La incertidumbre
geopolítica ha moderado las expectativas de los inversores en el
sector inmobiliario en Europa en 2017 que, sin embargo, sigue siendo un
mercado muy atractivo gracias a la relación entre riesgo y rentabilidad.
Esta es una de las principales conclusiones del informe Tendencias del
Mercado Inmobiliario en Europa 2017, elaborado por PwC y el Urban Land
Institute, a partir de una encuesta realizada a 781 directivos de los principales
agentes del sector.
El inestable
entorno geopolítico, como consecuencia del Brexit y con elecciones
previstas en Francia, Alemania y Holanda, y los riesgos derivados de la
inmigración y de las desigualdades sociales son las grandes preocupaciones
en el entorno de los negocios que van a afectar significativamente a la
evolución económica. No obstante, los inversores creen que
el impacto del Brexit se va a limitar al mercado inmobiliario británico
y no va a afectar, significativamente, a las inversiones en el resto de
la UE.
Como consecuencia,
las expectativas de rentabilidad del sector inmobiliario en Europa para
2017 se moderan después de varios años de extraordinario
dinamismo. El 35% de los encuestados en el informe espera que el retorno
de sus activos sea menor en los próximos doce meses y un 53% reconoce
que será muy difícil mejorar las rentabilidades alcanzadas
el año pasado.
A este contexto
se une, además, un mercado inmobiliario marcado por la escasez de
activos prime o de calidad y por una sensación, cada vez mayor
-según el 58% de los encuestados-, de que aquellos disponibles están
sobrevalorados.
La complejidad
de la situación lleva a que los inversores cambien sus hábitos.
Unos están preparados para sacrificar algo de rentabilidad y otros,
los que no están dispuestos a conformarse con menores expectativas
de rentabilidad, han puesto su mirada, más allá de los sectores
comerciales y de oficinas, en otros segmentos alternativos.
El hotelero,
los sectores vinculados a lo residencial y las oficinas de servicios compartidos
son los preferidos en 2017. Esta orientación hacia los sectores
alternativos está más basada en criterios de fondo que en
una estrategia de ciclo.
PRESENTACIÓN
Presentación
del informe Tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2017 elaborado
conjuntamente por Urban Land Institute y PwC, que este año alcanza
su 14ª edición. El estudio incluye la opinión de más
de 500 expertos de toda Europa y recoge las tendencias de promoción
e inversión inmobiliaria, financiación y mercados de capitales,
así como las áreas metropolitanas más atractivas para
la inversión. La presentación tuvo lugar por un panel integrado
por Dolores Bañón, Directora de Desarrollo y Promoción
de Carrefour Property; Julián Cabanillas, Consejero Delegado de
Servihabitat y Carlos Álvarez Ramallo, Real Estate Iniciative Leader
de Google, fue dando su opinión sobre los cambios apuntados.
Respecto a
la incertidumbre, Dolores Bañón, recordó que llevamos
dos años con una inversión muy importante, en los que el
mercado inmobiliario español se ha reposicionado y ha puesto de
manifiesto que la promoción tiene hueco. Nosotros, dijo, dependemos
del consumo, y la incertidumbre en España ha desaparecido. Si bien
recordó que en el terreno internacional han pasado demasiadas cosas
en los seis últimos meses, pero es difícil adivinar las repercusiones
que puedan tener la presidencia de Trump y el Brexit, no sin antes congratularse
de que Carrefour no esté en ninguno de los dos países.
Para Cabanillas,
la incertidumbre no ha causado efecto alguno. “ Observamos en nuestros
clientes una cierta desazón en general, pero especialmente por España”y
se preguntó qué parte del interés se detrae o frena
por la incertidumbre.
Carlos Álvarez
empezó diciendo que en Real Estate Iniciative no son inmobiliarios
sino tecnologícos y que no saben si les afecta la incertidumbre
o no, puesto que nacieron cuando empezaba la recuperación y cuando
las empresas del sector inmobiliario empezaban a introducir la tecnología
en su marketing mix.
En lo que se
refiere a la financiación, Cabanillas apuntó que estamos
empezando a olvidar problemas pasados para volver a repetirlos. Sin embargo,
en la actualidad, “Los bancos se lo miran antes de invertir en promociones,
aunque se levanta dinero para promociones” y con la financiación
a los consumidores ocurre lo mismo, si bien ahora los préstamos
concedidos tienen un loan to value del 70 u 80%. Esta situación
afecta también a los cambios sociales, concluyó.
Bañon
recodó que Carrefour Property había seguido promoviendo en
los años de crisis, cuando no había dinero, haciéndolo
con fondos propios. Sin embargo, su preocupación se centra en la
parte de renta disponible que los consumidores dedican al consumo, en la
que repercute las condiciones financieras que haya en cada momento.
En cuanto a
vivir en régimen de alquiler, Cabanillas indicó que se hace
de la necesidad virtud, puesto que se alquila cuando no se puede comprar.
Los bancos han puesto en el mercado grandes carteras de viviendas en el
mercado. En cualquier caso, el techo del uso de las viviendas en alquiler
está bastante bajo y queda recorrido para el alquiler, que además
se ve impulsado por la no vinculación geográfica con el puesto
de trabajo. Finalmente, realizó la estimación de que el 30%
de las familias terminarán viviendo de alquiler en el futuro. De
hecho, se van a crear compañías que inviertan en vivienda
para explotarlas en régimen de alquiler, pero se necesita que se
introduzcan modificaciones en la normativa que las regula.
En lo referente
a las tecnologías, Dolores Bañón se declaró
partidaria de la inteligencia artificial, apoyándose en que “hay
cosas que no decimos y hacemos”. En cuanto a los cambios que produce opina
que han llegado para quedarse y estos cambios nos va a modificar hasta
el Derecho. Respecto al impacto del ecommerce en los espacios retail, explicó
que afecta directamente a los propietarios en aquellos contratos que tienen
toda o parte de la renta como variable de las ventas, puesto que lo vendido
on line se excluye, y terminó preguntándose de qué
manera afectará al valor de las empresas propietarias.
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