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NOTICIAS
DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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| ¿CÓMO
LEGALIZAR LAS VIVIENDAS ILEGALES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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En la Comunidad
Valenciana hay 306.000 viviendas si regularizar
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Ley 1/2019,
de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014,
de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje
de la Comunitat Valenciana.
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| El conseller
de Urbanismo, Arcadi España, participó en una jornada de
trabajo en el Colegio de Arquitectos en Alicante. Señaló
que en la Comunidad Valenciana existen en estos momentos censadas un total
de 306.000 viviendas sin regularizar, muchas de las cuales ocupan, además,
suelo susceptible de sufrir inundaciones en caso de situaciones como la
DANA de septiembre o la borrasca "Gloria" del pasado enero. La regularización
es uno de los objetivos de la nueva Ley de Ordenación del Territorio
(Lotup). "El objetivo de la ley es minimizar el riesgo, y para ello vamos
a crear la Agencia Valenciana de Protección del Territorio a la
que los municipios podrán ceder sus competencias en disciplina urbanística
si no tienen medios". En otra jornada en el Colegio de Ingenieros Vicente
Joaquín García Nebot, Director General de Urbanismo de la
Generalitat Valenciana afirmó que "este año se aprobarán
tres nuevos reglamentos, el primero dirigido a generar instrumentos de
ayuda a los municipios, un segundo capaz de minimizar impactos en la regularización
ambiental y un tercero que contemple la creación de la agencia de
protección del territorio'. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Con
lo que tarda un planeamiento municipal y lo fácil que es anularlo
(el mundo) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| Manuel Benabent,
ex director general de Urbanismo de la Junta, señala que el plazo
medio para tramitar un PGOU es de 8 años, y deben pedirse más
de 30 informes. Aún peor, dado su carácter de reglamento,
la anulación judicial de un solo punto tumba todo, sin margen para
la enmienda. |
| CLAVES
DE LA REFORMA DE LA LEY DE URBANISMO DE CATALUÑA |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
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Modificaciones
en el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, derivadas
del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas de refuerzo urgentes
para mejorar el acceso a la vivienda.
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Los planes
de ordenación urbanística municipal deben reservar como mínimo
el 30% del techo que se califique para uso residencial de nueva implantación.
El DL 17/2019 incluye ciertas medidas para reservar un porcentaje específico
de suelo de uso residencial para la construcción de Viviendas de
Protección Oficial: Regla general: 30% del límite calificado
para uso residencial de nueva implantación
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Los planes
de ordenación urbanística municipal deben reservar como mínimo
el 30% del techo que se califique para uso residencial de nueva implantación.
Aumento del porcentaje para los municipios con demanda residencial fuerte
y acreditada
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Medidas
para incrementar el patrimonio público
de suelo y de vivienda con destino
a viviendas de protección pública
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| Planeamiento
urbanístico y calificación del suelo para vivienda protegida.
Se añade un apartado 2 bis al art. 8 de la Ley 18/2007 en que se
reconoce que en el marco de las competencias de promoción
y gestión de la vivienda de protección pública los
entes locales ejercen las funciones siguientes: a) el encargo de
los proyectos de edificación sobre suelos de titularidad municipal
o sobre los que tenga disponibilidad para la construcción de viviendas
de protección pública, la licitación
y la ejecución de las obras;
b) la definición de los criterios
y procedimientos de adjudicación de las viviendas promovidas
por los entes locales y la selección de las personas adjudicatarias
de las viviendas; c) la gestión de las viviendas promovidas por
los entes locales en régimen de alquiler y su mantenimiento;
y d) la ejecución de los programas y líneas de
actuación que define la Ley 18/2007
o los planes de vivienda, con la
finalidad de incrementar el parque de viviendas de titularidad
o gestión municipal. Se modifica el art. 17 de la Ley 18/2007
en relación con el planeamiento urbanístico, que deberá,
mediante el establecimiento de la calificación urbanística
de vivienda de protección pública y la determinación
de los porcentajes de techo que los sectores de planeamiento derivado tienen
que reservar para esta destinación, vincular el suelo al régimen
de protección oficial. |
| RIESGOS
URBANÍSTICOS Y MEDIOAMBIENTALES DE VERTEDEROS Y DEPÓSITOS
DE RESIDUOS A CIELO ABIERTO |
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La implantación
de depósitos de residuos debe ajustarse a la planificación
sectorial conforme a la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos
contaminados
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Debe contar
con una específica evaluación ambiental estratégica
en la que intervenga la participación ciudadana, y se analicen todas
las alternativas de emplazamiento. Sin esta evaluación la autorización
del depósito de residuos es nula.
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Además
de esta evaluación medioambiental deben respetarse las normas de
planeamiento territorial para categorías de suelo en sistema de
espacios abiertos mediante un riguroso estudio de alternativas de emplazamiento,
en la integridad del ámbito espacial y descartar cualquier posibilidad
de emplazamiento de aquéllas en suelos de menor protección
territorial.
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Y debe seguirse
el trámite de compatibilidad urbanística, por ejemplo, la
cercanía a zonas pobladas.
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Todas estas
precauciones obedecen a las consecuencias del vertido de toneladas de residuos
durante largos periodos de tiempo. En el caso de instalaciones promovidas
por la iniciativa privada no es ningún secreto que son actividades
muy lucrativas. Con un mínimo acondicionamiento del suelo,
impermeabilización incluida, el promotor realiza una actividad para
la que hay muchísima demanda, tanto de constructoras como de industrial.
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| Es frecuente
que lleguen a juicio autorizaciones e instrumentos de planeamiento que
dan cobertura al emplazamiento de la actividad sin atender a la declaración
de evaluación ambiental, así como a la sujeción a
la ordenación urbanística y territorial. En muchos casos
se ha sancionado la pretensión de promotor y Administración
autorizante de hacer pasar el depósito de residuos por un programa
de restauración de actividad minera, cuestión muy diferente
porque en la minería se trata de un mismo recurso natural con sus
propios programas de restauración. Lamentablemente no son infrecuentes
los casos en que servicios técnicos del órgano ambiental
competente no vigilan adecuadamente el acondicionamiento imprescindible
en garantía de las exigencias de seguridad y prevención de
riesgos naturales. |
| NUEVA
LEY MEDIOAMBIENTAL DE CASTILLA LA MANCHA |
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Ley 2/2020,
de 7 de febrero, de Evaluación Ambiental de Castilla-La Mancha
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| La Ley 2/2020,
de 7 de febrero, regula la evaluación ambiental de los planes, programas
y proyectos que puedan tener efectos significativos sobre el medio ambiente,
con el fin de garantizar en la región un elevado nivel de protección
ambiental y promover un desarrollo sostenible. Aspectos medioambientales
en la elaboración de planes, programas y proyectos. Se incorporan
los aspectos medioambientales en la elaboración de planes, programas
y proyectos y establece medidas que permitan prevenir, corregir o compensar
los efectos adversos sobre el medio ambiente y otras de vigilancia, seguimiento
y sanción. La Ley 2/2020 se aplica a los planes y programas que
se aprueben en Castilla-La Mancha por la Administración regional
o local que serán objeto de una evaluación ambiental estratégica
ordinaria o simplificada, así como los proyectos que pretendan realizarse
en la Comunidad que tendrán que ser objeto de una evaluación
de impacto ambiental, tanto ordinaria como simplificada. No serán
objeto de evaluación ambiental estratégica los planes y programas
que tengan como único objeto la defensa nacional o la protección
civil en casos de emergencia y los de tipo financiero o presupuestario.
Además, el órgano sustantivo podrá determinar, caso
por caso, que la evaluación de impacto ambiental no se aplique a
proyectos o partes de proyectos que tengan como único objetivo la
defensa y a los proyectos que tengan como único objetivo la respuesta
a casos de emergencia civil. El Consejo de Gobierno también podrá
excepcionalmente excluir un proyecto determinado de la evaluación
de impacto ambiental cuando su aplicación pueda tener efectos perjudiciales
para la finalidad del proyecto, así como aquellos proyectos que
consistan en obras de reparación o mejora de infraestructuras críticas. |
| LAS
CIUDADES INTELIGENTES ESTÁN EN AUMENTO, ¿ESTAMOS PREPARADOS? |
| ¿Qué
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| ¿Qué
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La ONU estima
que para 2050 dos tercios de la población mundial vivirán
en ciudades, en comparación con poco más de la mitad en la
actualidad.
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Frost and Sullivan
ha pronosticado que habrá al menos 26 ciudades inteligentes importantes
de pleno derecho en los próximos años.
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Las ciudades
de todo el mundo están buscando las mejores formas para hacer más
con menos a través de tecnologías de automatización.
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La creación
de estas "ciudades inteligentes" tiene el potencial de impulsar la eficiencia
y mejorar los servicios.
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Su implementación
debe combinarse con soluciones y prácticas de ciberseguridad sólidas
para mitigar las vulnerabilidades que los convertirían en objetivos
atractivos para los actores de amenazas.
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| Tentados por
las posibilidades de poder controlar y monitorear de manera remota los
activos y procesos en todos sus distritos, los gestores de la ciudad están
implementando tecnologías inteligentes en una gran cantidad de servicios.
Estos incluyen alumbrado público, transporte, control de tráfico
y servicios públicos. A través de una mayor conectividad
existe un mayor riesgo y los resultados de un ciberataque exitoso en la
infraestructura de la ciudad inteligente pueden ser catastróficos.
Por ejemplo, un ataque contra la red eléctrica de una ciudad podría
cortar la energía durante un período prolongado, lo que provocaría
que las empresas no pudieran operar y los residentes tuvieran que estar
sin instalaciones de calefacción, iluminación y cocina. Otro
ejemplo podría ser que los sensores de IoT (internet de las cosas)
que se utilizan para notificar a los recolectores de basura cuando se recogen
los desechos se eliminan. El resultado sería que la basura se acumula
durante semanas creando un riesgo para la salud pública. Además
del impacto físico de un ataque cibernético, estos sistemas
se ejecutan en una cantidad significativa de datos, incluida la información
personal, que presenta otro objetivo tentador para el Big Data. |
| LOS
CONVENIOS URBANÍSTICOS SON UNA HERRAMIENTA IMPORTANTÍSIMA
PARA LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS. |
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| ¿Qué
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Se puede conseguir
mucho más con un convenio urbanístico que siguiendo el trámite
ordinario. Por eso es tan importante no cometer errores al redactar un
convenio urbanístico, porque el diablo está en los detalles.
