados
públicos y privados, así como entre trabajadores con contrato
fijo y temporal, y por último potenciar la concesión público
privada en infraestructuras y construcción masiva de vivienda social.
Es decir, destinar la financiación europea a infraestructuras generadoras
de empleo. Esto último sería una posible exigencia adicional
en caso de un rescate financiero de España.
|
| En Holanda
lo ven de diferente modo. El déficit de Holanda se irá este
mismo año a niveles que obligarán a recortes sociales en
el futuro inmediato. Fíjense que el debate en Holanda es cómo
reducir la deuda una vez superada la crisis. Eso distingue la actitud del
norte y del sur de Europa. España ha fallado en la recuperación
de la crisis de 2008 y no ha reducido sus niveles de endeudamiento. Sus
incumplimientos han llegado a la prensa holandesa, aunque su reputación
es mejor que la de Italia. En Holanda todavía recuerdan que España
en los años noventa era el pupilo más obediente de todos,
con una deuda baja en relación al PIB, un país entregado
a la modernización. Diez años después es el peor de
la clase tras Italia. Pero hay muchos prejuicios en la prensa holandesa
y alemana: “en España todo el mundo se jubila a los 50” aparecía
recientemente en la prensa sensacionalista. En el norte de Europa hay cosas
de España que no se explican, como querer derogar una reforma laboral
cuando se tiene un 14% de paro, o pretender por medio de una ley que se
garantice el poder adquisitivo de todas las pensiones sea cual sea el futuro
cuando tienes un déficit estructural del 1,8% del PIB en tu sistema
de Seguridad Social. En Holanda, por ejemplo, no se garantiza el poder
adquisitivo de las pensiones, y por culpa de esta crisis los pensionistas
holandeses van a sufrir, porque sus pensiones perderán valor. España
no está en condiciones de hacer ese compromiso, pero tampoco lo
estaba hace tres meses. Holanda redujo su endeudamiento entre 2014 y 2020
en 15 puntos del PIB. Todo lo que vaya a gastar en el primer año
para contrarrestar la crisis del covid-19 se lo ha ahorrado en los últimos
cinco años. Y si la crisis se lleva 20 puntos del PIB, pues les
llevará a un endeudamiento del 68%. La discusión en Holanda
ahora es cómo volvemos a estar por debajo del 60% otra vez. Si los
países del sur tuvieran un nivel de endeudamiento similar al del
norte de Europa, todo sería diferente, pero Italia y España
se niegan a corregir su déficit desde hace 10 años. La propuesta
española se centra en la viabilidad, la forma y las condiciones
de posibles mecanismos solidarios rescate paneuropeo, así como en
las consecuencias económicas, políticas y estructurales sobre
el futuro de la Unión Europea, dependiendo de las medidas que se
adopten. Se debate en torno a un paquete de préstamos que suman
casi medio billón euros con una doble función: por una parte,
trazar una línea de defensa europea inmediata y, por la otra, preparar
la salida de la crisis para favorecer una recuperación y ganancia
de pulso económico en el largo plazo, algo que está vinculado
a un fondo de recuperación-reconstrucción al estilo de lo
que fue el Plan Marshall, pero financiado íntegramente por la Unión
Europea. |
| LA
FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS Y LA DESCALIFICACIÓN DE
LAS CONSTRUCTORAS |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El Banco Africano
de Desarrollo ha excluido a Sinotec Company Limited, registrada en China,
de sus proyectos durante tres años por exagerar su experiencia.
|
| Una investigación
realizada por la Oficina de Integridad y Anticorrupción del Banco
estableció que Sinotec tergiversó su experiencia, el valor
y las fechas de sus contratos de referencia y su relación con otros
postores mientras participaba en tres licitaciones financiadas por el Banco.
Las licitaciones se enmarcaron en el Proyecto regional de energía
hidroeléctrica Rusumo Falls en Ruanda, el Proyecto de acceso a la
electricidad rural de Uganda y el Proyecto de conectividad Last Mile en
Kenia. De conformidad con una decisión de la Junta de Apelaciones
de Sanciones del Banco, la compañía será excluida
por un período de 36 meses por participar en prácticas fraudulentas.
