En el alquiler de viviendas turísticas o vacacionales interviene en bastantes ocasiones una tercera persona, que puede ser un mero intermediario entre el usuario/turista y el propietario, o también puede ser lo que en casi todas las CCAA se llama una empresa gestora, es decir, una empresa que se dedica a ceder a terceras personas la vivienda sin ser su propietario.

IVA
 
El artículo 20.1 de la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (Ley del IVA) viene a decirnos que hay determinadas operaciones que están exentas de IVA.

Y en concreto el apartado 23º de dicho artículo 20.1 nos dice que están exentos de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (vamos, el arrendamiento o cesión a cambio de precio) que recaigan sobre, según el apartado “b”, edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos la persona que cede la vivienda al usuario tiene la obligación de emitir factura con IVA.

En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10%.

Son considerados, según la Dirección General de Tributos, como servicios propios de la industria hotelera la limpieza del interior del inmueble así como el servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas, etc). El concepto no alcanza a la limpieza y cambio de ropa antes y después de la cesión, sino que para que se consideren prestados estos servicios han de prestarse durante la cesión, y no sólo antes y después.

Por lo tanto, teniendo presente este principio general de que si se prestan servicios propios de la industria hotelera hay que aplicar IVA en la factura, nos podemos encontrar con diferentes situaciones, en función de las personas implicadas en la cesión de la vivienda:

El propietario cede la vivienda directamente al usuario final: en este caso la factura ha de llevar IVA si se prestan dichos servicios y el propietario liquidará trimestralmente este IVA a través del modelo 303 si se prestan los servicios  Si no se prestan estos servicios la operación estará exenta de IVA.

El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21% y que el propietario llevará al modelo 303. Y al mismo tiempo la empresa gestora que cede la vivienda al usuario final aplicará IVA a la factura (10%) sólo si ésta presta servicios propios de la industria hotelera. Si no los presta, la cesión al usuario final estará exenta de IVA.

El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente: este caso es una mezcla de los dos primeros, es decir, la cesión la está haciendo el propietario al usuario final pero hay en medio un intermediario no considerado “empresa gestora”. En este caso el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura al usuario final con un 10% de IVA en el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera.

IRPF

Los rendimientos obtenidos por la cesión de viviendas de uso turístico o vacacional han de ser considerados como:

Rendimientos del capital inmobiliario: lo serán aquellos que no se encuentren comprendidos en la categoría de “rendimientos de actividades económicas”.

Rendimientos de actividades económicas: lo serán aquellos rendimientos obtenidos utilizando (el perceptor de los ingresos), como mínimo, a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Y también hablaremos de rendimientos de actividades económicas cuando, aún sin contar con una persona contratada a jornada completa, en la vivienda se prestan servicios propios de la industria hotelera.