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| Según
los promotores experimentados en firmar convenios urbanísticos sólo
tienen una pega, que del otro lado está la administración
y que como no cumpla y haya que ir a juicio ser tarda años y las
garantías de recuperar el dinero aportado quedan en el aire. Y lo
que es peor te enemistas con ese ayuntamiento y por contagio con todos
los de la zona. Por eso es tan importante empezar a poner ladrillos el
mismo día que se firma el convenio urbanístico. El incumplimiento
del convenio por parte de la Administración da lugar a responsabilidad
patrimonial administrativa. Otras veces el incumplimiento de los convenios
urbanísticos viene de los promotores o propietarios que no ejecutan
los derechos urbanísticos reconocidos en un convenio, pero atención
que el incumplimiento del promotor no es obstáculo para el cumplimiento
de las obligaciones contraídas por la administración. Si
se frustra el convenio, una facultad del promotor es solicitar su resolución
y consiguiente indemnización, al menos el reintegro de las cantidades
abonadas (sobre otros conceptos indemnizatorios). En estos casos, es habitual
que el promotor haya adelantado una serie de cantidades que pueden ser
elevadas, pese a que finalmente la Administración se ha quedado
con ellas sin cumplir con su parte del convenio. |
| LA
AUDITORÍA URBANÍSTICA DEBERÍA SER OBLIGATORIA Y NO
TARDARÁ EN SERLO. ¿POR QUÉ? |
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| ¿Qué
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Porque en el
urbanismo hay muchos intereses, se mueve mucho dinero y porque es tan complejo
que se pueden cometer errores humanos.
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| Al referirnos
a intereses queremos ser positivos y pensar en el interés de los
promotores inmobiliarios en que se agilicen las licencias urbanísticas.
¿Por qué se forman cuellos de botella en las concesiones
de licencias? El único medio para saberlo es realizar una auditoría
urbanística que señale tiempos máximos de tramitación,
que alerte de posibles ineficiencias, evite tiempos muertos en la tramitación
señale los expedientes y que proponga mejoras para reducir el riesgo
de prescripción de expedientes, por ejemplo, evitar partidas de
cobros no ejecutados. Cuando decimos que se mueve mucho dinero en el urbanismo
nos referimos a que se producen escándalos por comportamientos irregulares
en algunos ayuntamientos que no hacen sino confirmar la necesidad de potenciar
las auditorías urbanísticas en el marco del análisis
del sector local. Dicho objetivo, no obstante, exige una adecuada formación
de los auditores públicos y privados, teniendo en cuenta que el
riesgo en este tipo de auditorías está principalmente en
lo que queda fuera de la documentación y las cuentas analizadas.
Pero a pesar de que sea necesaria una auditoría urbanística
en caso de sospechas de fraude, no se debe calificar la auditoría
urbanística como un instrumento sancionador, sino como descubridor
y analizador de la realidad urbanística municipal. |
| LA
TRAMITACIÓN DE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS DEBE ENFOCARSE
DESDE UNA PERSPECTIVA EMINENTEMENTE PRÁCTICA. |
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| ¿Qué
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Hay dos cuestiones
que preocupan especialmente a los promotores inmobiliarios y constructores:
(i) los retrasos en el proceso de tramitación de licencias y (ii)
la caducidad de la licencia urbanística con lo que cuesta
conseguirla.
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| La mejor forma
de evitar retrasos en la tramitación de licencias urbanísticas
es anticiparse a los aspectos administrativos y técnicos fundamentales
a considerar en la elaboración de la documentación técnica
y la tramitación de licencias urbanísticas. Conseguir una
licencia urbanística no es fácil y conlleva mucha responsabilidad.
Hay que llegar al ayuntamiento con todo preparado y asegurarse que todo
está en orden antes de presentar la solicitud. No se puede malgastar
tiempo presentando documentaciones incompletas o proyectos que claramente
no encajan. No basta con que todo esté bien, es que tiene que estar
hecho a la medida de cada ayuntamiento, o casi de cada funcionario, porque
en materia de licencias todo es práctica y conocer los criterios
de cada ayuntamiento por casos anteriores es llevar mucho andado. En el
caso de la caducidad de licencias hay que estar especialmente atento porque
se puede producir como consecuencia de no iniciar las obras en el plazo
concedido en la licencia o bien por no terminarlas, una vez iniciadas,
dentro del plazo de ejecución. Es frecuente el caso en que concedida
una licencia de obras, resulta que después de la concesión
de una prórroga a la misma, las obras no han terminado. Cuando el
Ayuntamiento se plantea iniciar expediente para declarar la caducidad de
la licencia hay que conocer los efectos que conlleva y cómo evitarla. |
| LA
REHABILITACIÓN URBANÍSTICA DEL BID DE AZCA MADRID REVALORIZARÁ
LA ZONA UN 15% |
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| ¿Qué
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El pasado año
se firmó un convenio público-privado de dos millones de euros
entre el ayuantamiento de Madrid y Merlin Properties. Las obras para rehabilitar
tanto el espacio público como el espacio privado de uso público,
en el entorno del edificio Picasso y la plaza principal de Azca, que lleva
el mismo nombre, comenzarán en breve y tendrán un plazo de
ejecución de cinco meses, aunque el «tiempo total dependerá,
finalmente, de las constructoras», aseguran fuentes de la compañía
inmobiliaria.
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Merlin y GMP
crean una empresa rehabilitadora de Azca denominada Renazca
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| La principal
actuación consistirá en la demolición de la rampa
que conecta los tres niveles de Azca (Ruiz Picasso, avenida de la Vaguada
y Carlos Trías Bertrán) y que está situada en la esquina
noroeste de la plaza de Pablo Ruiz Picasso. Actualmente, ese pasadizo «es
el principal escollo para la recuperación» de la City madrileña,
ya que crea zonas «inseguras e insalubres». En este sentido,
la propuesta que ultima Merlin sustituye la rampa por un ascensor público
y una escalera nueva que conectará Ruiz Picasso con la avenida de
la Vaguada, «una conexión limpia y directa que permitirá
en todo momento que el peatón sepa adonde se dirige, sin ningún
obstáculo visual». El proyecto tiene como objetivo crear accesos
despejados, evitar los recovecos y mejorar la iluminación para hacer
el espacio más diáfano. «Azca será completamente
permeable hacia la calle de Orense», aseguran desde Merlin. Asimismo,
se cambiará el pavimento y se arreglarán falsos techos. También
se crearán zonas ajardinadas y se plantarán árboles
–seguramente abedules– en alcorques, creando una zona estancial y no de
paso. |
| LA
CONCENTRACIÓN PARCELARIA COMO RESPUESTA A LAS PROTESTAS DEL CAMPO |
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La concentración
parcelaria es la ordenación de las fincas rústicas, con la
finalidad de promover la constitución y el mantenimiento de explotaciones
agrarias de estructura y dimensiones adecuadas. Se trata de alcanzar tamaños
de explotación económicamente más rentables. Con la
concentración parcelaria se ubican en una sola finca las diferentes
fincas que existían previamente, lo que permite adaptar la estructura
de las explotaciones y reordenar e identificar la propiedad del suelo rústico.
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Las concentraciones
parcelarias son imprescindibles cuando están vinculadas a actuaciones
de modernización o transformación de nuevos regadíos.
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Las actuaciones
de concentración parcelaria son una de las actuaciones más
eficaces en el medio rural para potenciar la actividad y el empleo y constituyen
una herramienta contrastada de lucha contra el despoblamiento y los desequilibrios
territoriales.
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| Entre los
principales beneficios está la mejora de la rentabilidad de las
explotaciones al hacerlas más eficientes, permitir la diversificación
de las producciones, el aumento de la eficiencia y la vida útil
de la maquinaria, la mejora de la comunicación en el medio rural
y la multiplicación de las funciones y los usos potenciales del
suelo rústico. Proporciona, además, el saneamiento jurídico
de la propiedad (se realiza la inmatriculación registral de las
nuevas fincas), beneficios socioeconómicos como la mejora del nivel
de vida de los agricultores, la atracción de jóvenes y mujeres
a la producción agraria, potencia el desarrollo de la industria
agroalimentaria y facilita la comunicación en el medio rural, pues
se da a las nuevas fincas acceso directo a las vías de comunicación,
para lo cual se establece la red viaria necesaria. La alta atomización
o número de parcelas por agricultor hacen inviable las explotaciones
agrarias, por ello surge el proceso de concentración parcelaria.
En aquellos municipios donde se han realizado estos procesos ha emergido
aún más el desarrollo. Donde existe una alta división
de la propiedad y no se realizan las concentraciones parcelarias están
hipotecando el futuro agrario de ese municipio o comarca. |
| GESTIÓN
MEDIOAMBIENTAL DE VERTEDEROS EN EL PAÍS VASCO |
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El Gobierno
vasco otorga las autorizaciones y también se encarga del control
de las instalaciones.
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Los vertederos,
controlados o no, pueden plantear un serio problema, debido a la llegada
al medioambiente de importantes volúmenes de lixiviados, de características
químicas muy dispares y que, en muchos casos, pueden ser dañinos
para la salud humana, para las aguas superficiales y subterráneas
y para los ecosistemas.
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Realización
del inventario ambiental de la zona del vertedero
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| Aguas abajo
de estos emplazamientos de acumulación de una gran variedad de residuos
tanto urbanos como industriales, en ocasiones es habitual encontrar irisaciones
o colores extraños en las aguas, con fuertes olores de origen químico
o con conductividades eléctricas que poco tienen que ver con aguas
de origen natural. Estos suelen ser signos ligados a fugas de lixiviados
que, por diferentes motivos, alcanzan lugares más allá de
los límites de algunos vertederos. La normativa actual sobre vertederos
exige a las instalaciones de vertido una serie de requisitos técnicos
en cuanto a barreras de protección e impermeabilización y
recogida de lixiviados, con el fin de evitar daños al medio ambiente.
No obstante prevé en algunos casos la posibilidad de no disponer
de dicha impermeabilización, previa realización de un informe
de evaluación de riesgos de cara a demostrar la inexistencia
de afección del vertedero al medio circundante (suelo, ecosistema,
aguas subterráneas y superficiales). Ante esta situación,
resulta necesario definir una metodología para el control/seguimiento
de los lixiviados y los gases en vertederos no impermeabilizados, anteriores
a la entrada en vigor de las normativas reguladoras. |
| INFORME
DE INVERSIÓN INMOBILIARIA LOGÍSTICA EN ESPAÑA |
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Snapshot Logística
T2 2019 - Junio 2019 de Knight Frank.
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Tendencias
de ocupación e inversión del segundo trimestre de 2019 en
el mercado logístico español.
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Durante el
primer semestre de 2019 la absorción en Madrid se sitúa en
casi 155.000 m², habiéndose contratado durante el segundo trimestre
del año más de 87.500 m². En Barcelona, el take-up alcanza
los 345.000 m² en el primer semestre.
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La rentas prime
permanecen estables tanto en la capital como en la ciudad condal, manteniéndose
en 5,50 €/m²/mes y en 6,85 €/m²/mes respectivamente.
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Mercado de
usuarios
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En el segundo
trimestre más del 65% de la superficie contratada en la capital
ha tenido lugar en la primera corona, coincidiendo con la tendencia de
la demanda de los operadores a situarse en la última milla y dar
respuesta a la revolución de reducir al máximo los tiempos
de entrega.
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En el segundo
trimestre del año la inversión ha alcanzado los 326 M€,
cinco veces más que la inversión realizada en el mismo periodo
del año anterior. El volumen nacional en el primer semestre se sitúa
por encima de los 530 M€.
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Debido al interés
que siguen generando los activos logísticos en el mercado de inversión,
durante este segundo trimestre las yields se han comprimido ligeramente
pasando del 5,25% al 5%.
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La inversión
en Madrid ha sido superior a la de Barcelona durante el segundo trimestre,
aproximadamente 170 M€ en la capital versus los más de 107
M€ en Barcelona.
