Según el informe, dados los bajos tipos de interés, el diferencial entre los bonos del Estado y las rentabilidades del sector inmobiliario debería permanecer estable durante al menos los próximos dos años, teniendo en cuenta la política monetaria del BCE.

Pablo Carvajal, director de Capital Markets de Catella, indica que “en 2017 los inversores seguirán apostando por proyectos en desarrollo y rehabilitación de inmuebles”. Por otro lado, “algunos inversores llevan meses especulando sobre la potencial reubicación de entidades financieras de Londres a Madrid, como consecuencia del Brexit”, explica Thomas Beyerle, director de Research del Grupo Catella.

EL MERCADO INMOBILIARIO TERCIARIO EN ESPAÑA

El volumen de inversión en 2016 se situó en los 8.561 millones de euros, un 9% menos que 2015. 

La situación política en España con la ausencia de gobierno durante los 10 primeros meses del año y la falta de producto a la venta han llevado a una ligera reducción de la inversión en el mercado inmobiliario español durante 2016.

OFICINAS

Oficinas y retail se han mantenido como los principales sectores de inversión. El sector de oficinas registró una inversión de 2.844 millones de euros, el 33% del total. Actualmente existe un creciente interés por el mercado de oficinas de Madrid dado que esta ciudad podría relevar a Londres como el nuevo centro financiero de Europa tras el Brexit. La transacción más destacada ha sido la compra de Torre Cepsa por parte de Pontegadea por 490 millones de euros. Sin embargo, hay un exceso de capital pendiente de ser invertido ya que tanto Madrid como Barcelona no disponen de suficientes activos de oficinas de calidad a la venta. Debido a la falta de inversión durante la crisis, los propietarios se están centrando actualmente en la rehabilitación para poder ofrecer los espacios de alta calidad que demandan los inquilinos. Así, recientemente han sido reformados 3 edificios en el área de AZCA: Castellana, 79; Castellana, 81; y Torre Europa.

RETAIL

El volumen de inversión en retail alcanzó los 2.808 millones de euros, el 33% del total. La recuperación económica, junto con el auge del turismo – 75 millones de visitantes internacionales en 2016 –, está teniendo un impacto muy positivo en el mercado de retail. Actualmente, los inversores han centrado su interés en centros comerciales dominantes de toda España y en las principales calles comerciales principalmente de Madrid y Barcelona. 

La compra del Centro Comercial Diagonal Mar en Barcelona por parte de Deutsche Bank en 495 millones de euros ha sido la operación más destacada del año. Adicionalmente, hay un creciente interés por activos localizados en zonas secundarias, lo que ha presionado a la baja sus rentabilidades. A modo de ejemplo, Catella ha asesorado al grupo francés Amundi y al fondo británico Pradera en la venta del Centro Comercial Travesía de Vigo por 49 millones de euros. 

La visión general sobre el sector de retail en España es positiva. Con la formación de gobierno y manteniendo un crecimiento económico constante, se espera que aumente la demanda por activos comerciales.

LOGÍSTICA

El sector de logística aglutinó una inversión de 754 millones de euros, el 9% del total. La endémica baja disponibilidad de activos prime continuará dificultando el cierre de transacciones. 

Actualmente la rentabilidad en ubicaciones prime de Madrid y Barcelona se sitúa en el 6%, pero probablemente se incrementará con la construcción de nuevos proyectos. Los inversores institucionales han mostrado un interés significativo por activos logísticos. En 2016, Catella ha asesorado al fondo Invesco en la venta de una nave logística en Quer (Corredor del Henares), adquirido por el fondo americano GreenOak. 

Las perspectivas a corto plazo son relativamente optimistas, basadas en una economía sólida y en un fortalecimiento de la demanda por los espacios de calidad. El mercado de Barcelona cuenta con que la oferta está alineada con la demanda, a diferencia del mercado de Madrid que presentará sobreoferta durante un cierto tiempo. La transacción más importante de los últimos meses ha sido la operación de sale & leaseback del Centro Logístico de Mango en Barcelona, el cual ha sido adquirido por el grupo belga VGP por 150 millones de euros.

El volumen de inversión en hoteles se sitúo en los 2.155 millones de euros, el 25% del total. Los inversores internacionales han sido los protagonistas del mercado con adquisiciones principalmente en Madrid, Barcelona, Islas Canarias e Islas Baleares. La operación más destacada ha sido la reciente venta por Merlin Properties de una cartera de 19 hoteles al grupo francés Foncière des Régions por 535 millones de euros.

Dados los bajos tipos de interés actuales, las rentabilidades netas continúan siendo atractivas, ofreciendo un diferencial de 200 puntos básicos frente al rendimiento del bono español a 10 años.

SOCIMI

Por tipo de inversor, los fondos han sido los protagonistas en el mercado español, registrando el 45% del volumen total.

Las SOCIMIs, principales inversores en 2015, han reducido su volumen al 16%. Después de 2 años de intensa actividad, las 4 mayores SOCIMIs se han concentrado en la especialización sectorial. Así por ejemplo, Merlin ha vendido su cartera de hoteles y AXIARE se ha centrado en el sector de oficinas en Madrid.

El ciclo de mercado ha cambiado bruscamente desde el período 2013-2014 donde los inversores oportunistas eran los principales actores hasta el período 2015-2016 donde los inversores value-add/core+ son los que están brillando. Los inversores oportunistas están liquidando sus inversiones con extraordinarios retornos, como por ejemplo ha hecho recientemente Oaktree con la venta del Centro Comercial Gran Vía de Vigo, adquirido en 2014. Adicionalmente, los inversores core han vuelto al mercado con adquisiciones destacadas de activos prime en Madrid y Barcelona. 

A modo de ejemplo, la aseguradora Catalana Occidente ha comprado el edificio de oficinas Castellana, 55 por 60 millones de euros. 

Según el origen de los inversores, los grupos nacionales han supuesto el 47% del volumen total, considerando a las SOCIMIs como parte de este grupo. Otros inversores nacionales destacados aparte de las SOCIMIs han sido Colonial y Meridia Capital. Las compañías procedentes de Alemania han sido los principales inversores de Europa con un total de 697 millones de euros, seguidos por los del Reino Unido (674 millones de euros) y Francia (646 millones de euros). Los grupos procedentes de Norteamérica invirtieron aproximadamente 1.650 millones de euros. La mayor transacción ha sido la venta del portfolio de hipermercados Eroski a Invesco por 358 millones de euros