La inhabilitación hace que Sinotec Company Limited y sus filiales
no puedan participar en proyectos financiados por el Banco durante el período
de inhabilitación. La inhabilitación califica para la inhabilitación
cruzada de otros bancos multilaterales de desarrollo en virtud del Acuerdo
para la Aplicación Mutua de Decisiones de Prohibición, incluido
el Banco Asiático de Desarrollo, el Banco Europeo de Reconstrucción
y Desarrollo, el Banco Interamericano de Desarrollo y el Grupo del Banco
Mundial. |
| CHINA
ASEGURA LA FINANCIACIÓN DE LAS INFRAESTRUCTURAS PERUANAS |
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prácticas |
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-
China promete
apoyo continuo a Perú en la lucha COVID-19
|
| China apoya
firmemente al gobierno y al pueblo peruano en su lucha contra COVID-19
y continuará ofreciendo apoyo y ayuda dentro de su capacidad, dijo
el presidente chino Xi Jinping a su homólogo peruano, Martin Vizcarra,
en una conversación telefónica. China valora el desarrollo
de sus relaciones con Perú, el presidente chino dijo que China está
dispuesta a trabajar junto con el país para fortalecer las comunicaciones
bilaterales, promover la innovación en la cooperación bilateral,
construir conjuntamente el proyecto internacional de infraestructuras “Belt
and Road” e impulsar el desarrollo continuo de China. -Peru asociación
estratégica integral para celebrar el 50 aniversario de sus lazos
diplomáticos el próximo año con resultados más
tangibles. Vizcarra, por su parte, dijo que Perú y China han disfrutado
de buenas relaciones, con sus intercambios y cooperación en varios
campos en constante desarrollo, y agregó que la inversión
de las empresas chinas ha promovido la construcción de infraestructura
y el desarrollo económico y social en Perú. Perú está
dispuesto a aprovechar la ocasión para celebrar el 50 aniversario
de las relaciones diplomáticas entre los dos países el próximo
año como una oportunidad para promover las relaciones bilaterales,
dijo el presidente peruano. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Relación
financiación y valoración en la SOCIMI Lar (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| La Socimi
destaca su "bajo" apalancamiento, del 34% del valor de los activos, con
un coste medio del 2,1% y sin vencimientos relevantes en los próximos
dos años. Esta posición le permitió pagar el dividendo
comprometido, que distribuyó el pasado 16 de abrir a sus accionistas. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Primer
Erte de inmobiliarias (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| "A la evidente
pérdida de actividad se suman los efectos sobre el sector de la
construcción que también hacen prever retrasos en las entregas
de viviendas de las promociones", añade la compañía. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| ¿Cómo
financiar infraestructuras sin fondos públicos? (el economista) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| "Es imprescindible
recuperar la colaboración público-privada como modelo de
financiación extrapresupuestaria para resolver el déficit
inversor, ya que las prioridades de gasto social, la reducción de
la deuda pública y el pago de sus intereses no permitirán
en los próximos años atender las necesidades de inversión
de infraestructuras con cargo a los presupuestos públicos", ha señalado
Julián Núñez, presidente de la Asociación de
Empresas Constructoras y Concesionarias de infraestructuras (Seopan). |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Se
mantiene la inversión inmobiliaria en oficinas (Savills) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| desde Savills
Aguirre Newman, no prevén de forma general operaciones distress
ni grandes descuentos de precio debido a la elevada liquidez existente
en el mercado, al bajo nivel de apalancamiento de los activos y a los bajos
tipos de interés. Por otro lado, la volatilidad de otras alternativas
de inversión atraerá aún más liquidez al mercado
inmobiliario por su componente de valor refugio. |
| PROJECT
FINANCE INMOBILIARIO DE PARQUE EÓLICO |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Elecnor ha
encargado un parque eólico de 50MW en la Comunidad Valenciana de
España, el segundo proyecto de este tipo desde 2012.
|
| El proyecto
requirió una inversión de 53 millones de euros y fue financiado
por el banco español Banco Sabadell a través de un Project
Finance que proporciona fondos para proyectos importantes que incluyen
inmuebles, infraestructura y generación de energía. El parque
eólico de Cofrentes, ubicado en Cofrentes, una ciudad de la provincia
de Valencia, consta de 13 turbinas de 3,83 MW cada una, producidas por
GE Renewable Energy. Se espera que la instalación genere 155.00MWh
de energía anualmente, suficiente electricidad para alimentar 43.000
hogares y compensar 66.000 toneladas de CO 2 cada año. El proyecto
fue desarrollado por la filial de la unidad eólica de Elecnor Enerfin
y la energía generada se dirigirá a una red operada por Iberdrola. |
| CONCESIONES
HOSPITALARIAS COMO SOLUCIÓN PARA LAS INFRAESTRUCTURAS SANITARIAS
EN IBEROAMÉRICA |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Chile está
impulsando un programa de 2.500 millones de dólares en asociaciones
público-privadas hospitalarias
-
El Gobierno
chileno saca a concurso este año un total de 11 centros hospitalarios
y las constructoras españolas Acciona, Ferrovial, Sacyr, OHL y Grupo
Sanjose competirán con constructoras chinas que ofrecen muy buena
financiación.