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Una de las
operaciones más relevantes ha sido la venta de una plataforma logística
de Invesco en P.I. Los Gavilanes (Getafe). Al 85% de ocupación,
cuenta con inquilinos como Mercadona, Ader o ATDL, y se encuentra en una
localización privilegiada para dar respuesta a las necesidades de
la última milla.
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| El pasado
año, el mercado inmobiliario logístico en España siguió
su tendencia de crecimiento, hasta alcanzar cifras históricas, según
recoge el último Snapshot Logístico elaborado por la consultora
inmobiliaria Knight Frank. Así, la inversión logística
realizada durante 2019 en nuestro país llegó a casi 1.800
M€, más de un 44% de incremento respecto al año anterior,
y alcanzando en 2019 el 24% del total de inversión en terciario,
cifra que hace cuatro años tan solo suponía el 8%. |
| LAS
LICENCIAS URBANÍSTICAS EN LA FUTURA LEY DEL SUELO DE MADRID |
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La futura ley
del suelo de Madrid podría coincidir en soluciones novedosas en
materia de licencias urbanísticas.
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El anteproyecto
de ley del suelo de Madrid va a impactar a todos los niveles, tanto facilitando
la consecución de suelo finalista como para la uniformización
de la tramitación de licencias. Hasta ahora cada Ayuntamiento tenía
su propio modo de actuar pero la nueva ley del suelo de Madrid va a suponer
la unificación de los procesos. De este modo los procedimientos
quedarán cotejados por la nueva ley del suelo de Madrid sin dejar
margen a discrecionalidades municipales como sucede en la actualidad.
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Esta es una
de las cuestiones que queremos plantear en la entrevista que desde inmoley.com
hemos solicitado a la Consejería.
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Ya hace 20
años inmoley.com publicó el primer libro de la ley
del suelo con los prólogos del entonces consejero de la Comunidad
de Madrid y el secretario general de Asprima.
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| Hay que partir
de la base de que la Comunidad de Madrid se enfrenta a tres realidades
municipales diversas en materia de licencias urbanísticas. En el
caso de Madrid capital ya casi no queda suelo, tan solo en el sudeste,
Operación Chamartín y Castellana. En el resto de la Comunidad
hay un segundo cinturón que está atendiendo la demanda de
suelo que no puede ofrecer la capital. Estas ciudades satélites
tienen mucha demanda de vivienda pero claro a precios razonables y una
de las causas del encarecimiento de la vivienda es el retraso en las licencias
urbanísticas. En el tercer cinturón hay pueblos pequeños
sin la adecuada vigilancia urbanística y con arquitectos contratados
por días que van a un ritmo de otros tiempos. Es decir, que en Madrid
están los tres casos de urbanismo municipal que hay en toda España.
En este escenario municipal, merece especial mención la reforma
que se acomete de la licencia urbanística como instrumento tradicional
de intervención en el uso del suelo, así como las novedades
relativas a las sanciones administrativas y las reglas para determinar
su cuantía, confiriendo a la Administración la posibilidad
de decomisar el beneficio obtenido por el infractor. Una cuestión
urgente es la coordinación del régimen de licencias (art.
151 LSM) con la intervención de las Entidades colaboradoras en la
gestión de licencias urbanísticas (ECLU), incorporadas por
la Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial
en la Comunidad de Madrid. A modo de ejemplo, las obras de acondicionamiento
de locales comerciales no se rigen por la LSM sino por la Ley 2/2011. Se
establece la posibilidad de que la sanciones impuestas pueda reducirse
en un 60% cuando el responsable inicie inmediatamente los trámites
necesarios para legalizar los actos sancionados o para restaurar la legalidad;
además de la posibilidad de reducir en un 50% de la cuantía
de la sanción si éstas son abonadas en el plazo de periodo
voluntario y, en el mismo plazo, el infractor muestra por escrito su conformidad
con las mismas y renuncia expresamente al ejercicio de toda acción
de impugnación en el referido plazo. |
| ¿TIENE
ALGÚN SENTIDO TENER QUE ESPERAR 12 MESES A OBTENER UNA LICENCIA
URBANÍSTICA CUANDO EN PARÍS LA DAN EN 6? |
| ¿Qué
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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La media nacional
en la concesión de licencias urbanísticas está entre
los 10 y los 12 meses de espera. En París, 6 meses.
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No es de extrañar
que los promotores inmobiliarios digan que los ayuntamientos son el muro
que frena la construcción y una de las principales causas de falta
de vivienda.
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Es ilógico
que no se utilice software de comprobación administrativa, similar
al de las compliance legales, y que permite validar las normas urbanísticas
partiendo del modelo digital del edificio (BIM)
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| Lo razonable
sería conceder una licencia urbanística en menos de tres
meses, puesto que se trata de un acto reglado en el que el ayuntamiento
está obligado a otorgar la licencia en un plazo determinado que
no se cumple. Y si el ayuntamiento no cumple pues habrá que poder
exigir responsabilidades por lucro cesante. El problema de las licencias
urbanísticas es que hay una gran cantidad de gestiones que involucran
a varios organismos diferentes y sus intervenciones se solapan con el proceso
que realiza el ayuntamiento. Imaginemos una promoción inmobiliaria
de 36 meses, de los cuales un tercio se dedica a obtener las licencias
de obra y primera ocupación, por lo que un 33% del tiempo que lleva
un periodo de construcción no aporta ningún valor a la industria
y resta productividad a las constructoras y a las promotoras inmobiliarias. |
| INFORME
INMOBILIARIO DE POLÍGONOS LOGÍSTICOS |
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Según
el último informe de JLL, el volumen de inversión récord
en 2019 ha sido un 31,4% más que en 2018
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Fundamentales
Mercado Logístico 4T 2019
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| La contratación
logística en el mercado de Madrid durante el cuarto trimestre del
año fue de, aproximadamente, 115.000 m2. Una de las operaciones
más grandes del trimestre se ha producido en la en el polígono
Los Gavilanes de Getafe, donde Mercadona ha contratado más de 45.000
m2 para dar cobertura a la zona sur de Madrid. En el total de 2019, se
ha alcanzado una contratación de más de 550.000 m2, lo que
equivale a un descenso del 40% con respecto al año anterior, principalmente
debido a la falta de grandes operaciones en el mercado. Mientras que en
2018 se produjeron 13 operaciones por encima de los 20.000m2, el cual fue
un año excepcionalmente positivo en términos de contratación,
en 2019 tan solo se han cerrado 5. A pesar de este dato, la demanda de
naves logísticas sigue activa en el mercado madrileño. La
contratación en Barcelona en el cuarto trimestre del 2019 fue de
110.000 m2 con 12 operaciones de alquiler, de las cuales 5 eran pre-let.
La operación más grande la realizó Alliance Healthcare
alquilando casi 26.000 m2 en el polígono industrial Can Alemany,
en Viladecans. En total, se han contratado más de 580.000 m2, tan
solo un 4,3% por debajo del nivel del 2018, debido, sobre todo, a la falta
de espacio en los principales parques logísticos del mercado catalán.
Al igual que en Madrid, se han producido menos operaciones de mayor tamaño.
En 2018 se produjeron 10 operaciones de 20.000 m2 o más, mientras
que en 2019 se han producido únicamente 3. Durante el trimestre
se realizó la entrega de 87.826 m2 en Madrid y 112.443 m2 en Barcelona
de proyectos, y con ello la tasa de disponibilidad se situó en el
7,65% en Madrid y el 3,19% en Barcelona. Prevemos que en 2020 se entregarán
alrededor de 850.000 m2 en Madrid (siendo un 79% especulativo) y 260.000
m2 en Barcelona (28% especulativo). El volumen de inversión durante
el cuarto trimestre de 2019 ha sido de 658 M€, que, junto con el acumulado
del año, el 2019 se sitúa con un volumen de inversión
récord, con 1.875 M€, un 31,4% más que en 2018. Aproximadamente,
el 50% del total de los activos transaccionados se localizaron en Madrid,
un 25% en el mercado catalán y el restante en mercados como Zaragoza
o Bilbao, los cuales cada vez están ganando mayor protagonismo en
nuestro país. Los fondos representaron alrededor del 85% de la inversión
total, por lo que siguen siendo los más activos en el mercado, destacando
la presencia de fondos internacionales. Debido al auge del sector logístico,
las yield prime cae 25 puntos básicos en Madrid y 40 en Barcelona
desde 4T 2018 y se sitúan en un 4,75%, tanto en ambos mercados.
Esta bajada de la yield prime, junto con una subida de rentas en Madrid
(+4,7% a/a hasta 5,5€/m2/mes) y en Barcelona (+0,7% a/a hasta 6,8€/m2/mes),
han provocado incrementos en los valores de mercado cercanos al 10% en
ambos mercados. Para 2020 esperamos un volumen de inversión en línea
con el de los últimos tres años y prevemos que la yield prime,
tanto en Madrid como en Barcelona, seguirá bajando, al menos, hasta
el 4,6%. De cara a los próximos años, el sector logístico
se seguirá consolidando en España, donde tenderá hacia
el uso intensivo de las nuevas tecnologías, con espacios dotados
de calidad constructiva para sus actividades relacionadas con el e-commerce,
entre otras. |
| ¿QUÉ
ES LA SIMPLICIDAD DEL ANTEPROYECTO DE LA LEY DEL SUELO DE ANDALUCÍA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
«Hay
que simplificar la normativa y los procedimientos y establecer seguridad
jurídica a la hora de fijar competencias autonómicas y municipales
porque las líneas no están muy claras», asegura la
directora general de Urbanismo de la Junta de Andalucía, María
del Carmen Compagni.
|
| La cuestión
es muy polémica. La Junta de Andalucía plantea una ley del
suelo más simple que dará mayor autonomía a los ayuntamientos,
pero ¿están preparados los ayuntamientos para asumir mayores
competencias? ¿Cómo se va a controlar desde la Junta el posible
incumplimiento municipal? Si analizamos las problemática de las
viviendas ilegales en Andalucía y en el resto de España,
la causa siempre está del lado municipal que o bien concede licencias
inadecuadas o no cumple con sus obligaciones de disciplina urbanística
cuando se ha construido sin licencia. Incluso se podría añadir
que tampoco informa adecuadamente de los riesgos a los compradores de buena
fe. Por no decir las contradicciones de cobrar IBI en parcelaciones ilegales
y no dar servicios, o cuando se toleran viviendas en zonas inundables de
alto riesgo para la vida de las personas. De estos temas ya hemos tratado
recientemente al analizar la posible inconstitucionalidad planteada por
el gobierno del estado en relación al decreto andaluz de viviendas
ilegales. El caso se complica en zonas de costa, especialmente en zonas
en que las viviendas ilegales se utilizan para el contrabando. No parece
que los ayuntamientos estén demasiado bien preparados ni vigilados
para asumir nuevas labores urbanísticas por lo que la Junta debería
explicar el sistema de vigilancia al respecto. Esperamos tener la oportunidad
de formular estas cuestiones en una solicitud de entrevista solicitada
desde inmoley.com |
| ¿ES
INCONSTITUCIONAL LA LEGALIZACIÓN DE VIVIENDAS ILEGALES ANDALUZAS? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Recurso de
inconstitucionalidad contra el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre,
de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de
las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
-
Se está
a la espera de convocatoria de la comisión bilateral Gobierno-Junta.
