La forma de entrar en el negocio residencial es muy variada. Una forma habitual de incorporarse ha sido comprando deuda, cartera de la Sareb o de las inmobiliarias de la banca. De hecho han sustituido a las antiguas promotoras.

CASTLELAKE. AEDAS HOMES.

Tras formar una cartera con 1,3 millones de metros cuadrados de edificabilidad, valorados en 1.000 millones de euros, Castlelake recurrió al equipo de Merlin Properties para diseñar el plan de negocio que permitiera lograr la mayor rentabilidad a sus inversiones. 

De esta alianza, nació Aedas Homes, una inmobiliaria que busca convertirse en un referente en el mercado español, dedicada exclusivamente a la promoción y venta de viviendas, a diferencia de sus homólogas del anterior ciclo. "Somos una promotora exclusivamente residencial; no prestamos servicios a terceros, sino que desarrollamos los suelos de nuestro accionista, adquiridos prácticamente con recursos propios", asegura su director general.

En seis meses de funcionamiento, Aedas ha ido formando un equipo con 45 personas, procedente de inmobiliarias históricas del sector como Vallehermoso y Reyal Urbis, y seleccionando los suelos que van a desarrollar primero.

Según el periódico Expansión, Aedas Homes, grupo especializado en residencial, prepara el lanzamiento de 14 promociones en las próximas semanas, tras crear una cartera de suelo finalista valorada en mil millones de euros.

Con el fondo americano Castlelake como accionista, el equipo de la Socimi Merlin como asesor estratégico y una cartera de suelo valorada en mil millones de euros, una nueva promotora inmobiliaria irrumpe en el mercado: Aedas Homes.

Dirigida por David Martínez -ejecutivo con una dilatada trayectoria en el sector inmobiliario, en proyectos como el desarrollo de Valdebebas y Castellana Norte-, Aedas fue creada el pasado verano con los activos que ha ido adquiriendo el fondo Castlelake en España "En los últimos tres años, el fondo ha ido invirtiendo exclusivamente en suelos finalistas, en localizaciones con población y crecimiento económico. No se han comprado compañías o carteras, sino que se ha ido escogiendo suelo por suelo", explica Martínez. "La cartera está muy bien diversificada, en ubicaciones con demanda real y acreditable. Está repartida en cinco áreas (Madrid, Levante, Barcelona, Sevilla y Costa del Sol) y nos permitirá construir 12.000 viviendas", añade en declaraciones a Expansión.

"Hemos definido un primer plan de negocio, con el objetivo de poner en el mercado las primeras 1.000 viviendas en las próximas semanas". Este millar de unidades, dirigidas a la clase media, se repartirá entre 14 promociones, que estarán en Madrid (Boadilla, Las Rozas, Majadahonda y Aluche), en Valencia capital, Dos Hermanas (Sevilla), Hospitalet de Llobregat (Barcelona) y Denia (Alicante), entre otras ubicaciones.

"Hemos hecho los proyectos, puesto en marcha oficinas comerciales y ahora estamos solicitando las licencias para comenzar las obras en los próximos meses", explica Martínez.

Estas promociones contarán, de media, con 70 viviendas, que se venderán a un precio medio de unos 250.000 euros: "Vemos una demanda finalista que, después de años de ahorro, se decide a comprar, pero también demanda inversora. Esperamos que no se genere una burbuja, que no es bueno para nadie".

Una vez iniciada la comercialización de estas viviendas, -prevista para las próximas semanas-, la inmobiliaria de Castlelake cerrará acuerdos de financiación con las entidades. "Queremos ir paso a paso. Tenemos suelo para 12.000 viviendas y capacidad para hacer mil al año y más, pero sólo vamos a hacer viviendas si hay demanda", asegura. "Casi todos los suelos los hemos comprado a bancos, inmobiliarias y particulares, y estamos trabajando con los principales bancos para financiar proyecto a proyecto".

Con los suelos adquiridos, la compañía espera lograr una facturación cercana a los 250 millones de euros en tres años: "Nuestro plan es sostenible, con 1.000 viviendas en 2017 y, en paralelo, trabajamos en otras operaciones de adquisición de suelos".

En estos planes, Aedas contará con el apoyo de Castlelake. "Nuestro accionista tiene lógicamente sus planes de salir de la compañía a medio plazo, pero hoy por hoy tenemos su apoyo al 100%. No es un inversor impaciente, sino que sabe que todo el que invierte en la promoción residencial, no lo hace para obtener un retorno a corto plazo".

