Conjuntos inmobiliarios, complejos inmobiliarios y urbanizaciones privadas.

Asociaciones administrativas de propietarios, de cooperación urbanística  y otras figuras. 

Aspectos urbanísticos de las urbanizaciones.

• Conjuntos inmobiliarios, complejos inmobiliarios  y urbanizaciones privadas.

1. Introducción a los conjuntos inmobiliarios, complejos inmobiliarios  y urbanizaciones privadas. 
2. ¿Qué diferencia hay entre conjunto inmobiliario y propiedad horizontal?

a. Propiedad horizontal simple. 
b. Propiedad horizontal compleja. 
c. Propiedad horizontal vertical, tumbada y adosada
d. Diferencias con la propiedad horizontal 

1. Evolución histórica. La situación anterior a la Ley 8/1999, de 6 de abril 

a. Introducción. 
b. ¿Por qué debía dotarse de norma específica a los conjuntos inmobiliarios? 

2. Los proyectos fallidos de una ley exclusiva de conjuntos inmobiliarios. 

TALLER DE TRABAJO
Conjuntos inmobiliarios y la Propiedad Horizontal Tumbada en Cataluña. Ley 5/2006. Reforma Ley 5/2015, 13 mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña.

• Situaciones de comunidad
• Regulación
• Concepto
• Constitución
• Disposición
• Derechos de adquisición
• Renuncia
• Uso y disfrute
• Administración y régimen de adopción de acuerdos
• Participación en los gastos
• Disolución
• Facultad de pedir la división
• Procedimiento de la división
• Efectos de la división
• Definición
• Objeto
• Cuota
• Créditos y deudas
• Afección real
• Fondo de reserva
• Establecimiento del régimen
• Legitimación
• Escritura de constitución y constancia en el Registro de la Propiedad
• Modificación del título de constitución
• Estatutos
• Reglamento de régimen interior
• Constitución y reserva del derecho de vuelo
• Extinción del régimen
• Organización de la comunidad
• Presidencia
• Secretaría
• Administración
• Junta de propietarios
• Reuniones
• Convocatorias
• Asistencia
• Constitución
• Derecho de voto
• Régimen general de adopción de acuerdos
• Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas
• Acta
• Libro de actas
• Ejecución
• Vinculación de los acuerdos
• Impugnación
• Suspensión
• Elementos privativos
• Elementos privativos de beneficio común
• Anexos
• Uso y disfrute de los elementos privativos
• Disposición de los elementos privativos
• Obligaciones de conservación y mantenimiento de los elementos privativos
• Restricciones y servidumbres forzosas
• Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes
• Elementos comunes
• Uso y disfrute de los elementos comunes
• Elementos comunes de uso exclusivo
• Conservación y mantenimiento de elementos comunes
• Contribución al pago de los gastos comunes
• Responsabilidad de la comunidad
• Reclamación en caso de impago de los gastos comunes
• Configuración
• Cuotas
• Constitución
• Regulación y acuerdos
• Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros
• Concepto y configuración
• Fincas de titularidad privativa
• Elementos comunes
• Restricciones
• Título de constitución
• Constancia registral
• Extinción voluntaria

1. Fundamentos de la reforma. 
2. Fundamentación de la pluralidad de inmuebles 

a. Pluralidad de edificaciones y/o construcciones. 
b. Unidad funcional. 

3. Los complejos inmobiliarios en la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal 

a. Introducción.
b. Regulación de los conjuntos inmobiliarios

4. ¿Qué debemos destacar de la reforma de la LPH en materia de complejos urbanísticos? 
5. ¿Cómo afecta el carácter supletorio del Código Civil a los complejos urbanísticos? 
6. ¿Merece la pena someter la urbanización al régimen de la Propiedad Horizontal?

TALLER DE TRABAJO
La constitución del complejo inmobiliario.
1. Clases de constitución de un complejo inmobiliario.
2. Régimen jurídico privado del complejo.

TALLER DE TRABAJO
Complejos inmobiliarios. Los regímenes especiales de propiedad establecidos en el artículo 24 de la Ley de propiedad horizontal (LPH).
1. Aplicación supletoria de la Ley de propiedad horizontal (LPH) a los complejos inmobiliarios privados.
2. ¿Cuál es la diferencia entre un complejo inmobiliario y la propiedad horizontal tumbada?
3. ¿Cuál es la diferencia entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal ordinaria?
4. ¿Cuándo es necesaria la necesidad de licencia administrativa para la constitución o modificación de complejos inmobiliarios?