En caso de que no haya acuerdo entre las dos administraciones, el Gobierno
central denunciará el decreto al Tribunal Constitucional.
-
El gobierno cuestiona
los artículos 2, 3, 10 a 15, 20, 24 y la disposición adicional
primera del Decreto-ley 3/2019, de 29 de septiembre, de medidas urgentes
para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones
irregulares en la comunidad autónoma de Andalucía.
-
Debate: En la
práctica esto supone un doble planeamiento en el municipio: uno
(PGOU) normal (para edificaciones que han seguido las exigencias del ordenamiento
urbanístico del municipio y la legislación regional) y otro
(el de los Planes Especiales) para “asimilar” a las edificaciones que,
reconociendo que son ilegales, se les trata a un mismo nivel que pero por
un procedimiento mucho más sencillo y en emplazamientos que normalmente
son de mejor calidad por ser menos densos, y no estar en los circuitos
urbanos.
|
|
|
| La consejera
de Fomento, Marifrán Carazo, ha afirmado en la sede parlamentaria
que "confía" en la legalidad del decreto andaluz que regulariza
las edificaciones. En su opinión, el decreto no invade la Ley de
Costas ni las competencias del Estado", ha dicho taxativamente Carazo durante
su comparecencia en la Comisión de Fomento. El decreto ley pretende
regularizar la mayor parte de las 327.000 viviendas ilegales que todavía
hoy existen en Andalucía. Se trataba de permitir a los alcaldes
modificar sus PGOUs e incluir en sus términos municipales como urbanos
suelos que hasta entonces no lo eran pero que llevan años albergando
colonias residenciales o barrios enteros a los que, además, han
tenido que ir dando servicios, como la recogida de basuras. Desde la Consejería
de Fomento defienden que esta regularización es el camino para encontrar
un equilibrio entre el interés general y la preservación
del Medio Ambiente, y los derechos que asisten a los propietarios de estos
inmuebles que los compraron de buena fe. Es, además, un problema
que se repite en todas las provincias andaluzas. No obstante, no podrán
legalizarse las viviendas que tengan menos de 6 años o aquellas
que tengan una sentencia firme de los tribunales, ni tampoco las que se
asienten sobre suelos de especial protección. Sin embargo, el Gobierno
central considera que hay «discrepancias legales» en este decreto
que chocan con la Ley de Costas. |
| LAS
SENTENCIAS DEL PATIVEL CONDICIONAN EL URBANISMO VALENCIANO |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Esta legislatura
está condicionada urbanísticamente a las sentencias relativas
a los numerosos recursos contencioso-administrativos contra el Decreto
número 58/2018, de 4 de mayo, del Consell, por el que se aprueba
el Plan de acción territorial de la infraestructura verde del litoral
y el Catálogo playas de la Comunitat Valenciana, Pativel
-
Los recursos
contenciosos-administrativos presentados por ayuntamientos y propietarios
de terrenos en el litoral reclaman la anulación total del Plan de
Actuación Territorial de la Infraestructura verde del Litoral (Pativel).
-
La mayoría
solicitan la nulidad del Pativel por incorrecta tramitación y la
ausencia de determinados documentos necesarios como el documento económico-financiero
y el informe de impacto de género.
|
| El Plan de
Actuación Territorial de la Infraestructura verde del Litoral (Pativel)
se tramitó sin participación ciudadana. Es un plan que ha
privado a los propietarios de sus derechos adquiridos y además carece
de informe de viabilidad económica real, ya que desde la Generalitat
dicen que no conlleva ningún tipo de indemnización, y eso
es cuestionable al contar muchos proyectos con licencia. El Pativel ha
afectado a los Planes Generales de Ordenación Urbana de algunos
municipios costeros y muchos de ellos han recurrido, como el Ayuntamiento
de Oropesa, La Vila, Alcalà de Xivert y Peñíscola.
El plan propone la conservación de más de 7.500 hectáreas
en la Comunidad que van de la costa a dos kilómetros hacia el interior,
afectando los planes de constructoras que tenían terrenos y de ayuntamientos
que seguramente deberán indemnizas. Por provincias, el suelo preservado
es aproximadamente de 2.100 hectáreas en Valencia 2.500 hectáreas
en Castellón y 2.900 en Alicante. |
| APORTACIONES
DEL PROCESO PARTICIPATIVO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LA LEY 11/2018 DE ORDENACIÓN
TERRITORIAL Y URBANÍSTICA SOSTENIBLE DE EXTREMADURA (LOTUS) |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El Reglamento
general de la ley 11/2018 de ordenación territorial y urbanística
sostenible de Extremadura (LOTUS) está en proceso de recogida de
aportaciones, acorta plazos en las comunicaciones previas y clarifica el
régimen de autorizaciones urbanísticas.
-
Apertura de
un plazo de presentación de sugerencias, en relación con
el proyecto de Decreto por el que se aprueba el Reglamento General de la
Ley de Ordenación Territorial y Urbanística Sostenible de
Extremadura. (Publicado en el portal de Transparencia el 18/10/2019)
|
|
|
| La Ley de
Ordenación Territorial y Urbanística Sostenible de Extremadura
(Lotus) ha supuesto para la Junta un «importante cambio de paradigma»
en cuanto a la simplificación y agilización administrativas,
reconociendo regímenes especiales para los pequeños municipios
que también redundan en la lucha contra la despoblación.
Así lo explicó la directora general de Urbanismo y Ordenación
del Territorio, Eulalia Moreno, en el Foro de Derecho Urbanístico
Local celebrado en Badajoz. La Ley de Ordenación Territorial y Urbanística
Sostenible de Extremadura (LOTUS) supone “un importante cambio de paradigma
en cuanto a la simplificación y agilización administrativa,
reconociendo regímenes especiales para los pequeños municipios”,
que a su vez redundan en la lucha contra la despoblación. Así
lo ha destacado la directora general de Urbanismo y Ordenación del
Territorio, Eulalia Moreno, en Badajoz, donde ha presentado y moderado
la mesa ‘El control administrativo de las actividades urbanísticas,
licencias urbanísticas y comunicaciones previas’, enmarcado en el
Foro de Derecho Urbanístico Local organizado por Audiencia Provincial
y Diputación pacense, con la participación de más
de 350 personas que trabajan en diversos campos relacionados con el urbanismo. |
| RECALIFICACIÓN
URBANÍSTICA MASIVA DEL SUELO INDUSTRIAL DE MADRID |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Reordenar los
usos de tres millones de m2 de suelo industrial
-
Un significativo
número de parcelas industriales se localiza en ámbitos en
los que el planeamiento admite la implantación directa como uso
alternativo de las diferentes clases y categorías de uso terciario
-
El ayuntamiento
está estudiando la reactivación de algunas de estas áreas
industriales, con la idea de atraer nuevas actividades más innovadoras,
recalificar ambientalmente los polígonos y también poder
combinar en los usos, pero no todo tendrá una recalificación
directa a residencial, sino que dependerá de cada ámbito.
-
¿Cuál
será la fórmula que se seguirá con un suelo terciario
que es de propiedad municipal desde hace 25 años? La venta, la permuta
o el derecho de superficie.
-
Una solución
es que el suelo industrial madrileño pueda ser cedido y explotado
en una colaboración público-privada para el sector residencial.
|
| El Ayuntamiento
de Madrid tiene 67 parcelas de suelo industrial y la gran mayoría
de ellas se sitúa en el sur de la capital. Los distritos de La Latina,
Carabanchel, Villaverde, Villa de Vallecas y Vicálvaro lideran este
ranking industrial, que se presenta clave para resolver el problema de
la vivienda de la ciudad. La excepción consiste en dos entornos
ubicados en el sector Este de la ciudad: al sur del distrito de Ciudad
Lineal (Avda Daroca – Barrio Bilbao) y en el Eje de la A2, donde se localizan
los suelos Iveco-Pegaso y dos parcelas más. El ayuntamiento de Madrid
está dispuesto a recalificar gran parte de estos terrenos en suelo
residencial. En el inventario del Patrimonio Municipal del Suelo del área
de Desarrollo Urbano se incluyen un total de 67 parcelas de propiedad municipal
calificadas por el planeamiento con uso industrial. La superficie conjunta
es de 385.218,76 m2. No obstante, de esta cifra, ocho parcelas son de titularidad
en régimen de proindiviso con diferentes porcentajes de propiedad
municipal, reduciéndose a 59 las parcelas de propiedad municipal
al 100%. La edificabilidad total de las parcelas industriales es de 684.667,09
m2, de los que 667.848,25 m2 son de propiedad municipal. |
| EL
DERECHO DE SUPERFICIE EN EL SECTOR ENERGÉTICO (SOLAR, FOTOVOLTAICO,
EÓLICO). |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El derecho
de superficie en el sector energético (solar, fotovoltaico, eólico).
|
| Dentro del
sector energético (y más en concreto en el caso de las energías
renovables), a la hora de iniciar un proyecto energético, resulta
generalmente necesario iniciar una relación contractual previa.
El contrato de cesión de un derecho de superficie representa una
buena alternativa a los contratos de compraventa y de arrendamiento en
el sector energético. De forma excepcional al derecho de propiedad,
el derecho de superficie permite a su titular edificar, plantar o sembrar
en suelo ajeno (haciendo suya la propiedad de lo edificado, plantado o
sembrado) en un lapso temporal determinado, que no puede ser superior a
99 años (la reversión de lo edificado se produce una vez
transcurrido ese plazo, salvo pacto en contrario, y quedando resueltos
cualesquiera derechos personales o reales existentes sobre la finca). |
| ¿QUIÉN
PAGA LAS EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS DE LA MANGA DEL MAR MENOR? |
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-
La recuperación
del dominio público es una de las prioridades del plan de protección
litoral, pero no hay memoria económica para pagar el coste de las
expropiaciones. Costas sostiene que la mayoría de municipios ribereños
no disponen de planeamiento urbanístico adaptado a la ley del suelo
regional y que "las directrices de ordenación del litoral de la
Región de Murcia, aprobadas en 2004, no parecen haber garantizado
una adecuada ordenación de la zona.
-
El gobierno
estatal ha preparado un plan que requiere expropiaciones pero no aporta
la memoria económica.