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El Gobierno
chileno saca a concurso este año un total de 11 centros hospitalarios
y las constructoras españolas Acciona, Ferrovial, Sacyr, OHL y Grupo
Sanjose competirán con constructoras chinas que ofrecen muy buena
financiación.
|
| La Asociación
Público Privado es una modalidad de financiación que permite
costear el diseño y construcción de un proyecto. A diferencia
del sistema tradicional de inversiones, el pago de las obras comienza cuando
el Hospital está terminado y en funcionamiento, incentivando a la
empresa constructora a no retrasarse en los plazos acordados. En el caso
de Chile, 18 proyectos hospitalarios se financiarán bajo el modelo
de Asociación Público Privada (APP). Los Pacientes serán
atendidos por Funcionarios del Estado y bajo ningún punto de vista
significará la “privatización” de la Salud; el modelo sólo
aplica en el diseño, construcción y posterior mantenimiento
de los equipos y la infraestructura, la operación del recinto no
se ve alterada de ninguna forma y los usuarios del Hospital no tendrán
que pagar por el uso y acceso a las instalaciones. El modelo APP incluye
sólo la construcción de los Hospitales, además del
equipamiento y su mantenimiento por 15 años. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
Build to rent /construir para alquilar toma fuerza (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| En los últimos
meses, compañías como Neinor, Metrovacesa, Aedas, Vía
Célere, ASG Homes, Pryconsa, Iberdrola Inmobiliaria o Áurea
Homes han entrado en el mercado de construir para el alquiler, normalmente
con un fondo detrás que adquiere las promociones completas. Los
expertos consultados indican que las compañías ya se han
movilizado para identificar en su cartera aquellos mejores suelos para
un mercado conocido como build to rent, que va a responder mejor a una
población que, ante la crisis, va a tener dificultad para aportar
la entrada para una casa nueva. “Va a haber miedo por parte de los ciudadanos
de comprar una vivienda y, además, no van a tener los ingresos para
dar un depósito”, opina Portes. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Preventas
para ser financiados (cinco días) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| “La comercialización
de proyectos actuales se verá ralentizada, lo que provocará
que no se inicien las promociones, estas tienen que tener una serie de
preventas para que les sea concedida la financiación bancaria, en
tanto en cuanto la situación actual se mantenga”, opina Cuervo,
de la patronal. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Incertidumbre
en las valoraciones inmobiliarias por el Covid 19 (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| En este período
transitorio de paralización de las compraventas de viviendas, el
Banco de España considera las sociedades de tasación no deberían
"aplicar el método de comparación, debiendo usar un método
alternativo cuando ello sea posible o apropiado o rehusar el encargo".
En todo caso, asegura el Banco de España en su escrito, "se debería
incluir una advertencia específica haciendo referencia a la extraordinaria
situación actual". |
| ¿CÓMO
AFECTARÁ LA PANDEMIA COVID-19 A LA FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS
EN IBEROAMÉRICA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
A medida que
las economías emergentes se ven sometidas a presiones fiscales sostenidas
relacionadas con la pandemia de Covid-19, se están planteando preguntas
sobre la trayectoria futura de los proyectos de infraestructura de alto
coste bajo la iniciativa emblemática de China Belt and Road Initiative
(BRI).
|
| El BRI es
un plan de gran alcance para el desarrollo de infraestructura transnacional,
que une los cinco continentes a través de corredores terrestres
y marítimos y grupos industriales. Lanzado en 2013, inicialmente
se planeó revivir las antiguas rutas comerciales de la Ruta de la
Seda entre Eurasia y China, pero el alcance del BRI se ha extendido para
abarcar 138 países, incluidos 38 en África subsahariana y
18 en América Latina y el Caribe. Antes de la pandemia, el Banco
Asiático de Desarrollo estimó que las necesidades de financiación
de infraestructura de Asia emergente solo ascenderían a $ 26 billones
hasta 2030. Por lo tanto, no es sorprendente que muchos países de
ingresos bajos y medianos vieran el BRI como un vehículo para catalizar
inversión muy necesaria en proyectos de capital. A principios de
enero de 2020, 2951 proyectos vinculados con BRI valorados en $ 3.87 billones
estaban planificados o en marcha en todo el mundo. Aunque los criterios
para lo que en realidad constituye un proyecto BRI no están formalmente
definidos, vincular un proyecto al BRI a través de un memorando
de entendimiento (MoU) u otro acuerdo proporciona acceso a financiación
de bancos chinos y fondos especializados, así como conexiones a
contratistas y proveedores chinos. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
inmobiliaria (Business insider) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| El brazo inversor
de Amancio Ortega tiene debilidad por los grandes edificios de oficinas
en los centros urbanos, “donde no te puedan construir un inmueble mejor
al lado”. No hay más que pensar en su última adquisición,
The Post Building, en Londres. Si bien siempre puede surgir competencia,
la idea es que la localización sea tan buena que los inquilinos
no se quieran marchar. Bien por retener a unos empleados a los que les
gusta trabajar en el centro de las ciudades o bien por impresionar a clientes
con la imagen que transmite que la sede de una empresa esté en el
corazón de la ciudad. |
| ¿CÓMO
COMENZAR A SER UN PROMOTOR INMOBILIARIO? |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
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-
La promoción
puede considerarse como el motor que impulsa el crecimiento en la industria
inmobiliaria. Los promotores inmobiliarios adquieren propiedades sobre
las cuales planean desarrollar sus proyectos inmobiliarios, ya sea con
fines comerciales o residenciales.