TALLER DE TRABAJO
¿Cuál es la diferencia entre conjunto inmobiliario y complejo inmobiliario?

• El complejo inmobiliario privado es una de las modalidades del conjunto inmobiliario.

Apuntes doctrinales sobre los conjuntos inmobiliarios.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Supuesto en el que no es posible constituir un conjunto inmobiliario privado por recaer en suelo no urbanizable.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Complejo inmobiliario con garaje como único elemento común tras demolición de obra anterior.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Complejo inmobiliario y licencia de segregación.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Complejo inmobiliario de conjunto de edificios de pisos inscritos previamente como fincas independientes.

CHECK-LIST 

Desarrollar el modo más eficaz de regular una urbanización o conjunto inmobiliario. Ventajas e inconvenientes de las soluciones “legales” analizadas.

1. Del promotor “único propietario” a los cotitulares. 
2. El régimen estutario como marco del conjunto inmobiliario.
3. El órgano de gestión del conjunto inmobiliario. 
4.  Naturaleza jurídica y aspectos doctrinales de la relación entre los cotitulares. 

CHECK-LIST 

Diferencias entre el régimen privado de la comunidad de propietarios y el régimen público de la Entidad urbanística de conservación,.
¿Por qué los registradores rechazan la inscripción de la zona común de una urbanización en favor de la entidad?

1. Elementos integrantes de la pluralidad de inmuebles. 

a. Elementos privativos 
b. Elementos comunes. La "zona común". 
c. Elementos procomunales 

2. La relación económica entre los copropietarios del conjunto inmobiliario. 

1. El Registro de la Propiedad y los conjuntos inmobiliarios 
2. ¿Cómo inscribir los conjuntos inmobiliarios en el Registro de la propiedad?

a. Dos opciones: Macrofolio o folios separados 
b. La construcción por fases y el concepto de "apertura de folio" 

3. Criterios de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia de conjuntos inmobiliarios. 

TALLER DE TRABAJO
Conjunto urbanístico y seguro decenal en caso de una escritura de segregación, cesión unilateral, división en propiedad horizontal tumbada y extinción de condominio. 

TALLER DE TRABAJO
Inscripción registral: Un complejo inmobiliario, es un conjunto -complejo- de inmuebles, y éstos a su vez, pueden ser tanto edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza inmobiliaria.

1. ¿A quién se aplica la normativa? 
2. Las dos soluciones para regular un complejo inmobiliario: comunidad o agrupación de comunidades. 
3. Agrupación de comunidades de propietarios 

a. Constitución de la Agrupación de Comunidades de Propietarios 
b. Los elementos comunes de la Agrupación
c. La cuota de participación 
d. Organización y funcionamiento 

Requisitos del título constitutivo. 
1. Acuerdo de todas las comunidades. 
2. Descripción de los distintos elementos. 
3. Las cuotas de participación de cada comunidad. 
4. Responsabilidad conjunta. 
5. Inscripción registral.

TALLER DE TRABAJO 
Todo lo que hay que saber para la constitución de un complejo inmobiliario residencial, comercial o industrial. 
1. Normativa aplicable.
2. Formas de constitución del complejo inmobiliario.

a. En un sola comunidad de propietarios.
b. En una agrupación de comunidades de propietarios.
c. Constitución de complejos inmobiliarios privados que no adopten las formas previstas.

3. Clases de complejos inmobiliarios.

a. Complejos de tipo residencial.
b. Complejos tipo comercial. Centros comerciales.
c. Complejos industriales.
d. Complejos mixtos.

TALLER DE TRABAJO 
Rehabilitación de conjuntos inmobiliarios residenciales, comerciales o industriales.

CHECK-LIST 

Describa el procedimiento completo y “trucos” para la constitución de un complejo inmobiliario o urbanístico.

1. Junta de propietarios. 
2. Adopción de acuerdos. 
3. Cargos. 
4. Fondo de reserva. 

Formularios de urbanizaciones.

1. Escritura pública de constitución de urbanización.

Modelo 1. 
Modelo 2.

2. Estatutos de urbanización. 

Modelo 1. Estatutos de una zona residencial 

Sobre la división en sectores, distritos y parcelas
Normas generales sobre el destino y uso de las parcelas, edificaciones y urbanización

Modelo 2. Estatutos de Conjunto urbanístico. 