-
Si la Comunidad
autónoma de Murcia y los ayuntamientos no pueden pagar estas expropiaciones,
¿colaborará el estado económicamente o se limitará
a publicar el plan de protección litoral de la Manga del Mar menor?
|
| El Ministerio
para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico
ha publicado el informe actualizado sobre las actuaciones urgentes y estructurales
proyectadas para lograr la recuperación integral del Mar Menor,
en el ámbito de sus competencias. Dentro de las mismas, el Ministerio
está trabajando en la preparación de un Programa Verde integrado
de actuaciones para la recuperación del Mar Menor, que ordena, selecciona
y prioriza las propuestas del Plan de Vertido 0. Se está actuando
en paralelo en la ejecución de las medidas identificadas como urgentes
- de las que se actualiza su estado de ejecución-, y también
en la definición de los proyectos que aporten soluciones estructurales
y su acompañamiento presupuestario, de forma que se garantice su
viabilidad y el compromiso con la recuperación de esta laguna salada,
única por su alto valor ecológico. La Dirección General
de Sostenibilidad de la Costa y del Mar cuenta ya con el Plan de Protección
de Borde Litoral del Mar Menor, redactado por el Centro de Estudios de
Puertos y Costas del Centro de Estudios y Experimentación de Obras
Públicas (CEDEX), que contempla actuaciones de adaptación
como la reconsideración de la línea de deslinde o el tratamiento
de las golas, y en el que se prevén acciones en el perímetro
litoral sobre las causas de la degradación. Entre las operaciones
propuestas, el plan da especial prioridad a la detección de posibles
proyectos de restauración de ecosistemas litorales del Mar Menor
que contribuyan a su resiliencia y capacidad de autodepuración.
A fin de consolidar el alcance de las soluciones planteadas, el documento
será sometido de inmediato al contraste del grupo de expertos que
vienen haciendo el seguimiento de la laguna, y se dará traslado
del mismo a las corporaciones locales y al Gobierno de la Región
de Murcia. |
| URBANIZACIÓN:
UNA FUERZA AMBIENTAL A TENER EN CUENTA |
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-
Los seres humanos
se han convertido en una fuerza ambiental cada vez más poderosa.
El crecimiento de la población mundial ha enmascarado lo que puede
ser una interacción humano-ambiental aún más importante:
si bien la población mundial se duplica, la población urbana
del mundo se triplica. En los próximos años, más de
la mitad de la población mundial vivirá en zonas urbanas.
|
| El nivel y
el crecimiento de la urbanización difieren considerablemente según
la región. Entre los países en desarrollo, los países
latinoamericanos tienen la mayor proporción de su población
que vive en áreas urbanas. Pero es probable que el este y el sur
de Asia tengan las tasas de crecimiento más rápidas en los
próximos 30 años. Casi todo el crecimiento futuro de la población
mundial se realizará en pueblos y ciudades. Es probable que tanto
el aumento como la redistribución de la población afecten
los sistemas naturales de la tierra y las interacciones entre los entornos
urbanos y las poblaciones. En solo 200 años, la población
urbana mundial ha crecido del 2 por ciento a casi el 50 por ciento. Los
ejemplos más llamativos de la urbanización del mundo son
las megaciudades de 10 millones o más de personas. En 1975 solo
existían 4 megaciudades y en 2000 había 18. En 2020 ya había
33 y en 2030 se llegará a las 40. Efectos ambientales de la urbanización.
Las poblaciones urbanas interactúan con su entorno. Las personas
urbanas cambian su entorno a través del consumo de alimentos, energía,
agua y tierra. Y a su vez, el ambiente urbano contaminado afecta la salud
y la calidad de vida de la población urbana. |
| NUEVA
LEY MEDIOAMBIENTAL EN EL URBANISMO DE GALICIA |
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-
Decreto 7/2020,
de 9 de enero, de inspección ambiental de Galicia
|
| El Decreto
7/2020, de 9 de enero, tiene por objeto desarrollar el régimen jurídico
de la inspección ambiental en Galicia, la cual ejercerá sus
funciones respecto a las instalaciones y a las actividades de cualquier
tipo que sean susceptibles de afectar negativamente al medio ambiente y
que se encuentren o desarrollen en el ámbito territorial de la Comunidad
Autónoma de Galicia. El decreto establece que la dirección
general competente en materia de calidad ambiental asegurará la
adecuada y suficiente dotación de medios personales y materiales
para el sistema de inspección ambiental, velando por la aptitud
profesional del personal que lo integre y proporcionando los recursos necesarios
para la prestación del servicio en condiciones de seguridad y eficacia.
Además, deberán elaborarse planes de inspección ambiental
que incluyan dichas actividades e instalaciones susceptibles de afectar
negativamente al medio ambiente con el objetivo de articular, programar
y racionalizar las inspecciones ambientales. En ellos se adoptarán
medidas para incluir el análisis de todos los efectos ambientales
relevantes de las instalaciones y actividades cubiertas por los mismos
y se tendrán en cuenta los criterios fijados al respecto en la legislación
básica estatal y, especialmente, la implantación por los
titulares de las instalaciones y actividades de un sistema de gestión
ambiental. |
| EL
DERECHO DE SUPERFICIE ESTÁ DE MODA |
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-
El derecho
de superficie está de moda gracias a su utilidad en la cesión
pública de suelo industrial y para vivienda social.
|
| Los organismos
públicos quieren promover vivienda en alquiler asequible en suelo
público pero de gestión privada. Esta medida contemplaba
la movilización de suelo público para levantar vivienda en
alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada.
El objetivo era ceder el derecho de superficie sobre el suelo público
durante unos 50 años y pasado este tiempo, el uso revertía
de nuevo a las administraciones. En materia de vivienda social, el derecho
de superficie se está utilizando en Barcelona en solares municipales
en los que se está promoviendo vivienda por cooperativas. Este sistema
residencial cooperativo se enmarca en las políticas para favorecer
nuevas formas de creación de vivienda asequible que recoge el Plan
por el derecho a la vivienda de Barcelona. El suelo donde se edifica es
de propiedad municipal y nunca deja de ser público. La cooperativa
será la titular del derecho de superficie por un plazo máximo
de 75 años y cederá a las personas asociadas el uso de la
vivienda como domicilio habitual y permanente. Al finalizar dicho plazo,
el suelo y la edificación volverá a ser de titularidad pública.
Otra aplicación más moderna es la vinculación de la
promoción delegada con el derecho de superficie. La novedad es que
se licita un solar municipal en régimen de derecho de superficie
para alquiler social y se abre a sociedades mercantiles con ánimo
de lucro, para corresponsabilizarlas también en la generación
de vivienda protegida. |
| LA
INVERSIÓN INMOBILIARIA EN POLÍGONOS INDUSTRIALES SE DISPARA
POR EL COMERCIO ELECTRÓNICO |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La inversión
inmobiliaria en polígonos industriales, parques empresariales y
logísticos se está viendo favorecida por la aparición
del comercio electrónico que está afectando a todo tipo de
naves, desde las grandes de logística general hasta las pequeñas
o de cercanía de logística de última milla.
|
| La evolución
de los polígonos logísticos es especialmente importante en
las regiones que contienen puertos o aeropuertos importantes, o que albergan
concentraciones de industria, pero lo que realmente ha disparado la inversión
en polígonos logísticos ha sido la modernización de
las cadenas de suministro. A medida que los minoristas, los fabricantes
y los distribuidores adoptan nuevos modelos de negocio, como el comercio
electrónico, están repensando las formas en que los productos
van de la fábrica al consumidor. Estos esfuerzos están estimulando
la construcción de bienes inmuebles logísticos en áreas
clave, es decir, más cerca de grandes concentraciones de consumidores
o de nodos de distribución vitales. Otros factores, como la disponibilidad
de suelo, el coste de la mano de obra y los niveles de apoyo e incentivos
del gobierno, pueden influir en la inversión en polígonos
industriales y logísticos. Estados Unidos es el mercado logístico
más desarrollado del mundo. En Europa, donde los clústeres
son impulsados principalmente por la reconfiguración estructural
de la cadena de suministro del continente, la actividad de construcción
es relevante pero menor que en los EE. UU. La mayoría de los clústeres
europeos tienen menos de la mitad del stock moderno de clústeres
comparables de los EE. UU. ¿La razón? Que Europa va por detrás
en la implantación del comercio electrónico, una realidad
que ha afectado a los centros comerciales y que ha revolucionado el mercado
inmobiliario industrial y logístico. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
nuevo negocio de gestionar suelos y hacerlos finalistas (el economista) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Vía
Ágora será además la encargada de desarrollar estos
terrenos, ya que ha firmado un contrato de gestión de los mismos
con Coral Homes. De este modo, la compañía del expresidente
de Vía Célere, compartirá las plusvalías del
negocio de gestión del suelo. Los terrenos suman más de 200.000
metros cuadrados, con capacidad para levantar unas 2.300 viviendas y se
encuentran situados en la zona de los Desarrollos del Sureste, en Los Cerros
y Los Ahijones, y en la localidad de Villanueva del Pardillo. Este último
será, seguramente, el primero en estar listo para construir, dentro
de unos dos años, mientras que los otros dos podrían extenderse
a tres años. |
| LA
FUTURA LEY DEL SUELO DE ANDALUCÍA CIERRA ESTE MES EL PLAZO DE ALEGACIONES |
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-
La Junta creó
en diciembre una comisión de expertos para la redacción de
la nueva Ley Andaluza del Suelo.
-
El actual marco
legislativo lo configuran la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación
del Territorio de Andalucía, y la Ley 7/2002, de 17 de diciembre,
de Ordenación Urbanística de Andalucía.
|
| La comisión,
formada por expertos en materia de Urbanismo, asesora en la redacción
de la nueva Ley Andaluza del Suelo, que sustituirá la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía (LOUA) y que tiene como principal
cometido la simplificación y unificación de los diferentes
textos normativos existentes en materia urbanística. Sería
esencial que se eliminen las diferencias entre la regulación legal
y reglamentaria actuales. Esta nueva Ley nace con el propósito de
recortar de manera sustancial los plazos de tramitación de los instrumentos
de planeamiento, sin olvidar la necesidad de conjugar tal agilización
con las medidas de control y seguridad jurídica que deben regir
la planificación y desarrollo de las actuaciones urbanísticas.
El actual marco legislativo ha sido objeto de sucesivas modificaciones
que han ido adaptando parcialmente su contenido a las necesidades coyunturales
de cada momento. El resultado es un cuerpo normativo disperso que ha perdido
su coherencia interna y que no ofrece seguridad jurídica a los principales
operadores, ayuntamientos y particulares. En este contexto se considera
necesario y oportuno unificar, en un único texto legal, la Ley de
Ordenación del Territorio de Andalucía, y la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía. |
| REFORMA
DE LA LEY DEL SUELO DE GALICIA |
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-
Modificación
de la Ley de suelo de Galicia y de su reglamento por la Ley 7/2019, de
23 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.