OTROS CASOS DE FONDOS

Un caso similar es el de Värde Partners, que ha impulsado la promotora Dospuntos tras adquirir el negocio y suelos de Grupo San José. VärdePartners. De EEUU. Con lo adquirido en San José Desarrollos ha creado la inmobiliaria Dospuntos. Su objetivo es entregar una media de 2.000 casas al año a partir de 2019 y realizar inversiones por 2.000 millones para los próximos seis años en España. Además, ha entrado en el capital de una nueva empresa de oficinas creada junto a Procisa.

Dospuntos, una promotora surgida con la extinta Parquesol, la filial inmobiliaria del grupo San José. Esta inmobiliaria está participada en más del 50% por el fondo estadounidense Värde Partners, tras comprar su deuda vinculada a los bancos acreedores de San José Inmobiliaria (los otros socios son el resto de las entidades, la mayor parte extranjeras). Dirigida por Javier Eguidazu, Dospuntos prevé invertir 2.000 millones de euros en los próximos seis años para la compra de suelos y desarrollo de viviendas. La compañía dispone ya de un amplio banco de suelo para construir más de 7.000 casas. Además, la empresa quiere continuar ampliando su reserva de suelo. Así, su plan de negocio 2016-2021 prevé nuevas adquisiciones con el objetivo de crear "la mejor cartera de suelo de España".

Neinor Homes, de LoneStar

Lone Star. Fondo estadounidense. Adquirió Neinor, la inmobiliaria de Kutxabank. Ya ha adquirido suelos por 200 millones de euros, según fuentes del mercado, y dispone de otros 1.000 millones más para invertir.

En 2014 el fondo LoneStar compraba a Kutxabank su inmobiliaria por 930 millones de euros. No fue su única inversión y, aunque la compañía contaba con 600 millones en activos, entre suelos y viviendas sin vender, LoneStar anunció un nuevo desembolso de hasta 1.000 millones para convertirse en el mayor promotor de suelo del país. Liderada por Juan Velayos, Neinor Homes trabaja en la actualidad para completar esta inversión el próximo año (ya ha cerrado compras de suelo por valor de más de 600 millones, además de realizar varias desinversiones, como la venta de 430 apartamentos turísticos al fondo de capital riesgo HIG Capital), lo que le permitirá crear una cartera con 10.000 viviendas. No es el único plan de la inmobiliaria de LoneStar, que ultima su salida a Bolsa, en una colocación valorada en unos 2.000 millones de euros.

ActivumSG. Fondo alemán. Se hizo con la compra del Mercado de Fuencarral en Madrid. En residencial, se centra sobre todo en promoción. Compró recientemente dos solares a las afueras de Madrid para hacer más de 1.000 viviendas.

Harbert Management Corporation. Fondo de EE UU. Ha creado una joint venture junto a Momentum Real Estate para promover en Madrid.

Chenavari. Firma británica. Se ha aliado con Via Célere para un proyecto en Barcelona de 56 millones de euros.

Aquila Capital. Fondo alemán. Dispone de una alianza con Inmoglaciar y juntos lograron hacerse con la adjudicación de 27 hectáreas en Villaverde para el desarrollo de 1.200 viviendas.
HIG. Fondo americano. Adquirió a Sareb la primera gran cartera de stock de obra nueva en el arco mediterráneo. Opera en España conjuntamente con Monthisa.

Baupost. Fondo estadounidense. Cuenta con una alta especialización en promover en zonas de costa y producto de lujo. Su socio en España es Urbania, según fuentes del mercado.

Morgan Stanley. El banco de inversión está inmerso en varios proyectos en la Costa del Sol, según fuentes del sector.

Kronos Investment Group. Con sede en Londres y Luxemburgo. Grupo inversor que ejerce también como promotor. Dispone de proyectos residenciales en Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga, Alicante y Cádiz.

Pimco. Fondo americano. Se ha aliado junto a Lar España en el negocio de promoción, levantando el proyecto de lujo Lagasca 99 en Madrid. La semana pasada se convirtió en el máximo accionista de la socimi.

KKR. Una de las grandes firmas de capital riesgo del mundo. Cuenta con una participación minoritaria en la cotizada Quabit, sucesora de la desaparecida Astroc.

Eurostone. Fondo con sede en Luxemburgo. Se hizo con la antigua sede de EFE para hacer pisos de lujo, y lo hizo de la mano de Mina Inmobiliaria.

Drago Capital. El vehículo de inversión español promueve distintas fases de obra de segunda residencia en Estepona (Málaga), en una urbanización conocida como Ocean Hills.

Talus Real Estate. Firma española que diversas fuentes también señalan como activa en el mercado residencial.

Arcano. Su fondo inmobiliario ve oportunidades en la promoción de viviendas y ya ha invertido en la Comunidad de Madrid.