La socimi, que con su actual cartera de 4.700 viviendas ya es una de las primeras empresas de pisos de alquiler de España, logra así un importe avance en su estrategia de crecimiento, mientras, en paralelo, negocia su eventual fusión con Acciona Real Estate. Las dos operaciones convertirían a Testa Residencial en un nuevo 'gigante' inmobiliario hasta ahora inédito en España, una compañía acogida al régimen socimi con una cartera de unas 9.400 viviendas en alquiler. En virtud de esta cesión de pisos, las tres entidades reforzarán sus participaciones en Testa Residencial, en detrimento de Merlin, que diluirá el porcentaje del 34,2% que actualmente tiene en la socimi como segundo accionista, por detrás del Santander, que controla el 46,2%. BBVA cuenta con un 13% y Banco Popular, el 6% restante. 

En una segunda fase, en caso de que finalmente prospere la eventual integración con Acciona Real Estate que actualmente se negocia, Testa pasaría a elevar su cartera de pisos hasta las referidas 9.400 viviendas. El grupo que preside José Manuel Entrecanales aportaría 1.380 pisos y se convertiría en nuevo accionista. Un cambio “radical” en el modelo de alquiler Varios expertos en el negocio inmobiliario han señalado que, por encima del número total de viviendas ofertadas, la clave del impacto de Testa en el mercado es la consolidación de una plataforma profesionalizada de gestión de viviendas en alquiler a largo plazo que cambiará de forma "radical" el modelo de negocio del sector. 

CAMBIO DE CULTURA DEL ALQUILER

Hasta ahora, el sector del alquiler de viviendas está dominado por operadores individuales, no profesionalizados, con oferta disgregada y sin transparencia operativa, lo que ha impedido la creación de un auténtico mercado de alquiler residencial. Testa busca crear una cultura del alquiler en el inmobiliario La estrategia de esta socimi es configurarse en plataforma de gestión profesionalizada con capacidad de ordenar la oferta mediante la creación de una cartera de inmuebles adecuados a las necesidades reales del mercado, con valoración actualizada. Además, pretende impulsar la demanda a través de una propuesta de servicios añadidos que solucione problemas reales de los que quieren acceder a una vivienda en alquiler y de un modelo de gestión transparente que genere seguridad jurídica y sustente la creación de un verdadero mercado. La empresa tiene vocación de permanencia en el negocio del alquiler y sigue el modelo de los operadores de alquiler residencial de otros países europeos, donde existen sociedades que gestionan más de 100.000 viviendas en alquiler y han consolidado un mercado altamente eficiente. Dice Testa Residencial que busca crear una cultura del alquiler en el sector inmobiliario en el que, sin rechazo de la propiedad de una vivienda, coexista un modelo "alternativo, flexible y accesible, de solución habitacional".

Este modelo de negocio es novedoso en España, donde hay 3,8 millones de viviendas de primera residencia en régimen de alquiler y prácticamente la totalidad de estas viviendas, el 97%, están en manos de particulares, que en la mayoría de los casos mantienen un relación directa con los inquilinos en la gestión de las incidencias en la vivienda.  

La oferta disgregada y la falta de transparencia han impedido la creación de un auténtico mercado de alquiler residencial hasta ahora. La clave del impacto de la operación de Testa en el mercado es la consolidación de una plataforma profesionalizada de gestión de viviendas en alquiler a largo plazo que cambiará de forma radical el modelo de negocio del sector.

EL EJEMPLO ALEMÁN

La compañía sigue el modelo de los operadores de alquiler residencial de otros países europeos, donde operan fondos de inversión, socimis y operadores profesionales. Este tipo de operadores ya están presentes en países como Alemania. Por ejemplo, la compañía Vonovia gestiona cerca de 400.000 activos en alquiler en el país germano, le siguen otras firmas como Deutsche Wonen con 200.000 activos, Grand City con 80.000 y Buwog con 51.000 inmuebles.  

ACCIONA

Según ha señalado el director general corporativo de la socimi, Merlin Properties, Miguel Ollero, la compañía está negociando no sólo con Acciona, sino con más interesados a fin de que entren nuevos socios en la empresa de viviendas al alquiler, no sólo los bancos que estaban al inicio (Santander o BBVA).

En este sentido, ha asegurado que Acciona es una empresa con la que están en conversaciones y con la que hay "buena sintonía" aunque aún no hay nada acordado.