|
| Estas dos
amplias categorías abarcan todo, desde locales, oficinas y desarrollo
industrial hasta viviendas. Las opciones son tan infinitas como su imaginación.
Un aspirante a promotor inmobiliario puede comenzar en muchos campos diferentes.
Algunos comienzan como agentes inmobiliarios que después de comprar
y rehabilitar inmuebles logran venderlos. Después de un período
de tiempo, pueden recaudar el capital necesario para trabajar con un urbanista,
arquitecto y constructor urbano o regional para promover, construir y comercializar
un proyecto inmobiliario. Otros comienzan sus carreras en la construcción,
contratando para construir viviendas y eventualmente consiguiendo socios
como arquitectos y administradores de activos financieros que pueden ayudarles
a desarrollar sus propios proyectos inmobiliarios de mayor tamaño.
Convertirse en un promotor inmobiliario requiere años de experiencia,
pero el resultado final puede ser, tanto profesional como financieramente,
muy gratificante. Tener experiencia en el sector inmobiliario es
importante cuando se trata de convertirse en un promotor inmobiliario,
pero no existe un libro de reglas que limite quién puede convertirse
en un promotor inmobiliario y no hay un camino único para lograr
una carrera exitosa en la inversión inmobiliaria. ¿Qué
hace un promotor inmobiliario? Antes de comenzar, debe tener una comprensión
completa de las responsabilidades del trabajo. ¿Necesita mucho
capital para comenzar? Usted necesita capital para iniciar una promoción
inmobiliaria, pero no tiene que tenerlo usted mismo. La mayoría
de los promotores inmobiliarios financian proyectos con un préstamo
promotor. Si nunca antes ha recibido financiación para un proyecto
inmobiliario, lo más probable es que necesite preparar un plan de
negocios para presentar a su banco. |
| LAS
SOCIMIS MÁS PREOCUPADAS POR LAS VALORACIONES A LA BAJA QUE POR LOS
IMPAGOS DE RENTAS DE ALQUILER. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Deterioros
en algunas valoraciones de activos inmobiliarios que se deben pasar por
la cuenta de resultados.
-
En los casos
de SOCIMIS con proyectos y planes de desinversión a corto plazo,
es probable que haya desajustes en los casos de refinanciación al
tener que mantener los inmuebles ante las dificultades de venta.
-
Hay varias
formas de valoración inmobiliaria en las SOCIMI.
|
| Las Socimis
que cotizan en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), el Mercado
Continuo o el Euronext, están obligadas a otra valoración
del negocio en sí mismo, con el objetivo de aportar información
financiera, que son las valoraciones RICS. Las valoraciones RICS, son valoraciones
realizadas de acuerdo con estándares (“RICS Valuation Standards”),
contenidos en el Libro Rojo que adoptan las Normas Internacionales de Valoración
del IVSC (International Valuation Stantandar Council). El informe de valoración
RICS, es requerido preferentemente en operaciones internacionales o corporativas,
por su alto grado de reconocimiento. Está especialmente recomendado
en activos en renta o ligados a explotaciones económicas, de cualquier
actividad inmobiliaria, residencial, terciario, oficinas o comercial, e
industrial. Asimismo, es exigible en la valoración de los activos
de Entidades financieras, Fondos e inversores internacionales, SOCIMIs.