-
Se modifican
la Ley del suelo de Galicia y sus desarrollos con la finalidad, entre otras,
de definir el suelo rústico de protección de espacios naturales
teniendo en cuenta la nueva regulación y reforzar la seguridad jurídica
y dotar de mayor estabilidad el tráfico inmobiliario.
|
| Se permite
cumplir con el deber de cesión del 10% del aprovechamiento tipo
del área de reparto mediante su monetarización. Se permite
cumplir con el deber de cesión del 10% del aprovechamiento tipo
del área de reparto mediante su monetarización, lo que significa
que este deber de cesión podrá cumplirse por su valor en
metálico, que deberá integrarse en el patrimonio público
del suelo, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda
sometida a algún régimen de protección pública
en virtud de la reserva que pudiere resultar exigible. Para permitirlo
se modifica la letra d) de los artículos 21 —deberes de los propietarios
de suelo urbano no consolidado- y 29 — deberes de los propietarios del
suelo urbanizable- |
| EDIFICACIONES
IRREGULARES ANDALUZAS EN SITUACIÓN DE AFO |
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-
Consultas de
la Junta de Andalucía. Preguntas y respuestas sobre las edificaciones
irregulares en situación de AFO (asimilado a fuera de ordenación)
tras el Decreto-Ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para
la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares
en la comunidad autónoma de Andalucía.
|
| Edificaciones
terminadas sin declaración de AFO. ¿En qué situación
se encuentra la edificación irregular para la que hubiera transcurrido
el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad
urbanística, mientras NO se declare en situación de asimilado
a fuera de ordenación (AFO)? La situación de AFO se produce
por el transcurso de los plazos para el ejercicio de la potestad de protección
de la legalidad urbanística pero, mientras NO se declare el AFO,
esa edificación irregular terminada y para la que hubiera transcurrido
el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad
urbanística, se encuentra en la siguiente situación: - NO
puede acceder a los servicios básicos, ni siquiera de forma autónoma
- NO pueden realizarse obras de ningún tipo, ni siquiera las de
conservación y mantenimiento. En las edificaciones irregulares para
las que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad
de protección de la legalidad urbanística NO se puede hacer
ningún tipo de obras mientras no se Declaren AFO. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Retrasos
en las licencias de obra (ejeprime) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Entrevista
a Juan Velayos (Alantra) > Las grandes promotoras tuvieron problemas con
las entregas en 2019. ¿Fue un problema de oferta o de demanda?R.:
Los retrasos son una consecuencia de los plazos que hay en España
para tener una licencia de obras, que son dramáticos. Posiblemente
se puso en construcción mucha oferta y las constructoras no pudieron
absorberla. Además, la demanda es mucho más exigente, cosa
que es bueno. El sector ha llegado a la velocidad de crucero y el cuello
de botella que generan las administraciones es ridículo. Los retrasos
son síntoma de la maduración del sector: oferta y demanda
están en proceso de adaptarse la una a la otra. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Urbanismo
> Costas (el país) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Teresa Ribera,
vicepresidenta para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico
> "Yo gestioné hace 10 años la dirección general de
costas y todo el mundo pedía, sin ningún cuestionamiento,
su paseo marítimo. Ahora, cuando vemos las olas pasando por encima
de los edificios de la primera línea, te preguntas: ¿Tiene
sentido volver a gastar los mismos millones en lo mismo? En algunos puntos
del litoral mediterráneo llevamos tres restauraciones en un año.
¿Seguir haciendo restauraciones es la manera más inteligente
de abordar el problema? Probablemente, no. Hay que empezar a trabajar en
un enfoque de medio y largo plazo y eso requiere de mucho consenso. Nos
estamos planteando una reflexión más estratégica y
de conjunto sobre algunos términos municipales, sobre qué
se debe hacer con la primera línea, si hay que construir diques
o replantear la ordenación…" |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Urbanismo
> Costas (el país) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Rafael Sardà,
investigador del CEAB - CSIC >"Si colocas un paseo donde deberían
estar las dunas, haces que la arena se pierda”. El Gloria, combinado con
“un modelo de ocupación del territorio anárquico”, ha tenido
importantes consecuencias humanas y económicas que “no han sido
peores por los servicios de emergencias. Sería irresponsable no
aprender lecciones de este episodio”, sostiene. |
| LA
REHABILITACIÓN URBANA COMO UN DESAFÍO PARA EL DESARROLLO
URBANO EN EL SIGLO XXI |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La rehabilitación
urbana o la regeneración urbana es un término amplio que
se refiere a acciones y programas especiales de desarrollo local destinados
a mejorar las áreas urbanas deterioradas. Más recientemente,
el término también ha llegado a cubrir los objetivos generales
de 'integración' o 'inclusión social', aunque la interpretación
precisa de estas nociones puede variar de un contexto a otro.
|
| Podría
decirse que los conceptos relacionados con el desarrollo urbano rara vez
han sido tan controvertidos como la rehabilitación urbana. Por un
lado, el mismo término podría usarse para designar un desarrollo
inmobiliario voluntario que resulte en la limpieza y reconstrucción
completa de un área urbana, o, por otro lado, podría referirse
a iniciativas de base de residentes locales que revitalicen sus vecindarios.
Su primera aparición se remonta a principios del siglo XIX, el nacimiento
de la ciudad industrial y las sociedades urbanas industriales. En este
sentido, la intervención en París durante la década
de 1840 puede considerarse como una forma de rehabilitación o regeneración
urbana, ya que trajo consigo la reconfiguración de la infraestructura
urbana en el centro de la ciudad (a través de la creación
de nuevos ejes para el desarrollo y nuevos espacios públicos, el
sistema de alcantarillado, un nuevo modelo de construcción urbana,
etc.). Sin embargo, hasta el final de la Segunda Guerra Mundial, no se
puede hablar de la rehabilitación urbana como una herramienta típica
del desarrollo urbano. Las intervenciones físicas solo ocurrieron
esporádicamente, en muchas ciudades capitales europeas a fines del
siglo XIX, y estaban más relacionadas con la modernización
simbólica de las ciudades que con la revitalización / reintegración
de barrios deteriorados como se entiende hoy en día. Tal como se
concibe hoy, la rehabilitación urbana designa una intervención
específica relacionada con la revitalización de una parte
limitada de la ciudad, un vecindario y, como tal, puede considerarse como
una herramienta específica de la política pública
urbana. Los programas estratégicos de rehabilitación urbana
como parte de las políticas públicas urbanas se implementan
con mayor frecuencia en áreas donde la proporción de viviendas
públicas y sociales es relativamente alta. La mayoría de
los programas de rehabilitación urbana se implementan a través
de la cooperación de las dos esferas (asociaciones público-privadas),
y los casos en que la esfera pública o privada es el único
actor en la rehabilitación de un área son relativamente poco
comunes. En las últimas décadas, la posición específica
de la rehabilitación urbana dentro de las políticas urbanas
en los países europeos se ha enfatizado y reformado continuamente,
y en paralelo también se ha convertido en un objetivo claro de las
políticas espaciales europeas. |
| ‘LA
NUEVA NORMALIDAD DEL SECTOR INMOBILIARIO’ 5º ENCUENTRO IESE DEL SECTOR
INMOBILIARIO |
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-
El 5º
Encuentro del Sector Inmobiliario organizado por IESE, Tinsa y Savills
Aguirre Newman bajo el título ‘La nueva normalidad del sector inmobiliario’
congregó a más de 250 representantes de promotoras, fondos
de inversión, entidades financieras y profesionales vinculados al
sector inmobiliario.
|
|
|
| El CEO de
Aedas Homes ha recordado que “la decisión de la compra de suelo
es la más importante para un promotor; es crítica para nuestra
sostenibilidad económica”. Tras la crisis, muchos fondos extranjeros
compraron bolsas de suelo o préstamos con terrenos. “El sector necesita
suelo, pero no se desarrolla lo suficiente”, ha sentenciado David Martínez.
El importe de la parcela en grandes ciudades puede llegar a suponer el
40% del coste de una vivienda, según el directivo de Aedas, quien
cree que si se llegan a acuerdos en que haya cesiones de suelo público
a promotoras e inversores a cambio de gestionar alquileres asequibles y
tasados a largo plazo. “Los ayuntamientos, comunidades autónomas
y Estado tienen muchísimo suelo ocioso para levantar vivienda a
precios razonables”, opina. Este tipo de acuerdos que se proponen desde
el sector consisten en cesiones durante 60 o 70 años, a cambio de
que las empresas construyan y gestionen los alquileres a un precio tasado
y con rentabilidades que pueden alcanzar el 3% o el 4%. El consejero delegado
de Merlin, Ismael Clemente, aseguró que en el segmento de las oficinas
“existe una gran demanda que no está acompañada por la oferta,
especialmente en Madrid”. Este desequilibrio provoca que, según
el directivo, “tengamos por delante un periodo interesante con respecto
a las rentas”. Por otro lado, aunque los CBD de Madrid y Barcelona tienen
una tasa de disponibilidad casi nula, el presidente de Colonial, Juan José
Brugera, puntualizó que “no resulta ningún problema descentralizar
la oferta de oficinas”. “Actualmente estamos cobrando rentas más
altas en el 22@ que en la zona prime de Barcelona”, subrayó el dirigente.
Ambos ejecutivos coincidieron también en asegurar que el futuro
del sector pasa por mejorar los espacios de trabajo existentes para “crear
valor”. “Se ha acabado comprar varios edificios y esperar retorno con el
cobro del alquiler”, comentó Clemente. |
| INSPECCIÓN
URBANÍSTICA Y VIVIENDAS ILEGALES |
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-
La Inspección
Urbanística tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de la
legislación vigente en materia de ordenación del territorio
y urbanismo, donde se integran las determinaciones contenidas en el planeamiento
urbanístico.
-
En cuanto a
la legalización de viviendas sin licencia, éste es uno de
los problemas más habituales y complicados de resolver. Algunos
de los ejemplos más típicos serían dos apartamentos
que se han unido por dentro, una casa aislada en una parcela rural, el
cierre de una pequeña terraza para ampliar la vivienda o, incluso
un piso reconvertido en oficina que se decide alquilar de nuevo como vivienda.
Además, este problema suele aparecer en el momento más inoportuno:
durante una compraventa, en mitad de una herencia o al solicitar el alta
de la luz para nuestra nueva vivienda.
|
| Para garantizar
la protección de la legalidad urbanística la actividad inspectora
se dirige a comprobar que los actos de parcelación, urbanización,
construcción, y uso del suelo o el subsuelo se ajustan a la legislación
y al planeamiento vigente. La protección de la legalidad urbanística
es una competencia atribuida por la legislación vigente a los Ayuntamientos
y a las Comunidades autónomas. La actividad inspectora se realiza
de forma coordinada mediante la cooperación con los Ayuntamientos
de la Comunidad Autónoma, así como otras instituciones públicas
como el Poder Judicial, Fiscalía, Defensor del Pueblo, Registros
de la Propiedad y Guardia Civil. En este marco la inspección urbanística
se realiza las siguientes funciones: Controlar el cumplimiento de la ordenación
urbanística, especialmente en relación con los actos de edificación
y uso del suelo. Adoptar medidas para el restablecimiento de la legalidad
urbanística alterada, así como la tramitación de procedimientos
sancionadores por la comisión de infracciones urbanísticas.