La fórmula para ello sería similar a la que se llevó a cabo con Metrovacesa y que pasa porque el potencial socio venda sus activos a la estructura de Testa Residencial y luego entren en el accionariado de la misma.

"Acciona entraría como accionista en un proyecto a medio y largo plazo que tiene como objetivo juntar excedente y contar con la gestión de un equipo de profesionales a fin de obtener mayor valor para los inversores", ha apuntado.

El calendario que maneja Merlin para ello es el primer semestre del año.

Con respecto a la salida a bolsa de la socimi Testa Residencial, Ollero ha asegurado que no tienen prisa aunque la obligación es debutar en el mercado en un plazo de dos años.

En declaraciones a los medios, ha asegurado que la salida a bolsa no se llevará a cabo sin embargo este año.

"Lo importante es aglutinar toda la vivienda y alcanzar una masa crítica porque hay mucho que se puede mejorar en concepto de costes y de ingresos", ha agregado.

Asimismo, ha apuntado que la compañía va a hacer las cosas "paso a paso" y buscará el momento adecuado para salir a bolsa siempre y cuando sea haya apetito en el mercado para los inversores.

Una vez que entre un socio en Testa Residencial, como puede ser Acciona, la compañía contempla dar entrada a más interesados en su capital.

"Estamos abiertos a más socios, el tamaño importa. Es un negocio en el que se pueden dar muchas sinergias -siendo exigente en lo que incorporamos- pero no es un coto cerrado, cuanta más gente mejor", ha explicado.

Entre los potenciales interesados también destacan las entidades financieras ya que "estamos abiertos a cualquiera, exigimos requisitos y luego hay que ponerse de acuerdo en el precio", ha insistido.

Con respecto a la presencia de los bancos en su accionariado, Ollero ha reconocido que no hay ni plazo, ni fecha de permanencia en la hoja de ruta.

Acciona Real Estate (ARE) integra los activos y pasivos relacionados con su rama de actividad de alquiler, que tiene una cartera valorada en 630 millones y está integrada, principalmente, por vivienda residencial libre en alquiler en España.

En concreto, el 63 % de los activos corresponde al negocio residencial. Un total de 1.382 viviendas y 36 locales comerciales asociados. El resto es terciario (edificios de oficinas, hoteles y locales comerciales), así como terrenos para desarrollar.

Por otro lado, Testa Residencial tiene previsto aprobar en una junta extraordinaria de accionistas que se celebrará el próximo 30 de enero el traspaso de más viviendas del Santander, del BBVA y de Banco Popular a su cartera mediante una ampliación de capital no dineraria de 665 millones de euros.

APORTACIÓN DE 3.300 VIVIENDAS

Testa Residencial, participada por Merlin y la banca accionista de Metrovacesa, ha aprobado en una Junta extraordinaria la aportación de 3.300 viviendas procedentes del Santander, BBVA y Banco Popular por un valor de 665,5 millones, lo que eleva a más de 8.000 unidades su parque de viviendas.

Con todo ello, Testa Residencial se consolida como la primera plataforma especializada en alquiler a largo plazo de viviendas a nivel nacional.

En concreto, la operación se articulará mediante un aumento de capital a través de aportaciones no dinerarias por un importe nominal de 52,6 millones de euros y un importe global (nominal más prima de emisión) de 665,5 millones de euros.

Además, la Junta ha aprobado igualmente una ampliación de capital dineraria de 322.482,43 euros, destinada exclusivamente a los socios minoritarios y que les permitirá mantener su posición en el capital, según ha señalado la compañía.

La operación, que ya fue anunciada el 15 de septiembre de 2016 por el presidente de la socimi Merlin Properties, Ismael Clemente, supone que Testa Residencial -que aglutina las viviendas de alquiler tras la operación de fusión con Metrovacesa- pueda llegar a duplicar su tamaño gracias a las aportaciones de viviendas que se espera hagan los bancos accionistas de Metrovacesa.

Testa Residencial, participada en su mayoría por Metrovacesa, nació inicialmente con 4.700 viviendas. Al aportar más viviendas, la banca podría incrementar su peso accionarial en esta sociedad, en detrimento de Merlin.

Asimismo, se ha dado luz verde a crear una página web corporativa y a fijar el importe máximo de la remuneración del Consejo de Administración en 600.000 euros.

Según ha señalado el presidente de Testa Residencial, Ignacio Moreno, la sociedad afronta "una nueva etapa" que va a permitir proporcionar a sus accionistas, empleados e inquilinos "importantes beneficios en un próximo futuro".