Denominación, composición, objeto, duración y domicilio
Órganos rectores de la comunidad
De la junta de presidentes de bloque
De las comunidades de bloque
Relación entre los órganos rectores
Elementos y servicios comunes
Derechos y obligaciones de los copropietarios
De los seguros
De las acciones y procedimiento

Modelo 3. Estatutos de urbanización (complejo inmobiliario privado).
Modelo 4. Estatutos de urbanización (complejo inmobiliario privado). 
Modelo 5. Estatutos de urbanización (complejo inmobiliario privado). 
Modelo 6. Caso práctico en el examen de estatutos vigentes en una gran urbanización. 
Modelo 7. Estatutos de urbanización.

Ámbito de aplicación.
Derechos: uso privativo. Elementos comunes.
Normas imperativas respecto a la edificación en parcelas de uso privativo y utilización  de los espacios exteriores.
Normas arquitectónicas de edificación: Estándares de edificación, diseño y Elementos Técnicos  Externos de las viviendas unifamiliares. Materiales  de edificación.
Ajardinamiento
Utilización de los espacios exteriores  de las parcelas.
Normas imperativas respecto al mantenimiento y conservación de la urbanización.
Normas de mantenimiento y conservación
Cuota de participación.
Seguros.
Obligaciones de índole general y económica.
De los órganos de representación.
Impugnación de acuerdos.
Disolución.

Modelo 8. Caso real de urbanización.
Modelo 9. Caso real de estatutos de la mancomunidad de entidades urbanísticas   colaboradoras de conservación y administración,   y otras comunidades de vecinos de urbanización.

3. Normas de Régimen interior. Reglamento de régimen interior 

Modelo 1. Reglamento de régimen interior 

Del personal
De las limitaciones de los derechos de los propietarios
Contribuciones e impuestos
Pago de cuotas
De los libros de la comunidad
Cuentas
Sanciones
Normas complementarias

Modelo 2. Reglamento de régimen interior 

De las normas de convivencia
Del servicio de calefacción
Del uso de ascensores
De la utilización de piscinas
De la utilización de las pistas de tenis
De los empleados de la urbanización
Del servicio de basuras
De la utilización de servicios comunes por invitados
De las viviendas y locales que son arrendados o cedidos

Modelo 3

4. Escritura de subcomunidad. 
5. Descripción de subcomunidad.

Formularios  complejos deportivos anexos a urbanizaciones.

1. Estatutos de un Club deportivo. 
3. Estatutos de un Club de Tenis.

Formularios parque científico y tecnológico. 

Reglamento de régimen interior de un parque científico y tecnológico. 
Artículo 1.-Ámbito de aplicación.
Capítulo II.-Normativa sobre acceso de las empresas al Parque Científico y  Tecnológico de ---- .
Artículo 2.-Empresas que pueden instalarse en el Parque Científico y Tecnológico de
----.
Artículo 3.-Sistema de incorporación al Parque Científico y Tecnológico de ----.
Artículo 4. Entidad urbanística de conservación del Parque Científico y Tecnológico de
---- .
Capítulo III.-Normativa sobre instalación de las empresas en el Parque Científica y Tecnológico..
Artículo 5.-Normas de urbanización de las parcelas.
Artículo 6.-Normas de construcción de los edificios.
Artículo 7.-Normas estéticas de los edificios.
Artículo 8.-Normas de uso de los edificios.
Artículo 9.-Normas de acceso a las parcelas y edificios.
Capítulo IV.-Normativa ambiental..
Artículo 10.-Normativa sobre aguas.
Artículo 11.-Residuos.
Artículo 12.-Otra normativa ambiental.
Artículo 13.-Normativa energética.
Capítulo V.- Incumplimientos y penalidades
Artículo 14.-Incumplimientos de la normativa interna del Parque.
Artículo 15. Entidades encargadas de velar por el cumplimiento de la presente normativa y modificación.
Anexo: Política ambiental del Parque Científico y Tecnológico de ---- .

• Asociaciones administrativas de propietarios, de cooperación urbanística  y otras figuras. 

1. Diferencias con las entidades de conservación: la no obligatoriedad de pertenencia. 
2. Constitución. 
3. Normas para la redacción de los Estatutos.
4. Estatutos.
5. Miembros de la Entidad. 
6. Tramitación para la aprobación de la Entidad y su inscripción en el Registro de Entidades Urbanístico-Colaboradoras. 
7. Constitución de la Entidad por la Administración. 
8. Objeto social o funciones de la Asociación.
9. Disolución. 
10. Órgano competente para disolver una entidad urbanística de conservación 
11. Jurisprudencia práctica.