Informar y asesorar a las Administraciones y autoridades competentes. |
| ¿QUÉ
HACER CON LOS EDIFICIOS EN RUINA Y LOS SOLARES ABANDONADOS? |
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-
Los ayuntamientos
se preguntan qué hacer con sus edificios en ruina y abandonados
que, con el tiempo, pueden convertirse en un grave peligro. Los edificios
en ruinas no sólo rompen la estética de la ciudad, sino que
pueden dañar el valor de las propiedades circundantes y convertirse
en lugares propicios para la delincuencia. Los ayuntamientos saben que
también son barreras importantes para revitalizar las zonas urbanas,
como los distritos comerciales del centro y los barrios marginales.
|
| Los edificios
en ruina y abandonados son problemas tan graves que algunos gobiernos locales
aplican fuertes multas si los propietarios dejan que sus edificios no utilizados
se deterioren o se conviertan en un peligro para la seguridad. Ante la
dificultad para los propietarios de solares y edificaciones ruinosas de
cumplir con el deber de edificar y conservar, muchos ayuntamientos acuden
a la venta forzosa mediante subasta. Este procedimiento permite aplicar
la expropiación forzosa por incumplimiento de la función
social de la propiedad. Además, el ayuntamiento también tiene
la potestad de aplicar la expropiación para la ampliación
del Patrimonio Municipal de Suelo o la obtención de suelos destinados
en el planeamiento a la construcción de viviendas sujetas a cualquiera
de los regímenes de protección pública así
como resto de usos de interés social. En cuanto a la venta forzosa,
se puede llevar a cabo con los inmuebles incluidos en el Registro de Solares
y Terrenos sin urbanizar que serán adjudicados mediante concurso
con un precio a satisfacer por el adjudicatario que en ningún caso
podrá ser inferior al valor urbanístico real. Además,
este adjudicatario tendrá un plazo máximo para la realización
de las obras de urbanización y edificación. En teoría
no podrá transcurrir más de un año desde la inclusión
del inmueble en el registro municipal de solares y terrenos sin urbanizar
hasta la convocatoria del concurso de adjudicación. Sin embargo,
el procedimiento retrasa los procedimientos que atañen a edificaciones
ruinosas o solares abandonados. El derribo de una edificación se
hace necesario, básicamente, cuando su rehabilitación resulta
inviable debido a un estado de deterioro demasiado avanzado. Existen diversas
formas de abordar esta cuestión y valorarla, dependiendo de la magnitud
de la inversión necesaria o del nivel de degradación existente.
Los más graves son los casos de ruina inminente de una edificación.
Este tipo de ruina se declara cuando el inmueble se encuentra en un estado
tal que presenta un peligro para los habitantes o usuarios y para el patrimonio.
Es decir, no se trata de una medida urbanística, sino de seguridad
pública. Este tipo de ruina suele implicar el hundimiento del suelo,
la existencia de grietas o grave desgaste de diversos elementos estructurales,
entre otros. |
| ¿CUÁL
ES LA RESPUESTA URBANÍSTICA A LA DESAPARICIÓN DE LAS PLAYAS? |
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prácticas |
| ¿Qué
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-
A medida que
las playas desaparecen, los países están recurriendo a programas
de reposición de arena cada vez más caros que arrojan miles
de toneladas de arena dragada en las playas erosionadas existentes.
-
Pero estas
playas artificiales generalmente erosionan al menos el doble de rápido
que las playas naturales y solas pueden ser una solución temporal.
-
Tenemos la
mentalidad de reconstruir todo después de una tormenta. La solución
más simple sería mover la infraestructura hacia atrás
pero aunque hubiese voluntad política faltaría financiación
y sobrarían trabas burocráticas.
-
Hay poblaciones
que han recibido subvenciones por los mismos daños en tres ocasiones
en los últimos meses debido a las últimas borrascas.
-
El urbanismo
provoca daños recurrentes cada vez que hay borrascas, ¿qué
hacer corregir el urbanismo o seguir subvencionando?
|
| A modo de
ejemplo, un pueblo mediterráneo ya ha gastado varios millones de
euros este año en un programa de reposición de playas que
incluso los expertos dicen que no durará, pero el alcalde insiste
en que el gasto vale la pena. Más pueblos a lo largo de la costa
mediterránea han comenzado proyectos de reposición de playas
en los últimos años a medida que una serie de devastadoras
tormentas de invierno han reducido las playas a franjas de menos de 10
metros de ancho en algunos lugares. Los defensores dicen que tales proyectos
protegen bienes inmuebles valiosos y aseguran el turismo. Pero el coste
es tan alto que otros expertos empiezan a advertir de que la reposición
de playas no es la mejor manera de proteger las playas erosionadas porque
la arena añadida se pierde rápidamente. Todas las playas
se erosionan, pero las que son afectadas por tormentas invernales o presionadas
por el desarrollo inmobiliario excesivo se erosionan más rápidamente
que otras. |
| JORNADA
INMOBILIARIA. REAL ESTATE FUTURE TRENDS 2020 |
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| ¿Qué
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-
3g Smart Group
se ha celebrado este jueves el Real Estate Future Trends 2020 en el Colegio
de Arquitectos de Madrid. Un evento imprescindible en sector, donde se
han dado cita más de 50 directivos de referencia para dar respuesta
a los retos del futuro del sector del real estate, marcados por los cambios
tecnológicos.
-
50 CEOS y directivos
de compañías relacionadas con las áreas de Workplace,
Retail, Residencial, Hospitality e Investors, así como expertos
en el análisis de tendencias relacionadas con la aparición
de mercados alternativos.
-
La transformación
de la industria inmobiliaria de los últimos años, la confluencia
de actividades como el co-working, el flex-working y el co-living, el impacto
del e-commerce o la convivencia de espacios de venta físicos y digitales
serán algunos de los temas a abordar.
|
| Francisco
Vázquez Médem, fundador y presidente de 3g Smart Group daba
la bienvenida a todos los asistentes al evento. Fueron invitados expertos
en todos los campos del sector inmobiliario, formando un evento con más
de 50 ejecutivos de primer nivel. El propósito de la conferencia
fue reflexionar desde un punto tecnológico y hablar del sentimiento
de urgencia respecto a la sostenibilidad. Como novedad se incorporó
un portavoz para facilitar a los asistentes realizar algunas preguntas
mediante un hashtag en la red social twitter con el propósito de
poder realizar una conversación. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Urbanismo
Cataluña > riesgo de zonas inundables (el periódico) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| el problema
es que el 15 % del terreno urbanizado está en zona inundable en
Catalunya y eso supone 35.000 hectáreas [equivalente a 35.000 manzanas
del Eixample barcelonés] con viviendas, almacenes, polígonos
y fábricas |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Urbanismo
> Mala planificación e inundaciones (la vanguardia) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Los Alcázares
es uno de los mejores ejemplos que existen en España de cómo
la mala planificación urbanística ha agravado los efectos
del cambio hasta arruinar la ciudad. |
| PROMOCIÓN
EN SUELOS CONTAMINADOS |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Puede haber
hasta 2.5 millones de suelos potencialmente contaminados en toda Europa,
que deben investigarse. De estos, se espera que aproximadamente el 14%
(340.000 suelos) estén contaminados y probablemente requieran intervención.
Aproximadamente un tercio de estos sitios contaminados ya han sido identificados
y alrededor del 15% han sido revisados. La solución tradicional
implica excavar el suelo contaminado y desecharlo en otro lugar.
|
| La gestión
de suelos contaminados en Europa cuesta unos 6.500 millones de euros al
año. Gran parte es pagado por las empresas, pero también
hay un alto coste público. La principal causa de la contaminación
del suelo es la mala gestión de los residuos, por lo que prevenir
el desperdicio reduciría el coste para la sociedad y las empresas.
La eliminación y el tratamiento de residuos municipales e industriales
causan alrededor de un tercio del problema de contaminación del
suelo en Europa. Las industrias del metal y las estaciones de servicio
también son fuentes comunes de contaminación del suelo, mientras
que la minería es una fuente importante en algunos países.
Los contaminantes más frecuentes son los aceites minerales y metales
pesados. La estrategia del suelo de la UE ofrece orientación sobre
la protección de las funciones del suelo y la prevención
de la degradación del suelo. Los suelos contaminados en España
están regulados en la Ley 22/2011, de 28 de julio, de Residuos y
suelos contaminados y en el Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el
que se establece la relación de actividades potencialmente del suelo
y los criterios y estándares para la declaración de suelos
contaminados. |
| NUEVA
NORMATIVA DE SUELOS CONTAMINADOS EN EL PAÍS VASCO |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Decreto 209/2019,
de 26 de diciembre, por el que se desarrolla la Ley 4/2015, de 25 de junio,
para la prevención y corrección de la contaminación
del suelo.
|
| Este decreto
desarrolla la Ley de 25 de junio de 2015 para la prevención y corrección
de la contaminación del suelo, un nuevo texto que desarrolla la
citada ley y establece las normas reguladoras de los procedimientos en
materia de calidad del suelo y el contenido y alcance de los instrumentos
para conocer y controlar su calidad. El decreto detalla la documentación
que deberá presentarse para el inicio de los procedimientos de la
calidad del suelo y de aptitud de uso del suelo, junto con el contenido
de las diferentes resoluciones que emita el órgano ambiental de
la Comunidad Autónoma del País Vasco en el marco de ambos
procedimientos, haciendo "especial hincapié" en la colaboración
interadministrativa y en la participación pública. Asimismo,
regula "en detalle" los supuestos de exención de los procedimientos
de declaración en materia de la calidad del suelo, así como
las obligaciones y los efectos en relación con la recuperación
de los suelos declarados como contaminados o alterados, una vez adoptadas
las medidas exigidas por el órgano ambiental de la Comunidad Autónoma
del País Vasco. |
| INGENIERÍA
FRENTE AL MAR Y REVISIÓN AMBIENTAL. EL URBANISMO MARÍTIMO |
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-
Las playas
se quedan sin arena y los paseos marítimos se destrozan con cada
temporal. ¿Qué hacer? Construir nuevas infraestructuras para
evitar la inundación. Nueva York aporta nuevas ideas con su plan
de resiliencia contra el cambio climático.
-
La ciudad de
Nueva York aprueba su plan de resiliencia para proteger el Bajo Manhattan
del cambio climático
-
Cinco años
después de que el huracán Sandy devastara Nueva York y con
informes científicos recientes que apuntan a inundaciones de la
misma magnitud cada cinco años debido a la subida del nivel del
mar provocada por el cambio climático, la mayor ciudad de Estados
Unidos busca soluciones de resiliencia.
-
City New York
lanzó el Estudio de resiliencia climática del Bajo Manhattan,
una visión integral de los riesgos e impactos climáticos
actuales y futuros en el Bajo Manhattan como parte del proyecto de Resiliencia
Costera del Bajo Manhattan (LMCR).
-
El estudio
Stantec ha sido elegido diseñador principal para el proyecto de
resistencia costera Battery en el Bajo Manhattan en Nueva York
|
| Las inundaciones
de cerca de tres metros provocadas por Sandy en 2012 solían producirse
en el pasado una vez cada 500 años, pero la subida el nivel del
mar prevista por los científicos para Nueva York debido al deshielo
del Ártico en verano y de la capa de hielo de la Antártida
occidental habla de que estos episodios podrían ocurrir cada cinco
años. Las recomendaciones incluyen el desarrollo de un plan para
extender la línea costera de Manhattan hacia el East River para
proteger el área de puertos y distrito financiero bajo y altamente
restringido. Además, la ciudad avanzará $ 500 millones para
cuatro proyectos de capital para reforzar las áreas costeras del
Bajo Manhattan y proporcionar protecciones provisionales contra inundaciones
para el puerto marítimo, partes del distrito financiero y los vecindarios
de Two Bridges, para comenzar la construcción entre 2019 y 2021.