Y también pueden ser utilizadas por cualquier cliente que necesite
un valor totalmente fiable y objetivo, sea cual sea su finalidad. Pero
no son las únicas valoraciones que utilizan. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Financiación
inmobiliaria alternativa cuando no hay financiación bancaria (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Xenia Capital
ha financiado hasta el momento más de 1000 unidades residenciales
en España. La compañía ofrece préstamos puente
y mezzanine (combina deuda y acciones), que ofrecen unos retornos que parten
del 12%, según proyecto. La dificultad de acceso al crédito
a través de entidades financieras para pequeños y medianos
promotores ofrece oportunidades para este tipo de compañías,
que ofrecen liquidez en todas las fases del proyecto desde la adquisición
del suelo, obtención de licencias, proyecto de arquitectura hasta
el inicio de comercialización. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Financiación
inmobiliaria (emprendedores) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Century 21
España ha finalizado el registro ante el Banco de España
de una primera franquicia piloto como intermediario de crédito inmobiliario.
“Esta figura viene a cubrir la necesidad de un servicio profesional, experto
en la gestión para la obtención de hipotecas, que ayude al
consumidor a acceder a diferentes propuestas y así comparar las
mejores condiciones desde una perspectiva de independencia y neutralidad”,
explican desde la central. |
| INGENIERÍA
DE LA ENERGÍA. HIDROELECTRICIDAD EN LA PRÓXIMA DÉCADA |
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La financiación
de proyectos hidroeléctricos puede resultar extremadamente difícil,
ya que los proyectos tienen una duración de más de cien años
y la mayoría de los financieros tienen una visión a corto
plazo.
|
| Los financiadores
deben reconocer los beneficios que la energía hidroeléctrica
ofrece a la sociedad, como la mitigación del cambio climático
y la entrega de energía limpia. La Asociación Internacional
de Hidroelectricidad (IHA) está trabajando actualmente con la Iniciativa
de Bonos Climáticos (CBI) en la financiación de bonos verdes.
Los bonos verdes son préstamos de renta fija otorgados para financiar
o refinanciar proyectos o activos que ayudan a abordar los riesgos ambientales
y climáticos. Algunos emisores han excluido los ingresos de los
bonos verdes para financiar proyectos hidroeléctricos debido a la
falta de claridad sobre los estándares de sostenibilidad apropiados.
Para resolver este problema, IHA está trabajando con socios como
parte del Grupo de trabajo técnico de energía hidroeléctrica
de CBI para acordar los criterios de elegibilidad para bonos verdes para
financiar proyectos de energía hidroeléctrica y haremos un
anuncio pronto. Finalmente, los proyectos hidroeléctricos necesitan
modernizarse. Modernizar la flota hidroeléctrica envejecida es fundamental
para extender su vida útil, mejorar el rendimiento y la seguridad,
y para garantizar una energía hidroeléctrica confiable y
de bajo costo en el futuro mix energético. IHA está trabajando
actualmente con el Banco Asiático de Infraestructura de Inversión
(AIIB) y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) en estudios para identificar
las necesidades de modernización de la flota hidroeléctrica
actual en Asia y América Latina y muchas de las flotas existentes
ya están en El proceso de ser actualizado. |
| LA
ACTIVIDAD QUE MEJOR RESISTIRÁ DENTRO DEL INMOBILIARIO SERÁ
EL BUILD TO RENT |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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El cuarto encuentro
digital de SIMAPRO HomeEdition ha analizado el build to rent, un modelo
cada vez más en auge y que numerosos expertos ven como estratégico
en la fase post COVID-19.
|
| Entre otros
temas de interés, el encuentro ha profundizado en la situación
actual de los proyectos build to rent, su potencial como acelerador de
la reactivación del sector y el impacto que la actual crisis puede
tener en la expansión de este modelo de negocio. En el encuentro
han participado como ponentes Esther Escapa, Directora de Transacciones
y Desarrollos de AXA INVESTMENT MANAGERS, Andrés Horcajada, CEO
de LOCARE y Consejero y Fundador de TECTUM, y Andrés Pan de Soraluce,
Director General de la División Inmobiliaria de ACCIONA. Rafael
Valderrábano, CEO de BÁSICO HOMES ha moderado el coloquio.
El build to rent va a ser una de las claves de la recuperación de
la actividad del sector inmobiliario. Esta ha sido la conclusión
unánime a la que han llegado todos los ponentes del cuatro encuentro
del ciclo SIMAPRO HomeEdition organizado por Planner Exhibitions. “Ya antes
de la eclosión de esta crisis, el build to rent había venido
para quedarse, ante el previsible agotamiento de las rentabilidades de
otras fórmulas de inversión”, ha afirmado Esther Escapa,
Directora de Transacciones y Desarrollos de AXA INVESTMENT MANAGERS. En
su opinión, “no hay que descartar que muchos activos residenciales
concebidos inicialmente para su venta, ahora con la crisis terminen como
activos build to rent”. |
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