TALLER DE TRABAJO. 
La asociación de cooperación urbanística.
1. Asociación Administrativa de Propietarios. 
2. Estatutos de la asociación de cooperación urbanística. 

a. Procedimiento de aprobación 
b. Inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras 

3. Proceso de constitución de la asociación administrativa de cooperación por Comunidades Autónomas.

Formularios de la asociación de cooperación urbanística. 

1. Instancia de constitución de asociación administrativa de cooperación. 
2. Modelo de Estatutos de  Asociación Administrativa de propietarios 
3. Dictamen jurídico.
4. Aprobación inicial. 
5. Anuncios. 
6. Aprobación definitiva.
7. Requisitos administrativos. 

La Ley de Propiedad Horizontal que rige las relaciones en las Comunidades de Propietarios NO es, en principio, de aplicación salvo a las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.  Artículo 2. Artículo 2 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal. 

1. Una urbanización NO es una entidad urbanística colaborara de conservación.
2. La entidad urbanística de conservación y la Ley de Propiedad Horizontal.
3. La toma de acuerdos y representación es diferente a la Propiedad Horizontal.
4. ¿Por qué se suelen adaptar los estatutos de las entidades urbanísticas de conservación a la ley de propiedad horizontal?.
5. ¿Puede suplirse una entidad de conservación obligatoria por una comunidad de propietarios (LPH)?

TALLER DE TRABAJO 
“Calle privada” prohibido el paso. Un problema urbanístico sin resolver por los ayuntamientos.
1. Urbanización con letreros de “calle privada” o prohibido el paso, o incluso “aparcamiento reservado a los clientes del bar”. 
2. La potestad municipal incluso sobre las vías de titularidad privada y el libre paso por las mismas. 
3. ¿Propiedad privada de uso público limitado (es público, pero ni aparcas si puedes pasar) o estrictamente público a pesar de ser propiedad privada (todo el mundo puede aparcar y pasar)? 
4. ¿Quién paga el mantenimiento de las calle privadas? 
5. Desidia municipal en la catalogación de calles privadas. 

• Aspectos urbanísticos de las urbanizaciones.

Artículo 26. Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios. 
1. Usos  de  dominio  público  y  de  dominio  privado. 
2. Procedimiento de constitución de un complejo inmobiliario. 
3.  Ejecución Sustitutoria. 
4. Memorias  de  viabilidad  y  los  informes  de  sostenibilidad  económica. 

TALLER DE TRABAJO 
Los complejos inmobiliarios en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. 
Artículo 26. Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios. 
1. ¿Qué es un complejo inmobiliario? 
a. Concepto administrativo de complejo inmobiliario. 

b. Concepto civil de complejo inmobiliario. 
c. Especialidad de la propiedad horizontal en Cataluña. 

2. Los complejos inmobiliarios necesitan autorización administrativa. 

Excepciones a la necesidad de licencia administrativa de los conjuntos inmobiliarios.
a. Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. 
b. Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos. 

1. ¿Qué es un proyecto de Urbanización?
2. Procedimiento de aprobación
3. Derecho estatal
4. Esquema procedimental del expediente.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Proyecto de urbanización. Memoria resumen. 
Proyecto específico. Memoria resumen.
1. Memoria descriptiva. Antecedentes
2. Ámbito de actuación
3. Estructura del proyecto
4. Estado actual de los terrenos
5. Topografía. Replanteo
6. Características geológicas y geotécnicas de los terrenos
7. Situación urbanística del suelo e implicaciones de tipo territorial
8. Obras y servicios proyectados. Conexiones con infraestructuras existentes
9. Documentación sobre la que se basa el proyecto
10. Reajustes con relación al plan parcial
11. Presupuesto de las obras
12. Plazos de ejecución y garantía de las obras
13. Artículo 176 del reglamento de gestión urbanística
14. Artículo … de la N.N.U.U. del P.G.O.U.M.
15. Obra completa
16. Clasificación del contratista
17. Compatibilización de las obras
18. Documentos integrantes del proyecto de urbanización
19. Equipo redactor
20. Conclusiones

TALLER DE TRABAJO
Condiciones del plan parcial al proyecto de urbanización. 
1. Secciones de calle. 
2. Los espacios de las calles. 
3. Coexistencia peatones y tráfico. 
4. Pavimentación, accesibilidad y supresión de barreras 
5. Espacios naturales. 
6. Infraestructuras 

• Formulario

Memoria de sostenibilidad económica de la urbanización.