El proyecto de cuatro años implicará elevar la explanada
frente al mar en Battery Park para proteger contra las mareas crecientes
y garantizar la usabilidad en los próximos 80 años. La Corporación
de Desarrollo Económico de la Ciudad de Nueva York (NYCEDC) nombró
a Stantec para el proyecto, que abarca un tercio de una milla de costa
a lo largo del parque. El proyecto es uno de varios en curso o en planificación
como parte de la iniciativa de Resiliencia Costera del Bajo Manhattan de
la ciudad. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Urbanismo
> Asturias (lne) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| A Enrique
de Balbín le duele la "situación de extrema hiperregulación"
que detecta en España, con sus "100.000 disposiciones legales vigentes"
donde Alemania apenas cuenta 6.000 |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Promoción
inmobiliaria (el confidencial) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| ¿Por
qué motivo la Administración ha de movilizar el suelo público
para aumentar la oferta de vivienda cuando disponemos de una abundantísima
oferta de suelo privado no urbanizado cuyos propietarios estarían
deseosos de urbanizar si contrataran con mucha más simplicidad normativa
y se enfrentaran a unas menores cargas parasitarias (como ceder gratuitamente
a la Administración hasta el 50% del suelo transformado)? ¿Por
qué el Estado ha de reemplazar al mercado allí donde es el
propio Estado quien impide que el mercado funcione? |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Urbanismo
e inundaciones (iagua) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| introducción
de sistemas de drenaje urbano sostenible en los nuevos desarrollos urbanísticos
y que esto se ?desarrolle en la normativa específica de las administraciones
con competencias en materia de urbanismo y ordenación del territorio. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Delitos
urbanísticos (cope) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Trece condenados
por la aprobación y construcción de un vial que contravenía
el Plan General de Castro |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Urbanismo
> Vídeo |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| ¿Cuántos
sistemas de actuación urbanística existen en España?
¿Cuáles son los más utilizados a nivel práctico? |
| SUELO
FINALISTA, EL PROTAGONISTA INMOBILIARIO DE LA DÉCADA DE LOS 20 |
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-
Hay escasez
de suelo finalista y esto impide solucionar el problema de la vivienda
en España.
Debido
a la dispersión normativa del urbanismo, la solución a este
problema no es estatal, lo que dificulta solucionar el gran problema de
la escasez de vivienda.
-
La falta de
suelo finalista y bien localizado ya está afectando a las valoraciones
y cotizaciones de las promotoras inmobiliarias de vivienda. A modo de ejemplo,
hay planes de negocio de inmobiliarias cotizadas que reconocen que tendrán
suelo en desarrollo durante los próximos cinco u ocho años.
Esto es demasiado riesgo para el inversor.
-
La calificación
de suelo 'fully permitted' es una bendición para las inmobiliarias
cotizadas porque significa que no hay riesgos regulatorios. Se trata
de suelos finalistas con todos los permisos para edificar. Pero hay tan
poco suelo finalista y lo que hay está tan caro, que las grandes
inmobiliarias están aumentando las opciones de compra sobre suelo
en desarrollo a través de un desembolso parcial del 10% que solo
ejecutan cuando los terrenos reciben la calificación legal y se
convierten en suelo finalista.
-
El urbanismo
autonómico
ha consolidado el urbanismo especulativo, un suelo con el planeamiento
aprobado puede revalorizarse entre un 30% y un 35% en la fase de gestión.
Pero aún así lo promotores inmobiliarios no quieren arriesgarse
por los altos costes de urbanización y de gestión de
la Junta de Compensación durante los años y años que
dura el proceso. La media urbanística suele estar en 24-36 meses
para los planeamientos de desarrollo, en 12-18 meses para los proyectos
de reparcelación urbanización y, para un sector de tamaño
medio, 24 meses para la ejecución de la obra de urbanización.
Son plazos inimaginables en otros países europeos.
-
Entre 1981-2010
se construyeron de media en España cerca de 75.000 viviendas anuales
a precios asequibles, una cifra que fue un estabilizador de acceso social
a la vivienda. La cifra cayó a partir de 2010 y en 2015 apenas se
consiguió la calificación de protegida para 5.300 en toda
España y 10.000 unidades en 2018. De esas 75.000 viviendas sociales
que se construían cada año en España, el 85% las ha
levantado la iniciativa privada (cooperativas y promotores privados), mientras
que apenas un 15% las construían empresas municipales de la vivienda.
|
| La nueva década
iniciada en 2020 podría traer la tan necesaria colaboración
público-privada, pero el funcionamiento del urbanismo local y la
lentitud del urbanismo autonómico son un impedimento práctico
a cualquier medida estatal vía planes estatales de vivienda. La
burocracia urbanística y la dispersión regulatoria son un
“tapón” a la promoción de vivienda social y a la creación
de suelo finalista. Si de verdad se quiere solucionar el problema de la
vivienda en España no queda más remedio que convocar una
mesa estatal con todos los actores, incluyendo ayuntamientos y promotores
inmobiliarios, e imponer sanciones a los municipios que no ejecuten los
planes de colaboración público privada abriendo la espita
a la creación de suelo finalista. Es imprescindible la colaboración
y apoyo de las administraciones públicas, la agilidad en la tramitación
urbanística y sectorial, y el compromiso de los propietarios para
desarrollar el suelo y pagar los costes de urbanización. Pero tanto
la iniciativa privada como la pública deben acelerar los procesos
de transformación de suelo de urbanizable a urbano de forma que
siga llegando al mercado más cantidad de suelo finalista. |
| DECRETO-LEY
N.º 2/2019, DE 26 DE DICIEMBRE, DE PROTECCIÓN INTEGRAL DEL
MAR MENOR. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Decreto-Ley
n.º 2/2019, de 26 de diciembre, de Protección Integral del
Mar Menor.
|
|
|
| La protección
ha dado lugar a la declaración de diferentes figuras de protección:
en torno al Mar Menor existe un parque regional (Salinas y Arenales de
San Pedro del Pinatar) y dos paisajes protegidos (el Paisaje Protegido
del Cabezo Gordo, y el Paisaje Protegido de los Espacios Abiertos e Islas
del Mar Menor); se han declarado diversas Zonas de Especial Protección
para las Aves (ZEPA) y Zonas Especiales de Conservación (ZEC); el
Mar Menor ha sido también declarado Humedal de Importancia Internacional
(sitio Ramsar); y está asimismo incluido en la Zona Especialmente
Protegida de Importancia para el Mediterráneo (ZEPIM) del Área
del Mar Menor y zona oriental mediterránea de la costa de la Región
de Murcia. La planificación de estos espacios se instrumenta a través
del Plan de gestión integral de los espacios protegidos del Mar
Menor y la franja litoral mediterránea de la Región de Murcia.
En las inmediaciones del Mar Menor la densidad de población es alta
todo el año, aunque aumenta espectacularmente en verano, siendo
muy destacados los usos turísticos, recreativos y pesqueros, sin
olvidar la importancia que para la economía de la zona representa
la actividad agrícola. El proceso de transformación económica,
social y urbanística que ha afectado al Mar Menor en el último
medio siglo (y aun antes, en el caso de la minería) ha supuesto
multitud de impactos en el medio físico y natural y hace del Mar
Menor un área necesitada de una especial protección.
A partir de los años 60, se inició en el entorno de Mar Menor
una profunda transformación urbanizadora-turística, que amplió
muy considerablemente la zona ocupada en el área litoral en torno
al Mar, reduciendo la capacidad natural de retención de aguas y
sedimentos. El proceso ha supuesto una gran demanda de recursos y la generación
de residuos con un marcado carácter estacional, habiéndose
vertido al Mar Menor parte de las aguas residuales hasta fechas recientes,
si bien actualmente los vertidos se reducen a defectos en las redes de
saneamiento. |
| ¿QUÉ
HACE UN DIRECTOR DE SUELO? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
¿Qué
hace un Director de suelo?
-
¿Qué
funciones tiene el director de suelo de una promotora inmobiliaria? ¿Captar
suelo?
-
¿Buscar
suelo/edificios siguiendo criterios de oportunidad?
-
Todo esto y
mucho más.
|
| El Director
de suelo ayuda a identificar nuevas oportunidades de adquisición
de terrenos que se alinean con la estrategia y los objetivos del plan comercial
de una inmobiliaria o inversor inmobiliario. Debe realizar investigaciones,
proporcionar análisis y administrar datos de terrenos con el fin
de maximizar la ganancia de los activos inmobiliarios. Manejará
perfectamente los mapas de la zona para recopilar información sobre
sitios o áreas específicas. La información incluirá
servicios públicos, zonificación, topografía, estado
de servidumbres y otra información relacionada con el desarrollo
para evaluar cada sitio. El director de suelo llevará un registro
de seguimiento de las operaciones viables y transacciones comparables.
Debe conocer el mercado del suelo como la palma de su mano. No se le puede
escapar ningún solar. Para cumplir esta finalidad el Director de
suelo debe mantenerse en contacto directamente con los propietarios en
áreas específicas de inversión, estar bien relacionado
con los propietarios de suelo, agentes inmobiliarios, funcionarios municipales,
ingenieros, promotores e inversores inmobiliarios, abogados, urbanistas,
etc. Todos los que pueden dar lugar a una oportunidad de compra. Tiene
que ser sociable y asistir a eventos inmobiliarios para generar nuevos
contactos y encontrar ofertas. El director de suelo debe contar con la
ayuda de los gestores de suelo independientes ya que están especializados
en la localización de todo tipo de terrenos y en su venta a un inversor
o promotor. Vamos que tiene que apretar muchas manos si quiere ser el primero
en saber donde hay un suelo en venta. |
| PROYECTOS
DE INTERÉS ESTRATÉGICO DE ANDALUCÍA. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Decreto-ley
4/2019, de 10 de diciembre, para el fomento de iniciativas económicas
mediante la agilización y simplificación administrativas
en la tramitación de proyectos y su declaración de interés
estratégico para Andalucía, para la creación de una
unidad aceleradora de proyectos de interés estratégico y
por el que se modifica la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación
del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y la
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística
de Andalucía.
-
Se simplifica
y clarifica la documentación que tiene que presentar el promotor
del proyecto.
|
| Además,
se reducen los trámites administrativos para su declaración,
aclarándose los efectos de la declaración. También
se pone a disposición del promotor del proyecto declarado una Unidad
Aceleradora que permitirá impulsar y realizar una labor de seguimiento
de la tramitación de las autorizaciones e informes en los distintos
departamentos de la Administración de la Junta de Andalucía.
Por último, busca potenciar los efectos de la declaración
mediante reformas de otros marcos normativos. Para dar cabida a nuevas
potenciales inversiones, se amplía el ámbito objetivo de
las actividades que pueden acceder a la declaración. Así,
se amplía la tipología de proyectos, incluyendo iniciativas
de economía circular, eco innovación o que contribuyan al
desarrollo energético sostenible en Andalucía, así
como a impulsar inversiones en materia de atención a la dependencia
o de carácter social. Las inversiones empresariales podrán
ser declaradas de interés estratégico por la Comisión
Delegada para Asuntos Económicos, órgano al que se le atribuye
en el Decreto-ley la competencia para aprobar dichas declaraciones, en
coherencia con lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto 484/2019,
de 4 de junio, por el que se regula la composición y funciones de
las Comisiones Delegadas del Gobierno. |
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