1. ¿Cuándo se permite la edificación y urbanización simultáneas?
2. Régimen autonómico de la edificación y urbanización simultáneas.
3. Licencia de edificación y urbanización simultáneas.
4. Garantías y avales para la edificación y urbanización simultánea.

a. Clase de aval.
b. Cuantía del aval.
c. Devolución y ejecución del aval o garantía.

TALLER DE TRABAJO 
Las ventajas de edificar y urbanizar al mismo tiempo.
1. Planteamiento. 
2. Normativa Estatal. 
3. Normativa autonómica.

Andalucía. 

Aragón 

Asturias 

Canarias 

Cantabria 

Castilla y León 

Castilla La Mancha 

Cataluña 

Extremadura 

Galicia 

Madrid 

Murcia 

Navarra 

Rioja 

C. Valenciana 

1. Delimitación de las obras de urbanización

• Obras de urbanización
• Obras públicas ordinarias

2. Documentos convenientes para tramitar la recepción de las obras de urbanización
3. Régimen jurídico de la recepción de obras de urbanización.
4. Procedimiento a seguir en la recepción de las obras de urbanización.
5. Cancelación de la afección real, por obligación de urbanizar, en las fincas de resultado
6. Régimen legal de la recepción obra de urbanización.

TALLER DE TRABAJO
Urbanismo e interfaz urbano forestal. Urbanizaciones y riesgo de incendios forestales. 

Andalucía

Cataluña

Galicia

Madrid

Comunidad Valenciana

Formularios urbanísticos. 

1. Expediente de Estudio de Detalle o Proyecto de Urbanización. 
2. Informe de los Servicios Técnicos 
3. Aprobación inicial 
4. Anuncio de la aprobación inicial 
5. Informe de las alegaciones presentadas 
6. Aprobación definitiva
7. Publicación de la aprobación definitiva. 

Formularios administrativos en urbanizaciones.

A. TRAMITACIÓN Y EXPEDIENTE COMPLETO DE UN PROYECTO DE URBANIZACIÓN EN ÁMBITO URBANIZADOR. 
1. Escrito de proyecto de urbanización 
2. Admisión a trámite del expediente 

Modelo a 
Modelo b 

3. Informe de los servicios técnicos municipales (favorables y desfavorables).

Modelo a 
Modelo b 
Modelo c 

4. Subsanación de deficiencias. Notificaciones a promotores. 
5. Informe de secretaría. Informe Jurídico. 

Modelo a 
Modelo b 

6. Resolución de alcaldía. 

Modelo a 
Modelo b 

7. Oficios, notificaciones y anuncios. 
8. Escrito de alegaciones 
9. Certificado de exposición al público 
10. Aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización.
11. Acta de recepción provisional 
12. Acta de recepción definitiva 

B. TRAMITACIÓN Y EXPEDIENTE COMPLETO DE UN PROYECTO DE URBANIZACIÓN EN ÁMBITO EDIFICATORIO.
1. Inicio del procedimiento a iniciativa particular. 
2. Informe de Secretaría. Informe Jurídico.
3. Informes técnicos. 
4. Supuesto de iniciativa de oficio. 
5. Aprobación final y notificaciones. 
6. Alegaciones. 

C. REQUERIMIENTO MUNICIPAL PARA COBRO DE CUOTAS DE GASTOS DE URBANIZACIÓN EN CASO DE REPARCELACIÓN. 
1. Acuerdo municipal requiriendo el pago anticipado de gastos de urbanización. 
2. Notificaciones. Edictos. 
3. Fraccionamientos o aplazamientos de pago. 
4. Acuerdo de aprobación de la liquidación definitiva de las cuotas de urbanización. Notificaciones y edictos. 

Formularios urbanísticos relacionados con la urbanización.

• Gestión y ejecución de la urbanización en unidad de ejecución 
• Estatutos de la Entidad de Conservación. Supuesto especial de proyecto y obras de urbanización.

Esquemas de procedimientos. 

1. Proyectos de obras de urbanización privadas.
2. Proyectos de obras ordinarias privadas.
3. Expediente de prórrogas para obras de urbanización privadas
4. Expediente de Obras de urbanización privadas. Recepción.

• Modelo de ordenanza municipal de urbanización. 
• Redacción y ejecución de proyectos y obras de urbanización.